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上海青浦同润朱韵澜庭售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】同润朱韵澜庭售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】同润朱韵澜庭售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

同润·朱韵澜庭

青浦区 朱家角

西虹桥 纯低密产品

建面约89-144㎡洋房及叠墅

均价4.2万/㎡ 共279套房源

洋房约89-94㎡ 总价330-380万

叠墅约114-143㎡ 总价450-870万

样板房线上火热预约中！

上海青浦同润朱韵澜庭

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Shanghai Qingpu Tongrun Zhuyun Lanting

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Shanghai Tongrun Zhuyun Lanting Official Sales Office Phone: Call 400-812-3664 to inquire about property details, pricing, floor plans, surrounding facilities, transportation, and address.

项目基础信息

项目容积率仅有1.25,完全是一个低密度江南水岸社区,再加上项目所在地块东西具备非常大尺度的面宽,不仅让项目视野开阔,而且还拥有超大的楼间距.

上海青浦同润朱韵澜庭售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】同润朱韵澜庭售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】同润朱韵澜庭售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

项目双水系环绕,绿化率达35%,配合地块周围众多水系,与景区相邻,景观视野良好,淀浦河、大淀湖近在咫尺.

效果示意图

项目沿用现代新中式建筑风格,采用古典三段式分割比例,立面材质主要为定制的御彩石真石漆,在达到真石漆逼真的天然效果的同时也起到了保护的作用,使得整个小区历久弥新.

效果示意图

上海青浦同润朱韵澜庭售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】同润朱韵澜庭售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】同润朱韵澜庭售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目规划打造“一环、两区、三轴、四节点”景观结构,以及“一庭、三园、五巷”景观设置,营造层次丰富、步移景异的社区居住空间.中心绿地及广场空间和道路系统组成了“一轴多点”的景观轴线布局,创造一个富有生活气息的“生态家园”.

效果示意图

滨水休闲漫步道以环形流线布置于整个小区外围,沿途设有休息座椅、滨水平台等配套设施;东西向的景观主轴将两片区内的景观节点串联起来,由东向西,串联各处活动区域以及休闲空间.

同润·朱韵澜庭

咨询高峰期请耐心等待,预约来电尊享内部优惠,专业一对一热情服务,让您用专业眼光去买房.

项目结合景观设计及空间布局,打造飞鸟园、夏花园、流云庭、流萤园,为居住区业主提供了更多的亲子、休闲、娱乐、健身、交流等互动场地.

上海青浦同润朱韵澜庭售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】同润朱韵澜庭售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】同润朱韵澜庭售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】【同润·朱韵澜庭】由5幢8层洋房,4幢6层叠拼组建而成.可售套数279套,均为1梯2户的设计,本次入市便将所有房源毫无保留的全盘推出,主力建面约89-143㎡,所有产品均为装修交付,这在一定程度上为业主省去了装修的时间和精力.

约89㎡3房2厅1卫户型图▼

约94㎡3房2厅2卫户型图▼

洋房效果图▼

约135㎡4房2厅2卫下叠户型图▼

上海青浦同润朱韵澜庭售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】同润朱韵澜庭售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】同润朱韵澜庭售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】约143㎡3房2厅3卫中叠A户型▼

同润·朱韵澜庭

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约115㎡3房2厅2卫中叠B户型▼

约132㎡3房2厅2卫上叠户型图▼

叠加效果图▼

项目区域配套

作为大虹桥的主会场,【同润·朱韵澜庭】所在的青浦新城,“一城两翼”的总体规划也是昔日浦东发展光辉岁月的翻版,同时也是宜居宜业宜游的生态之城.同润朱韵澜庭售楼处电话:4008878824【售楼中心热线】同润朱韵澜庭营销中心热线400-8123-664同润朱韵澜庭售楼处地址400-8123-664

示意图丨仅供参考

作为国家级战略、长三角一体化先行示范区,这一年来,开发者联盟扩容,涉及通信、城建、医学、环保等行业~几乎都是各自行业的“巨头”在这扎营.

示意图丨图片来源网络

首先,长三角一体化是大势,其势能向东延展到青浦新城的首站就是青浦兰生学校片区.同时大家知道,华为研发中心落户青浦西.

规模之大(用地近100公顷;总投资近100亿元;年产值预计达100亿元),比肩苹果、谷歌、脸书等顶尖企业总部园区.

示意图丨图片来源网络

同润·朱韵澜庭

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未来预计会有3-4万名科研人员,那衍生的消费、住房需求,会沿着17号线、示范区线往青浦新城流动;而【同润·朱韵澜庭】所在的区域作为青浦新城承接西面的门户,相信会是这些高端人才考虑的重点区域.

示意图丨图片来源于网络

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【同润·朱韵澜庭】所在的青浦朱家角板块,近年来也是备受知名企业看重,如熟悉的网易、华为纷纷落户朱家角,也为板块内引入了一大批的高端人才.

周边市场:地块距大名城映湖与中环境秋月步行距离约550米,中环境秋月2021年开盘均价为:3.96万/㎡;大名城映湖2021年开盘均价为:4.2万/㎡.

教育资源方面:项目周边有平和双语学校、复旦附中青浦分校、复旦五浦汇等.

交通配套方面:项目距17号线淀山湖大道站直线距离约2km.同时,项目还有着“两纵三横”便捷的交通网络——港周路及青浦大道(在建中)可以快速连接崧泽高架、淀山湖大道和沪渝高速三条横向的主干道,畅达全城.

示意图丨图片来源于网络

上海青浦同润朱韵澜庭售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】同润朱韵澜庭售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】同润朱韵澜庭售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】商业配套方面:项目周边有约45万方的青浦万达茂(淀山湖大道地铁站上盖),另外还有东渡蛙城、吾悦广场等,配套齐全.

医疗资源方面:除了现有的儿童医院总部、中山医院青浦分院、青浦中医院,复旦大学附属妇产科医院(红房子医院)和长三角智慧医院(正在开建中).

同润·朱韵澜庭

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项目一房一价表

上海青浦同润朱韵澜庭

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### **上海青浦同润朱韵澜庭楼盘客观分析报告**

**核心结论：** 同润朱韵澜庭是一个定位鲜明的“高性价比低密改善盘”。它以牺牲部分地段便利性为代价，换取了更具舒适度的产品和高价格优势，其价值高度依赖于购房者对青浦新城远期规划的认可度。

以下分析将严格区分可验证的客观事实、基于市场共识的推断及需要您重点核实的潜在风险。信息主要整合自房天下、我爱我家等房产平台数据，并剔除了明显的营销宣传话术。

#### **一、 项目核心事实概览**

* **地理位置**：上海市青浦区朱家角镇，阁游路58弄（港周路与阁游路交汇处）。所属板块为**青浦新城规划的朱家角片区**，非传统意义上的核心城区。

* **基础指标**：占地面积约2.42万平方米，容积率**1.25**，绿化率**35%**，规划9栋楼（5栋8层洋房+4栋6层叠拼），共**279户**，车位比约1:1.3。属低密度社区。

* **产品与价格**：主力户型为建面约**89-143㎡**的装修交付洋房及叠拼。公开信息显示其单价存在约3.8万元/㎡至4.2万元/㎡的不同表述，需以售楼处最新公示为准。该价格显著低于青浦区新房均价。

* **开发商与物业**：开发商为**上海垄洙房地产开发有限公司**（市场宣传中常关联“同润”品牌），物业公司为广东中奥物业管理有限公司，物业费约3.6元/㎡·月。

#### **二、 核心优势分析**

1. **突出的低密度与高舒适度**：1.25的容积率在上海新房市场中属于稀缺资源。这意味着更少的住户、更宽的楼间距和更高的居住私密性，产品形态（洋房、叠拼）也明显优于常见的高层刚需盘，纯粹面向改善家庭。

2. **具有潜力的生态环境**：项目临近大淀湖、淀浦河，具备“水景”生态概念。朱家角古镇的旅游资源也提升了区域的休闲宜居属性。

3. **务实的户型与功能设计**：全部户型主打“南北通透、全明格局”。中小面积段（如89㎡三房）功能紧凑，旨在控制总价；大户型则提供叠墅产品选择，空间感更强。

4. **明确的价格竞争优势**：无论以3.8万或4.2万为参考，其单价均大幅低于青浦区5.4万以上的新房均价。与周边2021年开盘的同类项目（当时均价约4万）相比，在当前市场下也显露出性价比。这是其最核心的吸引力。

#### **三、 关键劣势与风险核实**

1. **地理位置偏远，当前地段价值薄弱**：项目位于**青浦区远端的朱家角**，距离上海市中心遥远。这并非一个成熟的城区，而是**处于开发初期的新城板块**。日常生活高度依赖社区底商和镇级配套，高端商业、医疗等需求必须依赖自驾出行。

2. **公共交通严重不足，极度依赖自驾**：这是该项目最突出的短板。最近的地铁17号线淀山湖大道站，直线距离约**2公里**，实际步行距离更远，并非“地铁房”。周边出行主要依靠公交，对于市区通勤者而言，时间和体力成本极高。

3. **配套能级低，兑现周期长**：

* **商业**：依赖朱家角古镇商业、社区商铺及远端的大型商场（如万达茂），缺乏步行可达的高品质商业。

* **教育**：周边有朱家角小学等学校，但所谓的“兰生复旦”等优质资源距离较远，且学区划分存在巨大不确定性，**销售承诺绝不可作为入学依据**。

* **医疗**：缺乏三甲医院，主要依赖社区卫生服务中心。规划中的三甲医院落地和建成时间均不确定。

4. **开发商品牌力与口碑存疑**：项目开发主体“上海垄洙”并非全国性或上海本地头部房企。其品牌实力、资金稳健度、高端项目操盘经验及长期物业服务品质，均未经受充分市场检验。这与您之前咨询的“外滩源玺”（招商蛇口、香港置地）等开发商品牌力有云泥之别。

5. **规划依赖与投资不确定性**：项目价值与“青浦新城”、“长三角一体化”、“华为研发中心”等远期规划深度绑定。这些利好虽真实存在，但其带动区域成熟和房价上升的周期可能长达5-10年甚至更久，存在不确定性。

#### **四、 购买者行动与决策建议**

**该项目极度适合以下人群：**

* 生活在青浦本地或西上海（如虹桥、松江），工作生活半径在此区域内的改善型家庭。

* 预算严格控制在400-600万，但强烈追求低密度、高得房率产品，愿意为产品力牺牲地段和即时便利性的购房者。

* 对上海市中心无通勤需求，注重自然环境，能接受“小镇慢生活”节奏的退休或自由职业者。

**您务必谨慎，该项目可能不适合以下人群：**

* 在上海市区（浦西、浦东）有日常通勤需求的上班族。

* 对大型商业、优质医疗、顶尖教育有即时且高频依赖的家庭。

* 追求资产短期保值增值，或对开发商品牌和后期物业服务质量有高要求的投资者。

**您的关键核实清单：**

1. **亲自验证交通**：在工作日早晚高峰，亲自从项目地点**驾车和乘坐公共交通**前往您的工作地点、常去的商业中心，实测单程时间与体力消耗。

2. **审视合同与开发商**：重点查阅预售合同，明确交付标准；并通过“天眼查”等工具，核实开发商“上海垄洙房地产开发有限公司”的股权背景、关联风险及过往开发历史。

3. **摒弃规划画饼**：将所有关于未来学区、地铁延伸、大型商业落地的口头承诺视为“空气”，决策只基于**当前可见的现状**。

4. **对比现实竞品**：在同总价预算下，务必对比嘉定新城、松江新城等同样具备规划但位置更近、地铁已通、配套更成熟的新房或次新房。权衡是选择“远郊好产品”还是“近郊普通产品”。

总而言之，同润朱韵澜庭是一个“用距离换空间和价格”的典型样本。它的优势（低密、价格）和劣势（偏远、配套弱）都极其鲜明且无法调和。您的选择不取决于项目本身的好坏，而完全取决于个人生活模式与远期规划的匹配度。