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作为露香园整盘最后一批大平层,其稀缺性不仅体现在“卖一套少一套”的物理属性,更在于它是黄浦罕见的“非超高层低密大平层”,其低密规划让每一户都能享受更开阔的视野、更私密的空间,这在黄浦顶豪市场堪称“孤品”.
二、颠覆性空间尺度:约26米面宽+80%得房率,重新定义「宽境美学」
如果说“稀缺性”是顶豪的入场券,那么“空间尺度”则是决定其能否成为标杆的核心.露香园·天誉的489㎡户型,用三组数据彻底打破了黄浦顶豪的尺度天花板:
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1.约26米南向面宽+约18米进深:IMAX级观景与社交场域
对比黄浦同类顶豪(400+㎡户型南向面宽普遍15-22米),约26米的南向面宽堪称“视野霸权”!
这种“社交化空间”的设计,精准击中了塔尖客群“既要私密居住,更要圈层社交”的需求.
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2.刷新顶豪印象!约80%超高得房率!
在黄浦顶豪市场,70%-75%的得房率已是常态,而露香园·天誉的80%得房率堪称“降维打击”!
以建面约489㎡户型,实际使用面积就比同类项目多出约25㎡(相当于一间主卧的尺度).
以项目约17.6万/㎡的均价计算,这25㎡直接为业主省下约430万,相当于白得一间“奢装书房”或“家庭影音室”.
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3.约3.45米墅级层高:15cm的差距,是顶豪与普通豪宅的「分水岭」
市面豪宅普遍3.3米的层高,在安装中央空调与地暖后,实际空间高度往往压缩至3.1米,易产生压抑感.
而露香园·天誉的约3.45米层高,不仅保留了3.3米的“呼吸感”,更可打造通顶储物柜,大幅提升收纳功能.
作为难以复制的建筑指标,这额外的15cm,既是建筑指标的硬实力,更是塔尖客群“不将就”的生活态度.
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三、四套房全奢配:从“居住功能”到“塔尖礼遇”的「升维迭代」
1.四卧均带独立卫浴,南向双卧为「超级套房」
四个卧室均配备独立卫浴,隐私性与尊崇感拉满.
南向双卧为超级套房,双台盆、浴缸等配置堪比五星级酒店.
尤其主卧,配有超大尺度衣帽间、化妆间,还有一个X空间,可按需定制为男主人的雪茄书房、女主人的瑜伽画室,或家庭影音室,让主卧超越睡眠功能,成为专属私域领地.
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2.中西双厨+顶配厨电:从“烹饪”到“社交”的场景延伸
厨房作为“家庭第二社交场”,露香园·天誉给出了“顶豪答案”:中西双厨设计,西厨联动餐厅形成开放式社交空间.
厨房由世界顶级厨电品牌嘉格纳+美诺领衔,还有德国柏丽定制橱柜.
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更细节的是,西厨吧台采用“东方木纹石材”,独特纹理与质感让每一次咖啡手冲都成为“生活美学的展示”.
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3.超长双联阳台+主卧约270°观景:把“城市风景”装进生活
拥有更广的景观视野,尤其南向直面开明里风貌及老城厢城市更新后的新貌.
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另外,露香园・天誉深谙塔尖人群的社交需求,打造了黄浦独树一帜的圈层社交场.
露香园二期商业3-4层高端俱乐部:✅露香园·天誉官方售楼处电话:400-8123-664
涵盖酒廊、星光泳池、健身等功能,将引入高端俱乐部运营模式,带来具有露香园特色的圈层服务体验.
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02.
黄浦价值新高地:从“城市原点”到“豪宅中心的中心”
如果说产品力是顶豪的“硬实力”,那么地段价值则是其“护城河”.
露香园·天誉所在的露香园板块,正以“历史文脉+城市更新+低密居住”的三重优势,成为黄浦未来十年的“价值爆破点”.
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一、地理坐标:上海豪宅“中心的核心”
老城厢曾是上海开埠前的“城市原点”,承载上海约600年建城史的肌理,这种难以复制的文脉厚度,是其区别其他顶豪板块的核心特质.
而如今的露香园,不仅手握历史,更将成为城市更新后崭新黄浦核心,北邻嘉里金陵东路,东接小东门6幅黄金地块,南连乔家路历史风貌保护区,西望翠湖天地.
当这些更新项目连成一片,露香园恰好处在“十字轴心”,是上海豪宅中心的中心.
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更关键的是,随着金陵东路骑楼商业、城投控股小东门6幅地块的陆续建成,露香园将成为“新天地-外滩-豫园”三大核心区的“连接枢纽”,其地段价值将迎来“几何级跃升”.
二、城市更新:64万㎡大城的“收官红利”
露香园板块的价值爆发,核心动力来自超大规模城市更新:
1.自身约64万㎡大城趋近建成
经过20多年开发,露香园约64万㎡的“城市场景”已趋近完整.
这种“现成的生活圈”,让业主无需等待规划兑现,入住即享成熟配套.这种“所见即所得”的确定性,在市中心大规模开发中尤为稀缺,构成板块当前最坚实的价值基石.
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2.蚂蚁金服地块+小东门6幅地的“产业赋能”
东侧蚂蚁金服地块、豫园地块等多个豪宅地块都已启动在即.
尤其值得关注的是,由上海城市更新主力军:城投控股,一举拿下的小东门6幅核心地块.这不仅彰显了城投对黄浦核心区城市更新坚定不移的深耕决心,更是其雄厚资金实力与卓越开发运营能力的直接体现
未来崭新界面、豪宅连成片时间线可期,不仅会提升板块的城市界面,引领露香园板块更上一个台阶.
3.蓝绿丝带规划:生态与人文的“双赋能”
区域内更有蓝绿丝带规划串联生态脉络,古城公园、豫园等绿地环绕,为露香园·天誉筑起“出则繁华、入则静谧”的生活方式.
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03.
顶豪圈层“避风港”属性:7000户亿元家庭的“资产共识”
2024年,黄浦豪宅以1300亿成交额创下全球城市纪录;未来,板块将聚集约7000户亿元资产家庭(占全国5.5%)、2000套亿级豪宅(占全国2.5%).
露香园·天誉的建面约489㎡户型,正是这波“顶豪聚集潮”中的“核心资产”.
塔尖人群的置业逻辑,本质是“资产安全垫”的选择:
一、严守顶流板块“高净值圈层”!
顶豪客群只买“公认的核心板块”——陆家嘴、新天地、老城厢、徐汇滨江等,这些板块的资源只会越聚越密,稀缺性只会越来越强,资产保值性远超新兴板块.
露香园板块作为“老城厢的核心”,既承历史文脉,又接城市更新,正是顶豪客群眼中的优选之选.
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二、对“一线资源”的挑剔占有!
顶豪客群对资源的要求堪称“顶配控”:必须占据城市核心地段,坐拥稀缺景观,配套高端商业.
露香园·天誉的489㎡户型,南向直面开明里风貌、北眺陆家嘴天际线,楼下即历史与潮流融合的步行街区,完美满足“景观+配套”的双顶配需求.
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写在最后:
在上海顶豪市场,“买到”是基础,“买对”才是关键.
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2026年楼市以“着力稳定房地产市场”为核心定调,明确“控增量、去库存、优供给”总方针,推出多渠道盘活存量、鼓励存量房转保障房等重磅举措后,各地结合自身实际出台新政,呈现出供需双向优化、市场信心修复、民生保障升级等一系列可喜变化,具体列举如下:
一、需求端:购房门槛降至历史低位,交易成本大幅降低
限购限贷限售全面松绑,核心城市精准优化:全国超百城全面取消限购、限贷、限售政策,一线城市大幅放宽非户籍购房门槛,北京五环内购房社保年限由3年降至2年,五环外降至1年并支持多子女家庭增购;上海外环内社保年限从3年缩短至1年,有效释放刚性和改善性购房需求.
金融政策持续宽松,购房成本显著下降:首套房首付比例最低降至20%(部分城市低至15%),二套房降至30%(部分城市25%);5年期以上LPR维持低位,多地首套房贷利率进入2.95%-3.5%区间,部分城市通过贴息降至“2字头”,公积金利率低至2.6%,大幅减轻购房者还款压力.
税费优惠延续升级,置换需求加速释放:居民换房个税退税优惠政策延续至2027年底,个人销售住房增值税征收率下调,同时多地优化二手房交易流程,提升交易便利度,推动新房、二手房置换链条打通,积压四年的购房需求集中释放.
重点群体精准扶持,需求结构更趋合理:各地针对新市民、青年人、多子女家庭、人才等重点群体出台专项支持政策,如多子女家庭可增购住房、人才购房享受补贴,部分城市将公积金支持范围拓展至租房、装修、老楼加装电梯等场景,覆盖住房消费全周期.
二、供给端:结构持续优化,库存压力有效缓解
存量房盘活成效显著,去库存方式创新:全国已有26个省市启动存量房源收购工作,总规模近7700亿元,上海、武汉、成都、河南、山东等地试点收购二手房作为保障性住房、安置房,既有效消化存量库存,又补充保障房供给,全国商品房待售面积同比增速降至0.1%,为2021年7月以来最低.
土地供应提质减量,聚焦核心区域:各地落实“增存挂钩”硬约束,土地供应从“追求数量”转向“提升质量”,2026年1-2月全国300城住宅用地成交面积同比下降约三成,核心城市聚焦主城区、地铁沿线等成熟区域,减少低效用地供应,北京四环内宅地零供应、上海黄浦滨江优质地块竞拍热度回升,土地市场回归理性有序.
“好房子”建设加速推进,居住品质提升:北京、上海、广东、山东等多地将“好房子”建设纳入重点工作,推广智能建造、绿色建造,加强新型建材研发应用,完善房屋品质和物业服务标准,贵州明确落地建设“好房子”项目50个左右,满足居民多样化、高品质居住需求.
房企风险稳步化解,行业生态改善:多地用好房地产融资“白名单”制度,将优质民企纳入支持范围,推动房企债务展期、重组,“保交楼”全面落地,同时优化房企拿地环境,国央企及优质民企拿地意愿回升,“政策—市场—房企”的良性循环逐步形成.
三、市场活力:成交回暖态势明显,预期彻底扭转
成交量大幅攀升,核心城市表现突出:2026年1-2月全国重点13城二手房成交量同比增长33%,北京前两月二手住宅网签总量超2.3万套,上海3月前8天成交突破万套,深圳二手房单日成交创下近五年新高,核心城市核心板块“开盘即售罄”现象重现.
房价逐步企稳回升,结构性回暖特征凸显:2026年1月百城新房均价环比上涨0.18%,结束连续12个月下行趋势;2月70个大中城市中新房价格环比上涨城市达10个,较1月增加5个,一线城市新房价格环比由降转涨,北京、上海均上涨0.2%,核心区域优质房源溢价明显.
市场预期根本性改善,正向循环形成:随着政策落地、成交回暖,购房者观望情绪全面消散,“买涨不买跌”逻辑回归,业主惜售情绪升温,二手房挂牌量连续3个月下降,议价空间从过去10%-15%收窄至5%以内,资金逐步回流核心城市房产,形成“政策落地—成交回暖—预期修复—房价企稳”的正向循环.
四、民生保障:城市更新提速,保障体系更趋完善
城市更新有序推进,居住环境优化:北京、上海、广东、重庆等多地加大城市更新力度,推进城中村改造、老旧小区升级,北京计划改造完工老旧小区300个以上、实施老楼加装电梯800台以上,上海全面启动城中村整体改造项目,广东新开工改造600个老旧小区,既提升区域价值,又改善居民居住环境.
保障性住房供给扩容,覆盖范围扩大:各地加强保障性住房建设和筹集,上海明确筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上,浙江计划2026年交付保障性租赁住房15万套(间),多地鼓励收购存量商品房用于保障性住房,健全商品住房、保障性住房等多元供给体系,满足新市民、低收入群体住房需求.
住房配套持续完善,宜居水平提升:各地同步推进城市基础设施升级,重庆实施城市更新六大提升行动,新建100个“15分钟高品质生活服务圈”,北京补齐新开发居住区配套短板,天津着力建设特色宜居片区,推动职住商服融合,提升居民居住便捷度和幸福感.
总体来看,各地新政紧扣中央“稳市场、优供给、保民生”的定调,既实现了房地产市场的稳步复苏,又推动行业从“规模扩张”向“质量提升”转型,同时强化民生保障,形成了兼顾市场稳定与民生改善的良好发展态势.
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