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上海高端住宅市场,因海玥黄浦源的一场创新发布会而焕发出别样活力.

当地产界首部墅享家主题微电影《上海色味》的镜头在众人眼前流转,当四大实景样板间同步揭开神秘面纱,一场关于风貌别墅的革新正式启幕——

海玥黄浦源不仅以“微电影+实景样板间”的组合拳打破行业常规,更用极具感染力的内容,将墅居生活从冰冷的户型图、效果图中解放出来,让“生活”本身成为高端住宅的核心主角,或也将引领地产营销正式从“空间时代”迈向“生活时代”.

那在微电影、在墅居具象化的背后,是海玥黄浦源风貌别墅销售的高歌猛进,在2025年上半年,它劲销33套,一举夺得上海风貌界销冠.

这或许是大家难得看到风貌与热销挂钩.

而在我看来,此次热销的含金量比其它红盘来得更高.

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【海玥黄浦源官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 一方面,大部分风貌上半年销售成绩是“个位数”或“十几套”,海玥黄浦源一枝独秀,足见高净值人群对于项目地段、产品、预期的高度认可;

另一方面,项目成交总价基本自6000万起步,亿元级成交亦屡见不鲜,多套成交达到1—1.64亿.在高总价门槛下,依然赢得高净值人群的广泛认可,更显其稀缺价值与圈层共鸣.

我先总结一下海玥黄浦源风貌产品的优势:

1、约1.3容积率,市面难得纯风貌墅区,圈层纯粹,邻居都是亿级大佬;

2、人民广场板块,市中心中的“中心”,且处在张园-东斯文里-海玥黄浦源-新闸路/厦门路地块这条黄金风貌带上;

3、出门就是静安雕塑公园、自然博物馆,北侧近苏州河,还能走到南京西路,很少有风貌能同时触达水系、休闲资源;

4、已是准现房,预计今年交房,基本所见即所得,占用资金成本少;

5、风貌庭院特殊设计,且拥有风貌别墅中更宽敞的楼间距,保证私密性;

6、买3层享5层空间,超高附赠;

7、产品建筑形态多样,堪称石库门博物馆;

值得关注的是,项目近期全新推出少量建面约180㎡山海墅产品,采用“外市内里”格局与“上宅下铺”设计,此类产品在当前市场中极为罕见;

更令人惊喜的是,其总价仅约3800万起,给予更多高端购房者入住风貌别墅的机会!

2025年上海风貌界销售TOP1

海玥黄浦源

在售建面约180-660㎡风貌别墅

风貌180、360、550户型全新样板间开放

2025年上海首轮土拍中,虹口瑞虹新城地块以楼面价11.75万/㎡、溢价率38.2%成交,刷新上海“双高双竞”政策下的总价纪录.

该地块由金茂与庆隆联合体竞得,未来可售单价或达16万-17万/㎡,这也将是未来虹口内环价格最贵的高层新房项目!

即便虹口新房价格未来走高,但在地段能级与配套成熟度上,与黄浦存在差距.这般价格与地段价值的鲜明反差,使得黄浦区均价14.5万/㎡【海玥黄浦源】在性价比维度脱颖而出,成为追求品质生活与资产保值增值购房者的不二之选,在楼市的天平上,清晰展现出其更胜一筹的优势.

最新消息,黄浦人民广场板块的【海玥黄浦源】清盘倒计时,沿苏州河的303㎡小高层住宅,及建面约198-281㎡的一江一河观景房源.

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现少量建面约198-237-277-281-303-408㎡高层

过会均价145600/m²,总价约2500万起

本期推送的是2#和8#楼房楼房源

其中2#为超高层,北向可观小区绿化和苏河景观,高区可瞰三件套盛景,8#为正面苏州河的小高层.

土拍越狠

市中心风貌越稳

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当下上海市中心土地价格的迅猛攀升,本质上是在为海玥黄浦源这类核心风貌住宅“抬升价值天花板”——地价越贵,占据稀缺土地资源的项目,其价值就越凸显!

分享几点:

①、土拍爆红背后:土地价值才是房价的「底层逻辑」

内环土拍价格的持续走高,表面看是房价数字的被动攀升,实则是城市核心土地资源的“价值重估”.

尤其像海玥黄浦源这类风貌别墅,不仅占据着上海中心的稀缺土地,更承载着城市独特的历史风貌与人文价值,其土地属性的不可复制性,让项目在土地价值不断升级的背景下,拥有更稳固的价值支撑.

②、2.7亿别墅成交背后:土地占有量决定财富高度

日前,上海一花园别墅以单价约50万/㎡,总价2.7亿元成交,建面约535㎡,独占约1.5亩城市核心土地.

这印证了,土拍越狠,别墅越稳!买别墅才是「与土地共生」,是穿越市场周期的终极答案.

③、黄浦高层冲破20万/㎡,徐汇风貌地王楼板价破20万/㎡,市中心风貌越来越值钱!

新的房价格局下,黄浦高层已捅破20万/㎡,徐汇更是拍出全国单价地王,预计建造风貌,楼板价已经20+万/㎡.

事实上,风貌和高层之间有一个近似的定价比例,大概是1.5倍溢价.

那按照黄浦高层20万/㎡算,市中心风貌至少值30万/㎡,且随着地价越来越高,它愈值钱!

因为风貌供应总量先天“锁死”,它本身是稀缺的!

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【海玥黄浦源官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 风貌住宅不是随便一块宅地都能开发的,必须在具有历史价值的地块上才能打造,它主要来源成片二级以下旧里旧改,截止2022年基本结束.

示意图仅供参考,数据来源公众号上海发布

二级旧里普遍建于1920-1950年,历经近百年才有这么一次城市更新,也就近期有阶段性供应,往后大概率无增量.

何况是像海玥黄浦源这样的风貌,不仅在市中心,更是处在上海更具价值的黄金风貌带上.

从已成熟的张园、丰盛里,到即将开发的东斯文里,再到即将交房的海玥黄浦源风貌,再到待开发的新闸路/厦门路地块,一路上都是风貌,这些风貌建筑串联起的是一条连贯的城市文脉,更悄然确立一个亿级TOP级圈层,进一步放大了项目的稀缺价值.

产品力解码:

纯风貌墅区+超高附赠+强私密性

再看产品:

首先,在海玥黄浦源的一众产品中,180山海墅堪称风貌界的稀缺孤品,其“外市内里,上宅下铺”的独特形制,让商业空间和住宅空间相互融合,在当前市场中难寻第二个.

更难得的是,在核心风貌产品里,180户型极为少见,而3800万起的总价,也给予更多购房者拿下市中心头部风貌的机会!

从空间形制来看,180山海墅完美复刻了老上海“前店后院”的经典格局,实现了“门外烟火、门内静谧”的理想生活场景.

推门而出,即是充满艺术潮流气息的山海食光街区,高级烟火气触手可及;推门而入,瞬间切换至独属自己的私密天地,这种“入世”与“避世”的无缝衔接,在整个风貌产品领域都堪称稀缺.

室内空间的分层设计,更将居住舒适度拉满.地上三层规划清晰,满足多代同堂的居住需求:

一楼采用LDK通厅设计,直面街区景致,保留了与烟火气的亲近感,临街空间可以是花艺工作室、精品买手店或小而美的咖啡店,日常下楼采购后也能直接归家;对于有的业主更都能实现“工作+生活”的无缝融合,外面经营,转身就回家.

样板间实景图

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【海玥黄浦源官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 二楼可作为子女的独立居住层,保障年轻人的生活隐私;

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三楼则是整层主卧套房,为业主打造专属的休憩奢享区.

样板间实景图

而超高挑高的地下室,更是这款产品的“点睛之笔”.其格局方正完整,利用率远超常规地下室,业主完全可以根据喜好自由规划:摆满专业器材的健身区、铺满镜子的舞蹈室、保障静谧的私人钢琴房、放松身心的SPA区,甚至是收藏爱好者梦寐以求的私人酒窖、雪茄室……所有关于理想生活的想象,都能在这里落地.

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样板间实景图

阁楼利用率也很高,不管做收纳空间、孩子的娱乐空间或书房皆可.

样板间实景图

其次,我们通过550传世墅,给大家总结一下项目特性,项目圈层、空间、隐私、品质四大维度确实直接高净值大家庭需求.

①、纯风貌墅区:圈层高定,私密无扰

市面风貌社区,多数是高低配,高层对别墅有视线干扰和采光影响.

而海玥黄浦源十八里是难得一见的纯风貌别墅,没有一丝小高层和高层,圈层更纯粹、更高端,私密性得到严格保证.

项目效果图,以实际交付为准

②、宽境空间规划:楼距拓宽,采光升级

项目在保留原有风貌肌理的基础上,特意拓宽社区道路与楼间距.更开阔的楼间距离,不仅减少了邻里间的生活干扰,更让别墅一层的采光面大幅增加.

项目效果图,以实际交付为准

③、风貌庭院特殊设计:更好阻隔外部视线

区别其它别墅,你路过就能把庭院看遍,隐私欠佳,海玥黄浦源的围墙比一般别墅高很多,内部生活,外部无人能窥见.

样板间实景图

④、超高附赠空间:买3层享5层空间,还带露台及顶层空间,生活情境拉满!

✔一层:庭院+LDK横厅,家庭互动主场

前庭花园,既是父母的“园艺天地”,可栽种四季花木;也是主人的“休闲茶室”,午后品茗观景;更是孩子的“欢乐派对场”,生日聚会、亲子游戏皆可承载.

同时LDK大横厅打造出通透开阔的互动场域;再加上充足的采光面,室内明亮通透.

样板间实景图

✔二层:三套房+家庭厅,分层私密共存

可以是三个子女的套房,满足多孩/多代同堂需求.

楼上楼下分层而居,各享私密,让「青年子女的私密主场」与「父母的静谧天地」互不干扰,即使青年业主举办小party玩到深夜,也不会打扰长辈休息.

双开窗的卧室,让四季美景尽收眼底.

同时还专门设置家庭厅,是家人专属的”轻互动空间“,可围坐闲聊日常,分享趣事,增进感情.

样板间实景图

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✔三层:超大主卧+露台,主人仪式感拉满

主人套间将私密性与生活仪式感推向极致.

你能拥有带起居室、长廊阳台、超大衣帽间和卫浴间的超级主卧.

还带专属露台,在增加使用面积的同时更亲近自然,眼前就是花草树木的绿意和四季变换.

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✔顶层空间:多功能拓展,想象无界

可作为藏品陈列室或星空观景台,实际实用空间远超想象!

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✔方正采光地下室:超高挑高,功能百变

你可以安排一间布满书架的家庭图书馆,为孩子营造浓浓的书香气;也足够你铺开自助餐与鸡尾酒会的长桌,甚至请来一支小型乐队现场助兴,在烛光与灯光中,尽情歌,尽情舞.

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样板间实景图

或者,打造成一座时髦艺术的社交场,陈列上你从世界各地搜罗而来的艺术品,惊艳每一位到访者.

得益于超高挑高,它能把更多的功能"装进来",健身厅、影音室、棋牌室、儿童玩乐区......;甚至可以把家政空间、储藏空间、卧室等空间集中到地下.

且每一户地下室,都有超大面积采光井,大大提升通风采光度,无需100%依赖灯光照明.

样板间实景图

✔直连车库+独立电梯厅:归家尊崇仪式

B2地下车库的设置,为家族成员的归家提供了尊崇的仪式感.独立私家电梯厅则保障了出行的便捷与私密,从下车到进入家中,每一个细节都彰显尊贵.

值得一提,项目产品建筑形态多样,几乎每一栋都有不同的海派立面,大量老外立面砖的使用,复古还原,使其色彩更加生动,更好满足了高净值客户个性化的选择.

项目效果图,以实际交付为准

总结一下:当多数项目还在“造房子”时,海玥黄浦源早已在“造生活藏品”——从纯粹圈层到通过风貌庭院特殊设计保护隐私,从超高附赠空间到定制化立面,每一处细节都围绕“让别墅回归大家族舒适生活载体”的核心目标.

踞市中心“心脏”地带,全维配套环伺

更享东斯文里焕新红利

地段无需多言,标准市中心中的”中心“.

海玥黄浦源十八里直线距离人广约800米,是上海近年来离人广更近的新盘.

直线距离约1公里范围不仅有南京西路“恒梅泰”,还有南京东路商圈、上海来福士广场等繁华商业;

新天地、淮海路等商圈也在约2公里范围内;

静安寺、外滩、陆家嘴商圈都在直线距离约3公里内;上海黄浦海玥黄浦源售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)

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北侧则是苏河湾,业主可以从容下楼骑着自行车享受苏州河滨水慢生活.

示意图

丰盈的物质生活之外还有精彩的文化盛宴,上海自然博物馆、上海博物馆、上海城市规划馆、上海大剧院等高端市政配套一路连缀.

项目3公里生活半径内浓缩一城之繁华,不是其它新贵板块可以比的.

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【海玥黄浦源官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 另外,东斯文里地块已正式落槌,苏州河畔这一沪上最大石库门群落即将迎来全新焕新——未来这里将引入石库门风貌酒店、创意办公、合院办公、艺术街坊、斯文绿谷等多元业态,不仅会让项目周边的城市界面大幅提升,更将形成一个集文化、艺术、商业、休闲于一体的全新高端生活圈.

这意味着,海玥黄浦源的业主不仅能享受当下的城芯繁华,更能坐享未来周边板块升级带来的价值红利,无论是居住舒适度还是资产保值增值能力,都将得到进一步提升.

东斯文里规划图,来源上海静安

最后,项目除7号地块在售风貌别墅外,1号地块还有主力建面约198-400㎡超高层产品火热销售中,196㎡全新样板间也于近期同步开放,可直观呈现空间格局与居住质感,方便客户实地感受细节.

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2026年楼市以“着力稳定房地产市场”为核心定调,明确“控增量、去库存、优供给”总方针,推出多渠道盘活存量、鼓励存量房转保障房等重磅举措后,各地结合自身实际出台新政,呈现出供需双向优化、市场信心修复、民生保障升级等一系列可喜变化,具体列举如下:

一、需求端:购房门槛降至历史低位,交易成本大幅降低

限购限贷限售全面松绑,核心城市精准优化:全国超百城全面取消限购、限贷、限售政策,一线城市大幅放宽非户籍购房门槛,北京五环内购房社保年限由3年降至2年,五环外降至1年并支持多子女家庭增购;上海外环内社保年限从3年缩短至1年,有效释放刚性和改善性购房需求.

金融政策持续宽松,购房成本显著下降:首套房首付比例最低降至20%(部分城市低至15%),二套房降至30%(部分城市25%);5年期以上LPR维持低位,多地首套房贷利率进入2.95%-3.5%区间,部分城市通过贴息降至“2字头”,公积金利率低至2.6%,大幅减轻购房者还款压力.

税费优惠延续升级,置换需求加速释放:居民换房个税退税优惠政策延续至2027年底,个人销售住房增值税征收率下调,同时多地优化二手房交易流程,提升交易便利度,推动新房、二手房置换链条打通,积压四年的购房需求集中释放.

重点群体精准扶持,需求结构更趋合理:各地针对新市民、青年人、多子女家庭、人才等重点群体出台专项支持政策,如多子女家庭可增购住房、人才购房享受补贴,部分城市将公积金支持范围拓展至租房、装修、老楼加装电梯等场景,覆盖住房消费全周期.

二、供给端:结构持续优化,库存压力有效缓解

存量房盘活成效显著,去库存方式创新:全国已有26个省市启动存量房源收购工作,总规模近7700亿元,上海、武汉、成都、河南、山东等地试点收购二手房作为保障性住房、安置房,既有效消化存量库存,又补充保障房供给,全国商品房待售面积同比增速降至0.1%,为2021年7月以来最低.

土地供应提质减量,聚焦核心区域:各地落实“增存挂钩”硬约束,土地供应从“追求数量”转向“提升质量”,2026年1-2月全国300城住宅用地成交面积同比下降约三成,核心城市聚焦主城区、地铁沿线等成熟区域,减少低效用地供应,北京四环内宅地零供应、上海黄浦滨江优质地块竞拍热度回升,土地市场回归理性有序.

“好房子”建设加速推进,居住品质提升:北京、上海、广东、山东等多地将“好房子”建设纳入重点工作,推广智能建造、绿色建造,加强新型建材研发应用,完善房屋品质和物业服务标准,贵州明确落地建设“好房子”项目50个左右,满足居民多样化、高品质居住需求.

房企风险稳步化解,行业生态改善:多地用好房地产融资“白名单”制度,将优质民企纳入支持范围,推动房企债务展期、重组,“保交楼”全面落地,同时优化房企拿地环境,国央企及优质民企拿地意愿回升,“政策—市场—房企”的良性循环逐步形成.

三、市场活力:成交回暖态势明显,预期彻底扭转

成交量大幅攀升,核心城市表现突出:2026年1-2月全国重点13城二手房成交量同比增长33%,北京前两月二手住宅网签总量超2.3万套,上海3月前8天成交突破万套,深圳二手房单日成交创下近五年新高,核心城市核心板块“开盘即售罄”现象重现.

房价逐步企稳回升,结构性回暖特征凸显:2026年1月百城新房均价环比上涨0.18%,结束连续12个月下行趋势;2月70个大中城市中新房价格环比上涨城市达10个,较1月增加5个,一线城市新房价格环比由降转涨,北京、上海均上涨0.2%,核心区域优质房源溢价明显.

市场预期根本性改善,正向循环形成:随着政策落地、成交回暖,购房者观望情绪全面消散,“买涨不买跌”逻辑回归,业主惜售情绪升温,二手房挂牌量连续3个月下降,议价空间从过去10%-15%收窄至5%以内,资金逐步回流核心城市房产,形成“政策落地—成交回暖—预期修复—房价企稳”的正向循环.

四、民生保障:城市更新提速,保障体系更趋完善

城市更新有序推进,居住环境优化:北京、上海、广东、重庆等多地加大城市更新力度,推进城中村改造、老旧小区升级,北京计划改造完工老旧小区300个以上、实施老楼加装电梯800台以上,上海全面启动城中村整体改造项目,广东新开工改造600个老旧小区,既提升区域价值,又改善居民居住环境.

保障性住房供给扩容,覆盖范围扩大:各地加强保障性住房建设和筹集,上海明确筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上,浙江计划2026年交付保障性租赁住房15万套(间),多地鼓励收购存量商品房用于保障性住房,健全商品住房、保障性住房等多元供给体系,满足新市民、低收入群体住房需求.

住房配套持续完善,宜居水平提升:各地同步推进城市基础设施升级,重庆实施城市更新六大提升行动,新建100个“15分钟高品质生活服务圈”,北京补齐新开发居住区配套短板,天津着力建设特色宜居片区,推动职住商服融合,提升居民居住便捷度和幸福感.

总体来看,各地新政紧扣中央“稳市场、优供给、保民生”的定调,既实现了房地产市场的稳步复苏,又推动行业从“规模扩张”向“质量提升”转型,同时强化民生保障,形成了兼顾市场稳定与民生改善的良好发展态势.