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「张江金茂府」售楼处电话☎️ ：400-8123-664（预约热线）
浦东张江南「张江金茂府」预计二季度入市！展厅已开放，推出建面约91-133㎡洋房，共计203套！
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最新消息，浦东外环旁轨交房，横沔玖境二期，即「张江金茂府」，预备入市，预计主力户型是总高8-9层、建面约92-135㎡的3-4房&总高5层的叠墅。
首开约203套洋房，项目展厅已开放，洋房户型图发布！
今天给大家带来的就是户型尺寸评测，以及首开房源的冬至日照模拟！
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首开6#、11#、12#、13#、14#，共五栋楼，约203套房源。
▼ 建面约92㎡户型
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先来看92户型，3房2厅1卫，三开间朝南，并没有去追求“2卫”的设计，而是比较务实的保证了居住的舒适度。根据推算，得房率约75%左右（人为推算，仅供参考）
进门就先是南次卧，净面宽约2.7m、进深约3m左右，从尺寸上推算，可以放置5尺的床（宽度约1.5m左右）+2个床头柜（宽度约40cm/个）+衣柜（深度约60cm）是可以的；
客厅部分，净面宽约3.2m左右，客餐厅部分的面积约21㎡。值得注意的是，在餐厅部分，预留了一个空间，可以放置冰箱，算是“S墙”的另一种应用吧。在往常拥有“S墙”的户型中，基本都是动静分离、有走廊的户型，像张江金茂府的这种类飞机户型中做“S墙”的设计非常少见；
厨房部分，带飘窗，增加了可利用的空间，而且不算面积；
北房间里，进面宽约3.1m，根据户型图来看，飘窗是墙垛的设计，可以利用起来做床，节省空间、增加功能性。
主卧部分，净面宽约3.1m，进深约3.3m，从尺寸上推算，可以放置6尺的床（宽度约1.8m左右）+2个床头柜（宽度约40cm/个）+衣柜（深度约60cm）是可以的；
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虽然表面看起来，75%左右的得房率不算特别高，但是飘窗的赠送面积更多、利用率更多。所以在我来看，92户型没有去一味的去追求所谓的功能性，而且保证了居住空间的舒适性，设计上别出心裁的“S墙”应用、飘窗的精巧设计......都是比较让人惊喜的地方。
▼ 建面约100㎡户型
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再来看100户型，有点像“92户型”的放大版，功能性提升，3房2厅2卫的设计，根据推算，得房率约74-75%左右（人为推算，仅供参考）
南次卧净面宽约2.8m，进深约3.1m，从尺寸上推算，可以放置5尺的床（宽度约1.5m左右）+2个床头柜（宽度约40cm/个）+衣柜（深度约60cm）是可以的；
客厅净面宽约3.2m，客餐厅面积约21㎡左右，不过这里就没有在餐厅里预留冰箱的位置了，这点和“92户型”还是有所却别；
虽然冰箱没有预留在餐厅，但是厨房的空间也是要比“92户型”的要大一些的，净面宽约2.5m，不算飘窗的话进深约2.3m左右，加上飘窗实际可利用的空间大约6.7㎡左右；
主卧做了套间，净面宽约3.1m，卧室部分进深约3.4m左右，从尺寸上推算，可以放置6尺的床（宽度约1.8m左右）+2个床头柜（宽度约40cm/个）+衣柜（深度约60cm）是可以的；
100户型做3房2厅2卫，可以做到同时兼具功能性和居住的舒适度，类飞机户型设计，飘窗的巧妙利用，让室内的的空间利用率有着不小的提升。
▼ 建面约135㎡户型
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最后来看两个135户型，D户型是边套，E户型是中间套。户型比较相似，我就把这两种放在一起来说。
135户型，做了4房2厅2卫，三开间朝南，南北通透，根据测算，得房率约80%左右（人为推算，仅供参考）
先来看下两种户型的主要区别：
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玄关位置，中间套玄关部分的利用更好一些，边套把一部分空间给到了南次卧，但是这部分空间好像也没办法很好的利用；
· 北侧厨房和书房的位置相互调换；
· 中间套和边套因为结构设计关系，在主卫部分有点区别；
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再来看下尺寸测算：
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主卧部分，两个户型差不多，净面宽约3.6m，进深约3.6m，从尺寸上推算，可以放置6尺的床（宽度约1.8m左右）+2个床头柜（宽度约50cm/个）+衣柜（深度约60cm）是可以的；
南次卧，净面宽约2.9m，进深约3m，从尺寸上推算，可以放置5尺的床（宽度约1.5m左右）+2个床头柜（宽度约40cm/个）+衣柜（深度约60cm）是可以的；
客厅净面宽约4m，客餐厅面积约31㎡左右，餐厅部分的“S墙”在135户型中也应用上了；
厨房和书房，两种户型相互对换了位置，都有不计算面积的飘窗，增加可利用的空间；
另外还有一个北房间，净面宽约3.1m，进深约3.1m，面积约9㎡左右，要注意的是，这个房间是没有飘窗的。
不过也就是因为不用利用飘窗，可以正常做房间使用，从尺寸上推算，可以放置5尺的床（宽度约1.5m左右）+2个床头柜（宽度约40cm/个）+衣柜（深度约60cm）是可以的；当然做儿童房或者其他功能性房间也可以，看各个家庭的需求。
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从我们模拟的冬至日的日照情况来看，首开的5栋楼整体日照情况还是比较良好的。大部分房源在冬至日都有3小时及以上的日照时长。（人为推算，仅供参考）
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张江金茂府 项目详情
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房地产市场结构善一览表：
市场称谓
一级市场
二级市场
三级市场
称谓
土地使用权出让市场
土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等
土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等
市场主体
政府、开发企业（投资者）
开发企业、业主
业主
市场客体
国有土地使用权
增量商品房
存量商品房、已售旧公房、私房
交易方式
拍卖、招标、协议
出售、出租等
买卖、租赁、交换等
11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。
12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。
地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；
地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；
抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；
租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；
13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
1）土地使用权出让年限：
a、居住用地70年；
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
c、商业、旅游、娱乐用地40年；
PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；
2）土地使用年限到期后如何处理：
a、国家有权无条件的收回该土地；
b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；
c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。
PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；
14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。
15、商品房的预售制度：五证二书
五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、
〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉
二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。
17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。
18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）
19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）
20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）
21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。
22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。
23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。
24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。
25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。
26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。
27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。
28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。
29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。
30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。
31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。
32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。
33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。
34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。
35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。
36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。
37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。
38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。
39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。
40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。
41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；
42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。
43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。
44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。
45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。
46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。
47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。
48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。
49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。
包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；
二、建筑基础知识：
1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。
2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。
3、占地面积：红线范围内的面积。
4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。
6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。
7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。
公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积／套内建筑面积之和。
8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。
9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。
10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
套内建筑面积＝套内使用面积／标准层的使用面积系数
11、容积率：总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）
12、建筑密度：基底面积之和／总占地面积＊100％
13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
公式：植被垂直面积／占地面积＊100％
14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。
绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率
15、得房率：套内建筑面积／套建筑面积（销售面积）之比
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
套建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
16、开间：住宅房子的横向宽度。进深：住宅的实际长度。
17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。
18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。
19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。
20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。
21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。
22、错层：房内高度不一至，一米以内分离。
23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。
24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。
25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。
钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下
26、土地计量单位：
1平方公里＝100万平方米（km2）1公顷＝1万平方米（hm2）
1公顷＝15亩1亩＝667平方米
27、住宅的楼层划分的规定：
低层住宅为：1-3层多层住宅为：4-6层中高层住宅：7-9层
高层住宅为：10-30层超高层住宅为：40层以上
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