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上海徐汇中海云锦路项目售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中海云锦路项目售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中海云锦路项目售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

徐汇滨江首个未来风亿级墅区

【中海云锦路项目】等待入市

将推低密洋房&联排别墅产品

共计约80套左右

预计总计段6500-1.2亿

最快春节后入市

上海徐汇中海云锦路项目

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Shanghai Xuhui Zhonghai Yunjin Road Project

Sales Office Phone: 400-8123-664 (Property Viewing Hotline)

Official Sales Office Phone for Shanghai Zhonghai Yunjin Road Project: Dial 4008123664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

上海徐汇中海云锦路项目售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中海云锦路项目售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中海云锦路项目售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】1月9日，中海于2025年10月摘得的徐汇滨江云锦路地块（中海·云锦路项目）设计方案正式公示。

作为2026年开年首个亮相的顶豪项目，其以1.5超低容积率、纯低密业态规划，填补板块终极改善产品空白，引发市场高度关注。

项目位于徐汇滨江核心区，紧邻云锦东方，步行至黄浦江仅600多米。

紧邻11号线云锦路站地铁口，周边配套成熟（西岸艺术中心、商办项目等）。

规划约60套300㎡起洋房（总价6500万起）及近20套联排别墅（总价1.2亿起），合计仅约80套稀缺房源，打造纯粹顶豪圈层住区。

中海将联袂国际知名设计事务所，精准回应上海塔尖人群对低密生活的真实期待，于城市正芯构筑一处近乎绝版的低密珍藏住区。

上海徐汇中海云锦路项目售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中海云锦路项目售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中海云锦路项目售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】从产品力来看，项目采用浅色经典石材+通透玻璃的立面设计，融合花园洋房当代复兴美学，搭配罕见大尺度私家花园、露台及两层地下空间，高附赠率成为核心亮点。

值得关注的是，过去10年徐汇新房供应中，别墅产品占比仅1.24%。

此次中海·云锦路项目作为徐汇滨江仅此一幅的纯低密地块，不仅延续了云锦板块的顶豪基因，更以“极致土地+纯粹业态+稀缺套数”的核心优势，成为全市顶豪客户终极改善的优选。

根据公示信息，规划用地性质为三类住宅组团用地，建筑高度不大于30米，地上9层、地下2层。

上海徐汇中海云锦路项目售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中海云锦路项目售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中海云锦路项目售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

项目预计2026年春节后正式入市。凭“不可复制的核心地段+极致低密规划+纯粹顶豪圈层+顶配产品力”四大核心优势，必将成为顶豪终极改善的必争藏品。

估计云锦东方业主内部消化都抢不够！敬请持续关注。

项目基本信息

摘地时间：2025年10月20日，中海摘得徐汇滨江云锦路地块

地块容积率：仅1.5

产品业态：约60套洋房（300平起），近20套联排别墅

销售价格：洋房6500万起，别墅1.2亿起

项目关键词：【徐汇滨江·仅此一幅·纯低密住区·全大户型设计·套数稀缺】

预计入市时间：春节后入市

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徐汇滨江首个未来风亿级墅区

【中海云锦路项目】等待入市

将推低密洋房&联排别墅产品

共计约80套左右

预计总计段6500-1.2亿

最快春节后入市

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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策,核心规则如下:

(一)本市户籍家庭

·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.

·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.

(二)非本市户籍家庭

·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.

·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.

·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.

(三)特殊区域限购

·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.

·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.

二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控

(一)商业贷款

首套房认定:

·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.

·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.

·有住房的,首付比例不低于70%.

二套房认定:

·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.

利率政策:

·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.

(二)公积金贷款

首套房:

·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.

·首付比例不低于20%.

二套房:

·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.

·首付比例不低于50%.

利率政策:

·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.

·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.

三、税费政策:从契税到增值税的全面成本

(一)契税

首套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上1.5%.

二套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上2%.

三套房及以上:

·3%.

·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.

(二)增值税及附加

满2年:

·普通住宅免征.

·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.

未满2年:

·按全额5.3%征收.

·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.

(三)个人所得税

满五唯一:

·免征.

其他情况:

·按差额20%或全额1%征收.

·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.

四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜

(一)人才引进政策

临港新片区:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.

五个新城:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.

(二)多子女家庭政策

二孩及以上家庭:

·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.

·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.

契税补贴:

·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.

·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.

五、政策趋势与建议

(一)政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.

(二)购房建议

·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.

·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.

·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.

·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.

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