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华润士林润园

黄浦区老城厢核心

华润置地+南房集团联手打造

【士林润园】风貌别墅热销

建面约270-500㎡纯合院别墅

总价约6000万起

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01

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区域介绍

士林润园曾经命名为士林华苑二期,项目为纯粹的风貌别墅住宅项目.

「士林润园」地块四至范围为望云路至河南南路,蓬莱路至士林华苑一期.地处内环内黄浦区豫园板块,为城中核心地段,交通便利,邻近8/10号线老西门站和9号线小南门站.

项目位于黄浦区核心,左拥新天地、淮海中路,右抱陆家嘴,北倚人广、外滩,南侧是一路连缀的豪宅区.

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顶尖商圈、潮流文艺街区,甚至上海地标们、未来城市封面都将是士林润园的生活场域.加上豫园这百年来传承的文化底蕴,仅看现有的地段价值,士林润园已足够吸引人.

而且,该板块一直作为上海的传统居住区存在,板块内有大量的老破小,与今天上海的现代城市风貌相差甚远.但随着城市更新的推进,周边地块改造内容基本已确认,未来城市界面、配套能级的兑现速度可期!

交通方面:周边交通网络成熟,总结起来就是“一桥三环四线五隧道”,其中四线就包括了8号线老西门站、10号线的豫园站、9号线的小南门站及14号线的豫园站,从项目坐地铁出发,畅达上海各个区域.

老西门地铁站

商业方面:500米的范围内香港名都城、豫园商圈、复兴艺术中心,人民广场、新天地、外滩、南京路步行街都在2km范围,顶级商业环绕.

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教育方面:周边的公立学校有复兴东路三小、上海实验小学、蓬莱路二小等,初中有光明初级中学及市十、市八,康德及永昌两所九年一贯制的民办学校等.

蓬莱路二小

医疗方面:上海九院、瑞金医院、仁济医院西院、黄浦区中西医结合医院、曙光医院西院、复旦大学附属妇产科医院等众多享誉全国的医疗资源.

复旦大学附属妇产科医院

02

PART

楼盘介绍

项目位于上海城市文明之源,海派文化的发源地“老城厢”的主轴核心之上,紧邻士林华苑一期,由南房集团与华润置地联合匠筑,共建约103席位低密合院墅作.

【士林润园】地块包含大量历史文化保护建筑,产品打造的是【叠拼+合院】,叠拼面积段约195-310㎡,分为1-2F下叠、3、4、5F为中间的大平层,6-7F为上叠,合院地上三层,面积段约210-500㎡.

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🏠社区内设高端会所,涵盖恒温泳池、红酒吧及商务会议室.景观设计以“润园八景”为主题,打造四季有景、步移景异的庭院空间.项目还提供“一户一院一树”定制服务,业主可挑选乌桕、红枫等名贵树种植入私院.

高清效果图如下:

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项目区域内的建筑风貌,全区建筑均为低层,普遍以花园式、里弄式、街店式建筑组合呈现.由于“小单元产权”的长期存续,形成了有机且清晰的“接邻式”肌理关系.有着“小而美、巧而精、糅而谐”的特质.

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组团元素及保护更新方式©gad

净土街透视©gad

蓬莱路透视©gad

03

PART

户型图和样板间

价格区间:

210-310平总价约6200-6900万左右

310-390平总价约6900-1.2亿左右

390-500平总价约1.2-1.65亿左右

项目官宣户型图▼

项目样板实景图▼

【士林·润园】的室内样板房由傅厚民设计,这也是他全球作品中的第一个风貌别墅项目.

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士林润园借鉴大族院落的设计,打造了一个完美融合历史与现代的院墅社区.103席合院沿袭“一宅一园”的旧时格局,并完整保留53处原址构件,建成一座“城市DNA库”.

老宅中的历史细节也巧妙融入现代设计,例如张家族宅的界石变成了墙角雕塑,胡氏墨厂的雕纹化作山石屏风.

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买房不踩坑，需要了解的房产常识之十九

一、房地产相关分类知识—— 契税篇

（一）什么是契税

很多购房者在过户时会被“契税” 弄得一头雾水，其实它并不复杂。契税，是指在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种财产税，简单来说，就是买房人需要缴纳的一笔 “产权登记税”。纳税人为承受土地、房屋权属的单位或个人，也就是我们常说的购买人。

契税的计税依据是官方认可的成交价格，并非买卖双方私下约定的价格。值得注意的是，不同城市实际执行的契税政策会有差异，各地会根据当地房地产市场情况出台优惠政策，目前全国范围内执行税率一般为 1%-3%，哈尔滨也遵循这一区间，结合本地政策给出具体征收标准，切实保障购房者权益。

（二）契税额度计算（掌握）

契税的计算看似复杂，实则有章可循，关键要掌握影响税率的因素和计算方法，这也是买房前必须摸清的核心要点。

1. 影响契税税率的因素

计算契税前，需先明确 5 个核心影响因素：

1.购买人性质，即个人或公司，个人购房有更多优惠；

2.房屋性质，即住宅或非住宅，住宅税率更低；

3.房屋套数，即首套或二套，首套享受优惠；

4.建筑面积，即 90㎡及以下或 90㎡以上，面积不同税率不同；

5.核定价格与网签价格比较，取两者中较高者作为计税依据。

2. 契税计算总结

针对哈尔滨存量房交易，个人对个人的住宅契税计算，可参考以下标准，结合本地最新优惠政策：

·首套住宅，建筑面积≤90㎡，契税税率为 1%，计税依据为计税价全额；

·首套住宅，建筑面积＞90㎡，契税税率为 1.5%，计税依据为计税价全额；

·二套住宅，建筑面积≤90㎡，契税税率为 1%，计税依据为计税价全额；

·二套住宅，建筑面积＞90㎡，契税税率为 2%，计税依据为计税价全额；

·三套及以上住宅，契税税率为 3%，计税依据为计税价全额。

【例】客户李佳泽，已婚，名下仅有一套位于香坊区的住宅。现欲购买杨丽名下位于道里区海富康城满 5 年唯一的普通住宅，建筑面积为 110㎡，网签价为 75 万元，税务核定价为 66 万元，请计算李佳泽购买该住宅时需要缴纳的契税。

【解】1. 李佳泽名下已有一套住宅，再购买属于二套，且建筑面积 110㎡＞90㎡，因此适用税率为 2%；2. 计税依据取网签价与核定价中的较高者，即 75 万元；3. 需缴纳契税金额为：75 万元 ×2%=1.5 万元。

（三）多人共同购买一套房屋时的契税缴纳

现实中，常有亲友、伙伴共同购房的情况，这类情况的契税缴纳有明确规定：多人共同购买一套房屋，契税按照各个共有权人家庭住宅套数分别计算，各自按照所占份额缴纳对应税率的契税。

【例】客户胡亮和好友张明欲共同购买一套四季上东的普通住宅，建筑面积为 120㎡，网签价和核定价均为 200 万元。购买时胡亮份额为 30%，张明份额为 70%，胡亮名下有一套位于南岗区的住宅，张明名下无任何住宅。

【解】张明名下无房，按首套税率 1.5% 计算，胡亮已有一套住宅，按二套税率 2% 计算；缴纳金额为：200×70%×1.5% + 200×30%×2% = 2.1 + 1.2 = 3.3 万元。

（四）契税免征或者减征的常见情形

了解契税减免政策，能帮你合理节省购房成本，以下是几种常见的免征或减征情形，尤其适合哈尔滨购房者参考：

1.法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征契税；

2.夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税，这也是夫妻间房产变动最省心的政策；

3.房屋遗失补证、换证，免征契税；

此外，结合哈尔滨本地公积金贷款相关规定，满足以下 6 个条件的购房者，可享受相关契税配套优惠（需同时满足）：

1.本人及其配偶征信状况良好；

2.借款人的公积金在哈尔滨市行政区域内任意网点开户并连续缴存满 12 个月，灵活就业人员需连续缴存满 12 个月；

3.开户满 12 个月，自最后一个汇缴月开始计算，12 个月内无断缴记录，且目前处于正常缴存状态；

4.2 年内无连续 3 次、累计 6 次征信不良记录，5 年内无累计 18 次征信不良记录；

5.男职工年龄不满 60 周岁，女职工不满 55 周岁；

6.所购房产房龄 30 年以内。

二、专业护航，放心购房—— 好家庭地产简介

买房过程中，除了掌握必备的房产常识，选择一家专业、靠谱的房产中介，能让交易更省心、更有保障。在哈尔滨，好家庭地产就是这样一家深耕行业、值得信赖的本土企业。

好家庭地产在哈尔滨拥有 100 多家连锁店，覆盖全市各核心区域，汇聚了 1000 名专业经纪人，每位经纪人都经过系统培训，熟练掌握房产交易流程、契税政策等核心知识，能为购房者提供一对一的专业指导，帮你规避交易风险、精准计算税费。

自成立 23 年来，公司始终秉承 “诚信服务、始终如一，做良心企业、树百年老店” 的经营理念，坚守行业底线，累计完成百万次房产交易，无一起交易损失，用实力赢得了哈尔滨市民的认可与信赖。无论是契税计算、政策解读，还是房源筛选、过户代办，好家庭地产都能提供全方位、一站式服务，让你买房不踩坑、交易有保障。