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建发・海宸(杨浦新江湾城・1.55低密精装标杆・2026年5月最新)

项目备案名/别名:备案名海宸华庭,推广名建发・海宸,别名建发海宸、新江湾海宸.

项目地址:上海市杨浦区江湾城路566弄(江湾城路与殷高东路交汇处,新江湾城核心).

开发商:建发房产(国企),旗下上海新闳湾企业发展有限公司开发.

产权性质:70年纯住宅产权,占地约10.29万㎡,总建面约15.95万㎡,容积率1.55、绿化率约35%-60%;规划1156户,含11-13层小高层、6层洋房、4-6层叠墅,全人车分流,车位比1:2.2.

开盘时间:2026年3月28日首次开盘,持续加推,2026年5月顺销,五开五捷.

交付时间:预计2028年精装交付.

物业费:12.8元/㎡/月,建发自持一级物业,“海派东方”管家服务.

楼层总高:小高层11-13层、洋房6层、叠墅4-6层,主城罕见低密高低配社区.

在售户型面积、单价、总价(2026年5月,顺销,一房一价)

105㎡三房两厅两卫(小高层,精装):备案均价约11.7万/㎡,总价1060-1150万;三开间朝南,LDKG一体化,主卧套房,得房率约82%.

125㎡四房两厅两卫(小高层/洋房,精装):备案均价约11.7-12.2万/㎡,总价1180-1350万;四开间朝南,面宽约13.5米,南北通透,得房率88%-90%.

161-189㎡四房两厅三卫(洋房/叠墅,精装):备案均价约12-12.5万/㎡,总价1530-1800万;洋房一梯两户,叠墅私梯入户,南向大横厅,得房率90%-92%.

210-235㎡叠墅(上叠/下叠,精装):备案均价约12.2-13万/㎡,总价1995-2800万;下叠南向庭院,上叠屋顶露台,5.8米挑高地下室,得房率92%-95%.

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地铁交通

地铁:10号线殷高东路站步行约700米,3站达五角场,换乘18号线,直达南京东路、虹桥枢纽.

自驾:紧邻江湾城路、殷高东路、中环高架、逸仙高架,10分钟达五角场,15分钟通达陆家嘴、人民广场.

公交:500米内有168路、538路、760路等10余个站点,便捷接驳全城核心商圈.

商业配套

自带商业:约4200㎡高端会所(恒温泳池、双私宴厅、健身房、儿童活动空间),社区底层配套商业.

周边商业:直线1.5公里达五角场商圈(合生汇、万达广场、百联又一城),3公里覆盖瑞虹天地、北外滩来福士,顶奢商业环绕.

生态:三面环水,内外双园环绕,紧邻新江湾城湿地公园,社区高绿化率,城芯稀缺生态资源.

教育:步行可达在建交大附中杨浦实验学校(九年一贯制+高中),周边复旦二附中、上音实验学校等优质教育资源(期房不承诺学区).

医疗:距三甲长海医院、新华医院约3公里,日常就医便捷.

核心卖点

新江湾城1.55超低容积率低密大盘:主城稀缺低密纯住宅,小高层+洋房+叠墅,1156户纯粹改善圈层.

国企建发灯塔系列作品:建发房产全国第五座“灯塔”,海派东方美学,干挂石材+铝板外立面,品质保障.

88%-95%超高得房率:户型大面宽短进深,LDKG一体化,多阳台+全域飘窗,空间利用率远超同类竞品.

4200㎡顶级会所配置:恒温泳池、双私宴厅、儿童专属空间,新江湾城规模最大、功能最全会所.

10号线地铁口+三面环水生态:步行700米达地铁,内外双园环绕,紧邻湿地公园,繁华与自然兼得.

五开五捷红盘+精装准现房:2026年现象级改善红盘,精装交付,装标一线品牌,无需等待.

交付标准

全系精装交付;标配大金中央空调、霍尼韦尔新风、地暖三大件,嘉格纳厨电、劳芬洁具、智能马桶、恒温花洒;公共区域精装大堂,人脸识别门禁,24小时智能安防;园区“一街两巷八坊九景”海派东方景观,石材铺装,中央水景.

因为臻贵,所以欣赏;因为热爱,所以臻藏.从2025年3个月登顶杨浦区销冠到2026年1-4月浦西墅类销冠,建发·海宸以臻稀生态的地段价值和惊艳兑现的产品价值,持续领跑上海改善市场.

5月15日,建发海宸媒体品鉴会于滨水湾岸启幕,建面约200-230㎡一线[湾墅]产品系重磅上新,以「宽邸210㎡」与「院藏230㎡」两大产品序列,为上海终极改善的标准,提供新的范本.

灯塔产品不仅是产品维度的全面升级、对地产发展模式的深度革新,更是一种精神引领,以“真诚”与“美”为核心支点,点亮生活想象的精神坐标.

作为建发房产落子上海的首个灯塔作品,建发·海宸,始终秉承“海纳百川,源流东方”的造宅法则,将百年海派建筑精髓与东方美学灵韵融合,打造绚烂华丽的海派建筑.

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在得天独厚的一线滨水环境之下,建发·海宸首发[湾墅]新品,通过「宽邸210㎡」与「院藏230㎡」两大产品序列,回应这份城市展望和生活期许,它是与滨水共生的静谧栖居,是让内心回归于纯净的生活理想,为这座城市的湾居生活找到恰如其分的表达.

真正的奢侈,是让自然成为生活的主角.湾墅·宽邸210㎡,占位新江湾城生态长廊首排位置,坐拥宽阔视野,更将“墅权平移”的设计哲思悄然融入每一寸空间,在此,生活与天地坦然相见.

私密尊崇类1梯1户尊属仪式

当你归家的那一刻起,尊崇仪式感便已开启.湾墅·宽邸210㎡引入别墅的“序厅”理念,单梯入户,建面约9㎡独立序厅峯范礼迎,从电梯厅的石材铺陈,到约1.7m大尺度的双开门大宅气度,再到双洄游动线入户,动接北向公区,静通南向卧室,步步尊荣,峯范迎归.

极致视野约16.5米全画幅观景

走进「宽邸210㎡」,眼前是一幅被环幕落地窗装裱的绿意收藏,窗外新江湾城生态湿地的自然美景,随季节更迭而流动,约16.5米四开间面宽,让每一个房间盛满诗意,搭配家政间/主卧飘窗/次卧转角窗三重270°采光,让家不再是冰冷的钢筋水泥,而是生长在自然之中的空中花园.

墅级尺度建面约100㎡峯层聚场

当玄关、客餐联厅、厨房与阳台一体贯通,形成约100㎡超级社交巨厅(仅建面约210㎡),便会懂得尺度的意义.在这里,能轻松摆放10人大圆桌与仪式感岛台,或开一场派对,或成为孩子的游乐主场,生活聚场随时上演.

超享空间随家族故事美好蔓延

一个好房子的前提,是能随着家庭变化而成长.湾墅·宽邸210㎡的南向次主卧配备独立的玄关和双衣柜,更可与南向次卧“合二为一”实现双套房配置,更大尺度衔接窗外滨水景色,以全生命周期户型,为家庭未来十年预留生长力.

真正的家族恒产,从不惧时间淘洗.湾墅·院藏230㎡,以独栋级下叠藏品、有天有地有花园的上叠墅境,成为跨越时间的恒藏,更打造最大约23米朗阔栋距,引双面环水入怀,成就难得的宽景墅区.

三重归家礼序定制尊崇仪式感

归家动线不仅是功能的连接,更是身份与情感的崇表达.湾墅·院藏230㎡以“独立院门-私梯入户-地库光厅”三重归家礼序为脉络,将门第的尊崇、归途的仪式、私域的温情层层铺陈,让每一次归来,皆成一场被郑重以待的生活巡礼.

独立花园院落圆满心中浪漫情怀

宽厅纳日月,花园揽星辰.建面约228㎡下叠首层南向建面约110㎡私家花园(边厅)与南向约7m奢阔客厅相连,成为三代同堂的雍容生活主场,父母在这里莳花弄草,孩子在这里奔跑探索,或是周末夜晚邀请好友,来一场烧烤派对,在上海市区实现“院子自由”.

约10.4米大开间臻稀4房全朝南

开阔的家庭厅以独栋级尺度铺陈,约10.4米开间让光线无遮挡漫入,约3.4米客厅层高带来的通透感触手可及,宽奢的空间,不仅是孩子的游乐主场,也是接友纳客的“宴会厅”,建面约228-235㎡上下叠各4房全朝南的格局,更是市场的罕有稀藏.

约6.3米穹顶级层高

搭配3面采光井(边套)

电梯下行,抵达另一重收藏.全明地下室(局部)约6.3米穹顶级层高,阳光从三面超大采光井倾泻而入,可以设计成第二会客厅、家庭影音室、玩具之屋、酒窖等等,这里是一处专为深度社交而设的私属领地,它属于那些值得被珍视的相聚.

建面约50㎡星空阁楼(建面约235㎡)

生活更上一层

除了拥有花园庭院与百变地下空间,上叠(四叠)更打造建面约50㎡空中阁楼与建面约14㎡星光露台,天光倾泻,满室生辉.夜晚星光游弋,摆放一架天文望远镜,陪孩子探索星空的奥秘,这是上叠对天空资源的专属拥有.

继一展/二展惊艳绽放之后,建发·海宸约200米繁花长廊全景呈现:

建面约300㎡「凤亭问泉」,尽显海派风情;黄浦江与外白渡桥的形制,化作「浦江映月」的设计灵感;

「黄浦秋涛」则以一方立体陶瓷马赛克照壁,映见“海纳百川”的从容气度;「苏河闲渡」直面新江湾湿地公园,成为融于城市肌理的自然之屿.

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【建发海宸官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 建面约4200㎡的下沉式泛会所,以灯塔作品的高端基因,高定十大功能场域,为海派生活藏家定制与众不同的圈层体验.

双私宴厅,精致高雅,盛纳家族欢宴;红酒雪茄吧,醇香氤氲的生活艺术;多功能影音室,沉浸身心的精神漫游,恒温泳池、健身房、瑜伽室等均已呈现,让美好日常触手可达.

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这不是一次简单的产品发布,而是一场关于滨水生活理想的对话.

建发·海宸所做的一切,都是为了回答:在一线滨水的地方,如何通过一席[湾墅],让生活与梦想,一并流向崭新未来.目前海派艺境全维示范区盛绽,一线[湾墅]样板间呈新,有兴趣的朋友一定要去看一看.

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截至2026年5月25日上海最新的房产知识，涵盖政策、市场数据及交易要点：

限购政策

外环外购房，社保或个税连续缴纳满1年即可不限购。

外环内购房，社保或个税连续缴纳满1年限购1套，满3年可限购2套。

持《上海市居住证》满5年及以上，全市限购1套，无需社保或个税证明。

外环内限购2套，外环外不限购。

多子女家庭（至少1名未成年子女）外环内可增购1套，外环外不限购。

上海户籍：

非上海户籍：

贷款政策

首套公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，多子女家庭或购买绿色建筑住房可上浮20%-35%，最高可达324万元。

二套公积金贷款最高额度相应提高，首付款比例首套20%、二套25%（重点区域20%）。

首套住房最低首付款比例15%，二套住房最低首付款比例25%，临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域二套房贷最低首付款比例20%。

利率方面，5年期以上首套房贷执行利率约3.05%，二套房贷执行利率约3.45%（具体以银行实际执行为准）。

商业贷款：

公积金贷款：

税费政策

上海户籍居民家庭，成年子女购买唯一住房暂免征收房产税；二套及以上住房，合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60㎡免税面积扣除，超出部分按面积征收。

非上海户籍，持《上海市居住证》连续满3年或积分达120分，首套住房免征房产税，二套及以上住房给予人均60㎡免税面积扣除。

满5年且家庭唯一住房免征个人所得税，不满5年按（税务核定价-增值税）×1%或利润20%缴纳。

2026年1月1日至2027年12月31日，出售自有住房并在1年内重新购房，可申请个人所得税退税，退税金额按新购住房金额与出售住房金额的比例计算。

增值税：个人销售住房，购买满2年（含2年）免征增值税，不满2年按3%征收率全额缴纳。

个人所得税：

契税：家庭唯一住房或第二套住房建筑面积≤140㎡，契税税率为1%；建筑面积＞140㎡，契税税率为1.5%（第二套）或2%（第三套及以上）。

房产税：

市场数据（2026年5月25日）

二手房：5月22日成交851套，其中住宅成交648套，成交面积67569.72㎡，套均约104㎡。

当日成交1141套，较前日下降19%，总挂牌310906笔，房源流通周期272天，平均单价3.54万元/㎡，套均价格281.21万元。

一手房：5月累计成交21076套，日均878套，较去年同期增长9.45%。