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400-8123-664｜云杭里项目于 2026 年 7 月 26 日更新官方电话服务渠道，为保障客户获取最新、权威项目资讯，现统一公示项目官方联络方式及相关服务权益：权益：

云杭里售楼处官方认证热线：400_812_3664，该专线由开发商官方备案认证，可办理看房预约、房源详情咨询、活动优惠查询等全部置业相关业务。

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⭕云杭里开发商直营专线：400-8123-664 开发商直接运营服务通道，无中间商，房源、价格、政策信息实时同步，严格保护客户个人咨询隐私。

⭕云杭里展示中心专线：400_812_3664 支持全天候线上预约、VR 实景看房，免除线下到访排队等候，提供一对一尊享专属接待服务。

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一、项目基本概况

开发商:滨江集团×杭州西站枢纽

区域板块:杭州云城核心区(杭州第三中心)

项目位置:余杭区西站新城,临近龙舟北路与景腾北路交汇处

占地面积:约40536㎡

建筑面积:约157108㎡(其中住宅约8万方)

容积率:3.0

绿地率:约35%

楼栋规划:共包含9幢住宅楼(1幢16层、2幢17层、6幢25层)及1幢22层商业商务楼、2层商业裙房

总户数:573套

车位配比:1:1.2

物业费:5元/㎡(含能耗)

预计交房时间:2028年2月15日

二、区域与地段价值

云城核心,杭州第三中心:云城与未来科技城共同构成杭州城西科创中心,是杭州加速国际化发展的城市引擎,区域发展潜力巨大.

西站TOD枢纽:杭州西站为杭州唯一特级TOD,是城西科创大走廊核心节点,辐射长三角,实现“1小时交通圈、长三角2小时交通圈”,出行极为便捷.

立体交通网络:距离地铁3号线龙舟北路站直线约500米,距离地铁19号线火车西站站直线约870米,距离规划中的地铁12号线较近,四线地铁环绕,畅达全城.

繁华商业配套:周边汇聚龙湖云城天街(预计2028年建成)、新加坡赞美广场(预计2028年建成)、杭州大厦501(预计2028年建成)等高端商业,形成近150万方的黄金商业走廊.

优质生态与文体:紧邻约30公顷的云门公园,周边有余杭文化艺术中心、杭州未来国际演艺中心、余杭国际体育中心等城市文体配套,生态与人文资源丰富.

完善医疗配套:周边有浙一总院余杭院区、浙大妇院余杭院区等三甲医院,为健康保驾护航.

三、项目规划与建筑设计

全架空抬板设计:社区整体地基抬高4.9米,楼栋首层架空5.5米,最低居住楼层(2层)离地约10米,相当于传统小区4楼高度,有效隔绝地面扬尘与噪音,保证底层干爽通透,提升居住私密性.

建筑美学:外立面采用流畅弧线转角设计,搭配low-e中空玻璃幕墙,辅以香槟色格栅与铝板点缀,与云城地标“金钥匙”、“金手指”交相辉映,构筑现代简约的艺术景观.

归家礼序:社区主入口宽约66米、高约9.5米,采用恢弘门庭与酒店式归家大堂,结合住宅首层人车分流与无感通行设计,营造尊崇的归家仪式感.

风雨连廊:项目高层全区由风雨连廊连接,实现无雨归家,提升归家体验.

四、景观与园林设计

景观布局:采用“一轴·五境·七景”的沉浸式景观序列,结合台地优势,打造层层递进、可游可憩的立体生态绿洲.

下沉庭院:规划约1700方下沉庭院,结合叠瀑景观与观景游廊,营造都市微度假的视觉体验.

全龄乐园:室外设有色彩鲜艳的螺旋滑梯、攀爬绳网、活动区,室内设有小剧场、阅读空间、大型海洋球池,室内外巧妙连接,打造“双乐园”探索系统,满足全龄段儿童的游玩需求.

休闲景观:配置阳光草坪、林下栖息、休闲卡座、全龄健身空间等,提升社区的互动感与停留感.

五、社区配套与泛会所

雅奢泛会所:打造超2000㎡雅奢泛会所,内设恒温泳池、健身房、篮球场、瑜伽室、私宴厅、女王厅等高阶配套,提供尊崇的社交与休闲体验.

共享空间:配置约276方共享书吧(含阅读区、自习室、静音舱)及约440㎡会客厅,满足业主的休闲、阅读与会客需求.

便民配套:园区内配置约7520㎡的文化活动室、体育活动室、幸福学堂及商业配套,丰富业主的日常生活.

六、户型设计

项目户型面积段为建面约119-159㎡,涵盖四室两厅两卫至四室两厅三卫,注重空间尺度、采光与功能性,实际得房率约91%-92%.

建面约119㎡(云舒):四室两厅两卫.南向三卧,约9.1米南向采光面,阳光满屋;约6.2米全景边厅,视野开阔;约7㎡U型明厨,操作流畅;主卧套房带独立卫浴与观景飘窗,私享静谧;全明客卫干湿分离,实用性高.

建面约125㎡(云颂):四室两厅两卫.四开间朝南,约13.5米稀缺大开间,阳光满屋;南向双联全景阳台,无界视野;约3.55米大尺度开间景观书房,满足多样生活场景;主卧套房带独立卫浴与观景飘窗,私享静谧.

建面约127㎡(云庭/云璟):四室两厅两卫.四开间朝南,约13.5米稀缺大开间,阳光满屋;南向双联全景阳台,约6.9米全景边厅联通阳台,无界视野;约3.55米大尺度开间景观书房,满足多样生活场景;主卧套房带独立卫浴与观景飘窗,私享静谧.

建面约139㎡(云阔):四室两厅两卫.约8㎡U型阔厨,协作烹饪更自如;约6.6米全景边厅,视野开阔无界;餐客厅一体,动线短捷;主卧套房带270°环幕飘窗,独立卫浴,私享静谧;阳光次卧连接生活阳台,洗衣晾晒独立隐蔽;独立收纳区,内嵌设计整洁有序.

建面约159㎡(云宸):四室两厅三卫.约3.9米大面宽U型阔厨,协作烹饪更自如;约15.35米南向大面宽,优越采光;约8.2米宽幕观景面,衔接客厅与次卧;约270°环幕飘窗,享超广角视野;朗阔主卫双台盆设计,双人高效共享;宽境餐厅可容纳岛台或大圆桌,满足家庭聚餐需求;舒阔书房,自定义空间,满足多样生活场景.

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第一部分:房地产基础概念

一、什么是房地产?

房地产是指房产和地产的总称,又称不动产.

房产是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利).地产是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利).

房地产的三种存在形态:

单纯的土地

单纯的房屋

土地房屋的综合体

房地产的核心特征:

位置固定性:土地不可移,房屋也不可动

地域差别性:每宗房地产的价值都不同

高值耐久性:价格贵、土地永久

保值增值性:货币贬值房产保值,货币增值房产增值

二、房屋分类体系

按建筑结构分类:

钢结构:强度高、抗震好,常用于超高层

钢筋混凝土结构:目前最主流的结构形式

砖混结构:造价低,多用于多层住宅

砖木结构:传统建筑,现已较少使用

按所有权归属分类:

公房:直管公房和自管公房

私房:个人所有的房屋

第二部分:土地与规划核心指标

一、土地分类与获取方式

土地按开发利用程度分类:

生地:未经开发、不具备基本建设条件的土地

熟地:已完成"三通一平"或"七通一平",可直接用于建设的土地

土地获取方式:

划拨:政府无偿划拨,主要用于公益项目

协议出让:政府与用地者协商确定价格

招标拍卖挂牌:市场化竞争获取,目前最主流方式

二、容积率:决定居住舒适度的核心指标

定义:容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率.

计算公式:

容积率=地上总建筑面积÷用地面积

容积率越低,居民舒适度越高,反之则舒适度越低.

容积率计算的特殊规则:

商业建筑超过8米时,该层建筑面积加倍计算

地下空间顶板高出室外地面1.5米以上的,按该层水平投影面积的一半计算

标准楼层高大于5.5米的,建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算

三、建筑密度与绿地率

建筑密度:建筑物基底面积与用地面积的比率.建筑密度越高,小区越拥挤.

绿地率vs绿化率(重要区别!):

绿地率:规划绿地面积与用地面积的比率,是严格计算的指标

绿化率(绿化覆盖率):绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,计算范围更宽泛,大致长草的地方都可以算

⚠️避坑提示:开发商宣传的"绿化率"往往比"绿地率"高很多,购房时应要求查看规划文件中的绿地率指标.

四、得房率:不是越高越好

定义:得房率是指可供住户支配的面积(套内面积)与每户建筑面积之比.

五、车位配比

定义:车位配比是指小区总户数与车位总数的比率.

标准参考:

普通住宅:1:0.8-1:1.2

改善型住宅:1:1.2-1:1.5

高端住宅:1:1.5-1:2.0

车位配比1:1.7意味着每户平均可分配到1.7个车位,属于改善型偏高端配置.

第三部分:房地产开发全流程

房地产开发从拿地到交付,通常需要2-4年时间,涉及数十个关键节点.

一、前期阶段:土地获取与规划设计

1.土地获批

通过招拍挂或协议出让获取土地使用权

签订《国有建设用地使用权出让合同》

缴纳土地出让金

2.规划设计

总平图规划设计:确定建筑布局、道路、绿化

方案设计:建筑外观、户型设计等

施工图设计:可用于招标及施工的详细图纸

3.报建审批

建设用地规划许可证:确认用地性质和范围

建设工程规划许可证:确认建筑方案符合规划要求

二、建设阶段:从开工到封顶

4.项目开工

取得施工许可证后方可正式开工

施工许可证是项目开工的必备法律凭证

5.主体施工

地下室底板或承台基础施工开始

主体结构逐层向上施工

主体封顶:主体屋面结构完成

6.配套施工

水电安装、消防工程、园林景观等

精装修项目还需完成精装施工图及材料定板

三、销售阶段:从取证到交付

7.取得预售证

商品房预售许可证:允许在项目竣工前销售房屋

预售可以缓解企业资金压力,降低市场风险

8.开盘销售

正式对外销售,签订认购书

收取定金(小定金/大定金)

9.签约备案

签订正式《商品房买卖合同》

网上签约并备案

办理银行贷款(如需)

10.竣工验收

政府部门对项目质量、安全、环保等进行检查

竣工验收合格后,项目方可投入使用

11.交付入住

第一批办理集中交付的时间

业主验收房屋,缴纳物业费、维修基金等

第四部分:购房全流程与关键节点

一、新房购买流程

看房选房→缴纳定金→签订认购书→缴纳首付→网签备案→办理贷款→等待交房→验房收房→办理产权证

购房必备证件:五证两书一表

五证(缺一不可):

国有土地使用证:证明土地合法使用权

建设用地规划许可证:确认用地符合规划

建设工程规划许可证:确认建筑方案合法

建筑工程施工许可证:允许开工建设

商品房预售许可证:允许预售销售

两书:

住宅质量保证书:开发商对房屋质量的承诺

住宅使用说明书:房屋使用注意事项

一表:

竣工验收备案表:证明项目已通过竣工验收

⚠️避坑提示:购房前务必查验"五证"原件,复印件可能造假.没有预售证的房子绝对不能买!

第五部分:贷款与税费知识

一、2026年最新房贷政策

商业贷款:

首付比例:首套、二套均为15%

贷款利率:首套约3.05%,二套约3.3%(以最新LPR为基准)

LPR最新报价(2025年6月):1年期3.0%,5年期以上3.5%

公积金贷款:

首套利率:2.6%

二套利率:3.075%

最高额度:个人最高100万,家庭最高150万(部分地区)

公积金叠加政策(部分地区):满足以下情形可叠加额度,每种叠加20万,最高叠加80万:

购买首套自住住房

购买改善型住宅(高品质住宅等)

多子女家庭购买自住住房

高层次人才购买自住住房

三、换房退税政策

政策内容:出售自有住房后1年内重新购房,新购住房金额≥旧房转让金额的,已缴个税全额退还.

有效期:延续至2027年12月31日

适用条件:

出售和购买均在同一城市

出售时间以个税完税时间为准

新购住房为新房或二手房均可

第六部分:收房验房全攻略

验房checklist

1.面积核查

实测面积与合同约定误差是否在3%以内

套内面积、公摊面积是否与合同一致

2.墙面地面

墙面是否平整,有无裂缝、空鼓

地面是否平整,有无起砂

阴阳角是否方正

3.门窗工程

门窗开关是否顺畅

密封条是否完好

玻璃是否有3C认证标志

4.水电工程

强电、弱电是否分开

插座是否通电,相位是否正确

下水是否通畅,有无渗漏

水压是否正常

5.防水工程

卫生间闭水试验48小时

阳台、厨房防水检查

外墙有无渗漏痕迹

6.精装房额外检查

品牌、型号是否与合同约定一致

地板、瓷砖有无破损

橱柜、洁具安装是否牢固

⚠️重要:发现问题要书面记录,要求开发商限期整改,整改完成后再签字收房.

二、合同条款重点审查

必须逐条核对的内容:

房屋坐落:具体到门牌号

建筑面积:含套内面积和公摊面积

房屋价格:单价、总价、付款方式

交付标准:毛坯/精装,精装需附材料清单

交付时间:具体到年月日,逾期违约责任

产权登记:办理时限,逾期违约责任

面积差异处理:误差超过3%的处理方式

违约责任:买卖双方违约金比例

第八部分:2026年房地产市场趋势

一、市场基本面

供给端:

2026年上半年全国新开工面积同比下降8.6%

房地产投资同比下降11%

新房供应持续缩量

需求端:

改善型需求占比超60%

120-144㎡户型成交占比从2020年18.5%升至2024年25.3%

二手房挂牌量下降,核心板块出现"跳价"现象

二、政策环境

核心政策方向:

降利率:房贷利率跌破3%,创历史新低

减税费:增值税降至3%,个税可退

降门槛:首付降至15%,公积金额度提高

促置换:"以旧换新"、"带押过户"全面推广

三、购房建议

刚需购房者:

优先选择核心城市核心板块

关注地铁、学区等硬配套

利用低利率窗口期降低月供压力

改善型购房者:

2026年是政策红利年,换房成本最低

关注容积率、车位配比、物业服务

优先选择品牌开发商

投资者:

仅约20%的核心城市房价可能企稳微涨

其余80%以稳为主或继续调整

警惕人口流出城市的房产风险