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17号线徐泾北城站

大虹桥徐泾板块

「#大华·望樾」

高层建筑面积约90-150㎡

叠加联排建面约165-180㎡

项目自带泳池、健身房、私宴会客厅等

上海青浦大华望樾

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最新消息:

大虹桥新C位+地铁口滨水公园住区——大华望樾示范区&样板间已开放,现场人气爆棚!

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最新户型图独家首发:

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咨询的群友朋友问的最多的问题永远是:现在到底该不该买房?

我很能理解大家的担忧,都害怕自己买完后面无人接盘,成为最后一棒的最大输家!

事实上,这个问题是有解的!如果选择产业先行的地方,租房购房需求自然源源不断!

我们以当下最火的产业园,青浦华为为例:青浦华为研发中心从去年开始导入人才,预计今年底导入3万人左右.

3万产业人口直接让板块楼市起飞!

租房市场,华为基地旁的动迁房华岑佳苑2房租金就要5千3/月,租金几乎是周边其他同品质小区的3-4倍!

买房市场,在西岑商品房还未出售的情况下,朱家角承接了来自华为产业的澎湃购房需求,据网上房地产数据显示,今年新房的成交量同比去年暴涨144%!

不得不承认,当下买房困局,高端产业是破局的唯一钥匙!

那么直击心灵的拷问来了:如果有一个板块,产业导入的人口是华为青浦园区的20-30倍.并且今年就是人口导入的开端,这样的板块,你抢不抢?

是的,这个板块就是大虹桥徐泾——上海外环外唯一对标陆家嘴的国家级战略,长三角的商务中心!

30年前,陆家嘴靠金融产业集聚财富,资源分配.

30年后,以进博会作为打开世界的窗口,大虹桥已经成为上海吸引外资、提升全球资源配置能力的核心载体.同时随着大虹桥进博会的辐射效应不断扩大,徐泾近两年以“腾笼换鸟”的魄力实现产业能级“跨越式跃升”!

根据规划,以虹桥徐泾为核心向外辐射,整个经济共同体预计超3000家企业入驻,未来办公人口接近80万!(信息来源上海虹桥微信公众号)

80万人是什么概念?

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据统计,陆家嘴金融贸易区的日均办公人口约12.6万人次,意味着大虹桥成型后产业能量将是陆家嘴的6倍,以陆家嘴-大虹桥双核驱动的城市发展格局即将全面兑现!

而陆家嘴最新的新房价格超过18万/㎡,徐泾才多少?蕴含的价值与潜力不言自明!

更重要的是,今年可谓是大虹桥板块价值兑现的元年,人才汇聚与城市界面正在经历日新月异的“巨变”!

首当其冲的当然是产业(以下信息来源上海虹桥微信公众号):

·上海美的全球科创园区已经正式启用,预估导入8000名至10000名高端研发人员!

·安踏集团全球零售总部预计明年迁入,将容纳6000-7000人办公!

·圆通国际金融与科技总部预计明年上半年投入使用,虹桥商务区的标志性大厦!

·康恒环境全球总部大楼,预计今年年底完工,绿色高端办公社区.

·西虹桥科创中心,今年也将推动建成运营,未来西虹桥经济发展的重要引擎之一.

·总投资额50亿网易上海国际文创科技园(赵巷)预计今年启用!

高端人才有了,高端配套肯定也要跟上:

商业方面,全球最大枢纽会展商业综合体,虹桥首位中心三季度已经亮相,140万方的超大体量,涵盖43万方商业、40万方写字楼、7万方剧院及5万方高奢酒店的复合业态.

另一方面,大虹桥第一个印象城MEGA首批入驻品牌曝光,预计今年底正式开业.(信息来源上海虹桥微信公众号)

两大重磅商业赋能,大虹桥繁华无疑将再上一个台阶!

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医疗方面,新虹桥国际医学中心拼图进一步完善,云南白药上海国际中心,预计今年启用.

东软上海科技中心项目预计在今年竣工并投入使用;上海泰和诚肿瘤医院,8家医疗机构之一,明年1月开始运营.

全市少有的高能级医疗配套为大虹桥居民保驾护航!(信息来源上海虹桥微信公众号)

产业与配套的大爆发,首先冲击的肯定是响应时间较短的租房市场,据链家网显示,目前徐泾125㎡户型的租金能达到2万/月,1年的租金就逼近24万!

租售比超过3%,属于外环外独一档的存在!而伴随着产业人口的导入,租金只高不低!

与华为一样,租金是即时响应,买房需求才是后来的大头.

但关键的问题出现了:产业人口开始导入,徐泾好地段的房子却卖完了!

在2021年前后徐泾经历了一波超量供应,随后供应逐年收紧!

据网上房地产数据统计,徐泾17号线500米范围内的地铁房,从2022年8月开始枯竭,已经有超过3年的断供期!

现有的住宅,也在日新月异的新房市场变化下,成为了上一代过时的产品.

为了承接即将到来的汹涌产业人口居住需求,大虹桥徐泾亟需近地铁的新一代封面作品.

而现在,17号线徐泾北城站地铁口——大华望樾带来了走在时代前沿的作品,毫无疑问的大虹桥新一代封面之作!

立于风口之上的时代置业机遇,你还要错过吗?

大虹桥新一代封面作品

17号线地铁口,水系公园环抱

大华望樾

地段:不止是断供三年后的地铁口新房,还是世界3站效应下的顶级豪宅区原始股!

地铁这个物种已经存在了162年,时至今日,地铁的意义早已超越了交通,成为驱动城市进程的开发策略.

而纵观全球城市,“世界三站效应”是最理想的城市模型.

3站并非简单连接,而是分工协同,一站聚焦产业、一站聚焦商业、一站聚焦居住,以“梯度开发、连珠成片、吸附效应”重塑空间布局,资源整合成一片城市核心区,为城市高质量发展注入动力.

以此为模型的成功案例不胜枚举:

比如,作为全球城市交通系统和TOD模式典范——东京田园都市线,靠用贺站-二子玉川站-二子新地站三站功能梯度布局,让郊区变身百万人口的“黄金走廊”.

新加坡滨海市区线“淡滨尼东站+勿洛北站+勿洛公园站”,凭枢纽、配套、生态组合推动空间平权,获联合国认可.

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如今,“三站效应”在大虹桥徐泾落地!

徐盈路站聚焦商业中心+商务中心,包含上海首个真正意义的站前TOD——万科·天空之城,拥有近20万方商业+办公体量,让它成为西虹桥重要的购物中心和创智产业高地.

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蟠龙路站:聚焦城市级文化休闲目的地,这里,江南古镇的肌理与当代美学的建筑共生,八大公园与23万㎡绿地构成城市绿肺,如今已经成为虹桥世界窗口的展示区.

徐泾北城站则是徐泾片区高端品质生活的关键拼图!对标二子新地站、勿洛公园站这样的顶级豪宅区!

徐泾北城依托西郊高端住区的自然延伸,水系蜿蜒、庄园静立,世界级的低密度住区正悄然成形.至此,虹桥“世界三站”的构想,才真正实现了从功能互补到价值共生的闭环.

而引发徐泾北城产生质变的正是首发住宅大华望樾,它通过高层+稀缺联排+叠加的产品规划,缝合起两条居住带,在承载国际都会高品质居住的同时,重拾徐泾的高端低密气质

综合来看,走过十年发展之路,徐泾已完成从“大虹桥西门户”到“长三角城市范本”的身份跃升.在这片热土上,产业、文化、生态与居住不再各自为政,而是以轨交为脉络,深度融合、相互赋能.

一个以“三站效应”为引擎的国际都市新模型,正于此成熟,并将在长三角一体化的浪潮中,释放不可估量的城市能量.

世界虹桥的城市绿洲,超越新规的绝版产品,当之无愧大虹桥新一代封面之作!

看完虹桥世界三站的新格局,我们聚焦大华望樾项目本身,你会发现这个项目的地段天赋真的是绝了!

在上海517个地铁站中,唯有徐泾北城这一站,三面环水,一脉绿洲.深居其间的大华望樾,就如同城市中的一个“浮岛地标”!

与此同时,大华望樾还承担了约44000㎡水岸公园的代建运营,直接将项目提升成了滨水公园住区!

项目地块航拍实景图,拍摄于今年7月

更重要的是,浮岛却并非孤立,项目用用两座桥完成了生活的戏剧性连接.

项目北侧上达河规划步行景观桥,直达17号线徐泾北城站,不用绕行其他道路.它真正达成“出社区即地铁口”的体验,进站4站即达虹桥火车站!

还有一座桥往东,温柔地打开一座公园,步人浪漫的生活剧场.在世界虹桥,繁华中心享“半岛”生活,还有比这更闹中取静的居住享受吗?

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诚如前文所言,徐泾已经三年断供地铁房,现有的住宅已然是上一个时代的产品.

而大华望樾带来的是媲美甚至超越新规的绝版产品!

首先是社区配置走在新规前头.

项目采用人车分流设计,人行与车行入口独立设置于东、南两侧,实现安全静好的归家动线.行人途经宅间花园与架空层泛会所,形成沉浸式的归家体验.

社区更规划约2000㎡下沉式高端会所,配备泳池、健身房、私宴厅与洽谈区,以“独一份”的配置,重塑板块高端生活标准.

全高层楼栋首层均作架空设计,不仅从根本上改善了低层的潮湿与采光问题,更将其转化为泛会所式的半户外空间,满足全龄段业主的休闲、社交与活动需求.

大华望樾的户型更是超越了新规标准!

新规关于户型阳台有了新的标准:由“比例+阈值”双控,比如120㎡户型阳台最大可以做12㎡,200㎡户型阳台最大可以做16㎡.

但你知道吗?

大华望樾的高层建面约94㎡户型做到了三阳台的配置;

建面约148㎡户型更是做到了惊人的四阳台配置,远远超过新规标准.

而且项目户型飘窗有可能采用非承重结构,交付后可改造为储物空间或拓展室内面积.超高附赠的高层户型堪称绝版,错过再无!

除了超越新规的高附赠高层产品,项目还规制有大虹桥无比稀缺的叠加、联排等墅级产品.

要知道,徐泾别墅区虽然久负盛名,但真正的地铁别墅却是少之又少,上一次入市还要追溯到2022年上海蟠龙天地三期,571套房源中只包含了33套别墅类产品,据案场统计至少有1千认购客户为别墅而来,等于认购比将近30:1.而据链家网内部数据,蟠龙三期叠墅的挂牌价妥妥超过10万/㎡(仅供参考,以官网公示为准).

如今3年过去,大华望樾带来的墅级产品,从理念上已经领先一个时代,尤其联排更是有天有地的高附赠别墅,显然是居住舒适度与资产配置能力双封顶的终极改善作品,不可不看!

上海青浦大华望樾

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上海购房政策全解析：从限购到贷款，读懂核心要点

随着上海楼市持续升温，购房政策成为市民关注的焦点。本文结合安联虹悦等热门楼盘的实际需求，系统梳理上海购房政策的核心要点，为购房者提供实用指南。

一、限购政策：户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策，核心规则如下：

（一）本市户籍家庭

· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。

· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。

（二）非本市户籍家庭

· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。

· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。

· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。

（三）特殊区域限购

· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。

· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。

二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控

（一）商业贷款

首套房认定：

· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。

· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。

· 有住房的，首付比例不低于70%。

二套房认定：

· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。

利率政策：

· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。

（二）公积金贷款

首套房：

· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。

· 首付比例不低于20%。

二套房：

· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。

· 首付比例不低于50%。

利率政策：

· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。

· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。

三、税费政策：从契税到增值税的全面成本

（一）契税

首套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上1.5%。

二套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上2%。

三套房及以上：

· 3%。

· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。

（二）增值税及附加

满2年：

· 普通住宅免征。

· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。

未满2年：

· 按全额5.3%征收。

· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。

（三）个人所得税

满五唯一：

· 免征。

其他情况：

· 按差额20%或全额1%征收。

· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。

四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜

（一）人才引进政策

临港新片区：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。

五个新城：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。

（二）多子女家庭政策

二孩及以上家庭：

· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。

契税补贴：

· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。

五、政策趋势与建议

（一）政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。

（二）购房建议

· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。

· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。

· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。

· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。

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