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上海黄浦露香园售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)
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▸露香园售楼处地址：上海市黄浦区河南南路228号（看房请提前预约）
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露香园(露璟庭)楼盘详情
🏛️基础信息
推广名:露香园・天誉
备案名:露璟庭(A地块)
别名:露香园二期、老城厢顶豪、豫园天幕大宅
开发商:上海城投、上海建工、招商蛇口(三大国企联合)
项目地址:上海市黄浦区旧仓街99弄(人民路与河南南路交汇处)
售楼处地址:黄浦区河南南路228号(近10/14号线豫园站3号口)
产权:70年住宅
📏产品与户型
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表格
💰价格与交付
整体均价:高层约17.6万/㎡;别墅约28万/㎡
开盘时间:首期2024年11月25日
交付标准:
高层:精装交付,装标约1.5万/㎡,配置嘉格纳厨电、柏丽橱柜、劳芬/当代卫浴、大金中央空调+地暖+新风、华为全屋智能
别墅:毛坯交付
交付时间:预计2027年6月30日(高层);别墅2025年6月已交付
物业费:高层约15元/㎡/月;别墅12-14.8元/㎡/月
物业公司:招商积余/高力国际(国家一级资质)
🚇交通配套
地铁:10/14号线豫园站(步行约200-300米,约3-5分钟);8号线老西门站、9号线小南门站(约800米)
自驾:近人民路隧道、延安路隧道,10分钟达外滩,15分钟达陆家嘴/人民广场/新天地
🛍️商业与生态
商业:自带约5.22万㎡「露香天地」高端街区(签约爱马仕定制、米其林餐厅);周边豫园商城、BFC复星外滩中心、新天地、淮海路商圈
生态:紧邻豫园景区,社区内1200㎡中央水景+百年古树群
教育:对口上海市实验小学(市重点),邻近格致中学、向明中学
医疗:2公里内瑞金医院、仁济医院、曙光医院等4家三甲医院
✨核心卖点
黄金地段:外滩-豫园-新天地黄金三角核心,700年露香园文脉地,上海CAZ中央活动区腹地
国企保障:城投、建工、招商蛇口三大国企联合开发,品质与交付风险可控
低密纯粹:容积率1.6-2.5,绿化率35%,仅约428户塔尖社区,车位比1:3
顶豪配置:约3.45-3.6米墅级层高、约5000㎡私人会所(恒温泳池、私宴厅、红酒窖)
交通便捷:双地铁加持,步行可达核心商圈,城央出行效率拉满
📌补充信息
总户数:约428户
车位比:约1:3
施工进度:截至2026年4月,高层处于主体施工阶段
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【黄浦区丨豫园板块·馥公馆】
主力户型:110-180(三梯六户)
特殊户型:253、315、465(三套)顶楼
总高:名义楼层20楼、实际楼层17楼(4、13、14没有)
01室:110的一房无阳台
02室:152的两房有阳台
03室:184的两房有阳台
04室:185的两房有阳台
05室:172的两房有阳台
06室:110的一房有阳台
装修标准:精装交付,所见即所得
产权:70年住宅(需有上海购房资格)
车位:1500租,60万买
物业费:8.5元/平
均价:10.8万(具体楼层一房一价)
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项目采用人车分流设计,共有两个车行入口,1个人行入口:车行入口分别位于柳泉路、青莲街;人行主入口位于露香园路.
馥公馆内部所见即所得,赠送固定装修,将来可直接入住!
对于资产配置的客户来讲,有固定装修将来也方便直接出租.
户型图如下:
样板间照片上海黄浦露香园售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)
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房产知识分享购房前必须了解的房产基础知识
#"五证"是哪五证?
“五证"是指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两个说的是你买的房子在合法的范畴,得注意的是《商品房预售许可证》预售的是本楼本栋!
切记:“五证”不全的楼盘千万不要买对后期办理产权证有影响,一般“五证"会在售楼处的显眼位置公示,如对证件的真实合法性有疑问可咨询当地建委.
#“两书”是哪两书?
“两书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》.
这两书可以作为商品房买卖合同的补充约定,是房地产开发企业在商品房交付使用时,向买房者对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件,如果遇到房子质量问题凭借此书要求开发商退房,修复,补偿的依据.不要忘记索要与妥善保存!
#面积存在误差怎么办?计算面积的误差公式:面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积*100%
面积误差分几种情况?具体怎么处理?
(1)面积误差比在3%(含)以内的,属于正常范围(2)面积误差比超过3%的,买房人可以要求退房,要求退房的开发商应该在提出要求的30个自然日内连本带利的退还房款.(3)面积误差比超过3%的,买房者不退房的:产权证登记面积大于合同约定面积的大于3%(含)的部分买房人要补足,超出3%的由开发商承担,产权归买受人,产权证登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%(含)以内的部分房价款由房地产开发商返还买房人;绝对值超出3%部分的房款由房地产开发商双倍返还买房者.
#什么是现房?现房就是通过竣工验收,交付使用,并取得不动产证的房屋.简单的理解就是买房人跟开发商签订房屋买卖合同,然后立即办理产权登记手续,取得产权证.现房特点:周期短,入住快!
#什么是期房?
是开发商拿到商品房预售许可证开始到取得不动产证为止,在这期间买房人应该和开发商签预售合同.
期房特点:时间长,贷款的购房者在没有拿到房子前就开始还贷款了,产权证下的慢,周边配套及发展需要时间建设!
#尾房?
尾房就是开发商卖剩下的,其中包括腾退的,也有一些是开发商故意留下来的,一是为了日后打通关系送礼的,二是一旦资金链紧张好的户型可以快速的变现,或者到银行抵押!
#公共维修基金?住宅专项维修基金就叫公共维修基金,是住宅楼房公共部位和公用设施设备维修养护的基金,在卖房时可以要求公共维修基金过户,这个一般到开发商那里办理过户,现在的行情都不过户,随着房子走的.
#购买新房税种和税费?房契税:首套90平方米以下1%,90到140平方米1.5%,140以上3%,二套都是3%.印花税:购房总价的0.05%;
公共维修基金:通常按照购房款的0.2%～0.5%比例缴纳
#新房的交易流程?
01、签定购房合同交定金.开发商拿到预售许可证,选好房子然后和开发商签订购房合同.02、打网签.网签价格就是你买房子成交的价格,个别地方开发商以为政策限购原因,提早打网签,价格可能低于实际成交价,对于买房人来说少缴税到是划算!03、办贷款.开发商会让你提供办理银行贷款的材料,然后带您到银行办理贷款,材料:身份证复印件,户口本复印件,收入证明,银行流水,征信报告,公积金账号等.04、过户.贷款批下来了,把首付给开发商,然后办理房产证需要缴纳契税和公共维修基金.
05、等拿钥匙.如果是现房就可以拿房了,如果是期房,请等待开放商盖完楼,这个时间你已经开始还月供了.
#什么是得房率?影响得房率的因素是哪些?
得房率是套内使用面积与房屋的建筑面积之比,想知道自己房子的得房率看产权证的上找到相应的数值一除就知道了,一般的塔楼得房率低,板楼的得房率高.一般影响得房率的五个因素是:建筑形式,建筑结构,地区温差,墙体材料,套内建筑面积.
#什么是进深?
以房子的采光为方向,一个房间从前一面墙到后墙面之间的实际长度,简单讲就是太阳光能照射进房屋的深度.阳光进入的越深越好.
#什么是开间?
就是与进深相垂直,一间屋内一面墙与另一面墙之间的距离.
#什么是层高?
简单理解就是下层地板表面到上层楼板表面之间的距离,层高越高空间越大不压抑!
#什么是净高?
就是说下层地板表面到上层楼板底面之间的最小垂直距离,净高=层高﹣楼板厚度
#怎么算容积率?
这样算:地上总建筑面积除以建设用地面积容积率越高,单位建筑面积越大,土地成本越低,房屋成本越低.人均占地绿化面积小居住环境质量下降.容积率越低,舒适度越高!
#什么是楼间距?
就是说两个相邻楼外墙面的距离,在看楼盘时这里就是一个坑请注意,楼盘与实际会有误差,楼间距小如果你挑选后排的影响采光.
#什么是阳台?
说的是房屋室内的延伸,居住者呼吸新鲜空气,晾晒衣物,摆放盆栽的场所.又实用又美观.
#什么是露台?
是指住宅中的屋顶平台或由于特殊需要而在其他楼层中做出的没有顶的大阳台,因为面积较大没有屋顶所以称作露台.有露台的房子一般都面积大,不适合刚需购房者,适合改善人群,一般带有露台的房屋多为非普通住宅税费较高.
#什么是飘窗?
露台高度(室内地面到窗台台面的垂直距离)小于等于0.45米的凸出外墙面的窗户.
#什么是建筑面积?
是指房屋外墙以上层高2.2米含以上的各层外围水平投影面积,包括阳台,挑廊,地下室,室外楼梯等!
#什么是套内面积?
套内面积是指由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和.套内面积小于建筑面积大于套内使用面积.
#什么是使用面积?
是指房屋内实际能使用的面积,按房屋内墙面水平投影计算.公摊小则使用面积大.
#什么是公摊面积?
是指某个产权人在共有公用建筑面积中的所有分摊面积.比如,电梯,配电,水泵房,楼梯,走廊等!
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