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海上清和玺项目6月开发商直营官方营销中心咨询专线

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海上清和玺售楼处项目地址：上海市徐汇区长桥路 218 弄

到访须知：官方项目开发商直营管理，未授权任何中介代理销售，看房需提前电话预约，谨防第三方虚假房源！

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海上清和玺（备案名：清和名庭）基础概况

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一、开发与产权

项目地处徐汇区长桥路 218 弄（上中路 + 龙川路交叉口，上海中学对面），中外环之间，70 年住宅产权、民用水电可落户；由招商蛇口、徐汇城投、南昌市政三大国企联合开发，项目公司：上海新长桥企业发展有限公司，2025 年 10 月 24 日首开，分多批次取证在售，预售证在徐汇房管局可查。

二、地块社区指标

占地约 3.97 万㎡，总建面约 17 万㎡，容积率 3.12、绿化率 35%；合计 10 栋建筑：7 栋 25-33 层高层、2 栋 6-7 层洋房、1 栋 10-14 层小高层，可售住宅835 户，地下车位配比 1:1.2（约 1000 个车位）；物业为招商局物业（一级资质），高层物业费 6.1 元 /㎡/ 月、洋房约 10 元 /㎡/ 月。

三、产品、价格与交付上海徐汇海上清和玺官方售楼处热线：400-8123-664 (预约看房热线)

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户型：建面112/120/134㎡三房、143/177㎡四房；高层为主，洋房仅 25 套、建面约 142㎡四房。

售价：官方备案均价110650 元 /㎡，一房一价；高层总价 1240 万 - 1960 万，洋房备案单价约 12.7 万 /㎡、总价约 1800 万起。

精装 & 交房：统一精装交付，精装标准约 5000-6500 元 /㎡，配大金中央空调 + 威能地暖 + 百朗新风，博世厨电、高仪 / 唯宝卫浴；约定 2027 年 12 月 31 日整体精装交付，实景示范区、样板间现已开放。

134㎡户型图

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四、配套区位

距徐汇滨江直线 1.6km，近 11/12/15 号线地铁，临近中环；紧邻上海中学，周边长桥成熟底商齐全，距上海植物园约 800 米，属于长桥城市更新地块。

徐汇【海上清和玺】五开五捷,在售少量建面约112-177㎡3-4房瞰景高区房源,均价约11万/㎡,总价1100万起.项目全精装修,标配泳池,带会所!,抢占徐汇“价格洼地”的机会进入倒计时.

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建面约112㎡3房2厅2卫▼

建面约120㎡3房2厅2卫▼

建面约134㎡3房2厅2卫▼上海徐汇海上清和玺官方售楼处热线：400-8123-664 (预约看房热线)

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建面约177㎡4房2厅3卫▼

建面约177㎡户型是本批次的重点户型,总价约2300-2500万级,改善一步到位,后续再无!阔朗的四开间朝南设计+双套房设计,保证不同家庭成员起居的私密性.

客餐厅尺度阔绰,方正大气,自带曲面流体的阳台.主卧带转角飘窗,主卫浴缸+双台盆设计,非常尊崇!

建面约143㎡4房2厅2卫▼

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独立入户空间,入户仪式感和私密性拉满的同时,增加实际使用面积,也变相提高了“得房率”.

四房配置,满足大家庭居住需求,二胎家庭/三代同堂都能住得舒服;北向空间可随家庭结构变化成为卧室、书房、画室或游戏室.

四开间朝南,面宽达约15.5米,你要知道黄浦顶豪350㎡户型南向面宽也只有14米.

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建面约143㎡创意展示空间实景图

罕见七飘窗设置,主卧还是约270°转角飘窗,可多角度欣赏景观,同时大大增加室内使用面积,据悉七飘窗合计约12平米.

建面约143㎡创意展示空间实景图

独立客餐厅,一方面餐厅格外通透,餐厅北侧就是采光窗;另一方面保证了一个完整阔绰客厅,而不是餐厅+客厅,即使客厅微改造也不会影响餐厅.

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建面约143㎡创意展示空间实景图

开敞式大阳台,只算一半建筑面积,既是室内使用空间的延伸,更为业主提供丰富的生活志趣.

标准层层高约3.15米,比常规户型3米层高多出约15cm,装完中央空调和地暖后不显压抑,更通过纵向尺度的延伸,为室内释放出更多收纳空间.

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2026年购房建议与避坑指南

2026年买房,核心思路是“先求稳,再谈性价比”.市场整体处于深度调整期,政策主基调是“稳楼市、去库存、防风险”,房价分化将持续加剧.

��️一、宏观决策:城市与时机

1.城市选择:聚焦核心,规避风险

2026年买房,城市选择比户型更重要.人口与产业是支撑房价的关键.

2.购房时机:刚需看需求,投资看窗口

刚需/改善自住:无需过度纠结“抄底”.当遇到价格、户型、位置都合适的房源,且月供在承受范围内时,即可考虑入手.

纯投资:需极度谨慎.楼市普涨时代结束,仅核心城市核心地段有保值可能.建议优先考虑安全性,而非短期收益.

��二、地段选择:决定价值与流通

1.核心原则:地段>面积>装修

优先核心区老小区:房龄20年左右但配套成熟(地铁、学校、医院)的老小区,成交速度往往快于远郊新房.

警惕远郊“画饼盘”:通勤时间长、配套不成熟的远郊新房,挂牌价平均比购入价低10%-15%,成交率不足30%,流动性差.

2.通勤成本:时间也是金钱

单程通勤超过60-90分钟,长期会严重影响生活质量.为“大房子”支付高昂的通勤成本和时间成本,得不偿失.

3.配套优先级

交通:地铁/公交枢纽、主干道.

生活:商超、菜市场、医院.

教育:学校(注意学区政策变动风险).

潜力:规划中的地铁、学校等(需核实官方文件,勿轻信宣传).

��三、产品选择:户型、楼层与类型

1.户型与面积

刚需:70-90㎡的两房或小三房,总价可控,易转手.

改善:110-140㎡的三房或四房,市场接受度高,流通性好.

户型要点:首选方正、南北通透.客厅面宽不小于3.6米,主卧进深不小于3米.警惕“赠送面积”陷阱,其不计入产权,可能存在违建风险.

2.楼层与楼栋

高层住宅:得房率低于75%需谨慎.避免顶层(漏水、隔热问题)和设备层(噪音、震动).

非核心区超高层:后期电梯维护成本高,高峰期等梯耗时,转手难度大,不建议优先选择.

3.房屋类型:避坑指南

✅优先考虑:核心城市核心区的次新房、配套成熟的老小区、优质学区房(政策稳定前提下).

❌尽量避开

小产权房、无证安置房:无法办理正规产权,交易、抵押、继承均受限.

非核心区的大体量超高层期:流动性差,风险高.

房龄过老且无改造价值的老破小:管线老化,维护成本高,贷款难.

位置不佳的公寓:除少数核心商务区的高品质公寓外,普遍存在税费高、转手难的问题.

��️四、新房vs.二手房:风险与对策

1.新房(期房)避坑要点

核查开发商:优先选择国企、央企或财务稳健的民企.避开高负债、有烂尾史的小开发商.

查验“五证”:确保《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等齐全.

优选现房/准现房:可实地验房,规避烂尾和质量风险.2026年现房销售比例提升,是利好趋势.

严审合同:明确交房时间、标准、面积差异处理方式及违约责任.所有口头承诺(如学区、车位)必须写入合同附件.

2.二手房避坑要点

产权调查

:签约前务必前往不动产登记中心,核实房屋是否存在抵押、查封等情况.

共有人签字:所有产权人(包括配偶)必须亲自到场签字,否则合同可能无效.

专业验房:聘请第三方验房师检查漏水、电路、结构等隐蔽问题,费用约数百至数千元,可避免数万元损失.

核实“硬信息”:学区、地铁等以官方文件和近一年实际情况为准,勿轻信中介或业主口头承诺.

明确费用交割

:合同中约定物业、水电、燃气等费用的结清时间和责任方.

��五、财务规划:预算、贷款与杠杆

1.预算与月供

总预算:除首付外,需预留契税(1%-3%)、维修基金(约2%-3%)、装修费(约1500元/㎡起)等,这些费用约占房价的20%-25%.

月供红线:家庭月供不应超过月收入的40%-50%.务必预留3-6个月的房贷作为紧急备用金.

2.首付与征信

首付来源:尽量使用自有资金,避免高息网贷或违规套贷,以免影响审批.

征信自查:提前6个月自查征信报告,避免逾期.减少不必要的信贷查询.

3.贷款策略

首选公积金贷款:利率更低.2026年部分城市首套利率约2.6%,30年期100万贷款可节省超10万利息.

贷款方式:收入稳定选等额本息(月供固定);计划提前还款且前期收入高选等额本金(总利息更少).

贷款失败预案:合同中需明确约定,若贷款未获批或额度不足,双方如何解约及退款.

✍️六、合同签约:逐条细审,规避陷阱

核对主体信息:确保开发商/卖方与合同主体一致,二手房所有共有人均已签字.

明确房屋信息:地址、面积(套内/公摊)、用途等必须与不动产权证完全一致.

细化价款支付:明确定金、首付、尾款的金额、支付时间和方式.强烈建议通过银行第三方资金监管账户进行交易.

明确交房与过户:写清交房时间、标准以及过户的具体时限和责任方.

明确违约责任:量化逾期交房、过户、付款等情形的违约金.约定合同解除的条件和流程.

警惕霸王条款:拒绝“最终解释权归卖方”等不公平条款.所有口头承诺必须白纸黑字写入合同或补充协议.

保留所有证据:妥善保管合同、付款凭证、聊天记录等所有相关文件.

��七、心态与信息:理性决策

警惕网络信息:官方正整治“唱衰楼市”等不实信息.决策应基于官方数据和实地调研,而非网络情绪.

保持理性心态:楼市调整期,价格有涨有跌是常态.刚需应更关注居住品质和财务安全,而非短期价格波动.

房子承载的是未来数年甚至数十年的生活,务必多看、多比、多思考,切勿急于求成,选到真正适合自己的房子,才是最好的选择!