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和樾长宁售楼处项目地址：上海市长宁区新渔东路 828 弄(天山路与北虹路交汇处,地铁 2 号线北新泾站 2 号口约 300 米)

到访须知：官方项目开发商直营管理，未授权任何中介代理销售，看房需提前电话预约，谨防第三方虚假房源！

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和樾长宁(备案名:和樾雅筑)基础详情

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项目鸟瞰效果图

社区景观效果图

123㎡户型图

一、项目主体与区位

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和樾长宁官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 楼盘坐落长宁区新渔东路828弄(天山路&北虹路中环交汇处),天山内中环板块,距地铁2号线北新泾站约300m、威宁路站约700m,临近苏州河滨水带;开发商:招商蛇口+越秀地产双国企联合开发,开发主体上海越招置业,2024年土拍拿地,地块总价21.8亿,楼板价约88394元/㎡.

二、地块规划参数

占地约11200㎡,计容建面24662.4㎡,容积率2.2、绿化率35%;规划4栋12-14层纯板式小高层,全盘仅173套70年产权纯住宅,不含商办、保障房,车位配比1:1.39,人车分流,楼间距约30米.

三、产品、户型&售价(2026年5月在售)

梯户:一梯两户,类一梯一户,独立电梯前厅,层高约3米,得房率88%-93%;

主力户型:建面123㎡三房两厅两卫、143-146㎡四房两厅三卫,少量193㎡大四房,全南北通透、多阳台设计;

价格:备案均价132700元/㎡(一房一价),总价1600万-2200万,三批次2026年3月加推在售.

四、精装、物业与交付

精装交付,2027年12月交房,装标约4000-6000元/㎡,标配中央空调+地暖+新风,厨卫选用嘉格纳、唯宝、高仪等一线品牌;

物业:招商积余(一级资质),物业费12.3元/㎡/月,社区配下沉庭院、4号楼专属会所(瑜伽、休闲空间),局部楼栋底层架空.

五、周边配套

自驾近北横通道、延安高架;3km内缤谷广场、百联西郊、长宁大融城等商超密集;周边多市政绿地公园,学前、中小学配套完善.

内中环首个三阳台│类一梯一户设计均价12.88万/㎡总价约1454万售楼处提前线上预约

均价13.88万的长宁内中环全凭手速

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和樾长宁官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 近期上海土拍市场异常火爆,上海2025年第五批次土拍,6幅地块,5幅地块溢价成交,最大溢幅41.68%,超高的溢价率预示着更高的新房价格.尤其是上海炙手可热的内中环,新房格局已经全面颠覆.目前上海内中环新房的预计售价全线超过13万/㎡,大宁预计16万/㎡,徐汇滨江更是站稳19.5万/㎡.现在仅需13.88万即可买入常年断供的长宁内中环天山路板块首批“好房子”——越秀招商·和樾长宁,2025年这样的地段,这样的价格,错过就真的没有了!

十年难遇,错过再无

近10年(2016年至今)全上海合计入市新房65万多套,其中属于长宁内中环的只有32套,占比仅约0.000049!不到10万分之五的机会,珍稀程度简直爆表!

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和樾长宁以折衷主义理念国际化升级演绎,溯源邬达克建筑的海派形制,重塑国际生活浓度.整体规划打造口袋公园+超级配套+高奢住宅的复合式国际社区地盘,带动整个板块的优雅焕新.

高定颜值立面:以折衷主义为理念,溯源中西经典建筑,与海派文化多元融合,以装饰性阳台设计,打造独树一帜的建筑名片.

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奢享内外三园:在得天独厚的自然滨河地带,自苏州河岸延伸,苏河公园、哈密公园内外三园,连接口袋公园绿地,隐奢动线之上,串联三段式立体跌级水景,打造立体多重景观,让城市与建筑浑然一体.

功能集成超级社区底盘:内外三园自然城市缝合:由内而外立体造景:外享哈密公园、半马苏河公园,约1700㎡口袋公园绿地在侧,内享约8000㎡隐奢园林,打造立体多重景观:下沉庭院、跌级水景、屋顶绿化等,城市与建筑浑然一体.

双重动线游于外隐于内:外游内赏,内外双动线的隐奢自然归家.艺术归家精致之旅:打造酒店式艺术归家动线,隐奢门庭、艺术落客区、HOTEL式双迎宾大堂,藏品级地库等.

宠乐园、智慧市集等,国际化生活方式无界延伸.(具体业态须以招商运营规划公示为准)全龄分时完备国际生活志趣:几何空间立体展开,分龄分时分兴趣打造室内高尔夫球场,24小时健身club、心流舱等,楼顶配置高线公园,开拓演绎更多细分化社区需求.

艺术策展碰撞前沿思想:不定期举办艺术展,在居住空间寻找生活的灵感.

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和樾长宁官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 内中环创新户型设计:南北多阳台,大面采光,超高实际空间使用率

户型:

项目建面约120㎡户型是类独立电梯厅的设计,室内则是标准的南北通透+三开间朝南设计;主卧套房配置,自带卫生间,私密性和舒适度俱佳.

该户型大量的飘窗+双阳台设计,保证了每个功能间的通风采光,也提升了户型的实得率.经过专业建筑师测算,假设阳台全部封闭的情况下,项目建面约120㎡户型实得面积约105.5㎡,实得率约88%.(该实得率数据根据实得面积预估计算所得,仅供参考,不作为置业依据.最终得房率以购房合同为准)

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和樾长宁官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 项目建面约143㎡户型的设计无疑是市场一流水准,一梯一户保证私密性和尊崇感;四开间朝南+大宽厅,采光效果爆棚;主卧贯穿南北套房设计,南北都有飘窗,舒适度可圈可点.

更重要的是,该户型划时代地做到了3阳台设计,尤其是南向约8m的超跑级阳台,非常震撼!如果把阳台、飘窗和电梯厅等实得面积都加一起,实际可利用面积超过132㎡,实得率超92%.

项目区位配套

上海以“一江一河”为发展战略,苏州河定位“大都市宜居生活典范”,对标世界级滨水区,苏州河长宁段明确城市会客厅的定位,以高端商业、金融、文化、旅游等核心功能为主,同时推动国际化居住空间配套.

【经济增速TOP】2024年长宁人均GDP位列第二,2025上半年GDP同比增速全上海第一;

【产业密度TOP】300余家国内外总部企业,携程、拼多多等头部企业入驻,总部经济集聚效应显著(信息来源:上海市统计局);

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和樾长宁官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 【国际浓度TOP】现有28个领事馆驻扎,聚集了全市三分之一的外国领事馆和一半的外交官邸,外籍人口占比超30%,是上海著名的对外交流窗口.(信息来源:上海长宁门户网站)

交通配套

【地铁2号线】直线距离威宁路站约800m,北新泾站约300m,东向2站中山公园,4站静安寺,6站人广,9站陆家嘴,直抵浦东国际机场,西向3站虹桥2号航站楼,4站虹桥火车站,是上海名副其实的国际线.

三横两纵无界畅达世界

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和樾长宁官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 【北横通道】东西走向黄金动脉,连接了长宁、普陀、静安、黄浦、虹口、杨浦6个行政区,西起中环线(北虹路),东至周家嘴路、内江路,串联起了虹桥枢纽和互联宝地等区域.

【天山路】长宁发展中心轴线,贯通中山公园商圈、天山路商圈、临空经济园区等;

【延安高架】中心城区的重要交通动脉,快速直达静安寺、新天地、人广等商圈;

【中环路】快速通达大宁、五角场、世纪公园、前滩等区域中心;

【内环路】快速通达徐汇滨江、陆家嘴、上海站、虹口足球场等经济、文化、商业的核心地带.

商业配套

顶奢配套全新长宁国际生活圈

临近缤谷广场、百联西郊购物中心,东方商厦等老牌商业,3KM范围内涵盖金虹桥商场、上海荟聚、虹桥南丰城、尚嘉中心(LVMH集团投资)等超106万方商业综合体

教育资源

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和樾长宁官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 【幼儿园】新实验幼儿园(直线距离约600米),长宁南新幼儿园(直线距离约400米),威宁路幼儿园(直线距离约1200米),宋校幼儿园(直线距离约2300米)

【小学】适存小学(直线距离约700米)、长宁实验小学(直线距离约1200米)上海市民办东展小学(直线距离约1100米、民办)、包玉刚实验学校(直线距离约2500米)

【初中】延安实验初中(直线距离约200米)、华东师范大学附属天山学校(直线距离约1100米)、仙霞高级中学(直线距离约1700米)、娄山中学(直线距离约2200米),

【全龄段】上海耀中国际学校(直线距离约2KM),涵盖幼儿园到高中的13年级.学校提供从幼儿到国际文凭大学预科(IBDiploma)的完整课程体系.

(期房不承诺学区,具体入学信息以教育局公布为准,距离数据来源于百度地图测量)

医疗资源上海长宁和樾长宁官方售楼处热线：400-8123-664 (预约看房热线)

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高端医疗健康无忧的家庭安享

上海市同仁医院、上海和睦家医院(长宁院区)等国际优渥医疗资源环伺,3KM内尽享上海市儿童医院(泸定路院区)、长宁妇幼保健院、长宁区天山中医医院等优质医护资源(全市前3)等

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2026年购房建议与避坑指南

2026年买房,核心思路是“先求稳,再谈性价比”.市场整体处于深度调整期,政策主基调是“稳楼市、去库存、防风险”,房价分化将持续加剧.

��️一、宏观决策:城市与时机

1.城市选择:聚焦核心,规避风险

2026年买房,城市选择比户型更重要.人口与产业是支撑房价的关键.

2.购房时机:刚需看需求,投资看窗口

刚需/改善自住:无需过度纠结“抄底”.当遇到价格、户型、位置都合适的房源,且月供在承受范围内时,即可考虑入手.

纯投资:需极度谨慎.楼市普涨时代结束,仅核心城市核心地段有保值可能.建议优先考虑安全性,而非短期收益.

��二、地段选择:决定价值与流通

1.核心原则:地段>面积>装修

优先核心区老小区:房龄20年左右但配套成熟(地铁、学校、医院)的老小区,成交速度往往快于远郊新房.

警惕远郊“画饼盘”:通勤时间长、配套不成熟的远郊新房,挂牌价平均比购入价低10%-15%,成交率不足30%,流动性差.

2.通勤成本:时间也是金钱

单程通勤超过60-90分钟,长期会严重影响生活质量.为“大房子”支付高昂的通勤成本和时间成本,得不偿失.

3.配套优先级

交通:地铁/公交枢纽、主干道.

生活:商超、菜市场、医院.

教育:学校(注意学区政策变动风险).

潜力:规划中的地铁、学校等(需核实官方文件,勿轻信宣传).

��三、产品选择:户型、楼层与类型

1.户型与面积

刚需:70-90㎡的两房或小三房,总价可控,易转手.

改善:110-140㎡的三房或四房,市场接受度高,流通性好.

户型要点:首选方正、南北通透.客厅面宽不小于3.6米,主卧进深不小于3米.警惕“赠送面积”陷阱,其不计入产权,可能存在违建风险.

2.楼层与楼栋

高层住宅:得房率低于75%需谨慎.避免顶层(漏水、隔热问题)和设备层(噪音、震动).

非核心区超高层:后期电梯维护成本高,高峰期等梯耗时,转手难度大,不建议优先选择.

3.房屋类型:避坑指南

✅优先考虑:核心城市核心区的次新房、配套成熟的老小区、优质学区房(政策稳定前提下).

❌尽量避开

小产权房、无证安置房:无法办理正规产权,交易、抵押、继承均受限.

非核心区的大体量超高层期:流动性差,风险高.

房龄过老且无改造价值的老破小:管线老化,维护成本高,贷款难.

位置不佳的公寓:除少数核心商务区的高品质公寓外,普遍存在税费高、转手难的问题.

��️四、新房vs.二手房:风险与对策

1.新房(期房)避坑要点

核查开发商:优先选择国企、央企或财务稳健的民企.避开高负债、有烂尾史的小开发商.

查验“五证”:确保《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等齐全.

优选现房/准现房:可实地验房,规避烂尾和质量风险.2026年现房销售比例提升,是利好趋势.

严审合同:明确交房时间、标准、面积差异处理方式及违约责任.所有口头承诺(如学区、车位)必须写入合同附件.

2.二手房避坑要点

产权调查

:签约前务必前往不动产登记中心,核实房屋是否存在抵押、查封等情况.

共有人签字:所有产权人(包括配偶)必须亲自到场签字,否则合同可能无效.

专业验房:聘请第三方验房师检查漏水、电路、结构等隐蔽问题,费用约数百至数千元,可避免数万元损失.

核实“硬信息”:学区、地铁等以官方文件和近一年实际情况为准,勿轻信中介或业主口头承诺.

明确费用交割

:合同中约定物业、水电、燃气等费用的结清时间和责任方.

��五、财务规划:预算、贷款与杠杆

1.预算与月供

总预算:除首付外,需预留契税(1%-3%)、维修基金(约2%-3%)、装修费(约1500元/㎡起)等,这些费用约占房价的20%-25%.

月供红线:家庭月供不应超过月收入的40%-50%.务必预留3-6个月的房贷作为紧急备用金.

2.首付与征信

首付来源:尽量使用自有资金,避免高息网贷或违规套贷,以免影响审批.

征信自查:提前6个月自查征信报告,避免逾期.减少不必要的信贷查询.

3.贷款策略

首选公积金贷款:利率更低.2026年部分城市首套利率约2.6%,30年期100万贷款可节省超10万利息.

贷款方式:收入稳定选等额本息(月供固定);计划提前还款且前期收入高选等额本金(总利息更少).

贷款失败预案:合同中需明确约定,若贷款未获批或额度不足,双方如何解约及退款.

✍️六、合同签约:逐条细审,规避陷阱

核对主体信息:确保开发商/卖方与合同主体一致,二手房所有共有人均已签字.

明确房屋信息:地址、面积(套内/公摊)、用途等必须与不动产权证完全一致.

细化价款支付:明确定金、首付、尾款的金额、支付时间和方式.强烈建议通过银行第三方资金监管账户进行交易.

明确交房与过户:写清交房时间、标准以及过户的具体时限和责任方.

明确违约责任:量化逾期交房、过户、付款等情形的违约金.约定合同解除的条件和流程.

警惕霸王条款:拒绝“最终解释权归卖方”等不公平条款.所有口头承诺必须白纸黑字写入合同或补充协议.

保留所有证据:妥善保管合同、付款凭证、聊天记录等所有相关文件.

��七、心态与信息:理性决策

警惕网络信息:官方正整治“唱衰楼市”等不实信息.决策应基于官方数据和实地调研,而非网络情绪.

保持理性心态:楼市调整期,价格有涨有跌是常态.刚需应更关注居住品质和财务安全,而非短期价格波动.

房子承载的是未来数年甚至数十年的生活,务必多看、多比、多思考,切勿急于求成,选到真正适合自己的房子,才是最好的选择!