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上海嘉定大华星屿

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Shanghai Jiading Dahua Xingyu

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今年8月5日,上海嘉定城发西门城市更新建设有限公司通过协议方式,拿下嘉定区JDC2-0202单元34-01地块,出让总价145977万元,楼面价24089元/㎡,将会打造嘉定首个第四代新标住宅,项目案名正式官宣:【大华星屿】.

上海嘉定大华星屿售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】大华星屿售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】大华星屿售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目用地面积30310.72平方米,容积率2.0,总建筑面积91423.04平方米,其中地上建筑面积63946.08平方米,地下建筑面积27476.96平方米.

项目位于嘉定区南翔镇,东至竖张泾-华曹江,南至嘉前路,西至鹤槎路,北至嘉程路,建设单位为上海嘉桦茂建设发展有限公司.

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该地块距离11号线陈翔公路站直线距离800余米,距离南翔印象城直线距离约600米,距离嘉闵高架130余米.

关于产品,2.0的容积率+自然河道,大概率是高层+叠墅的高低配(限高60米),目前地块现场已经有机械进场,开发速度非常快,目前南翔印象城展厅已开启接待,预计年底就可以与大家见面

再来看地块的详细指标:

·5540m²公建配套+24H开放广场

·50%中小套型占比+5%保障房

日前,上海嘉定区南翔镇JDC2-0202单元34-01地块新建普通商品房项目设计方案的公示.

根据设计方案显示,项目拟建4幢17F高层住宅,8幢6F多层住宅以及若干社区配套,共计规划约432户可售住宅;

上海嘉定大华星屿售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】大华星屿售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】大华星屿售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】地面无车位,全人车分流,车行出入口位于西侧鹤槎路,人行出入口分别位于西侧鹤槎路以及南侧嘉前路;

高层住宅10#、11#两梯两户;12#、13#两梯四户带连廊!

项目户型过程稿曝光,高层将推建面约105㎡、122㎡户型产品!

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上海嘉定大华星屿售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】大华星屿售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】大华星屿售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】总的来看,南翔新地块的区位天赋还是非常不错的,紧邻自然河道,地铁站和印象城都在步行范围内,应该会有很多购房者翘首以盼!

板块内学校建设

今年6月,嘉定区教育局与复旦附中签订合作办学协议,双方将在南翔镇合作举办复旦附中嘉定学校

官方对于学校定义的信息回复是:复旦附中嘉定学校是一所完全中学,具体地块目前正在规划中

完全中学就意味着这会是一个复旦附中挂牌的「初中」+「高中」学校

按照区域教育用地规划及最近的规划调整动向,这两所学校可能会落位在时代之城的北侧(仅为预测讨论,实际已官方公布为准)

板块内规划的16块教育用地,目前惠亚路中学已经建成(暂定名),就在时代之城西侧,未来教育资源的想象空间还是比较大的!

整个板块开发进度

除了时代之城外,云翔中央区目前已有3个商品房小区建成交付,另外,山姆会员店及南侧的办公园区已经建成使用!

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部分住宅地块已经净地待开发状态,少部分工业用地仍未平整!

起始从时代之城地块出让,到如今的新地块,再到今年即将出让的3块宅地,整个云翔板块的开发在加速!

可以预见,随着住宅地块的开发、教育资源落位,这里将成为媲美远香湖片区、银翔湖片区的次新居住片区,非常值得期待!

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### **上海嘉定大华星屿项目客观分析报告**

**核心评价**：大华星屿是嘉定南翔云翔片区一个定位明确的刚改及改善型新盘。其核心价值在于**地铁通勤的便利性、产品设计的功能性及相对舒适的社区规划**。项目的优劣均与所在板块的发展阶段深度绑定——即享受规划红利的同时，也需接受配套尚在成熟的现状。

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#### **一、 核心优势**

1. **交通便利性突出，通勤效率高**

项目距地铁11号线陈翔公路站约800米，属步行可达范围。11号线是连接嘉定与上海市中心的核心轨交，可直达徐家汇、前滩等关键商圈。同时，依靠嘉闵高架、沪嘉高速等城市干道，自驾前往虹桥商务区或市中心也较为便捷。这是项目最坚实、最实用的基础优势。

2. **产品设计以实用和得房率为导向**

项目主打建面约105平方米三房和122平方米四房户型，并以此为重要卖点。该设计旨在通过可计入一半建筑面积的阳台，将预估得房率提升至82%-85%的水平，相较于市场同类产品具有一定功能性优势。同时，项目宣传为“第四代新标住宅”，注重全人车分流、社区智能化等现代居住理念。

3. **社区规划注重居住密度与舒适度**

项目容积率为2.0，规划为4栋17层高层与8栋6层叠墅组成的“高低配”社区。相较于目前市场上常见的高容积率项目，较低的居住密度意味着更宽的楼间距、更多的绿化和公共活动空间，理论上能提升居住的静谧性与舒适性。

4. **享有区域发展的规划红利**

项目所在的南翔云翔片区是嘉定区重点发展的“新兴增长极”，定位为“产城融合”的高品质居住区。这意味着区域的城市界面、商业、教育等配套有明确的升级预期，具备一定的长期发展潜力。

#### **二、 主要劣势与风险**

1. **周边配套处于“进行时”，成熟需要周期**

尽管规划利好明确，但云翔片区的城市界面目前仍处于新旧交替、持续建设的状态。部分教育、商业等配套从规划到完全落地兑现，需要数年时间。这意味着早期入住业主将面临一个“工地环绕”的环境，并需要忍耐较长的配套成熟等待期。

2. **教育资源存在不确定性**

虽然片区规划了多块教育用地，但具体的学区划分须以项目交付后教育局的官方文件为准。目前板块内优质学区资源相对稀缺，对于有迫切子女教育需求的家庭而言，这是一个需要重点评估和明确的风险点。

3. **通勤便利的另一面：局部拥堵**

项目依赖的沪宜公路等主干道，在工作日高峰时段可能出现交通拥堵情况。这在一定程度上会削弱地铁带来的通勤效率优势，需在实地看房时体验。

4. **期房交付的共性风险**

作为预售项目，其宣传的“第四代住宅”细节、装修标准、景观呈现等均有待交付时验证。最终的房屋质量、园林效果与宣传资料之间可能存在差异，这是所有期房共有的不确定性。

#### **三、 关键真实性核查建议**

为确保决策客观，建议你从以下方面进行独立核实：

1. **实地验证交通与环境**：务必在工作日早晚高峰，亲自从项目步行至**地铁11号线陈翔公路站**，实测准确时间与感受。同时，驾车体验周边主干道在高峰期的实际路况。

2. **核实“第四代住宅”具体标准**：在售楼处，要求销售人员明确出示所谓“第四代新标住宅”在**绿色建筑、智能化系统、建材配置**等方面的具体执行标准和品牌明细，并询问这些标准是否写入购房合同。

3. **厘清学区与交付条款**：所有关于**学区、对口学校的承诺均不具备法律效力**，必须以项目交付后教育部门的划片为准。需仔细审阅《商品房预售合同》中关于交付标准、违约责任及周边不利因素的公示。

4. **调研开发商过往项目**：深入了解开发商**大华集团**在上海及嘉定区已交付项目的实际口碑，特别是其物业管理水平、房屋建筑质量和售后服务响应情况，这比任何宣传都更具参考价值。

**总结**：大华星屿适合在浦东、徐汇或虹桥方向工作，**高度依赖地铁通勤**，并对住房功能性、得房率有较高要求的刚需及首改家庭。如果你能接受板块现阶段的城市界面，并愿意为未来的区域发展支付一定预期溢价，该项目是一个实用的选择。反之，如果你追求即时的成熟配套、纯粹的居住静谧性或顶级的学区资源，则需要慎重考虑。