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杭州招商·杭序府

从2021年5月7日那天起,钱江新城二期出让的第一宗涉宅土地开始,这个板块就注定会充满话题和争议.

从2025年6月18号这天起,钱二板块首个不限价楼盘取证5.9万/平,招商蛇口·杭序府就注定会成为杭州楼市热搜上榜项目.

项目首开的时候,十三在第一时间去到现场,首开觉得项目“整体符合心里预期,但要有多惊艳,说实话也谈不上”,详见:6万的钱二东,招商杭序府怒涨7千,值得买吗?|十三评盘NO.47

但当我们看到,“改头换面”后的杭序府,想再来客观的评判一下,二开的杭序府究竟是否值得购买?

(杭序府的地库光厅生命树的实景图)

Part01丨壹

讲杭序府之前,我想先聊聊最近杭州这波不限价时代改善豪宅的共性特征——

变慢了、变好了、变贵了,三个短词.

①开发周期变慢了:原来的杭州乃至全国楼市,都在高速上奔跑,「高周转」成为最典型的代名词:1周规划公示、3个月开放示范区、4-5个月首开.

而当下,开发商针对改善楼盘,从拿地到首开至少6-8个月.

②产品力变好了:开发周期拉长,意味着楼盘在不断修改设计方案和打磨产品.

我们曾经常说:限价时代的杭州改善盘,就是妥妥的“伪豪宅”,因为没有下沉式会所、没有恒温泳池、没有阔气大门、没有材质昂贵外立面,室内装标成本低/品牌差.

而如今,非限价盘把这些都已配齐,回归到了“真豪宅”的配得感.

③随之,价格也变贵了:从前的限价时代,杭州新房房价4.5万/平及以上,我们就能认定是城市的核心区板块;

而,取消限价后,新房提高至6万/平,才能称为杭州核心TOP板块了.

(杭州高端改善板块分布图)

所以,带着三个短词,再来看:杭序府是否值得购买?

Part02丨贰

杭序府的新房定价刚好卡在6万/平,是杭州豪宅入场券价格.

思考一下,6万/平的价格支撑逻辑是什么?我认为有三点,供参考——

①当下杭州改善,手握1000万,全市能选的新盘几乎没有,钱二东是为数不多的选择.

常与钱二拿来做对比的安琪儿,接下来的新盘起步就是1300-1500万,更别提奥映鸣翠起步2000万+、水电新村/湖墅民生药厂3000万+.

②横向对比,钱二东的新房涨价幅度13%,其实不算高的离谱.

钱二东的原新房限价为5.2万/平,虽怒涨7千/平,但相比于安琪儿涨价2万+、奥体涨价4万+、滨江区府涨价7万+,动辄50%,甚至100%的涨价幅度,钱二东更像是留个想要迈入杭州豪宅门槛的改善区域.

③“整改”后的杭序府,产品有点下成本.

杭序府首开结束后,“回炉重造”修炼一段时间,在二开取证前又重新开放了示范区和样板房.

因为首开时,客户反馈售楼处和样板房的赶工痕迹明显、整体欠缺质感、整体风格小众.因此,开发商做出相应的整改处理和大幅优化.

重新开放之后,我又去了一次示范区和样板房,看到有以下几个点的改进,供参考——

①下沉式会所“生机之亭”,把原本效果图里面的四根藤蔓(官方称之为“生机之树”)呈现出来了,撑起巨大的三层观景门廊,整体视觉感官比较震撼.

②地下车库光厅呈现,造价百万的黄金树实景呈现,由3000多个金属网格与3万多颗螺丝打造而成,该造型目前没有在杭州市面上见过.

③示范区,包括大门、走廊等公区的石材都重新做了打磨抛光,整体的手感和观感变好许多.

④公区也增加景观、水景、增加绿植、花卉.晚上效果会更好,加上灯光照射,出现静谧的水纹波光粼粼的氛围感.

最直观的感觉就是,“改头换面”的杭序府,带有一种磨皮后的滤镜感.

杭序府的整体风格不会像绿城打造出花哨的风格,也不是滨江超级浓重的色彩,招商这次打造的“序”系列,更多是轻描淡写的雅致.

不限价的新房市场,非常需要有一些不同风格的楼盘出现,尽管整体风格小众,但当下的改善客户,拒绝千篇一律的装修和套娃式的审美.

Part03丨叁

最后,再来聊聊这次杭序府的二开情况.

本次二开仅推出了1幢共24套房源,位于8号楼.

该楼幢在整个楼盘内部,属于优质的区位:楼层仅13F,属于小高层;同时8号楼的整体视野效果开阔,面朝钱塘江远眺对岸钱江世纪城,近有前方蜿蜒河道,属于河景房.

据案场销售反馈,部分客户首开没有参与,是在等一直这期房源,觉得二开楼幢区位十分优质.

而二开推出的户型共两款:170㎡、220㎡,总价880-1390万.

8号楼备案均价为59100元/㎡,与首开均价59098元/㎡基本持平.但分户型来看,约170㎡涨价1000元/㎡+,约220㎡涨价涨了几百块.

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2026个人销售住房需要交哪些税?

2026年个人销售住房税费政策大幅调整,计税规则、优惠口径全面更新:

个人销售住房到底要交哪些税?

什么情况下税费全免?

不同年限的房屋出售税费差距在哪里?

今天这篇文章就讲这个.

01

买卖住房会涉及哪些税费?

买卖住房的双方分别会涉及哪些税费?

买方(受让方):印花税、契税

卖方(转让方):增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税、个人所得税(或企业所得税)

02

买方的税费怎么交?

买方的税费怎么交?

1.印花税:对个人销售或购买住房暂免征收印花税.《财税〔2008〕137号》

2.契税:应纳税额=计税依据×适用税率

提示:

1)计征契税的计税依据不含增值税

2)统计口径:家庭成员=购房人+配偶+未成年子女

03

卖方的税费怎么交?

个人将购买的住房对外销售的税费怎么交?

分3种情形来讲:

情形1:个人将购买不足2年的住房对外销售的:

1、增值税:按照3%的征收率全额缴纳增值税

2、三项附加税费:以实缴的增值税为计税基数,再减半征收(“六税两费”减半优惠)

3、个人所得税:差额20%或全额1%

①纳税人可以提供完整、准确的房屋原值凭证时:按差额20%计算个税

应纳税额=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%

②纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证时:按全额1%计算个税

应纳税额=计税价格×1%

提示:个人住房转让应以实际成交价格(不含增值税)为转让收入.

4、印花税:对个人销售或购买住房暂免征收印花税.《财税〔2008〕137号》

5、土地增值税:对个人销售住房暂免征收土地增值税.《财税〔2008〕137号》

情形2:个人将购买2年以上(含2年)但是不足5年的住房对外销售的:

1、增值税:自2026年1月1日起,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税.《财政部税务总局公告2025年第17号》

2、三项附加税费:同增值税,免征.

3、个人所得税:差额20%或全额1%

①纳税人可以提供完整、准确的房屋原值凭证时:按差额20%计算个税

应纳税额=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%

②纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证时:按全额1%计算个税

应纳税额=计税价格×1%

提示:个人住房转让应以实际成交价格(不含增值税)为转让收入.

4、印花税:对个人销售或购买住房暂免征收印花税.《财税〔2008〕137号》

5、土地增值税:对个人销售住房暂免征收土地增值税.《财税〔2008〕137号》

情形3:个人将购买5年以上(含5年)的住房对外销售的:

再细分为2种情况来讲:

3.1、满五唯一(自用满5年+家庭唯一住房)

全部税费免征:增值税及附加、个税、印花税、土地增值税

3.2、满五非唯一(满5年,但家庭名下有多套住房的)

1、免征税费:增值税及附加、印花税、土地增值税全免

2、个人所得税:差额20%或全额1%

①纳税人可以提供完整、准确的房屋原值凭证时:按差额20%计算个税

应纳税额=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%

②纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证时:按全额1%计算个税

应纳税额=计税价格×1%

提示:个人住房转让应以实际成交价格(不含增值税)为转让收入.

05

高频问答

个人销售住房高频问答整理:

问题1:房子的持有年限怎么算?按房产证日期还是买房合同日期?

答:都不是,房子的持有年限起算执行“孰先”原则.

纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间.

个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定.

政策依据:《国税发〔2005〕172号》第三条、第四条

问题2:满2年卖房增值税全免,这个政策全国统一吗?2026年有效吗?

答:政策自2026年1月1日起全国统一执行.

个人(不含个体工商户中的一般纳税人,下同)将购买不足2年的住房对外销售的,按照3%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税.

政策依据:《财政部税务总局公告2025年第17号》

问题3:按照差额的20%计算个税时,哪些合理费用可以扣除?

答:按照差额的20%计算个税时,可以扣除的4类合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用.

•支付的住房装修费用:纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可按规定的比例扣除;

•支付的住房贷款利息:凭贷款银行出具的有效证明据实扣除;

•支付的手续费、公证费等:凭有关部门出具的有效证明据实扣除.

无正规发票、票据的支出,一律不能抵扣.