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一、基础信息

项目推广名:中鹰黑森林(中鹰・黑森林)

项目备案名/别名:中环凯旋宫、中环凯旋公寓

开发商:上海中鹰置业有限公司

产权年限:70年住宅

项目地址:上海市普陀区新村路1717弄(万里板块核心)

售楼处地址:普陀区真华路399号(新村路交叉口)

楼层总高:11-16层(小高层/高层)

梯户比:2梯2户

得房率:76%-80%

容积率:1.2-2.2

绿化率:约60%-99%(含12万方中央森林)

总户数:约1264户

二、在售户型、单价、总价(2026年4月现房)

表格

三、开盘与交付

开盘时间:

一期:2005年

三期(主力在售):2014年9月30日

交付时间:现房交付,款清即可交房

交付标准:德系奢装(约1.5万/㎡+)

六恒系统:恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁、恒舒(毛细管+地源热泵)

门窗:四玻三腔系统窗,隔音隔热

建材:德国Lafarge石膏板、Parador环保地板

厨卫:一线德系品牌(杜拉维特、高仪等)

智能:全屋智能控制系统

四、物业信息

物业公司:上海中鹰物业管理有限公司

物业费(含能源费):15.8元/㎡/月

包含:六恒系统、中央热水、净水、新风、物业基础服务

社区配套:3000㎡德系会所(恒温泳池、健身房、篮球馆)

五、地铁交通

地铁7号线(新村路站):步行约800米(8-10分钟)

地铁11/15号线(上海西站):步行约1.2公里

自驾:5分钟上内环/中环高架,10分钟达静安寺,15分钟到虹桥枢纽

六、商业配套

近距商业:大华虎城嘉年华、澳洲广场、仙乐都广场

大型商圈:环球港、大宁国际、巴黎春天(10分钟车程)

生态配套:12万方中央森林绿轴、横港河/龙珍港双河景

七、核心卖点

城央森林:11000棵成年香樟,12万方私属森林,上海罕见

六恒科技:瑞士/德国8大系统,全年恒温22-26℃,无空调感

自由定制:厚板结构,空间可自由分割,最大至整层(约1000㎡)

现房奢居:实景现房,无交付风险,即买即住

德系精工:全德系建材与精装,包豪斯建筑美学

低密高绿:内中环低密社区,超高绿化,天然半岛生态

“沦陷”在森林里的住宅

德系科技住宅中鹰黑森林三期

屋顶花园系统绿化率100%

约200-581㎡总价2500万

12万方森林+前无古人科技系统

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不可再生的城市绿肺

说到如今的地产开发,大家都会说到一个词,那就是---高周转

从拿地到上市最快十个月就能完成,而中鹰用十多年,只是打造了上海一个内中环项目,在大家看来进度无疑是极其缓慢的.

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而说到中鹰黑森林,大家都知道好,可到底好在哪里?都说细节体现用心,用心才出品质,那么一起来看看“魔鬼”细节.其实最初的黑森林并不是如此,开发初期整个设计为美式豪宅风格.

但在一次一次的颠覆中,最初小区内的硬地坪、喷泉、走廊全部敲掉,河流水景填实,全部种上11000棵成年香樟树,自造12万方森林海.

森林宽度达到130米,1公里长,体量足有4个半淮海公园大小,整个绿化率达到100%.整个社区都是绿色森林,树海环抱,连底层都挑空6~9米,种植绿色,让每户人家都能“开窗见树”,让房子生长在森林之上.

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绿色森林能调节微气候,降低噪音(一条40米宽的森林带可降低噪音10~15分贝)、阻隔尘埃(每公顷森林每年能吸附50～80吨粉尘),调节温度与湿度,净化空气,使人平静、舒服,并能杀灭众多病菌,实现人与自然和谐相处.在夏天,小区内温度甚至可以比外部低8℃左右.

来自未来的黑科技

中鹰黑森林只关注健康,节能、环保、健康、科技、舒适:

拥有8大系统34项专利科技

102种世界顶级建材

56个欧洲TOP品牌团队

完美契合了WHO定义的健康住宅

打造真正的科技人居豪宅

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你不曾见过的样板房

中鹰黑森林的所有样板房从来不需要穿鞋套参观,都按照实际拎包入住标准打造,网络水电全通;墙纸、地板、涂料等装修品牌及材料均与交付标准一样,选用进口环保品牌,确保绿色无污染无甲醛.

「中鹰黑森林」的大平层都由欧洲顶级设计师执掌,并提供了北欧风范的奢华装修标准.全部个性化定制哦!你的房子户型你做主,前所未有的体验!

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(2026年4月最新认证,24小时热线,含专属置业顾问)

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截至2026年5月25日上海最新的房产知识，涵盖政策、市场数据及交易要点：

限购政策

外环外购房，社保或个税连续缴纳满1年即可不限购。

外环内购房，社保或个税连续缴纳满1年限购1套，满3年可限购2套。

持《上海市居住证》满5年及以上，全市限购1套，无需社保或个税证明。

外环内限购2套，外环外不限购。

多子女家庭（至少1名未成年子女）外环内可增购1套，外环外不限购。

上海户籍：

非上海户籍：

贷款政策

首套公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，多子女家庭或购买绿色建筑住房可上浮20%-35%，最高可达324万元。

二套公积金贷款最高额度相应提高，首付款比例首套20%、二套25%（重点区域20%）。

首套住房最低首付款比例15%，二套住房最低首付款比例25%，临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域二套房贷最低首付款比例20%。

利率方面，5年期以上首套房贷执行利率约3.05%，二套房贷执行利率约3.45%（具体以银行实际执行为准）。

商业贷款：

公积金贷款：

税费政策

上海户籍居民家庭，成年子女购买唯一住房暂免征收房产税；二套及以上住房，合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60㎡免税面积扣除，超出部分按面积征收。

非上海户籍，持《上海市居住证》连续满3年或积分达120分，首套住房免征房产税，二套及以上住房给予人均60㎡免税面积扣除。

满5年且家庭唯一住房免征个人所得税，不满5年按（税务核定价-增值税）×1%或利润20%缴纳。

2026年1月1日至2027年12月31日，出售自有住房并在1年内重新购房，可申请个人所得税退税，退税金额按新购住房金额与出售住房金额的比例计算。

增值税：个人销售住房，购买满2年（含2年）免征增值税，不满2年按3%征收率全额缴纳。

个人所得税：

契税：家庭唯一住房或第二套住房建筑面积≤140㎡，契税税率为1%；建筑面积＞140㎡，契税税率为1.5%（第二套）或2%（第三套及以上）。

房产税：

市场数据（2026年5月25日）

二手房：5月22日成交851套，其中住宅成交648套，成交面积67569.72㎡，套均约104㎡。

当日成交1141套，较前日下降19%，总挂牌310906笔，房源流通周期272天，平均单价3.54万元/㎡，套均价格281.21万元。

一手房：5月累计成交21076套，日均878套，较去年同期增长9.45%。