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▸万科中兴傲舍售楼处地址:上海市静安区中兴路699号.(看房请提前预约)

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万科中興傲舍项目它不仅是一个占位内环内的新盘,更在主流开发商纷纷打安全牌的当下,在同质化立面、园林、公区面前,万科中興傲舍打出了太多的“独一份”,而这些独一份恰好就是如今上海很需要的“创新与突破”.

它大量圈粉两类业主:

一是高学历高收入,拥有国际化审美的洄游世界之人,一期业主中有约50%有留学经验,他们堪称全上海更in,更潮流一群人,愿意为独特“设计理念”、高能生活方式买单,特别看重内环内+约3.5万中兴公园+实景艺术奢宅.

二是企业家、高端商务人士,他们追求奢适有度的居住感受.

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从项目地段来看,万科中興傲舍地处静安内环,直线距离地铁8号线中兴路站仅约200米!直线距离人民广场仅约2.5公里,2站即可到达!

从产品设计来看,17家国际新锐设计大师,以72种奢石、45种弧形工艺,打造更加艺术时髦的生活方式.

从性价比来看,万科中興傲舍地房地联动价仅约13.3万/㎡,不仅低于周边次新房挂牌均价,更是远低于内环新房普遍市场均价,周边次新房租售比也非常客观!

静安内环内百万方中兴城最后一块拼图

静安内环内鼎流红盘

「万科·中興傲舍」

超高人气建筑面积约100㎡

约1100万起,配置约5000万级豪宅社区

此外,建筑面积约338/355㎡楼王亮相

还有建筑面积约180㎡,最后一次加推

少量房源直接认购

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具体认购信息如下:

●认购时间:2025年7月16日-2025年7月20日

●认购金:130万元

●开盘时间:7月27日

一房一价👇

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01.推售信息

上海豪宅热卖的同时,也开始了品质内卷.卷公区,卷奢材,卷会所,等等

然而当我们看了足够多,甚至有些千篇一律的豪宅,难免陷入审美疲劳,不禁想问:

豪宅内卷的尽头是什么?或者豪宅的本源是什么?

豪宅的地位,不仅是由地段、尺度和奢材决定,更由居住的人来决定.

真正的奢侈,并不一定是那些工业化的知名品牌,而是个性化定制.比如劳斯莱斯Bespoke是一支由工程师、设计师和工匠组成的团队,会根据客户需求,用真正的独特,来表达车主的个人风格和个性.

从中興路壹号,到中興傲舍,这里吸引的人群是一直是国际先锋人群.除了财富,他们更有广泛的国际视野(约80%以上客户具有海外留学或生活经历),热爱生活,富有活力,有极高的审美.

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中興傲舍,就是让这群业主引以为傲的艺术奢宅.

什么是定制艺术奢宅?

什么是艺术奢宅?从这几组数字可以有初步认知.

17家国际新锐设计大师

办公塔楼、商业建筑、住宅公区建筑设计分别是波特曼、10Design、MECStudio;住宅建筑、景观与室内设计是日清、翊象、琚宾、LSD;室内灯光是安缦酒店的灯光顾问LPA...

加入中興傲舍的设计大师名单,还在更新中.

72种高端奢材

皇家白奢石、Prada绿皮革面奢石、砖纹定制铝板...细节中透露出精致与考究.工艺工法间对72种奢材的展示,让人心悦诚服.

45种弧线工艺

约45种弧形工艺以不同的材质、曲率、组合方式.流光幻彩的艺术铝板,晶莹剔透的反弯弧形玻璃,浪漫优雅ArtDeco弧形阳台,空间美学让人过目难忘.

整个示范区看下来会发现,从社区入口、到建筑立面、公区、及地下车库,高端奢材与考究工艺都得到了普遍的应用.

比如,选取珍珠蓝、香槟金、海派砖红等色彩,约270°圆弧建筑立面.

全实景及俱乐部式架空层

万科中興傲舍,全公区实景为上海豪宅市场呈现出令人惊叹的面貌.

从充满艺术氛围的“一间美术馆”社区会所到功能丰富多样的“一间俱乐部”(单元架空层),层层递进的空间设计,营造出隐秘而又充满惊喜的氛围,为业主打造出别具一格的社交与休闲空间.

示范区实景图,仅供参考,以实际交付为准

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示范区实景图,仅供参考,以实际交付为准

示范区实景图,仅供参考,以实际交付为准

示范区实景图,仅供参考,以实际交付为准

示范区实景图,仅供参考,以实际交付为准

据悉,即将上新的楼王架空层在原有架空层设计上不仅面积拓宽了,功能空间更是全面迭代.精心规划出九大功能区域,涵盖会客学习区、儿童活动区、游戏区、棋牌室、桌游室、雪茄房、多功能会议室等,无论是商务洽谈、亲子互动,还是好友聚会、独处放松,都能在此找到专属空间.

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架空层效果示意图,仅供参考,以实际交付为准

楼王架空层以更开阔的格局、更丰富的功能,打造有温度、有浓度的“家外之家”,为当代高净值人群在繁华都市中,构筑起一处既可以放松身心、又能拓展社交圈层的理想之所.

架空层效果示意图,仅供参考,以实际交付为准

国际设计大师联袂打造

万科中興傲舍即将推出的楼王产品实现全面升级,特邀全球设计界的两大巨匠——蜚声国际的GS纽约设计事务所与国际著名设计师吴滨操刀,中西设计大师联袂,跨越国际的设计审美,再次将折衷主义美学推向新高度.GS团队不仅是纽约多个地标豪宅的首选团队,更是全球第一家Edition酒店打造者,且是众多奢侈时尚品牌的合作伙伴.

无间设计创始人吴滨先生是国际室内设计大奖全球年度大奖中国大陆首位获得者,创导“摩登东方”的设计语言,在当代空间中表达东方美学意境.其作品在国内外顶豪圈备受追捧.

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示意图仅供参考

高定艺术“定制”奢宅

在高端豪宅市场,万科中興傲舍,始终秉持着一以贯之的折衷主义美学.

折衷主义并非简单的元素堆砌,而是以兼容并蓄的姿态,打破风格边界,将古典与现代、东方与西方的美学精髓巧妙融合,创造出既有历史厚重感又符合当代审美的空间.

此前,万科中興傲舍推出建筑面积约321平户型定制化服务,由琚宾和葛亚曦两位顶尖设计师操刀,产品惊艳市场.在上海当下的豪宅市场,这种做法我还是第一次看到!

项目效果图,仅供参考,以实际交付为准

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项目效果图,仅供参考,以实际交付为准

什么是艺术奢宅?从这几组数字可以有初步认知.

17家国际新锐设计大师

办公塔楼、商业建筑、住宅公区建筑设计分别是波特曼、10Design、MECStudio;住宅建筑、景观与室内设计是日清、翊象、琚宾、LSD;室内灯光是安缦酒店的灯光顾问LPA...

项目设计师天团示意图

加入中興傲舍的设计大师名单,还在更新中.

72种高端奢材

皇家白奢石、Prada绿皮革面奢石、砖纹定制铝板...细节中透露出精致与考究.工艺工法间对72种奢材的展示,让人心悦诚服.

工艺工法间72种奢石展示实景图,仅供参考

45种弧线工艺

约45种弧形工艺以不同的材质、曲率、组合方式.流光幻彩的艺术铝板,晶莹剔透的反弯弧形玻璃,浪漫优雅ArtDeco弧形阳台,空间美学让人过目难忘.

点击重试,时长0

弧线工艺视频介绍,仅供参考

整个示范区看下来会发现,从社区入口、到建筑立面、公区、及地下车库,高端奢材与考究工艺都得到了普遍的应用.

比如,选取珍珠蓝、香槟金、海派砖红等色彩,约270°圆弧建筑立面.

立面实景图,仅供参考

比如,艺术感与质感并存的地下车库.

车库效果示意图,仅供参考,以实际交付为准

看过一些重度奢侈的豪宅,也看过一些过于简约的豪宅,我的最大感受是,中興傲舍不是奢材的简单堆砌,不是为了奢而奢,ta奢得恰到好处,艺术感浑然天成.

此前开放的折中轻法样板房,就是一个具体例子.

法式原本是宫廷风格,讲究极度奢华,但对居家来说过于庄严.轻法,就是在奢华的同时,减掉一些不必要的繁琐元素,突出居家的舒适度和松弛感.

建面约100平,可谓1200万级价格享受5000万级社区品质,在上海你可能找不到第二次这样的机会.

1、中興傲舍豪宅入门级收官产品

项目集结全球20多家顶尖设计事务所打造,以5000万豪宅标准为「洄游世界人」量身定制,配备约2000平社区会所及3万方社区商业,开发对标东京麻布台之丘,落地国际化生活方式,后期采用万科高端酒店化服务体系.全园区最后一栋千万级小户型产品收官上市.

2、市中心臻稀资产

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位于静安内环内,距外滩、人广、南京西路、陆家嘴等核心商圈3km以内,占据最核心的城市资源,是亿级豪宅林立的寸土寸金地段中极其臻稀的小户型产品.

3、奶油轻法风奢适两房

延用项目4000万级产品同款轻法风打造,设计为宽敞舒适两房产品,客餐厅约25平,标配博世五件套、大金中央空调、岛台、衣柜+mini吧,多处石材使用尽显豪宅品质.

建筑面积约104㎡户型格局上做了大两房,尺度感同级少见,客厅面宽约3.9米(同级约3.3-3.5米),主卧面宽达约3.3米(同级约3米).

空间设计上更是巧思满满:

S墙设计巧妙释放厨房空间,实现冰箱外置;

可开可合的厨房设计,让烹饪时也能与家人轻松互动;

餐厅区域更是点睛之笔,通过巧妙利用过道空间,拓宽用餐区域.

除了百平米,中興傲舍还将加推央景楼王,优势不仅仅在于景观,而是多维领先.

1、上海难寻其二的南向瞰公园、城市景的豪宅

✔无敌采光,楼王南向享约200+米无遮挡采光通廊.

✔南向无敌视野,放眼望去绿视率极高,约3.5万方中兴公园的层层树冠仿佛触手可及,抬眼远眺,陆家嘴天际线赫然在目.

✔北向森感公园视野,超大栋距

除南侧无敌城市视野外,楼王北侧与3#楼间距约60米,享奢阔栋距,同时又将森感公园的葱郁树冠纳入窗前画卷,南北景观环绕.值得一提,项目高线公园打造“三大花园·六大游园”体系,提供丰富的体验场景,而在楼王东侧就是三大花园的其中之一,也是艺术感最强的一个花园,将结合艺术装置和台阶,为业主提供舒适闲坐、眺望树冠景观的空中露台.

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2、尊崇归家,私属仪式感进阶

惊艳远不止景观,在归家仪式感上,楼王构建“独立入户大堂—高线公园—单元入户大堂”三重归家礼制,搭配地库大堂私享储藏间,将私属化体验融入空间肌理.

尤其通高柜体的私享储藏间,不仅是收纳空间,更是承载生活志趣的“宝藏地”,爱酒人士可在此打造酒窖,收藏陈年佳酿;运动爱好者可存放滑雪板、高尔夫球具、露营装备等.

3、约800平+俱乐部式架空层

楼王架空层实现场景化升级,层高拓展至约3.45米,面积超800平,并规划九大功能区域,配置会客学习区、儿童活动区、游戏区、棋牌室、桌游室、雪茄房、多功能会议室等空间,为居者构建社交与生活的第二主场.

其中,多功能会议室将“专属预约制”与“可运营的弹性空间”深度结合:专属预约确保私密与尊享;大小不同的会议室,既能作为高端商务洽谈的专业场所,也能化身温馨的家庭宴会空间、欢乐的社交派对场地.

这种俱乐部式的私密性、定制化及多元场景的融合,让架空层真正成为有温度、有浓度的“家外之家”.建筑面积约355平5房:

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拥有独立前室,提升入户私密性的同时也变相增加了户型实用率.

五室格局中,四间套房设计,满足大家庭每位成员对私密空间的需求;X空间可随家庭结构变化打造为游戏区、植物角、画室、化妆间等;北向次卧双侧采光,阳光满溢.

尺度感爆棚,南向约9米面宽,客餐厅一体化设计,近135平会客空间,既享受IMAX景观视野,又可从容承载私人宴会、圈层社交等多元场景;超大中西双厨配置,为烹饪注入更多乐趣.

主卧“小家化”设计,配双衣帽间及双台盆豪华卫浴.同时主卧直面中兴公园,晨起拉开窗帘,绿意与晨曦一同入怀.

约80%超高得房率,远超市场常规约75%水平,将实用主义贯彻到底.建筑面积约180平3房:

该户型是项目明星产品,由由知名设计师葛亚曦匠心打造,此次迎来最后39席,售罄再无.

对比黄浦同类型产品,建筑面积约250平+的三房动辄3500万起,而本户型以2000万级总价,是内环内性价比颇高的品质改善户型.

区别千篇一律的四房布局,该户型采用大三房设计,每个卧室尺度阔绰,让各家庭成员拥有平权的舒适感.其中,客厅与主卧面宽均超4米.

在空间配置上,两梯两户的专属设计同级少有;边套户型更坐拥三面采光优势,北向次卧双面采光设计,这在同面积段产品中极为罕见.

此外,客餐厅一体化、约270°弧形观景阳台配全卧飘窗皆为标配.

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02.周边配套

万科·中興傲舍地处西藏北路板块,项目西侧毗邻西藏北路一侧,南侧为中兴绿地,东侧为绿洲雅宾利花园一期.在雅宾利所在的中兴路对面,就是万科的另一豪宅项目,高层公寓产品中興路一号.

项目距离人民广场约2.5公里,离苏河湾仅1公里,项目周边环伺南京路商圈、陆家嘴商圈、静安寺商圈、苏河湾商圈、四川北路商圈、大宁商圈等多个市级商圈,居住氛围成熟.

交通方面:项目属地铁8号线中兴路站上盖物业,距离1号口仅620米,两站路即可到达人民广场;距离4号线宝山路站721米,3号线东宝兴路站990米.对于市中心拥堵的交通情况来看,三线环绕,地铁更方便出行.

自驾:项目毗邻南北高架、内环高架,距离南北高架永兴路口仅500米,可快速到达苏河湾、人民广场、陆家嘴、静安寺等多个市级商圈,出行便利.

商业方面:由于项目地处市中心,商业、教育及医疗等各方面配套较为完善.项目一公里范围内就有虹口龙之梦及大悦城两大购物中心,且尤其是在大悦城二期开业的情况下,整体生活氛围充分提升,市中心的便捷生活触手可及.

医疗方面:小区200米外有静安中心医院(长征医院分院)、毗邻第一人民医院、长征医院、闸北中心医院、中医医院、上海市第十人民医院等优质医疗机构.

教育方面:项目周边有市北高级中学、青云中学、朝阳中学、民办扬波中学、闸北区第三中心小学、上外附属苏河湾实验学校、芷江中路幼儿园、永兴路幼儿园等丰富的教育资源.

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生态休闲:项目对面是占地4万㎡中兴绿地、闸北公园距离小区不到800米,周边还有大宁绿地、浙北绿地、四川北路绿地、延中绿地、海伦公园、鲁迅公园等生态景观,毫不夸张的说是最最市中心,最最繁华闹市中的天然大氧吧

静安内环内百万方中兴城最后一块拼图

静安内环内鼎流红盘

「万科·中興傲舍」

超高人气建筑面积约100㎡

约1100万起,配置约5000万级豪宅社区

此外,建筑面积约338/355㎡楼王亮相

还有建筑面积约180㎡,最后一次加推

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房地产基础专业知识

1、房地产:指房产和地产的总称(又称不动产).

2、房地产的三种存在形态:

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征:

a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动);

b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同);

c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的);

d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值);

4、房产:是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利).

5、房屋分类:

a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市);

b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他;

c、所有权归属:公房(直管公房和自管公房等)和私房;

6、地产:是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利).

7、土地分类:

a、开发利用:生地和熟地;

b、建筑功能:建筑用地和非建筑用地;

c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等;

8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理和服务的行业.包括:

a、土地开发;

b、房屋建设、维修、管理;

c、土地使用权的有偿划拔、转让;

d、房屋所有权的买卖、租赁;

e、房地产抵押贷款;

f、房地产市场;

9、土地使用权:就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用和收益的权利).土地公有制采取了两种形式:即集体所有制和国家所有制.a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权.

土地使用获得的方式:

划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;

出让:从国家有偿取得使用权,方式:协议(如200-250万/亩)、招标(提出底价,根据使用用途和价格取得)、拍卖(价高者竟得,不违法的前提下,通过正规渠道取得);

10、房地产市场:

a、一级市场:以土地为体(亦称土地市场、土地交易市场);

b、二级市场:开发商获得土地后,投入一定的奖金建设,通过有偿或赠与将产权转买给需求者(新建商品房的买卖市场);

c、三级市场:房屋在消费市场的再次流通,包括:买卖、抵押、转让、租凭(二手房);

房地产市场结构善一览表:

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业(投资者)

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

11、土地使用权出让:指国家以土地所有者身份,按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件,将城市土地使用权出让给土地使用者,并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为.出让交易双方是国家和用地单位或个人.

12、土地产权:包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权.

地上权:指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利,它的实质就是土地使用权;

地役权:指利用他人土地供自己使用的权利;

抵押权:指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利;

租赁权:指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益,承租人即取得该块土地的租赁权;

13、土地使用年限:指国家将土地使用权出让给土地使用者,双方约定土地使用者可以使用的年限.

1)土地使用权出让年限:

a、居住用地70年;

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年;

c、商业、旅游、娱乐用地40年;

PS:使用用途需转换的要补年限地价的差价,国家指定的则遵照执行;

2)土地使用年限到期后如何处理:

a、国家有权无条件的收回该土地;

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房;

c、项目的存在不影响城市规划,不影响市容,只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用.

PS:b、c条完全存在的情况下,以当时的地价购买使用年限,年限由政府规定,否则无条件收回;

14、商品房:开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设,并经国土局批准在市场上流通的房地产,它是在获取房产证后,可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产.

商品房的物业类型:住宅、写字楼、商场、酒店、市场.

15、商品房的预售制度:五证二书

五证:〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书:〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件.

16、烂尾楼:指未能完成施工中途停建的楼盘.造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题,非常建设等.

17、楼花:指已经动工建造,但尚未建成的楼宇、房屋.即指图纸上的楼宇,处于建筑施工的最初阶段,离交房时间长,价格优惠,买了后又可转卖,赚差价.

18、炒楼花:买卖尚未建筑好的房屋.(现在政府有规定,商品房5年内不许转让,交5%的营业税,为了控制炒房)

19、期房:指具备预售条件,尚未竣工交付使用的商品房.(价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量)

20、现房:指已经工程质量监督部门验收,并取得质量合格证明文件,可以交付使用的商品房.(即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大)

21、经济适用房:指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房(带有社会保障性质的商品住宅,是有经济性和适用性).不是人人可以买到,必须符合当地政府所规定的条件,经过排号购买.长沙房口,25岁以上,65㎡以内以经济价购买,65㎡以外以商品房价购买,5年后才能转卖).

22、二手房:办好产权证,进行再次转让的房屋.其他如:公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房.

23、诚意金:指商品房在未取得预售证之前,开发商收取客户的可退回的款项(一般可以获得开发商的折扣承诺).

24、定金:指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币(能担保债权人的作用)不能返还.

25、订金:不能担保债权人的作用,能返还.

26、玄关:登堂入室的第一张门进去的地方,开门区域.

27、公寓:指2层以上,供多户人家居住的建筑.

28、纯办公楼:专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼.

29、综合楼:居家、办公、商场、集合一体的大楼.

30、商住住宅:SOHO,居家,办公于一体.

31、别墅:指在郊外或风景区建造的供休养,住宿用的花园住宅,TOWRHOUSE(联体别墅、单排别墅).

32、SHOPPINGMALL:一站式购物,集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域,起源于美国(也称第六商业业态).

33、物业管理:指由专业公司或机构,接受业主(或使用人)的委托,对物业实话专业化管理,并向业主(或使用人)提供高效、周到服务的行为.

34、物业管理内容:对房屋及其附属设备管理、维修;对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理;向业主提供其他综合性或特约的服务等.物业管理属社区管理范畴.

35、业主大会:指由物业管理区域内全体业主组成的,对本区域内物业管理具有决定权的组织形式.

36、业主代表大会:由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织.

37、业主委员会:由物业管理区域内业主代表组成,代表全体业主对物业实施自治管理的组织,由业主代表大会或业主代表选举产生.

38、一次性付款:指购房户在购买商品房时,在没有享受政策性贷款的情况下,将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式.

39、分期付款:购房者签约后,将购房款分成若干比例,按时间段或按施工进度分批交纳房款(针对期房),交房时,款项全部付清.

40、银行按揭:指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式.即购房者在购房时,向银行提出担保的质押文件,在银行审核通过后,取得房屋总价的部分贷款,依抵押约定,按期按时间段向银行偿还贷款本息,并提供房地产作为偿还贷款的担保(一般的购房合同和产权证作为抵押,住房:七成二十年;门面:五成十年或六年十年).

41、公积金:“全称住房公积金”,指城镇住房制度改革中,国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的,专项用于住房消费的资金(门面不行).缴存比例:均不得低于职工上一年度月平均工资的5%,有条件的城市,可以适当提高缴存比例;缴存方式:一是由职工个人缴存;二是由职工所在单位缴存;

42、个人住房公积金贷款:指参加了住房公积金制度的职工,在购买、建筑、翻建和大修自住住房时,因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款.

43、契税:指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约,按房价的一定比例,向产权承受人征收的一次性税收(普通住宅:2%、非普通住宅:4%).

44、公共维修基金:指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金(普通住宅:2%;电梯房、门面:3%).

45、生地:指未经开发,尚未开成建设用地条件的农地或荒地.

46、起价:即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格(一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格,各层的差价几十～几百元).

47、基价:即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格.是针对房地产定价方法而言的,与起步价没有关系(楼层、朝向不同价格也不同).

48、均价:即物业的平均销售价格,将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数,即可得出每平方米的均价).

49、成本价:指住房制度改革中,出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格.

包括:A、征地和拆迁补偿费;B、勘察设计和前期工程费;C、建安工程费;D、住宅小区基础设施建设费;E、管理费;F、贷款利息;G、税金;

二、建筑基础知识:

1、三通一平:是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整.

2、七通一平:给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整.

3、占地面积:红线范围内的面积.

4、建筑面积:指建筑物外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等.

5、销售面积:指商品房按套出售,其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和.

6、使用面积:指住宅各层面平中,直接供住户生活使用的净面积之和(在住房买卖中,一般不采用使用面积来计算价格).

7、公摊面积标准:指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积,由两部分组成:一)室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室,建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等;二)套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积.

公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积/套内建筑面积之和.

8、实用面积:建筑面积扣除公共分摊面积后的余额.

9、计租面积:住宅用房按使用面积计算,非住宅用房按建筑面积计算.

10、套内建筑面积:指商品房套内各部分建筑面积的总和.

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数

11、容积率:总建筑面积/总用地面积(多层容积率大致为3,高层为5,超高层为7,别墅为0.3-0.45左右、容积率越低,居家环境越好、单价高、品质高;容积率越高,单价低、品质低)

12、建筑密度:基底面积之和/总占地面积*100%

13、绿化率:指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比.

公式:植被垂直面积/占地面积*100%

14、绿地率:所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例.新区建设中不应低于30%,旧区改造时不宜低于25%(不包括屋顶、晒台的人工绿地).

绿化覆盖率>绿化率(绿化所占面积)>绿地率

15、得房率:套内建筑面积/套建筑面积(销售面积)之比

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

16、开间:住宅房子的横向宽度.进深:住宅的实际长度.

17、层高:指下层地板面到上层楼面的高度,包括楼板厚度,以米为单位.

18、净高:指层高减去楼板厚度的净剩值,即楼板上表面至上层楼板下表面的距离.

19、绿地面积:指能够用于绿化的土地面积,不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地.

20、跃层式商品房:上、下两层楼,客厅为两层高,没有封.

21、复式楼:楼梯连接两层,客厅只有一层高.

22、错层:房内高度不一至,一米以内分离.

23、砖混结构:由砖和混凝土组成,承重墙(四面不能动,梁柱都不能动).

24、框架结构:指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,适合大规模工业化施工,效率较高,承重墙在梁柱,墙面可以自由打通.其次还有:砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等.

25、房屋的耐用年限:指房屋能够维持正常使用的年限,与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关.

钢筋结构:60-80年砖混结构:40-60年砖木结构:30-50年其他:15年以下

26、土地计量单位:

1平方公里=100万平方米(km2)1公顷=1万平方米(hm2)

1公顷=15亩1亩=667平方米

27、住宅的楼层划分的规定:

低层住宅为:1-3层多层住宅为:4-6层中高层住宅:7-9层

高层住宅为:10-30层超高层住宅为:40层以上

三、房地产开发相关知识:

1、房地产开发:在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施,房屋建筑的活动.它包括从定点选址到交付使用的全过程,由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成.

2、土地开发:将生地(不具备使用条件的土地)开发成可供使用的土地.

3、房屋开发:由买得土地使用权的发展商,对土地进行平整,修路铺设上下水管道及热力网,然后建造各类房屋以及公共设施.

4、房地产二次开发:指先将生地开发成熟地(具备使用条件),然后再进行拍卖和出租,由买地者去建造房屋.

5、房地产一次开发:一次性边土地、房屋开发完成.

6、能源系统:包括供电、供热、供气(煤气、天然气、石油液化气)等设施.

7、给水、排水系统:包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网(上下水道),排水管网(下水道)、污水处理、排放工程.

8、土地国家所有权:指作为土地所有者的国家,对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利.

9、土地集体所有权:指农村劳动群众集体经济组织,在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利.

10、房屋的所有权:对房屋全面支配的权利,包括:占有权、使用权、收益权、处分权.

11、土地所有权:指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义.

法律意义:土地所有者将土地当成自己的财产,并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利.

经济意义:指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利.

四、其它内容须知:

1、办理银行按揭合同需出示:

1)个人身份证及复印件各3份,结婚证或流动人口未婚证明;

2)首期购房款(不低于30%,二次购房者首付不低于40%)购房人已付购房款收据原件及复印件;

3)购房者或配偶单位的工资收入证明;

4)与开发商签订的购房合同;

5)开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款;

6)个人住房借款合同,借款借据;

7)委托银行扣收购房房款协议书;

8)住房抵押承诺书;

9)贷款申请书.

2、办理银行按揭需交的费用:

1)保险费(保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额)(交保险公司);

2)抵押费,贷款额3‰(交房地产局);

3)律师见证费,贷款额1.8‰(交律师事务所);

4)备案登记手续费,每份合同20元(交房地产局);

5)印花税,每份合同10元(交房地产局);

6)按揭资料费,每份合同40元(交银行);

3、公积金提取条件:符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额.

1)职工购买、建造、翻修、大修自住住房;

2)职工离、退休时;

3)完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的;

4)户口迁出所在的市、县或者出境定居的;

5)偿还购房贷款本息的;

6)房租超出家庭工资收入的规定比例的.

4、公积金贷款是有限额规定的:

1)贷款额不能超过25万元的最高上限;

2)贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍;

3)贷款额不能超出总房款的70%;

5、预售房的条件:

1)土地出让金已缴清,取得国有土地使用证;

2)取得建设用地规划许可证;

3)投入工程总建设资金达到20%以上(不含土地出让金);

4)施工进度已明确,交房日期已明确;

5)竣工验收前;

五、附加内容(房地产营销培训基础知识):

1、房地产销售行业:

它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人,上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业.

2、有正确的价值观:价值观---信念---期望---态度---行动目标

3、行动过程:执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划

4、忌语:大概不能肯定的语言

五声四语:迎客声---称呼声---致谢声---送客声

反对四语:蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语

5、建筑面积必须高于2.2米(低于2.2米的车库,杂屋没有产权),建筑如配套游泳池、车库等不算面积);

6、朝向:一般以客厅阳台的朝向为准.

7、商圈:称之购买圈或商势圈,指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量,对顾客吸引而形成的一定范围或区域.

分为:核心商圈:以大型商场为中心,人口占60-80%,价格高;次级商圈:拥有客户占20%;

边缘商圈:分布密度小,产品低档,价格低.

8、商业饱和度:是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式.

IRS:商业饱和度

C:主要客户指数

RE:每一个顾客平均购买量

RF:商圈内的经营面积

IRS=(C*RE)/RF

9、严重影响房地产价格因素:

1)价格组成=土地成本价格+建安成本+利润+管理费用(国民生产总值,DTP指数、房地产政策、法律法规);

2)影响房地产因素:开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制;

3)影响每一栋单位的价格因素:楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构;

4)多层:7层以下,金三银四铜五六;高层:7层以上,越往高上走价格越高,越往上景观越好;

5)影响商铺:升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位(业态定位)、消费群、品牌、人流量、物业管理.针对每一个铺位影响因素:位置、面积(面积小、面积消费群体多,价格高)、楼层、铺型(柱、开间、阻挡)、配套设施.

10、递名片技巧:

1)当你与客户谈判时,客户感兴趣时,你递上名片客户对你印象深,认知度;

2)当客户快要起身时,递上名片,你的客户会准确记住,认知你;

11、递资料准确时间:

1)当你将重要内容讲解完毕,再递上资料,请他了解;

2)当你递名片时,一起递给他;

3)如果客户已拿了资料时,你顺着他资料内容一条条讲解下去,然后合上递给他;

12、市场调查目的,其实反映市场现状:

1)了解竞争楼盘;

2)了解消费需求;

3)了解消费行情;

4)为策划、销售提供依据

具体调查内容:

a)产品调查:规模、占地面积、铺位、功能定位(做什么,业态定位)、铺型、配置(电

梯、空调、水电表)、装修、物业管理、经营时间;

b)配套调查:内部配套、周边环境配套、功能配套;

c)价格调查:销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格(临街与内街价格);

具体调查方式:问卷、街访(入户走访、单层、左手入门、双手右手入门)、专家访谈、市场客户访谈;

具体调查对象:市场、商城、专业街、步行街、专卖点

具体配套调查:医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通(人流、车流、公交车、长途车)

13、风水与房地产营销:南向房间特征(通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉).

风水宝地:依山伴水,龙脉(建筑物的朝向的阴阳取舍.阴:山之南、水之北;阳:山之北、水之南;龙椅之地:绿色是生命色;中纬度:夏吹东南风、西南风)

14、建筑颜色:红色---象征权利、富贵、尊严、红色镇邪.

15、使用率=实用面积/建筑面积

小高层的使用率小于多层:60-70%

高层的使用率小于小高层:80%以上

写字楼的使用率小于高层:50-60%

16、产权证:土地使用证、房产证(集资房是没有产权证的,福利房是有产权证,可以转让,在国家允许的年限内可以转让、出租).

17、绿化:是生态内的非常小的一个方面.

环境:周边所表现的元素:生态、人文、地理、交通.一个楼盘的环境包括:绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向.

18、价格:昂贵、便宜

1)加权比较法:在价格上及对手比较加X%或减X%,不超过1;如对方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡;反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡;

2)盈亏平衡法

3)经验评估法:根据以往经验来测标,价格阻力位针对顾客来说,内容包括:均价、起价(作用,降低入市门槛、一般是低开高涨,只对于大型楼盘、而小规模楼

盘不宜采用低开高走)、最高价(最好的楼层肯定是最高价)、垂直价格(一般金三银四铜五铁六,超过27米空气质量越差)、价格的可塑性(有

品牌价值的空间)、目标价格(自我实现的价格).

19、价格构成:

1)土地出让金:三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费(了解地质结构);

2)公共基础设施费(统称土地成本);

3)建安成本(土建成本);

4)管理成本(包括营销预算成本);

5)融资成本(利息);

6)税收费用;

7)利润;

20、销控:

内部认购:二八理论:好5%、次15%、差80%;三七理论:好10%、次20%、差70%;

公开销售:用于调节控制销售进度,先销次的,留下一部分好的,用于最后冲刺.

包括:强销期(寻找热销势头)、持销期(也叫调整期,合理安排)、冲刺期、扫尾期.

21、建筑品质:

1)施工方的资质;

2)图纸:设计方案,采光通风是否符合国家规定,规划、设计院进行调查,研究;

3)建筑材料:质量好坏,是否环保产品?

22、金字塔型:

小盘:一般以快打慢,先奇制胜,制造与众不同的特色;

营销手法:营销突围,侧翼进攻,通路卡位,最多客户消费场所.如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销,节省广告费及其它费用.

23、项目定位:了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品

24、国家标准容积率:

1)别墅1-0.8,一般是0.8;2)高档小区2-2.5;

3)中档小区3;4)低档小区4;

一类小区:公共基础设施布局完整,整个环境良好;

二类小区:公共基础设施布局完整,环境不良好;

三类小区:公共基础设施布局不完整,环境差.