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四季隐秀项目6月开发商直营官方营销中心咨询专线

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四季隐秀售楼处项目地址：上海市宝山区宝杨路 3077 弄

到访须知：官方项目开发商直营管理，未授权任何中介代理销售，看房需提前电话预约，谨防第三方虚假房源！

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上海万科四季隐秀（备案名：荣万悦璟名邸）真实基础信息

一、项目基础备案 & 开发信息

地址：宝山区杨行镇宝杨路 3077 弄（蕰川公路 & 宝杨路路口，四季都会大盘内）

开发商：上海宜为兴置业（万科操盘，联合山东健康、宝冶开发，万科隐秀系上海首盘）

产权：70 年纯商品住宅，无保障房、无商住配比

拿地 / 开盘：土地 2021 年拿地；2025.8.28 首开，分五批次推盘，当前尾盘清盘

交房时间：统一 2026 年 12 月 31 日精装准现房交付（合同交付时间）

二、地块 & 社区规划参数（官方规划数据）

占地：约 4.8 万㎡；总建面：约 12.5 万㎡

容积率 2.0，绿化率 35%-38%

总户数：1022 户；车位总数 1245 个，车位比 1:1.22，全地下人车分流

产品组成：11-18F 精装小高层 + 5-6F 叠加别墅，无洋房、独栋

三、物业 & 收费标准

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物业公司：上海万科物业（一级资质）

高层物业费：4.38 元 /㎡/ 月

叠墅物业费：4.6 元 /㎡/ 月

社区配套：约 1600㎡下沉会所（健身、私宴厅）+ 下沉庭院 + 全楼栋架空层泛会所、实景园林已落地

四、在售户型 & 备案均价（一房一价，官方过会均价 63971 元 /㎡）

1、高层（尾盘少量余房）

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建面92㎡三房（3/1）：总价 520-580 万

建面105㎡四房（4/2）：总价 590-650 万

2、叠加别墅（主力清盘，上 / 中 / 下叠）

上叠 139-143㎡：730-850 万（带露台）

中叠 143-158㎡：820-950 万

下叠 158-185㎡：980-1200 万（赠花园 + 地下室）

143㎡上叠户型

139㎡下叠一层

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139㎡下叠二层

五、交通 & 周边配套（实地落地）

轨道交通：距 1 号线富锦路站约 1.3km、3 号线江杨北路站约 1.8km；规划 19 号线（在建）站点约 800m

自驾：紧邻蕰川公路、宝杨路，快速上外环、南北高架

商业：自带四季都会约 20 万方商业（已开业），近宝山花园城、北上海购物中心

教育：片区公办杨行中心小学、杨行中学，项目南侧规划幼儿园

医疗：宝山中西医结合医院、上海第二人民医院宝山分院

六、销售现状（2026.6 最新）

前四期合计 884 套，已售 677 套（去化 76.6%）；五批次 138 套叠墅在售，整体尾盘清盘，剩余房源不足 120 套。

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一半公园│一半家园

北上海高定公园美宅

「四季隐秀」

建面约105㎡高层热销中

总价约530-580万

建面约139-143㎡叠墅热销中

总价约800-1100万

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四季迭代隐逸秀居

最好的地段配最优的产品,四季隐秀是万科上海落地的第一个隐秀系产品,也是四季都会六个项目迭代,从量变到质变的第七个项目.

「隐秀系」3大标准

①位于配套成熟、且已经兑现的地段

②“月隐灰”立面,打造区隔周边的建筑封面

③大隐于市,小隐于野,内秀于庭.真正的奢贵是有韵味的,无需刻意炫耀

一半公园一半家园

在四季隐秀,项目通过约50%的公园与社区结合规划,将公园的生态价值与居住空间融合起来,在“家园”中,创造了一种公园体感:公园不再是独立的存在,而是家园的一部分,成为生活的延续.

项目通过近6万平方米的城市公园,形成了与城市的自然过渡区,打造了城市(公共空间)--公园(过渡空间)--社区(私域空间)的和谐关系.城市公园作为家庭生活的外延,为居民提供了更加广阔的休闲空间,不仅是亲近自然的好去处,也是锻炼、聚会和社交的理想场域.

约6万平方米的城市公园

67米北上海「最大」的社区大门

巨幅泛光的植物画卷大门,创造性地选用了四季植被作为大门的一部分,每次您回家,都像是从现实走进了画里

下沉式会所面积约1600㎡

“无会所不豪宅”,下沉式会所面积约1600㎡,匹配高端客户的生活需求,配备私宴厅、茶室;同时,配有健身、乒乓球等丰富的休闲运动功能

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项目平面图↓

高层户型鉴赏↓

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叠墅户型鉴赏↓

建面约142㎡下叠

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建面约139㎡上叠

建面约143㎡平层

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板块配套

上海「未来级」重要战略区

宝山高铁站,上海城市级别重大工程之一

距离项目约4公里,8台18线,预计27年通车,未来将超过上海东站变成上海第二大交通枢纽,年客流量约5400万.

宝山高铁站的路线包括【沪苏通铁路二期】和【沪渝蓉高速铁路】;

①沪苏通二期向北走,13min一站到崇明,向东只要坐两站,经过外高桥,30min左右就能直接到上海浦东机场;

②沪渝蓉是继川藏铁路之后,又一个国家级铁路超级工程,宝山站是起点,铁路向北走,经过南通、南京、合肥、武汉、重庆,最后一直到成都;

另外,和虹桥枢纽一样,所有大型高铁站都会带来交通和商务的繁荣、人才和技术的引入,未来这里也会有类似虹桥天地、龙湖天街的高铁枢纽商业体建成.

交通配套

6条公交路线:枢纽705/2/7/15/29/30路,圆满出行“最后一公里”;

5条地铁:1号线(宝安公路站),19号线(铁山路站,在建),宝嘉线(杨行站,规划中),24号线(杨行站,规划中),22号线(原规划番号)直抵全城

商业配套上海宝山四季隐秀官方售楼处热线：400-8123-664 (预约看房热线)

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1.5km范围内:招商花园城(4.8万方,距项目约1km)、闿和阳光广场(0.15万方,社区商业)、大旻广场、昊耀商业广场等

5km范围内:宝龙广场(8.35万方)、宝乐汇(10万方)、海上世界(24万方)等

教育资源

华师大二附中宝山校区(高中,距项目约300m内)、华东师大附属宝山宝杨实验学校(九年一贯制,距项目约300m内)、项目代建幼儿园(公园旁,距项目约300m内)、距项目1.5km内还有5所中小学、2所幼儿园;

华曜宝山实验学校(建设中,九年一贯制,距项目1.5km)、上海师范大学附属中学宝山分校、上海大学附属宝山外国语学校(九年一贯制)、杨泰实验学校、世外杨行实验学校(九年一贯制,23年签约待建)、杨泰中心幼儿园(公办)、四季万科幼儿园(公办)等等

(期房不承诺学区,以后期主管部门划分为准)

医疗资源

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四季隐秀官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线留言） 地块附近有杨行镇社区卫生服务中心,为居民提供基本的医疗保健服务.另外,2020年6月16日,宝山区政府与复旦大学附属中山医院签订战略合作协议,由中山医院对吴淞医院实施全面托管,初步选址在江杨北路友谊路东南角.

生态环境

白沙公园(500亩城市生态运动公园,距项目约2km)、市政公园(约6万方,紧邻项目)

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2026年新规下哪些房产受影响最大？

◆◆4层及以上无电梯老旧住宅◆◆

1.电梯强制覆盖：根据最新政策要求，4层及以上住宅必须增设电梯设备，且轿厢尺寸需满足1.5米×1.6米的最低标准，以确保医疗担架能够顺利通行。对于现有步梯住宅而言，若无法达到该标准，将面临强制性改造要求或市场价值下跌风险。

2.无障碍设计：同步实施的无障碍设计要求包括：必须在电梯内安装紧急呼叫装置（安装高度严格限定在0.9-1.1米范围内），以及确保移动通信信号全面覆盖，这两项指标将作为项目验收的核心考核标准。

◆◆层高不足3米的新建住宅◆◆

1.空间标准升级：自2025年5月起，新建住宅项目的层高下限将调整为3米，其中卧室净高不得低于2.6米。对于采用传统2.8米层高的在建项目，必须重新调整建筑设计方案，否则将无法通过规划审批。

2.采光通风优化：配合实施的新版日照标准和自然通风规范，将导致部分低层高、小开窗户型设计被市场逐步淘汰。

◆◆隔音不达标的二手房◆◆

1.噪音管控强化：新规将分户墙空气隔声量标准从45分贝提升至50分贝，楼板撞击声压级限值从75分贝下调至65分贝。采用老旧砖混结构的房屋需要额外加装隔音层才能符合新标准。

2.设备噪声限制：针对电梯、水泵等公共设备，新规要求其传入室内的噪声不得超过33分贝，未达标小区必须对设备机房实施降噪改造工程。

◆◆未进行适老化改造的住宅◆◆

1.无障碍通行：单元门净宽要求提升至≥0.9米，卫生间门宽≥0.7米且需预留安全扶手安装位置。采用传统窄门设计的住宅需要进行结构性改造。

2.公共区域改造：每个居住单元至少需要设置1处无障碍出入口，步梯住宅必须加装轮椅坡道或电梯设备。

◆◆2000年前建成的老旧小区◆◆

1.管线强制更换：使用年限超过20年的燃气管道和给排水系统必须进行整体更新，不符合现行抗震标准的建筑结构需实施加固工程。

2.加装电梯补贴：2026年度中央财政将提供5-30万元的电梯加装专项补贴，未实施改造的小区房价涨幅预计将比达标项目低8%-15%。

◆◆未预留智能系统的毛坯房◆◆

1.布线接口要求：新建住宅必须预埋智能家居专用线管，厨房区域电源插座配置数量不得少于6个。早期建设的毛坯房需要进行二次开槽改造。

2.BIM技术应用：2025年后所有建设项目必须全程采用建筑信息模型技术进行管理，传统图纸设计方式将无法满足竣工验收要求。

◆◆核心城区20年以上房龄住宅◆◆

1.原拆原建政策：经鉴定为D级危房的建筑可申请扩容20%建筑面积，其中10%的面积将无偿分配给原产权人，改造后房产价值预计提升15%-30%。

2.配套补齐要求：必须新增机动车停车位、新能源充电设施及社区养老配套，否则将失去申请城市更新补助资金的资格。