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项目名称:「恒文璞悦江南」二期

项目简介:青浦朱家角低密住居

最新动态:正在热销中

区域板块:青浦朱家角

产品介绍:推出建面约88-202㎡洋房&叠加,均价约4.2万/㎡

轨交方面:项目距离17号线淀山湖大道站约2公里

周边学校:项目周边有平和双语学校、复旦附中青浦分校、复旦五浦汇等

商业配套项目直线3km内拥有品牌商业,其中包括约25万㎡万达茂和东渡蛙城.

医院:复旦大学附属妇产科医院青浦分院(青浦红房子医院)上海儿童医院长三角示范区医学中心建成后将成为上海儿童医院未来的主院区

上海青浦恒文璞悦江南

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Shanghai Qingpu Hengwen Puyue Jiangnan

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1产品

恒文璞悦江南容积率仅约1.25,妥妥的低密别墅区

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项目周边环境优美,出门就是朱家角古镇的自然风光,回家是社区的静谧花园,让业主能真正体验到出则显、入则藏的感觉.

效果图,过程稿

恒文璞悦江南从土地天赋开始,价值就区隔了同纬度其它新盘.

项目基于8F洋房+4F叠加底色,整体环河排布,居住舒适度和户型设计在市面上独一档,居住体验Nextlevel.

项目双面环河,营造闹中取静、亲近自然的生活方式!

效果图,过程稿

项目楼栋间距非常奢阔,洋房视野无遮挡,采光均好.

项目拥有更低的楼层,采光更优异,即使一二楼也都有不错的阳光.

洋房+叠加的墅区住户更少,从土地、绿化、社区配套到物业,人均资源占有更多,隐私性更好.

项目周边地块均是低密社区,像新城观澜府、滨湖郡、等项目都临近交付,整个区域逐步成型完善,形成一个低密居住区.

随着更多的住宅地块开发及配套建成,未来青浦新城西片区将打造成非常宜居的生活居住地!

项目利用双面环水的特点,设计“一巷两湾·五庭九弄”的景观布局.

项目以“和风巷,月牙湾,杏花疏影溪云染;五庭汀桥烟雨,九弄道尽蝶澜,傍花随柳梦夕岸”,的意境,展开对社区景观的塑造.

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效果图,过程稿

项目打造新中式立面风格,别墅1-3层、洋房1-2层采用来自巴西的维多利亚白天然石材干挂,营造高级、大气的建筑气质.

效果图,过程稿

洋房和别墅都是坡屋面设计,这意味着洋房顶层和上叠都或有惊喜附赠空间,性价比超高.

效果图,过程稿

二期户型图如下

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样板间图片如下:

一期洋房样板间:

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别墅样板间(一期/二期是一样的):

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2地段

恒文璞悦江南更爆火的原因并非巧合,我们总结了几点:

一、强势产业:站在世界500强的肩膀上

2018年6月,华为研发基地择址青浦,将在西青浦打造首个产业科技园.

计划投资100亿元打造青浦研发中心,开展终端芯片、无线网络和物联网等领域的研发,预计导入3-4万名科技研发人才.

华为2017年总销售额实现全球销售收入7212亿元人民币,是阿里巴巴的两倍、腾讯2.3倍.

这样的一个世界级企业会将70%的产业链搬迁至青浦,建成以后会吸引大量高净值人群入驻青浦.

华为上海研发基地体量巨大,占位青浦科创走廊建设的发展主轴,一期占地面积即高达94.7万㎡,办公区总占地面积高达1400余亩.

强劲的产业势能,将为恒文朱家角项目周边配套升级提供源源不断的动力;而大量高精尖人才的导入,更令这里的价值腾飞注入澎湃动力!

二、价值洼地:同片区内地块联动价攀升至4.4万/㎡

在过去2023年上海土拍中,72宗宅地中低于1.25容积率的只有4块地,只占供应量的5.5%,3块地价格的联动价为5.2万-6.95万/㎡.

恒文2022年7月拿地时的联动价为4.2万㎡,2023年同片区内地块联动价攀升至4.4万/㎡,同比涨幅4.76%!

这也就意味着,土地供应低容积率的地块越来越少,年涨幅在提高,恒文项目更具性价比.

三、国际化配套:品牌商业+高能教育+高端医疗+湖区生态

恒文朱家角项目轻松步行可及范围内,就拥有品牌商业+高能教育+高端医疗+湖区生态的无敌资源配套.

1、高能教育资源

项目东侧几百米就是备受关注的青浦兰生学校,2021年9月已正式开学.此外,平和双语学校、复旦附中青浦分校也都在直线距离3km以内,一举集齐2大教育品牌.

2、品牌商业配套

项目直线3km内拥有品牌商业,其中包括约25万㎡万达茂和东渡蛙城.

青浦万达茂:万达茂是万达广场的全新升级之作.高达45万㎡的总面积,拥有国内仅有的全场景汽车乐园和梦幻雨林主题儿童乐园、永辉超市、万达影城、华为、小米直营店、星巴克等近百家首入青浦的知名品牌,打造一座超级家庭娱乐购物中心;

东渡蛙城:定位生态公园剧场型的主题商业,是集合集写字楼、购物中心、商铺、酒店等七大产品业态的29万方大型城市综合体,为青浦打造沪上商业新名片;

青浦吾悦广场:总体量达15万方,是一个集商业、居住、办公、酒店为一体的多功能大型城市综合体项目.青浦吾悦广场作为青浦区首席购物中心,成功招商星巴克、家乐福超市、大光明影院、孩子王、新华书店等多维业态,满足吃、喝、玩、乐、购一站式需求.

3、高端医疗配套

三甲医疗频繁落地,“红房子”,儿童医院及中山医院相继落地.

多个三甲医疗配套陆续落地青浦新城,周边医疗水平也将成为青浦新城西的一大亮点.

项目西侧约2km就是复旦大学附属妇产科医院青浦分院(青浦红房子医院),定位为一所拥有妇科、产科、妇幼保健、生殖医学等全国领先学科的高水平三级甲等妇产科专科医院.

旁边的上海儿童医院长三角示范区医学中心建成后将成为上海儿童医院未来的主院区,汇集儿童医院重点学科,打造面向长三角区域的儿童危重症协同救治中心、出生缺陷临床研究中心、儿童早期发展康复中心和感染性疾病诊治中心.还有复旦大学附属中山医院国家医学中心青浦新城院区一期同样选择项目附近,直线距离约900米.

4、交通配套

一定范围上双轨并行,10站直达虹桥心,凸显价格洼地;三横一纵快速路网及青浦大道交通环线规划,持续拉近大虹桥距离!

项目距离17号线淀山湖大道站约2公里,一脉虹桥,10站即达虹桥心,且站站商业TOD.经17号线可无缝换乘2号线、10号线.

上海示范区线开工仪式于7月13日举行.线路途经青浦区、闵行区,全长49.122公里,建设工期6年.途径芳乐路、徐乐北路、赵重公路、华青路、青浦新城、朱家角、西岑、水乡客厅8个站点.

地面交通:三横一纵快速路网

三横:崧泽高架,G318(沪青平大道)、G50(沪渝高速)等高速路形成三横一纵快捷路网.

一纵:指青浦大道,连接崧泽大道,沪青平公路,G50沪渝高速.

5、湖区生态

项目周边涵盖5大生态天然氧吧,2大国家级旅游景区,生态人文景观优越,适合全家出行.

青浦示范区绿化覆盖率达到42%以上,空气环境质量指数优良率为89.3%,水质优良率达到70%,可以说是上海西面的大绿肺.

项目周边就涵盖多个国家AAAA级景区.

项目东侧步行可达淀山湖.淀山湖水面面积约62k㎡,为杭州西湖的12倍,是上海地区最大的淡水湖.不仅提供了优美的自然风光和健康的生态居住环境,淀山湖景区还有大量休闲配套,是放松身心的好去处.

丰富的高品质商业+知名的教育品牌+全方位高端医疗+湖区生态景观,恒文朱家角项目所拥有的的资源配套甚至强过大部分市区板块!

四、开发商硬核实力:已开发逾十多个项目,总开发体量近百万方

上海恒文集团已开发逾十多个项目,总开发体量近百万平方米,开发了恒文星尚湾、恒文璞悦、颐河苑、颐和公寓、颐亭花园等多个热销项目.

多次荣获“上海消费者满意楼盘”、“上海优秀项目·绿化环境奖”、“十大名品花园住宅”等多个专业奖项.

上海青浦恒文璞悦江南

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2025 房产抵押全攻略：类型、申请条件、办理流程及常见问题解析

房产抵押作为一种灵活的融资方式，已成为企业经营、个人消费的重要资金来源。本文将从抵押类型、申请要求、办理流程、常见疑问四大维度，用通俗表述拆解核心信息，帮助读者快速掌握房产抵押关键知识，避开潜在误区。

一、房产抵押核心类型划分

（一）按贷款用途：经营贷 vs 消费贷

1.

抵押经营贷核心用途为企业经营活动（如资金周转、采购备货等），申请人需为公司法人或股东（需提供对应任职证明）。得益于政策扶持，这类贷款的利率优势显著，是目前市面上利率较低的贷款类型之一 —— 年利率通常在 2.5% 左右，额度上限高，能满足企业大额资金需求。

2.

3.

抵押消费贷主要用于个人日常消费（如装修、旅游、教育等），无需提供营业执照，适合上班族、不便持有公司的人群申请。利率相对较高，年利率约 3.8%，额度通常限定在 300 万元以内，更适配小额消费资金需求。

4.

（二）按抵押顺位：一次抵押 vs 二次抵押

1.

一次抵押指房产无其他抵押记录时办理的首次抵押，利率更低，可贷额度通常为房产评估值的 6-8 成，部分银行针对优质房产可提升至 9 成甚至超成。

2.

3.

二次抵押房产已办理一次抵押（如尚有按揭贷款未还清）时，再次办理的抵押业务。可贷额度计算公式为：房产评估值 ×60%-70% - 前一笔贷款剩余本金。示例：房屋评估值 1000 万元，已贷 500 万元未还清，二次抵押可贷额度约为 1000×0.7 - 500 = 200 万元。若想享受更低利率，可选择 “结清前贷 + 重新办理一次抵押”：虽需先还清原有贷款（可能产生垫资费用，通常为日息万六，全程约 15 个工作日），但利率更具优势，额度与二次抵押基本持平。注：按揭房需还款满 1 个月后，方可申请二次抵押。

4.

二、房产抵押申请核心要求

申请房产抵押需满足借款人、抵押物、公司（仅经营贷） 三类条件，具体要求如下：

（一）借款人条件

1. 年龄限制：主贷人年龄需在 18-65 周岁，部分银行可放宽至 70 周岁；抵押人（房产所有人）年龄通常为 18-80 周岁，借款人与抵押人可为同一人，也可由子女作为主贷人、父母房产作为抵押物（不受父母年龄限制）；若父母为借款人，需追加子女为担保人。

2. 职业限制：房地产、金融、银行、证券行业从业者及公职人员，多数银行暂不接受其作为借款人。

3. 征信要求：

· 逾期记录：近 2 年内无连续 3 个月逾期、累计 6 个月逾期；

· 查询次数：近 3 个月查询不超过 4 次，近半年不超过 6 次（部分银行政策宽松）；

· 资产负债率：控制在房产总价的 75% 以内。征信查询渠道：

· 线下：携带身份证至人民银行、指定合作银行网点，或通过柜台 / 自助查询机查询；

· 线上：登录人民银行征信中心官网（https://ipcrs.pbccrc.org.cn/），注册后 24 小时内获取；或通过支持征信查询的银行 APP，填写资料后数小时内可下载（个人自主查询不计入机构查询次数，建议避免频繁查询）。

（二）抵押物条件

1. 基础要求：房龄≤30 年（超 30 年仅有少数银行可受理），产权清晰可交易，住宅类房产面积≥50 平方米。

2. 可抵押房产类型及成数：

· 住宅：银行认可度最高，可贷成数 6-9 成（优质房产可超成）；

· 别墅、公寓：可贷成数 5-7 成；

· 经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼：可贷成数 5-6 成（经济适用房、人才房需赎回国家份额并满限售期）。

3. 不可抵押房产：

· 无房产证（如农村自建房、期房、小产权房）或产权不清晰的房产；

· 房产证含未成年子女名字（极少数银行可办理，需剥离份额）；

· 处于拆迁范围、属违章建筑 / 文物保护建筑，或被依法查封、扣押的房产；

· 领证不满 6 个月的新房，或房龄超 30 年的老房（申请难度较高）；

· 房产证含 65 岁以上老人名字（80 岁以内仍有少数银行可受理，可选范围极窄）。

（三）公司条件（仅经营贷需满足）

1. 公司需成立满 1 年，申请人持有股权满 3-6 个月，部分银行接受新注册公司（建议提前 3-6 个月规划，以享受更优贷款条件）。

2. 无需实际经营场景（银行下户核查时，提供合规办公场所拍照即可），但需提供营业执照、公司章程、上下游合同等基础材料。

三、房产抵押完整办理流程

1. 贷前规划：匹配银行与产品

明确自身资质（征信、房龄、资金需求）后，筛选适配的贷款产品，核心关注 4 点：

· 利率：经营贷一次抵押 2.4%-3%，二次抵押 2.8%-3.5%；消费贷 3.8% 左右；

· 额度：通常为房产评估值 60%-80%（1000 万以内易批，3000 万以上审批难度增加）；

· 期限：以 3-10 年为主，部分银行可延长至 20 年（期限越短，总利息越低）；

· 还款方式：先息后本（前期还款压力小）、等额本息 / 等额本金、随借随还（灵活性强）、气球贷（按需选择）；

· 特殊需求：针对 “征信瑕疵、房龄老、新产证 / 新公司、无流水” 等情况，可选择对应专项产品。

2. 提交申请材料

· 个人材料：身份证、户口本、结婚证（离异需提供离婚证 + 离婚协议）、近 1 年银行流水、房产证、资产证明；

· 公司材料（经营贷）：营业执照正副本、公司章程、上下游购销合同、第三方受托支付合同、公司流水、开户信息。

3. 银行审批（7-20 个工作日）

银行重点审核：

· 借款人：收入需单倍覆盖月供，征信无重大瑕疵；

· 抵押物：评估值（受区域位置、面积、配套、装修影响）；

· 公司（经营贷）：成立年限、流水、纳税情况（无实际经营不影响审批）。

4. 签订合同与抵押登记

· 审批通过后，确认利率、额度、期限等条款，前往银行签订合同（已婚需配偶共同出面）：单次签约约 1 小时，需开立企业户的约 2 小时；

· 前往房产交易中心办理抵押登记，需往返银行与交易中心 1-3 次（部分银行支持线上抵押，无需线下办理）。

5. 银行放款

完成抵押登记后，银行按合同约定放款，借款人按时偿还本息即可。

四、常见问题答疑

（一）哪些人群适合办理房产抵押？

1. 企业主、个体工商户：用于经营周转，利率低、额度高，性价比突出；

2. 高息贷款置换人群：早年按揭利率 4%-5% 的客户，置换后每年可节省 1 个点左右利息（500 万贷款 10 年可省 50 万）；

3. 急需资金但不便卖房者：抵押放款周期 7-20 个工作日，远短于卖房周期（数月）；

4. 多笔高息负债人群：整合信贷、网贷等小额高息债务，置换为单笔低息抵押贷，减轻月供压力；

5. 全款买房后融资人群：全款购房后办理抵押，降低购房资金压力；

6. 征信有瑕疵人群：抵押物可降低贷款风险，对征信轻微瑕疵（如查询多、小额逾期）更友好；

7. 需大额流动资金人群：获取一笔可灵活支用的资金，缓解周转压力。

（二）第三方收款是什么？安全吗？

第三方收款是经营贷的常见要求，核心为保障资金专款专用（避免流入楼市、股市等禁止领域），流程安全可控：

1. 借款人需提供上下游购销合同（如采购原材料合同），银行放款后直接转入合作商账户；

2. 无实际合作商的，可委托无关联、非亲属的生意伙伴收款，对方到账后再转至借款人账户；

3. 注意事项：放款后避免资金立即流入楼市、股市等敏感领域，否则可能面临抽贷风险。

（三）房产抵押有哪些申请渠道？

1. 银行渠道：年利率 2.4%-5%，利率最低、期限最长、正规靠谱；分为国有银行、商业银行、地方性银行，审批较严格；

2. 金融机构渠道：年利率 6%-18%，包括典当行、信托公司、小额贷款公司等，审批灵活、放款快，对征信、流水要求宽松，适合资质一般的申请人；

3. 民间借贷渠道：年利率 10%-24%，流程最简单、放款最快，不看征信流水，仅关注抵押物价值，但期限短（1-6 个月），利率较高。