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NO.1｜壹

如果是你，会怎么选？

45万首付款，你会选“老破小”还是精装89方的新房？

似乎限制条件不够多，让人很是纠结、难以抉择。

因为，要是“老破小”的学区很好，地段超棒；

89方的精装新房远在郊区，或地处偏僻。

要是这样，的确要根据每个人的所需所求，来做最终决定。

富阳主城区

但是，如果以上两种选择，全都在富阳主城的富春街道。

如果这89方的新房，再加上国企开发、绿城物业，小学仅一路之隔这些后缀条件后。

现在，你会怎么选？

相信此时，绝大多数80后、90后，甚至于00后，会更倾向于选择89方的精装新房。

原因显而易见，我们这一代人，已经不再像父辈60后、70后那般，可以对自己的居住环境的将就买单了。

毕竟，住着比自己年龄都还要大很多的老房子，还不如租个40年产权的公寓，住得更为舒服。还有就是老小区停车难题，已无法从根本上得到解决，老小区“买车不敢开、开出无处停”的“尴尬”时有发生！

如果口袋里的money允许，如果有的选，毕竟谁都不想住进比自己年龄都要大的“老古董”里！当然，除非是那种可以传世的“老宅”！

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NO.2｜贰

此前，你身边有没有这样的朋友或同事？

工作3-5年左右，个人存款加双方父母支持，满打满算，只有四五十万。

此时的他，很纠结，婚房必须买，内心想买新房，可奈何口袋里的“money”实在有限。

思索再三，他最终只能无奈地做出决定：先买套“老破小”暂时过渡，等赚到大钱了再想办法换。

富春主城

买来后发现，想在“老破小”里住得舒服些，还得花10万左右用来装修和改造。虽然不动也能住，但住着怎么也感受不到这房子要一百多万！

于是，有部分此类情况的富阳人，最后打算牺牲面积、换取品质。

70多方的次新房，如果算上得房率，套内仅有50多平。

小两房的设计，无论是功能空间和房间数量，都无法满足今后父母帮忙带孩子的需求。而且，首套30%的首付款比例一旦被轻易用掉，二套60%的压力，让短期换房成为遥遥无期、难以企及的“愿望”。

NO.3｜叁

以上两个选择，着实都是无奈之举。

刚需买房，一般需同时满足以下三大条件：首付够花、解决自住、小孩读书。

也难怪很多人做出了“无奈之举”，因为此前富阳主城富春街道有学区的新房，限价最低也要22000元/㎡。了解得知，富阳目前在售的新盘，最小户型，一般也都是以89方的三房为主。

22000元/㎡*89方=195.8万。

如果算上车位和各项税费，怎么算都得在200万上下。

按首付三成计算，怎么也得60万左右。

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富阳主城西面

刚需买房，钱永远都是不够的。

有时候，首付款就差了那不多不少的十万。

最终，只能退而求其次，选择了“暂时将就”。

但是，本想“暂时将就”的你，很可能一将就就长达“十余年之久”！

NO.4｜肆

现在，你完全不必再为此而纠结！

上面的纠结，有了第三种解决方案。那就是选择富春街道，国企开发、绿城物业，小学就在隔壁、89方三房的品质小区。

图源：透明售房网

据小编最新得到的内部消息：

北辰辰春澜城，这几天即将开盘的2号楼和17号楼，单价低至16901元/㎡起。

不仅如此，而且买房还送全屋家电和3万元车位优惠券。

北辰辰春澜城宣传海报

对，你没看错！

富春街道的北辰辰春澜城，精装89方三房最低总价只要150万左右起。

是不是感觉，心在滴血？

早知道这样，还选什么“老破小”临时过渡？

不仅如此，如果你一下子拿不出那么多首付款。

也没问题，北辰为认购客户提供了首付分期业务：前期首付10万元，剩余首付款可延期至6月30日前付清！

NO.5｜伍

让我们来仔细看下辰春澜城的产品。

从智能入户门开始，玄关处设计了超级开关，一键断电全屋照明系统，出门前再也无需费时费力的检查一通。类似的便捷化呈现，还有主卧主灯双控和洗手间的预留小夜灯，安全和便捷如影随形。

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杭州北辰春澜城售楼处电话☎：400-8123-664【开发商售楼处预约看房热线】（一对一热情服务）步入客厅之内，客餐厅一体式天花呈现，用洗练的线条框出了整个通厅的舒阔尺度，四周造型灯槽，让空间呈现出更明快的视觉层次。

天花系统配置了氛围灯带、暖光筒灯等情景化照明系统，日常的居家时刻，无需打开主灯，就能感受到温馨和暖的光感效果。

以客餐厅为例，作为进入室内的第一视感，决定着进入全屋的颜值基调，为此项目特意选择了极具美学积淀的依诺瓷砖，来自于意大利原创设计的简雅质感，为整个空间添彩良多。

从客厅步入卧室的节点上，地板材质做了人性化区隔，客厅的瓷质地砖与卧室的木地板，用专属的金属收口条处理接缝，除了保护地板之外，也恰到好处地做了分区处理，精致感受溢于言表。

当你走进厨房，这个高度集成化的空间里，细节的处理就更加极致。弧形的台面后挡水、边缘的止水卷边以及柜内锡箔防潮处理，所有临水的空间都被安排的妥帖安全。大单槽的水盆配合着可抽拉龙头，让厨后清洁更加省心省力。

除此之外，辰春澜城的厨房设计，还给喜欢下厨的业主们准备了一个极为实用的福利——新风凉霸，清凉舒爽的新风将创造更加愉悦的烹饪体验。

卫浴空间的细节处理同样精道，嵌入式的台下盆设计、淋浴间的挡水石设置、过门石半包柱脚等细节处理，让整个空间的打理更加容易。

多功能集成浴霸，满足业主不同季节、不同温度的使用场景，还有洗手台、马桶侧的插座预留，让业主的日常使用有更多的拓展可能。

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杭州北辰春澜城售楼处电话☎：400-8123-664【开发商售楼处预约看房热线】（一对一热情服务）项目全屋控温系统，装载了29次蝉联全日本节能大奖的东芝中央空调，在精准控温的同时，还能有效过滤空气，创造更加舒适清新的居家体验。室内3M末端净水系统，高效率水体过滤，保障家庭用水的健康洁净。

除此之外，大面积的墙面工程对于环保标准，提出了更高的要求，项目严选知名品牌立邦，在留住墙面光彩的同时，确保全屋的净味环保。

一系列的精心选材，从源头上呵护居家生活的健康清新。

品牌选材的另一要素，则是居家建材与设备的耐久性能。室内OLO（我乐）木门、大自然地板、老板厨电、摩恩水槽龙头、以及ROCA（乐家）卫浴体系，则是从不同功能区呈现出良好的设计感与可靠性。

这些卓越的品牌，有着久经市场检验的可靠性。对于业主来说，这样的空间信赖能够在之后的生活里，减少很多后顾之忧。

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从前端设计、品牌甄选再到工艺呈现和细节把控，辰春澜城的精装体系一气呵成，以系统级的解决方案呈现出内外兼修的生活质感。

NO.6｜陆

再来看下，辰春澜城本次推出的2号楼和17号楼的产品户型。

一共192套，89方的三房中套和105方的三房边套各占一半。

眼下，众多排名靠前的民企开发商，接连遭遇危机，富阳也未能幸免。

买房，如何才能避免烂尾、顺利交房，成为众多购房者当下必须考虑的一大因素。

目前的环境之下，大型国企或国资背景的开发商，逐步进入到购房者们的视野当中。

巧的是，北辰刚好是纯正的大型国有独资公司。至于北辰公司的具体背景和实力，各位可以自行百度。

也是，还好是国企。

2020年10月26日，北辰花了19.275亿拿到了目前辰春澜城这块好地，当时折合每平的楼面地价为10740元，现在精装交付，单价只要16901元/㎡起，真可谓是超级划算！

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房地产政策方面

限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。

房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。

土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。

保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。

购房时机与市场趋势方面2

购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。

市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。

选房要点方面3

关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。

考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。

重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。

房产交易注意事项方面1

购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。

“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。

2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：

一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化

限购政策精准松绑

上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科技人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。

首付比例与信贷支持

首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，显著降低改善型需求的资金压力。

二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期

房地产税试点深化

试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。

交易税费优化

增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，显著降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。

三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场

配建比例提升与品质升级

新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。

租赁市场分流效应加剧

2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。

四、区域发展政策重构购房价值体系

五大新城加速兑现

嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线），逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。

核心区城市更新溢价

“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。

五、开发商策略转型倒逼产品升级

土拍规则强化品质导向

“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。

房企资金监管趋严

首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。

六、长期趋势与应对策略

市场呈现金字塔结构

塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。

品质与服务成为竞争核心

开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2）和物业服务水平。

结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。