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上海市黄浦区

河南南路

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黄浦豫园板块,震撼顶级豪宅作品来袭!

露香园二期A地块

约350-900㎡奢阔大平层,均价17.6万/㎡

老城厢城芯板块全面更新提升

天誉售楼处及样板间已开放,仅接受预约参观

面积约260-882平(共150套)

主力户型约377-491平(84套)

小面积约260-299平(64套)

【露香园天誉】

约489㎡空中平墅样板房,在线预约鉴赏

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【露香园】

项目在售产品:平层/风貌

①平层产品:286平-491平

总价区间:5400万～9200万

②风貌产品:3栋,面积410平～510平

总价区间:1.08亿～1.57亿

平层一房一价表

户型图参考如下上海黄浦露香园售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)

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部分样板间效果示意图:

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装修上,据悉甄选Honeywell、GAGGENAU、怡口、德国柏丽、劳芬等享誉世界的品牌.

项目邀请无间(售楼中心设计)、HWCD(会所设计)、梁志天(室内设计)等美学大师天团,糅合东西文化与生活的艺术哲思,为项目定调.

多重功能的高阶生活会所,以多元化的功能与服务,为业主营造丰盈的国际生活方式.

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更有市芯鲜有的屋顶花园,既与中央景观等形成了海派风貌作品难能可贵的多重景观,更是业主圈层身份的象征.

露香园二期这次的天际大平层,中高区东向视野开阔,宽阔视角将豫园、外滩、黄浦江和陆家嘴三件套尽收眼底;同时东北方向能对望古城公园盛景,南向可俯瞰项目自身的开明里人文风貌景致.

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露香园作为上海首个成片开发的历史风貌保护区更新成功案例,是上海城市更新的先行者、探索者,在传承文化的同时,还融入当下时尚潮流,打造成片风貌里弄商业街.

项目整体立面保留了海派建筑的风貌底蕴,内核则是按照现代居住理念设计,致力于打造纯粹的海派人居体验.

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露香园二期整体规划10.94万方高层住宅、2.44万方低层住宅(联排别墅)、5.22万方商业以及历史风貌建筑.

项目整体分为6个地块,即A、B、C1、C2、D1和D2.

其中B、D1地块公寓已于2024年3月上市,目前基本售罄.D1地块别墅前段时间刚刚入市,目前在售,面积为建面约410-540㎡.

A地块高层样板间已经开放现在即可预约,C1、C2将于明年上市.

不过,露香园二期的开发商,典型的上海本地国企——上海城投作风一向稳健踏实,并不激进,步调扎实潜心做产品,所以入市节奏相对缓慢.

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露香园

来到露香园的一期的外围,其实很难得在如此城中的位置,可以恍若隔世般悄然存在,一边是独特风格的顶豪大宅,一边是老上海传统弄堂里巷,几百米外车水马龙人声嘈杂,现代化高楼大厦钢铁森林,紧接着马上转换为沧桑感的古城墙,这里一片岁月静好似放空了都市的灵魂.

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露香园AROMA所在的黄浦老城厢,是真正上海古城内圈之所在,连旁边国家教育部在上海的唯一一所部属重点小学,上海实验小学的建筑风格,也都满是岁月沉淀的味道.

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为什么选择它

一、绝版地段:黄浦城央,不可再生的核心资产

区位:黄浦区老城厢(人民路/河南南路),上海绝对中心,东临外滩/豫园、西接新天地/淮海路、北望人民广场、南眺陆家嘴三件套.

稀缺性:老城厢风貌保护区最后大规模新盘,土地永久绝版,卖一套少一套.

文脉:明代露香园旧址(顾绣发源地),600年海派根脉,历史与现代交融.

——露香园天誉——

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二、三重景观:上海唯一“古今同框”全景视野

270°落地窗:高层可同时看三大景观——

豫园古典飞檐(历史)

外滩万国建筑(近代)

陆家嘴三件套(现代)

北高南低建筑布局,几乎无遮挡,高区全天候采光.

三、顶奢产品:尺度、精装、圈层全维领先

户型(260–900㎡大平层/别墅)

层高3.45米(上海顶豪顶级)

得房率≈80%(远超同板块)

一梯一户/私梯入户,全套房设计

491㎡户型:南向面宽26米、双主卧、中西双厨、家政动线独立

精装标准(国际一线)

厨电:嘉格纳Gaggenau

卫浴:劳芬Laufen、当代Dornbracht

配置:威能地暖、三菱重工中央空调、松下新风

四、双国企开发:城投+建工,品质与交付双保险

开发商:上海城投+上海建工(两大千亿级国企),零烂尾风险.

城市更新标杆:政府重点工程,规划兑现力强.

五、全维配套:步行即达顶级商业/文化/教育

商业:豫园、BFC、新天地、淮海路、南京路5大商圈环伺

交通:地铁10/14号线(豫园站),15分钟到外滩、20分钟到静安寺

教育:周边黄浦优质双学区(实验小学/格致中学等)

社区:5000㎡中央花园、高端会所、纯大户型圈层(仅420席)

六、资产价值:抗跌+保值+高租金,穿越周期硬通货

价格锚点:均价约17.6万/㎡,同地段性价比高于翠湖/壹号院

租金:286㎡月租≈9万,490㎡≈18万,年化收益率≈2.5%

涨幅:黄浦核心区近5年年均涨幅8%,稳健跑赢通胀

七、终极改善:一步到位的传世之选

纯改善圈层:无小户型、高净值业主纯粹

产品周期长:**260–900㎡**覆盖二胎/三代同堂,终身无需换房

准现房:交付快、即买即享/即出租

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买房不踩坑，需要了解的房产常识之十九

一、房地产相关分类知识—— 契税篇

（一）什么是契税

很多购房者在过户时会被“契税” 弄得一头雾水，其实它并不复杂。契税，是指在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种财产税，简单来说，就是买房人需要缴纳的一笔 “产权登记税”。纳税人为承受土地、房屋权属的单位或个人，也就是我们常说的购买人。

契税的计税依据是官方认可的成交价格，并非买卖双方私下约定的价格。值得注意的是，不同城市实际执行的契税政策会有差异，各地会根据当地房地产市场情况出台优惠政策，目前全国范围内执行税率一般为 1%-3%，哈尔滨也遵循这一区间，结合本地政策给出具体征收标准，切实保障购房者权益。

（二）契税额度计算（掌握）

契税的计算看似复杂，实则有章可循，关键要掌握影响税率的因素和计算方法，这也是买房前必须摸清的核心要点。

1. 影响契税税率的因素

计算契税前，需先明确 5 个核心影响因素：

1.购买人性质，即个人或公司，个人购房有更多优惠；

2.房屋性质，即住宅或非住宅，住宅税率更低；

3.房屋套数，即首套或二套，首套享受优惠；

4.建筑面积，即 90㎡及以下或 90㎡以上，面积不同税率不同；

5.核定价格与网签价格比较，取两者中较高者作为计税依据。

2. 契税计算总结

针对哈尔滨存量房交易，个人对个人的住宅契税计算，可参考以下标准，结合本地最新优惠政策：

·首套住宅，建筑面积≤90㎡，契税税率为 1%，计税依据为计税价全额；

·首套住宅，建筑面积＞90㎡，契税税率为 1.5%，计税依据为计税价全额；

·二套住宅，建筑面积≤90㎡，契税税率为 1%，计税依据为计税价全额；

·二套住宅，建筑面积＞90㎡，契税税率为 2%，计税依据为计税价全额；

·三套及以上住宅，契税税率为 3%，计税依据为计税价全额。

【例】客户李佳泽，已婚，名下仅有一套位于香坊区的住宅。现欲购买杨丽名下位于道里区海富康城满 5 年唯一的普通住宅，建筑面积为 110㎡，网签价为 75 万元，税务核定价为 66 万元，请计算李佳泽购买该住宅时需要缴纳的契税。

【解】1. 李佳泽名下已有一套住宅，再购买属于二套，且建筑面积 110㎡＞90㎡，因此适用税率为 2%；2. 计税依据取网签价与核定价中的较高者，即 75 万元；3. 需缴纳契税金额为：75 万元 ×2%=1.5 万元。

（三）多人共同购买一套房屋时的契税缴纳

现实中，常有亲友、伙伴共同购房的情况，这类情况的契税缴纳有明确规定：多人共同购买一套房屋，契税按照各个共有权人家庭住宅套数分别计算，各自按照所占份额缴纳对应税率的契税。

【例】客户胡亮和好友张明欲共同购买一套四季上东的普通住宅，建筑面积为 120㎡，网签价和核定价均为 200 万元。购买时胡亮份额为 30%，张明份额为 70%，胡亮名下有一套位于南岗区的住宅，张明名下无任何住宅。

【解】张明名下无房，按首套税率 1.5% 计算，胡亮已有一套住宅，按二套税率 2% 计算；缴纳金额为：200×70%×1.5% + 200×30%×2% = 2.1 + 1.2 = 3.3 万元。

（四）契税免征或者减征的常见情形

了解契税减免政策，能帮你合理节省购房成本，以下是几种常见的免征或减征情形，尤其适合哈尔滨购房者参考：

1.法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征契税；

2.夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税，这也是夫妻间房产变动最省心的政策；

3.房屋遗失补证、换证，免征契税；

此外，结合哈尔滨本地公积金贷款相关规定，满足以下 6 个条件的购房者，可享受相关契税配套优惠（需同时满足）：

1.本人及其配偶征信状况良好；

2.借款人的公积金在哈尔滨市行政区域内任意网点开户并连续缴存满 12 个月，灵活就业人员需连续缴存满 12 个月；

3.开户满 12 个月，自最后一个汇缴月开始计算，12 个月内无断缴记录，且目前处于正常缴存状态；

4.2 年内无连续 3 次、累计 6 次征信不良记录，5 年内无累计 18 次征信不良记录；

5.男职工年龄不满 60 周岁，女职工不满 55 周岁；

6.所购房产房龄 30 年以内。

二、专业护航，放心购房—— 好家庭地产简介

买房过程中，除了掌握必备的房产常识，选择一家专业、靠谱的房产中介，能让交易更省心、更有保障。在哈尔滨，好家庭地产就是这样一家深耕行业、值得信赖的本土企业。

好家庭地产在哈尔滨拥有 100 多家连锁店，覆盖全市各核心区域，汇聚了 1000 名专业经纪人，每位经纪人都经过系统培训，熟练掌握房产交易流程、契税政策等核心知识，能为购房者提供一对一的专业指导，帮你规避交易风险、精准计算税费。

自成立 23 年来，公司始终秉承 “诚信服务、始终如一，做良心企业、树百年老店” 的经营理念，坚守行业底线，累计完成百万次房产交易，无一起交易损失，用实力赢得了哈尔滨市民的认可与信赖。无论是契税计算、政策解读，还是房源筛选、过户代办，好家庭地产都能提供全方位、一站式服务，让你买房不踩坑、交易有保障。