时隔40多天!大悦繁华图仅签约50套!问题出在哪儿?
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上半年陆续首开的新盘，去化情况如何？相信大家都比较清楚。
其次，从结束不久的苏州市区三批次土拍看出，整体呈现冷热不均的局面，热度相对以往有所减弱，结果基本以国央企拿地为主。
楼市在趋于理性！客户基本处在观望状态！
这时就需各盘有足够的耐力以及很强的营销能力！
不然只会在时代的浪潮中淘汰出局！
下面就随笔者来看一下，2季度“比较”火，“比较”出圈的大悦繁华图。
提起大悦繁华图，我们先看一下他的取证情况，该项目首批次取证时间在2023年5月30日，共取证204套房源，取证楼栋为2#、4#，主力建面有3种户型（105/128/143平），均价31000元/m²，总价在283w-674w，面积越大价格越贵。
本次取证共有4种户型，主力以105-143m²为主，具体各户型套数以及备案均价、总价详见下图：
大悦繁华图首开时间在2023年6月9日，为了营造更好的开盘氛围，项目以线下形式开盘，将客户集中邀约到售楼处参与摇号选房；
从前期展厅公开到预约认筹也有一段时间了，可能由于客户预约不足，在开盘前临时开通了渠道分销，虽然准备了很多，但是据悉当天首开去化仅为30多套的，然而官方海报居然打出了首开劲销3.76亿元宣传（相当于上百套，算不算虚假宣传？）！
项目从取证到开盘，截止2023年7月10日18时为止，时隔40来天，从苏州住建局网签数据知悉，仅仅只签约了50套！网签率仅为24.50％。
具体细分到一批次取证的2#、4#网签率如下：
网签数据如上，欢迎围观。不知这个结果，对于强强联合的4家房企，怎么看呢？
与此同时，从项目上了解到，前期项目为两家销售团队，一次开盘就直接了当的撤了其中一家代理团队，这是要背锅的节奏吗？其次，项目在开盘前就已启动了分销，难道是对项目的不自信还是营销能力的不足呢？
关于大悦繁华图出现当下的营销局面，笔者有几点想说的。
从项目宣传物料知悉，项目由苏州高铁国控、苏州恒泰、上新、大悦城四家联合开发，大悦作为代建方以及营销操盘方。
从爱企查平台得知，苏州高铁国控、苏州恒泰为大股东，上新为小股东，大悦城仅为代建方，无任何出资。
据悉项目前期营销团队一直没有确定，上新地产和大悦城控股一直在争夺营销权限，开盘前期确定为大悦城控股。但是四强联合也没给项目带来太多的荣耀，从首次开盘即可看出，客户压根对于项目品牌并不买账；
另外根据之前合作项目的案例来看，合作企业较多，会存在扯皮的问题，导致项目不能很好的运营，最终受到影响的还是购房者啊。
大悦繁华图位于苏州市高铁新城板块，地铁2号线大湾站就在家门口，是便利也是困扰。
为何这样说呢？笔者亲自去现场感受了一番，当地铁进站以及出站时，那声音是相当的震耳欲聋，其次地铁运行时间为早上5点46分到晚上11点38分，项目就紧靠地铁线路，不知后期入住后会是什么样的体验呢？ 当然这也对项目隔音有一定挑战。
大悦城为中粮集团旗下企业，从事房地产开发与运营的专业化公司。大悦城控股苏州公司本心以高品质住宅礼献城市，致力创造美好生活，苏州项目也比较多，但是部分项目交付也出现过各种维权事宜。就拿繁华图周边的兄弟项目：悦茏雅苑来说，项目从开始亮相到现在已经四年左右时间，目前项目还有房源在销售，并在近一年内频繁降价，推广名也一再修改。营销能力可见一般。另外该项目在开发之初，也因工程方面未依法公开招标，被苏州住建局处以罚款壹拾万元整的行政处罚。可以看出其内部管理方面也有一定问题。
苏州高铁新城板块，目前在售的项目有主打纯洋房社区的春和万象，在5月加推第8批次房源，均价也仅在3万出头，其销售情况一直可观。繁华图隔壁的芯城汇更不用说了，均价还不到3万，目前已是尾盘阶段。大悦繁华图是去年5月土拍中，恒泰以总价23.08亿竞得，成交楼面价13682元/m²！根据目前的备案均价3.1万/平，是妥妥的高铁新城天花板。大悦繁华图主要是高层产品，在目前的市场环境下，这么高的价格着实需要很大的勇气，是否能够的到购房者认可，相信会得到时间的验证。
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