刚需快上车!太湖新城已“高攀不起”,吴江“运东板块”了解一下?

原标题：刚需快上车！太湖新城已“高攀不起”，吴江“运东板块”了解一下？

提及吴江，对于苏州购房者来说最为熟悉的莫过于太湖新城板块，相比之下，其他板块就低调了很多。然而近年太湖新城频出地王，房价顺势上涨，基本已经突破2万，从刚需逐渐走向了全面改善化。随着苏同黎快速化改造、苏州湾隧道等项目的实施，将中环扩大到了吴江更大的范围。吴江将进一步融入苏州中环大交通格局，处于东环快速路南沿的运东板块受到诸多交通利好加持，逐渐进入房企和购房者的眼中。

去年开始，运东板块频频出现在吴江土拍中，并且每次都是多宗连拍，推地豪爽。佳兆业、中房、碧桂园、新希望、港中旅等一众房企陆续布局运东板块，开启了运东板块开发元年。今年4月底5月初，吴江再次发力，一周连挂两次推地公告，其中运东板块再次推出两宗连体住宅地块。

1

地块指标

地块指标

WJ-J-2018-018地块位于吉市西路、运东大道交叉口西北侧（原全有电脑公司地块），建面138777㎡，容积率1.0-2.0，起拍楼面价 9474元/㎡。

WJ-J-2018-018用地红线图

WJ-J-2018-019地块位于吉市西路、运河北路交叉口东北侧地块（原全有电脑公司地块），建面130952㎡，容积率1.0-2.0，起拍楼面价9423元/㎡。

WJ-J-2018-019

两宗地块为连体地块，同时要求成品住房面积比例应达到80%，竞拍成功需要支付异地配套（幼儿园）建设费用。

2

地块现状

两宗地块位于同里经济开发区，曾于2017年11月挂牌出让，后取消了挂牌，如今可谓“重出江湖”。地块位于京杭大运河东侧，与松陵老城区一河之隔。地块北侧为成熟居住区，东侧为碧桂园三千邑、绿地苏州ONE，南侧厂房较多。

两宗地块区位图

苏房网实地勘察发现两宗地块目前正在进行清理工作，一台挖掘机正在进行施工，地面杂草丛生，场地内还有部分废弃设备，原本厂区的围墙栅栏也还未拆除，略显仓促。

现场挖掘机正在施工

地块实景图

3

周边配套

厂区包围生态减分? 未来有望缓解

地块周边西侧紧邻着运河，沿河规划有景观步道。南侧有一条景观河道，周边道路绿树成荫。

不过相对于绿化和水景，紧邻厂区让环境分有所降低。地块东侧和南侧处在厂区包围中。作为吴江规划中“一心，两带，五片区”中的“北部混合片区”，将“重点发展电子等工业，并适当安排商贸及居住用地。”而江陵东路南北两侧显然是商贸和住宅的主要规划范围。根据区域土地规划结构图，未来周边厂区将进一步“后撤”，将很大程度上提升地块的宜居属性。

明黄色：住宅用地 紫色：教育用地/科研用地红色：商贸用地 土黄色：工业用地

同时从上图可以看出，地块北侧规划有四宗教育用地，附近碧桂园三千邑置业顾问表示“从幼儿园到小学、初中，教育资源齐备。”苏房网实探中发现紧邻地块的幼儿园所在地块已经动工，预计地块项目上市后即能享受这一配套。

商业配套不丰富 高端综合体依赖周边

目前地块周边1公里内商业配套主要是东北部的华东商业城，南部运东商业广场、运 东商业广场、奥斯卡广场购物中心。华东商业广场主要以装饰建材为主，购物休闲集中在运东商业广场周边，总体而言不算丰富，高端商业目前还处在少有阶段。

附近1公里内华东商业城、奥斯卡商业中心

得益于毗邻江陵大桥、江兴大桥两大交通要道，前往松陵主城区较为方便，处于主城区新天地商业广场、亿佰商业广场等商业配套辐射范围内。南侧高端综合体敏华聚珑商业中心也已经建成，距离两宗地块约4公里。

地块4公里处聚珑阁大厦

东环南延利好可期 远洋地产有意入手？

对于运东板块来说，能够拉近区域和园区“距离”的东环南沿无疑是较大的亮点。紧邻的碧桂园三千邑为此打出了“园区南”的口号，案场销售表示“东环南延和西环南延将来会跟江陵快速路连通，形成苏州内环，因此我们毫不夸张的说就处于园区正南。”

目前西环南延已正式通车；江陵路快速化改造工程计划预计今年9月提上日程；东环南延预计2019年建成通车，吴中区交通运输局曾表示“东环南延二期争取明年6月底具备主线高架通车条件”。

苏房网实地探访中偶遇远洋地产一行前来探地，对于碧桂园三千邑“园区南”的定位颇为认同。问及对于地块的看法，相关人员回答的利落干脆：“当然是感兴趣的”。

东环南延开通将缩近地块与园区“距离”

房企安营扎寨 运河带居住氛围浓厚

沿着京杭大运河，地块南侧四公里处，去年拍出的中房、新希望、港中旅、佳兆业，地块都已经动工，施工现场车辆频繁出入，机器轰鸣声声。房企的争相入驻，让原本一片荒芜的运河东岸居住氛围日渐浓厚。其中中房地块施工进度颇快，目测已经建起了10层楼的高度，施工现场门头显示项目名为“大河华章花园”，由中交地产（中房地产母公司）与金地集团合作开发。

运河东岸多宗地块正在施工

中房地块与周边三宗地块都将现房销售，预计将在明后年入市，提供大量房源。随着东环南沿的通车，运东板块以及周边有望成为苏州刚需购房者的新选择。

苏房网首席数据分析师夏玮芬表示：“运东板块这两年属于吴江土拍市场的热门板块，从规划来看此次出让地块处在较大的住宅板块之中，周边碧桂园、绿地等项目围绕，关注度不会低。从本身来看，两宗地块紧邻，总建面超过二十五万方，相信感兴趣的房企会希望一次性同时拿下，更利于后续的整体开发。不过两宗地同时拿下对房企的实力要求较高，出现品牌房企或者联合拿地的可能性较高。”