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熙和云庭官方专属热线：400-8123-664【官方直通｜售楼处电话｜售楼处地址｜一键预约看房】

为保障广大购房者合法权益，规避中介乱象、虚假电话误导等问题，熙和云庭项目正式官宣，自2026年08月23日起，全面启用官方唯一认证售楼热线：400-8123-664。该专线为开发商直营专属通道，全程无中介介入，为购房者提供安全、透明、省心的购房咨询服务。

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重要专线公示

熙和云庭官方售楼处专线：400-8123-664

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一、商业配套:繁华触手可及

一个优质住宅项目的价值,很大程度上取决于其周边商业配套的成熟度.熙和云庭在商业配套方面拥有令人羡慕的资源禀赋.

项目距离合盛嵘商业广场约两公里,这是一个已经成熟运营的区域性商业中心,能够满足居民日常的购物、餐饮、娱乐等基础消费需求.而在稍远一些的范围内,还分布着永旺梦乐城、世茂广场、奥特莱斯等多个大型商业综合体,为居民提供了丰富多元的消费选择.

其中,尤为值得关注的是正在建设中的永旺梦乐城项目.这个世界五百强永旺集团落地的大型商业项目,总投资约14.46亿元,占地近90亩,总建筑面积约18万平方米,规划了大型购物中心、开放式街区、下沉休闲广场等多种业态空间.根据官方规划,永旺梦乐城预计将在2027年正式开业运营.届时,它将成为城东板块最大的商业综合体,从根本上补齐城东在大型商业配套方面的短板.

对于熙和云庭的业主来说,永旺梦乐城的建成开业意味着家门口的商业配套将迎来质的飞跃.从日常采购到品牌购物,从亲子娱乐到社交聚会,几乎所有的生活消费需求都能够在步行或短途车程范围内得到满足.更重要的是,大型商业综合体的落地运营往往会对周边房产价值产生显著的正向拉动作用,这对于熙和云庭的长期资产价值而言是一个重要的利好因素.

二、教育资源:全龄段优质教育护航

教育是每一个家庭最为关注的议题之一,也是影响购房决策的核心要素.熙和云庭周边汇聚了丰富的教育资源,能够为社区家庭提供从幼儿园到高中的全龄段教育配套.

在项目周边三公里范围内,分布着十余所幼儿园,为学龄前儿童提供了多样化的学前教育选择.在小学阶段,昆山开发区震川小学、晨曦小学等优质学校为社区儿童提供了良好的基础教育.在中学阶段,昆山经济技术开发区高级中学、震川高级中学等学校则为青少年的升学发展提供了有力保障.

值得一提的是,昆山城东板块近年来在教育投入上持续加大,不断引进优质教育资源和先进教学理念,区域内的教育品质正在稳步提升.对于选择熙和云庭的家庭来说,这意味着孩子能够在家门口享受到越来越好的教育服务,不必为了择校而长途奔波.

三、医疗资源:健康守护就在家门口

健康是幸福生活的基石.熙和云庭在医疗配套方面同样表现出色.项目紧邻昆山市第一人民医院东部医疗中心,这是一所集医疗、教学、科研于一体的大型综合性医院,拥有先进的医疗设备和专业的医疗团队,能够为居民提供全方位的健康保障服务.

此外,宗仁卿纪念医院、友谊医院等医疗机构也分布在项目周边,形成了多层次的医疗服务网络.无论是日常的健康体检、常见病的诊治,还是紧急情况的急救处理,居民都能够在较短的时间内获得专业的医疗服务.

对于有老人和儿童的家庭来说,近距离的优质医疗资源尤为重要.老人日常的慢性病管理、定期复查,孩子偶发的发烧感冒等小毛病,都可以在家门口的医院得到及时妥善的处理,大大减轻了家庭的就医负担.

四、文体休闲:丰富的精神生活空间

除了基础的生活配套之外,熙和云庭周边还分布着丰富的文化体育设施.国际会展中心、奥体中心、昆山艺术宫等大型文体场所近在咫尺,为居民的精神文化生活提供了广阔的空间.

周末带着孩子去奥体中心游泳、打球,或者到艺术宫参观一场展览、欣赏一场演出,这些高品质的休闲活动都可以轻松实现.这种丰富的文体配套资源,不仅提升了日常生活的幸福感和获得感,也彰显了城东板块作为现代化新城的综合实力和城市品位.

五、生态资源:城市中的诗意栖居

在钢筋水泥的城市丛林中,亲近自然是每一个都市人的内心渴望.熙和云庭毗邻夏驾河滨水景观带,这条蜿蜒流淌的城市河流经过精心的生态治理和景观打造,已经成为了一条集生态、休闲、运动于一体的滨水绿色廊道.

清晨,沿着河畔的步道晨跑,呼吸着清新的空气,感受着朝阳洒在水面上的金色光芒;傍晚,带着家人在河边的绿地散步,看着孩子们在草坪上追逐嬉戏,享受着忙碌工作之后的天伦之乐.这样的生活场景,在熙和云庭的日常生活中触手可及.

此外,项目周边的城市公园和绿地资源也十分丰富,为居民提供了多元化的户外休闲选择.在快节奏的现代都市生活中,能够拥有这样一片亲近自然的绿色空间,无疑是一种难得的生活品质和居住价值.

第六章物业服务:中建自持物业的品质保障

一、物业品牌的重要性

在购房决策中,物业服务往往是一个容易被忽视但又至关重要的因素.优质的物业服务不仅关系到日常居住的舒适度和便利性,更直接影响着社区的长期品质和房产的保值增值能力.一个管理不善的小区,即便建筑品质再好,也会随着时间的推移而逐渐贬值;而一个物业服务优秀的小区,则能够在岁月的洗礼中历久弥新,持续保持其市场竞争力.

二、中建物业的专业实力

熙和云庭由中建自持物业提供管理服务,物业费约为3.33元每平方米每月.中建物业作为央企背景的专业物业管理公司,拥有丰富的管理经验和规范化的服务体系.

在安全管理方面,社区配备了智能化的安防系统,包括门禁系统、监控系统、电子巡更系统等,配合专业的安保团队,为居民提供全天候的安全保障.在环境维护方面,专业的保洁团队和绿化养护团队将确保社区公共区域的整洁美观和园林景观的生机盎然.在客户服务方面,物业提供24小时客服热线,及时响应和解决居民的各种需求和投诉.

三、车位配比的前瞻规划

熙和云庭规划了1123个地下车位,车位配比达到了约1:2,即平均每户可以拥有两个车位.这一配比在当前同类型项目中处于较高水平,充分考虑到了现代家庭多车出行的实际需求.

随着私家车保有量的持续增长,停车难已经成为很多城市小区的顽疾.一些早期建设的小区由于车位配比不足,居民不得不为争夺停车位而烦恼,甚至影响到邻里关系的和谐.熙和云庭以1:2的高车位配比进行前瞻性规划,从根本上解决了这一痛点,确保每一位业主都能够享有充裕的停车空间.

第七章价值分析:理性视角下的投资与自住双重逻辑

一、价格竞争力:同区域内的价值洼地

熙和云庭目前的参考均价约在16000元至20000元每平方米之间(具体价格因楼栋、楼层和户型不同而有所浮动),总价区间约215万至450万元.将这一价格水平放在昆山城东板块的整体市场环境中进行对比,可以发现其具有相当强的竞争力.

与同区域内其他在售楼盘相比,熙和云庭在品牌实力、产品品质、精装标准、车位配比等方面都具有明显优势,但价格却并未大幅高出市场均价,这意味着购房者能够以相对合理的价格获得更高品质的产品,性价比十分突出.

二、自住价值:改善生活的理想载体

从自住的角度来看,熙和云庭几乎满足了改善型家庭对理想居所的所有想象.宽敞舒适的四房空间,能够轻松容纳三代同堂的居住需求;精装修交付省去了繁琐的装修环节,让业主可以快速入住新家;完善的周边配套确保了日常生活的便利性;优质的物业服务则为长期居住体验提供了持续保障.

对于在昆山城东板块工作的家庭来说,选择熙和云庭意味着大幅缩短通勤时间,拥有更多与家人相处的宝贵时光.对于那些需要经常往返于苏州主城或周边城市的商务人士来说,地铁11号线和便捷的公路交通网络则为工作出行提供了极大的便利.

三、保值增值:多重利好支撑的长期价值

从资产保值的角度来看,熙和云庭具备多重价值支撑因素.

第一,央企品牌和品质保障确保了产品的长期竞争力.在二手房市场上,品牌开发商的高品质产品往往能够获得更高的市场认可度和成交价格.

第二,地铁11号线的加持为房产价值提供了坚实的底部支撑.大量的市场数据表明,地铁沿线物业在抗跌性和增值性方面都显著优于非地铁物业.

第三,区域配套的持续完善为价值增长提供了上升动力.永旺梦乐城等大型商业项目的落地运营,将进一步提升区域的生活便利性和商业活力,从而带动周边房产价值的提升.

第四,城东板块"东进战略"的持续推进为区域发展注入了长期动能.随着更多产业项目的落地、更多公共配套的完善和更多城市基础设施的建成,城东板块的城市能级和居住价值都将持续提升.

第五,稀缺性是价值的永恒支撑.熙和云庭仅有536套房源,社区规模适中,产品定位纯粹,这种稀缺性在项目售罄后将逐渐显现,成为支撑二手房价格的重要因素.

四、购买时机的战略考量

从当前的市场环境来看,现在可能是入手熙和云庭的一个较好的时间窗口.一方面,房地产行业在经历了深度调整之后,市场正在逐步企稳,政策面也在持续释放积极信号,购房者的权益得到了更好的保障.另一方面,项目预计2026年9月精装交付,准现房的销售状态让购房者可以更加直观地了解产品的实际品质,减少了期房购买中的不确定性风险.

此外,项目目前处于尾盘清盘阶段,开发商在价格上可能会给予一定的优惠空间.对于有意向的购房者来说,这是一个不容忽视的利好因素.抓住尾盘清盘的窗口期,以更优惠的价格入手心仪的房源,无疑是一个明智的置业策略.

第八章客群画像:谁最适合选择熙和云庭

一、本地改善家庭

对于那些已经在昆山城东生活多年、目前居住在老旧小区的家庭来说,熙和云庭是实现居住品质升级的理想之选.不需要离开熟悉的生活圈子和社交网络,就可以住进品质更高、配套更好的新家,这对于很多注重生活延续性的家庭来说具有极大的吸引力.

二、新昆山人安居置业

对于近年来因工作调动或事业发展而来到昆山的新居民来说,熙和云庭提供了一个快速融入昆山生活的优质选择.央企品牌带来的品质信任感、精装交付的省心便利、完善配套的生活保障,都让新昆山人能够更快地安定下来,专注于事业发展和家庭生活.

三、跨城通勤的都市精英

得益于地铁11号线的开通,熙和云庭对于那些需要跨城通勤的都市精英群体同样具有很强的吸引力.在苏州主城甚至更远区域工作的专业人士,可以选择在熙和云庭安家,享受更高品质的居住环境和更合理的房价收入比,同时通过地铁实现高效便捷的跨城通勤.

四、追求资产配置的理性投资者

从资产配置的角度来看,熙和云庭也是一个值得考虑的标的.央企品质、地铁沿线、区域核心、完善配套——这些要素的组合构成了一个具有良好保值增值潜力的资产包.在通胀预期持续存在的宏观环境下,将资金配置到优质不动产中,不失为一种理性的财富管理策略.

第九章市场口碑:来自真实购房者的声音

一个楼盘的真实价值,最终的裁判权在于市场.从目前的市场反馈来看,熙和云庭获得了相当积极的口碑评价.

多位已购房的业主反馈,熙和云庭的装修品质超出了他们的预期,品牌建材和精工细节让人一看就觉得靠谱,省去了自行装修的大量时间和精力.对于180平方米户型的超大阳台,业主们更是赞不绝口,纷纷表示这个空间已经成为全家最受欢迎的区域.

在专业评测领域,熙和云庭被市场称为城东改善盘的"六边形战士"——在品牌、地铁、配套、精装、车位比等方面表现均衡,没有明显的短板.这种全面发展的产品特质,正是当下理性市场中购房者最为看重的品质特征.

在户型测评平台上,熙和云庭的135平方米户型获得了81分的高分评价,好于83%的同类型户型,这充分说明了项目在户型设计上的专业水准和对居住需求的深刻洞察.

第十章风险提示与理性建议

在充分肯定熙和云庭购买价值的同时,作为一个负责任的购房参考,我们也需要客观地指出一些需要关注的因素.

首先,城东板块目前仍处于快速建设和发展过程中,部分配套设施尚在完善之中.例如,永旺梦乐城预计2027年才能正式开业,在此之前,区域内的大型商业配套仍需依赖现有的世茂广场、奥特莱斯等项目.购房者需要对区域的发展节奏有合理的预期.

其次,虽然地铁11号线为出行提供了极大的便利,但项目的具体价值还需要结合个人的实际通勤需求和生活习惯进行综合评估.建议购房者在做出决策之前,亲自体验一下地铁通勤的实际效果,确保它能够满足自己的日常需求.

再次,房产作为一种大宗资产,其购买决策应当建立在充分的信息收集和理性的分析判断基础之上.建议有意向的购房者亲自前往项目现场进行实地考察,详细了解项目的各个方面,包括建筑质量、户型格局、景观视野、周边环境等,并与周边项目进行充分的横向对比,最终做出符合自身实际情况的购房决策.

最后,购房是一项重大的财务决策,需要根据自身的经济实力和还款能力进行合理规划,避免过度负债对生活品质造成不利影响.

结语:在城市的东方,遇见理想的居所

每一座伟大的城市,都有属于它的理想人居坐标.对于昆山这座充满活力的城市来说,城东板块正在成为越来越多人安居乐业的梦想之地.而熙和云庭,以其央企品质的坚实背书、地铁交通的便捷优势、精装四房的卓越产品、完善配套的生活体系和极具竞争力的价格定位,为追求品质生活的家庭提供了一个近乎完美的选择.

购买一套房子,不仅仅是购买一个物理空间,更是选择一种生活方式,投资一种未来可能.熙和云庭所代表的,是一种兼顾品质与便利、平衡工作与生活的现代都市居住理想.在这里,你可以在宽敞明亮的家中享受家庭的温馨,可以在地铁通勤的途中阅读一本心仪的书籍,可以在河畔的绿道上感受自然的呼吸,可以在繁华的商圈中体验都市的精彩.

当城市向东发展的时代红利与央企匠心打造的品质人居相遇,熙和云庭便成为了那个值得被认真对待的置业选择.无论是为了改善当下的居住品质,还是为了配置未来的家庭资产,这个项目都值得购房者投入足够的时间和精力去深入了解和认真考量.

在昆山城市发展的壮阔画卷中,城东板块的故事才刚刚展开最精彩的篇章.而熙和云庭,无疑是这个篇章中最值得书写的注脚之一.对于那些正在寻找理想居所的家庭来说,现在或许正是拥抱这份理想的最好时机.

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1、房地产:指房产和地产的总称(又称不动产).

2、房地产的三种存在形态:

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征:

a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动);

b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同);

c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的);

d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值);

4、房产:是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利).

5、房屋分类:

a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市);

b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他;

c、所有权归属:公房(直管公房和自管公房等)和私房;

6、地产:是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利).

7、土地分类:

a、开发利用:生地和熟地;

b、建筑功能:建筑用地和非建筑用地;

c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等;

8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理和服务的行业.包括:

a、土地开发;

b、房屋建设、维修、管理;

c、土地使用权的有偿划拔、转让;

d、房屋所有权的买卖、租赁;

e、房地产抵押贷款;

f、房地产市场;

9、土地使用权:就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用和收益的权利).土地公有制采取了两种形式:即集体所有制和国家所有制.a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权.

土地使用获得的方式:

划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;

出让:从国家有偿取得使用权,方式:协议(如200-250万/亩)、招标(提出底价,根据使用用途和价格取得)、拍卖(价高者竟得,不违法的前提下,通过正规渠道取得);

10、房地产市场:

a、一级市场:以土地为体(亦称土地市场、土地交易市场);

b、二级市场:开发商获得土地后,投入一定的奖金建设,通过有偿或赠与将产权转买给需求者(新建商品房的买卖市场);

c、三级市场:房屋在消费市场的再次流通,包括:买卖、抵押、转让、租凭(二手房);

房地产市场结构善一览表:

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业(投资者)

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

11、土地使用权出让:指国家以土地所有者身份,按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件,将城市土地使用权出让给土地使用者,并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为.出让交易双方是国家和用地单位或个人.

12、土地产权:包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权.

地上权:指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利,它的实质就是土地使用权;

地役权:指利用他人土地供自己使用的权利;

抵押权:指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利;

租赁权:指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益,承租人即取得该块土地的租赁权;

13、土地使用年限:指国家将土地使用权出让给土地使用者,双方约定土地使用者可以使用的年限.

1)土地使用权出让年限:

a、居住用地70年;

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年;

c、商业、旅游、娱乐用地40年;

PS:使用用途需转换的要补年限地价的差价,国家指定的则遵照执行;

2)土地使用年限到期后如何处理:

a、国家有权无条件的收回该土地;

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房;

c、项目的存在不影响城市规划,不影响市容,只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用.

PS:b、c条完全存在的情况下,以当时的地价购买使用年限,年限由政府规定,否则无条件收回;

14、商品房:开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设,并经国土局批准在市场上流通的房地产,它是在获取房产证后,可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产.

商品房的物业类型:住宅、写字楼、商场、酒店、市场.

15、商品房的预售制度:五证二书

五证:〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书:〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件.

16、烂尾楼:指未能完成施工中途停建的楼盘.造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题,非常建设等.

17、楼花:指已经动工建造,但尚未建成的楼宇、房屋.即指图纸上的楼宇,处于建筑施工的最初阶段,离交房时间长,价格优惠,买了后又可转卖,赚差价.

18、炒楼花:买卖尚未建筑好的房屋.(现在政府有规定,商品房5年内不许转让,交5%的营业税,为了控制炒房)

19、期房:指具备预售条件,尚未竣工交付使用的商品房.(价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量)

20、现房:指已经工程质量监督部门验收,并取得质量合格证明文件,可以交付使用的商品房.(即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大)

21、经济适用房:指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房(带有社会保障性质的商品住宅,是有经济性和适用性).不是人人可以买到,必须符合当地政府所规定的条件,经过排号购买.长沙房口,25岁以上,65㎡以内以经济价购买,65㎡以外以商品房价购买,5年后才能转卖).

22、二手房:办好产权证,进行再次转让的房屋.其他如:公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房.

23、诚意金:指商品房在未取得预售证之前,开发商收取客户的可退回的款项(一般可以获得开发商的折扣承诺).

24、定金:指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币(能担保债权人的作用)不能返还.

25、订金:不能担保债权人的作用,能返还.

26、玄关:登堂入室的第一张门进去的地方,开门区域.

27、公寓:指2层以上,供多户人家居住的建筑.

28、纯办公楼:专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼.

29、综合楼:居家、办公、商场、集合一体的大楼.

30、商住住宅:SOHO,居家,办公于一体.

31、别墅:指在郊外或风景区建造的供休养,住宿用的花园住宅,TOWRHOUSE(联体别墅、单排别墅).

32、SHOPPINGMALL:一站式购物,集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域,起源于美国(也称第六商业业态).

33、物业管理:指由专业公司或机构,接受业主(或使用人)的委托,对物业实话专业化管理,并向业主(或使用人)提供高效、周到服务的行为.

34、物业管理内容:对房屋及其附属设备管理、维修;对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理;向业主提供其他综合性或特约的服务等.物业管理属社区管理范畴.

35、业主大会:指由物业管理区域内全体业主组成的,对本区域内物业管理具有决定权的组织形式.

36、业主代表大会:由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织.

37、业主委员会:由物业管理区域内业主代表组成,代表全体业主对物业实施自治管理的组织,由业主代表大会或业主代表选举产生.

38、一次性付款:指购房户在购买商品房时,在没有享受政策性贷款的情况下,将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式.

39、分期付款:购房者签约后,将购房款分成若干比例,按时间段或按施工进度分批交纳房款(针对期房),交房时,款项全部付清.

40、银行按揭:指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式.即购房者在购房时,向银行提出担保的质押文件,在银行审核通过后,取得房屋总价的部分贷款,依抵押约定,按期按时间段向银行偿还贷款本息,并提供房地产作为偿还贷款的担保(一般的购房合同和产权证作为抵押,住房:七成二十年;门面:五成十年或六年十年).

41、公积金:“全称住房公积金”,指城镇住房制度改革中,国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的,专项用于住房消费的资金(门面不行).缴存比例:均不得低于职工上一年度月平均工资的5%,有条件的城市,可以适当提高缴存比例;缴存方式:一是由职工个人缴存;二是由职工所在单位缴存;

42、个人住房公积金贷款:指参加了住房公积金制度的职工,在购买、建筑、翻建和大修自住住房时,因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款.

43、契税:指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约,按房价的一定比例,向产权承受人征收的一次性税收(普通住宅:2%、非普通住宅:4%).

44、公共维修基金:指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金(普通住宅:2%;电梯房、门面:3%).

45、生地:指未经开发,尚未开成建设用地条件的农地或荒地.

46、起价:即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格(一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格,各层的差价几十～几百元).

47、基价:即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格.是针对房地产定价方法而言的,与起步价没有关系(楼层、朝向不同价格也不同).

48、均价:即物业的平均销售价格,将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数,即可得出每平方米的均价).

49、成本价:指住房制度改革中,出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格.

包括:A、征地和拆迁补偿费;B、勘察设计和前期工程费;C、建安工程费;D、住宅小区基础设施建设费;E、管理费;F、贷款利息;G、税金;

二、建筑基础知识:

1、三通一平:是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整.

2、七通一平:给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整.

3、占地面积:红线范围内的面积.

4、建筑面积:指建筑物外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等.

5、销售面积:指商品房按套出售,其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和.

6、使用面积:指住宅各层面平中,直接供住户生活使用的净面积之和(在住房买卖中,一般不采用使用面积来计算价格).

7、公摊面积标准:指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积,由两部分组成:一)室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室,建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等;二)套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积.

公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积/套内建筑面积之和.

8、实用面积:建筑面积扣除公共分摊面积后的余额.

9、计租面积:住宅用房按使用面积计算,非住宅用房按建筑面积计算.

10、套内建筑面积:指商品房套内各部分建筑面积的总和.

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数

11、容积率:总建筑面积/总用地面积(多层容积率大致为3,高层为5,超高层为7,别墅为0.3-0.45左右、容积率越低,居家环境越好、单价高、品质高;容积率越高,单价低、品质低)

12、建筑密度:基底面积之和/总占地面积*100%

13、绿化率:指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比.

公式:植被垂直面积/占地面积*100%

14、绿地率:所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例.新区建设中不应低于30%,旧区改造时不宜低于25%(不包括屋顶、晒台的人工绿地).

绿化覆盖率>绿化率(绿化所占面积)>绿地率

15、得房率:套内建筑面积/套建筑面积(销售面积)之比

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

16、开间:住宅房子的横向宽度.进深:住宅的实际长度.

17、层高:指下层地板面到上层楼面的高度,包括楼板厚度,以米为单位.

18、净高:指层高减去楼板厚度的净剩值,即楼板上表面至上层楼板下表面的距离.

19、绿地面积:指能够用于绿化的土地面积,不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地.

20、跃层式商品房:上、下两层楼,客厅为两层高,没有封.

21、复式楼:楼梯连接两层,客厅只有一层高.

22、错层:房内高度不一至,一米以内分离.

23、砖混结构:由砖和混凝土组成,承重墙(四面不能动,梁柱都不能动).

24、框架结构:指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,适合大规模工业化施工,效率较高,承重墙在梁柱,墙面可以自由打通.其次还有:砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等.

25、房屋的耐用年限:指房屋能够维持正常使用的年限,与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关.

钢筋结构:60-80年砖混结构:40-60年砖木结构:30-50年其他:15年以下

26、土地计量单位:

1平方公里=100万平方米(km2)1公顷=1万平方米(hm2)

1公顷=15亩1亩=667平方米

27、住宅的楼层划分的规定:

低层住宅为:1-3层多层住宅为:4-6层中高层住宅:7-9层

高层住宅为:10-30层超高层住宅为:40层以上

三、房地产开发相关知识:

1、房地产开发:在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施,房屋建筑的活动.它包括从定点选址到交付使用的全过程,由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成.

2、土地开发:将生地(不具备使用条件的土地)开发成可供使用的土地.

3、房屋开发:由买得土地使用权的发展商,对土地进行平整,修路铺设上下水管道及热力网,然后建造各类房屋以及公共设施.

4、房地产二次开发:指先将生地开发成熟地(具备使用条件),然后再进行拍卖和出租,由买地者去建造房屋.

5、房地产一次开发:一次性边土地、房屋开发完成.

6、能源系统:包括供电、供热、供气(煤气、天然气、石油液化气)等设施.

7、给水、排水系统:包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网(上下水道),排水管网(下水道)、污水处理、排放工程.

8、土地国家所有权:指作为土地所有者的国家,对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利.

9、土地集体所有权:指农村劳动群众集体经济组织,在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利.

10、房屋的所有权:对房屋全面支配的权利,包括:占有权、使用权、收益权、处分权.

11、土地所有权:指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义.

法律意义:土地所有者将土地当成自己的财产,并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利.

经济意义:指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利.

四、其它内容须知:

1、办理银行按揭合同需出示:

1)个人身份证及复印件各3份,结婚证或流动人口未婚证明;

2)首期购房款(不低于30%,二次购房者首付不低于40%)购房人已付购房款收据原件及复印件;

3)购房者或配偶单位的工资收入证明;

4)与开发商签订的购房合同;

5)开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款;

6)个人住房借款合同,借款借据;

7)委托银行扣收购房房款协议书;

8)住房抵押承诺书;

9)贷款申请书.

2、办理银行按揭需交的费用:

1)保险费(保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额)(交保险公司);

2)抵押费,贷款额3‰(交房地产局);

3)律师见证费,贷款额1.8‰(交律师事务所);

4)备案登记手续费,每份合同20元(交房地产局);

5)印花税,每份合同10元(交房地产局);

6)按揭资料费,每份合同40元(交银行);

3、公积金提取条件:符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额.

1)职工购买、建造、翻修、大修自住住房;

2)职工离、退休时;

3)完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的;

4)户口迁出所在的市、县或者出境定居的;

5)偿还购房贷款本息的;

6)房租超出家庭工资收入的规定比例的.

4、公积金贷款是有限额规定的:

1)贷款额不能超过25万元的最高上限;

2)贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍;

3)贷款额不能超出总房款的70%;

5、预售房的条件:

1)土地出让金已缴清,取得国有土地使用证;

2)取得建设用地规划许可证;

3)投入工程总建设资金达到20%以上(不含土地出让金);

4)施工进度已明确,交房日期已明确;

5)竣工验收前;

五、附加内容(房地产营销培训基础知识):

1、房地产销售行业:

它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人,上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业.

2、有正确的价值观:价值观---信念---期望---态度---行动目标

3、行动过程:执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划

4、忌语:大概不能肯定的语言

五声四语:迎客声---称呼声---致谢声---送客声

反对四语:蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语

5、建筑面积必须高于2.2米(低于2.2米的车库,杂屋没有产权),建筑如配套游泳池、车库等不算面积);

6、朝向:一般以客厅阳台的朝向为准.

7、商圈:称之购买圈或商势圈,指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量,对顾客吸引而形成的一定范围或区域.

分为:核心商圈:以大型商场为中心,人口占60-80%,价格高;次级商圈:拥有客户占20%;

边缘商圈:分布密度小,产品低档,价格低.

8、商业饱和度:是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式.

IRS:商业饱和度

C:主要客户指数

RE:每一个顾客平均购买量

RF:商圈内的经营面积

IRS=(C*RE)/RF

9、严重影响房地产价格因素:

1)价格组成=土地成本价格+建安成本+利润+管理费用(国民生产总值,DTP指数、房地产政策、法律法规);

2)影响房地产因素:开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制;

3)影响每一栋单位的价格因素:楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构;

4)多层:7层以下,金三银四铜五六;高层:7层以上,越往高上走价格越高,越往上景观越好;

5)影响商铺:升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位(业态定位)、消费群、品牌、人流量、物业管理.针对每一个铺位影响因素:位置、面积(面积小、面积消费群体多,价格高)、楼层、铺型(柱、开间、阻挡)、配套设施.

10、递名片技巧:

1)当你与客户谈判时,客户感兴趣时,你递上名片客户对你印象深,认知度;

2)当客户快要起身时,递上名片,你的客户会准确记住,认知你;

11、递资料准确时间:

1)当你将重要内容讲解完毕,再递上资料,请他了解;

2)当你递名片时,一起递给他;

3)如果客户已拿了资料时,你顺着他资料内容一条条讲解下去,然后合上递给他;

12、市场调查目的,其实反映市场现状:

1)了解竞争楼盘;

2)了解消费需求;

3)了解消费行情;

4)为策划、销售提供依据

具体调查内容:

a)产品调查:规模、占地面积、铺位、功能定位(做什么,业态定位)、铺型、配置(电

梯、空调、水电表)、装修、物业管理、经营时间;

b)配套调查:内部配套、周边环境配套、功能配套;

c)价格调查:销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格(临街与内街价格);

具体调查方式:问卷、街访(入户走访、单层、左手入门、双手右手入门)、专家访谈、市场客户访谈;

具体调查对象:市场、商城、专业街、步行街、专卖点

具体配套调查:医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通(人流、车流、公交车、长途车)

13、风水与房地产营销:南向房间特征(通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉).

风水宝地:依山伴水,龙脉(建筑物的朝向的阴阳取舍.阴:山之南、水之北;阳:山之北、水之南;龙椅之地:绿色是生命色;中纬度:夏吹东南风、西南风)

14、建筑颜色:红色---象征权利、富贵、尊严、红色镇邪.

15、使用率=实用面积/建筑面积

小高层的使用率小于多层:60-70%

高层的使用率小于小高层:80%以上

写字楼的使用率小于高层:50-60%

16、产权证:土地使用证、房产证(集资房是没有产权证的,福利房是有产权证,可以转让,在国家允许的年限内可以转让、出租).

17、绿化:是生态内的非常小的一个方面.

环境:周边所表现的元素:生态、人文、地理、交通.一个楼盘的环境包括:绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向.

18、价格:昂贵、便宜

1)加权比较法:在价格上及对手比较加X%或减X%,不超过1;如对方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡;反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡;

2)盈亏平衡法

3)经验评估法:根据以往经验来测标,价格阻力位针对顾客来说,内容包括:均价、起价(作用,降低入市门槛、一般是低开高涨,只对于大型楼盘、而小规模楼

盘不宜采用低开高走)、最高价(最好的楼层肯定是最高价)、垂直价格(一般金三银四铜五铁六,超过27米空气质量越差)、价格的可塑性(有

品牌价值的空间)、目标价格(自我实现的价格).

19、价格构成:

1)土地出让金:三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费(了解地质结构);

2)公共基础设施费(统称土地成本);

3)建安成本(土建成本);

4)管理成本(包括营销预算成本);

5)融资成本(利息);

6)税收费用;

7)利润;

20、销控:

内部认购:二八理论:好5%、次15%、差80%;三七理论:好10%、次20%、差70%;

公开销售:用于调节控制销售进度,先销次的,留下一部分好的,用于最后冲刺.

包括:强销期(寻找热销势头)、持销期(也叫调整期,合理安排)、冲刺期、扫尾期.

21、建筑品质:

1)施工方的资质;

2)图纸:设计方案,采光通风是否符合国家规定,规划、设计院进行调查,研究;

3)建筑材料:质量好坏,是否环保产品?

22、金字塔型:

小盘:一般以快打慢,先奇制胜,制造与众不同的特色;

营销手法:营销突围,侧翼进攻,通路卡位,最多客户消费场所.如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销,节省广告费及其它费用.

23、项目定位:了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品

24、国家标准容积率:

1)别墅1-0.8,一般是0.8;2)高档小区2-2.5;

3)中档小区3;4)低档小区4;

一类小区:公共基础设施布局完整,整个环境良好;

二类小区:公共基础设施布局完整,环境不良好;

三类小区:公共基础设施布局不完整,环境差.