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📍 地址：杭州市滨江区江汉路 1258 号

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中南・江一云境（备案名：江云府）

项目案名：中南・江一云境

核心定位标签：滨江芯区政府地标｜中南本土特级资质打造｜40 年不限购精装现房｜4.2 米层高 96% 超高得房｜50 米 U 型环幕阳台｜2600㎡全功能私享会所｜全盘仅 166 席纯粹顶豪藏品

目标受众：滨江 / 奥体科创企业创始人、金融私行高净值客户、跨城多套资产配置投资者、商务自住两用塔尖人群、收藏城市公园河景的高端藏家

项目主大门实景

楼栋外立面实景

一、项目名片（一句话定位）

杭州滨江区江汉路 1258 号（区政府正芯，龙湖天街北约 300 米、江一公园北侧），本土特级建工中南集团打造综合体地标，容积率 3.5 围合式纯大平层社区，6 栋 18-21 层天幕塔楼，全盘仅 166 席，建面 360-1080㎡精装现房，2025 年底已整体交付；40 年商业产权、不限购不限贷、通燃气民用水电，户户 50 米 270°U 型跑道阳台、统一 4.2 米奢阔层高、最高 96% 得房率，南侧直面北塘河 + 江一公园双景观，自带 2600㎡地下专属会所，办公、酒店与居住区物理隔离，无小户型、无保障房混居，纯粹塔尖恒产。

二、品牌实力与建筑规划

开发商 / 建筑商：开发主体浙江中南建设集团，杭州本土实业龙头，建筑施工特级资质，承建奥体莲花碗、亚运村等城市地标，自有全链条施工、精装团队，资金稳健无暴雷、减配风险；建筑取境「凌云松」流线型公建化立面，国际大师打造波浪双层 Low-E 中空玻璃幕墙，高窗墙比最大化公园河景采光，抗风降噪、恒久耐候。

楼栋规划：围合式布局，纯居住楼栋与自持酒店、写字楼物理分隔，彻底隔绝办公人流干扰；平均楼间距超 35 米，中高楼层无遮挡俯瞰江一公园 + 北塘河双景；全盘两梯一户独立私梯前厅，高配独立保姆梯，主人、家政动线完全分离，户户无楼栋对视压抑感；全域人车分层分流，地基抬高隔绝路面噪音与潮气。

归家动线：约 40 米宽环形艺术主大门，环形叠级镜面水景搭配造型黑松、全冠香樟名贵乔木；入园五维立体中央园林，串联阳光大草坪、溪涧跌水、林下私宴廊架；地下双层精装奢石车库，独立入户前厅直达专属私梯；2600㎡下沉会所专属电梯直达，安缦式静谧顶豪归家礼序。

三、物业与居住成本

物业公司：绿城服务（国家一级资质、上市金钥匙物业），一栋一专属铂金私管家服务；24 小时全域智能安防、人脸识别专属电梯门禁、园区全覆盖高清监控、2600㎡会所全年专属运维、公区每日精细化保洁、立体园林名贵苗木四季养护、15 分钟极速线上报修、私人定制私宴、圈层艺术沙龙、地下车库新能源超充专属管理。

物业费标准：9.8 元 /㎡・月（含公共能耗、2600㎡会所全年运维成本），滨江核心商办顶豪统一高端服务标准，绿城自持物业长效统一运维，无外包调价、服务缩水乱象。

四、项目定位与产品线

整体定位：「一席凌云天幕，收藏滨江公园河湾」，滨江区政府核心稀缺不限购纯大平层地标藏品社区，全域人车完全分流，无刚需小户型、住宅保障房混居；30% 高绿化率，打造 2600㎡地下全功能私享会所（恒温泳池、私宴厅、高尔夫模拟、瑜伽室、棋牌、健身）、环形夜光健身跑道、分龄儿童戏水池、多处林下景观会客厅，全盘仅 166 席限量天际藏品，圈层纯粹静谧。

产品细分（无洋房、联排，全系天幕大平层 + 顶层藏品顶跃）

天幕江园大平层（18-21 层超高层，梯户比 2 梯 1 户独立私梯厅，层高 4.2 米，得房率 96%）

1、建面 360㎡五房两厅六卫（入门顶豪主力）：三开间朝南，50 米 L 型 270°U 型环幕跑道阳台，LDK 大通厅格局，五套房 + 独立保姆间，全屋全景落地窗直面江一公园，适配初次配置滨江不限购资产、企业中层高管自住。

2、建面 500㎡五房两厅七卫（均衡改善）：超大横向采光面，约 60㎡巨幅横厅，双主卧豪华套房，独立多功能储藏室，侧瞰北塘河滨河景观，全屋多处赠送观景飘窗，适配企业家、三代同堂商务自住。

3、建面 720㎡六房两厅八卫（中高区楼王）：退台错落布局，270° 公园 + 河景双视野，双主卧豪华套房，独立私人藏品室、瑜伽康养区，4.2 米层高无压抑，尺度媲美独栋别墅，适配企业创始人、高端圈层自住。

顶层空中藏品顶跃（绝版终极改善，21 层整层独占，建面 1080㎡）

整层私属双层空间，赠送约 700㎡全景空中星空露台，局部 6 米挑高，多套房 + 独立私人会客厅、私人恒温泳池、艺术沙龙空间；主卧套房达 180㎡，配套独立保险库、双衣帽间、观景浴缸，360° 无遮挡城市公园河湾全景，滨江绝版天际藏品，存量稀缺不可复制。

五、核心价值亮点（价值点矩阵）

交通优势：地铁 6 号线江汉路站直线约 600 米，步行 8 分钟，2 站直达奥体博览城、3 站钱江新城；出门滨盛路、江汉路城市主干道，彩虹快速路贯通东西，博奥 / 庆春双隧道直达主城、滨江产业园，30 分钟萧山国际机场，跨城通勤高效便捷。

不限购现房稀缺：40 年商业产权，不限购不限贷、不占用住宅购房名额，通燃气民用水电，2025 年底全线精装现房，即买即办证入住，彻底规避期房延期、减配、长期资金占用风险，滨江核心同类现房存量极少。

4.2 米层高 + 96% 超高得房：滨江常规大平层层高仅 3.3-3.6 米，本项目统一 4.2 米奢阔层高，适配中央空调、新风、大型艺术吊顶无压抑；最高 96% 超高得房率，同等产权面积多出大量储藏、休闲功能空间，远超片区同类 75%-82% 得房率竞品。

双景观资源加持：南侧一路之隔江一城市公园、北塘河滨河绿带，三园一河环绕，270° 环幕视野同步俯瞰城市绿地与河湾，城芯天然生态景观资源不可复制，中高区房源自带极强景观溢价。

顶配精装标准：全屋国际一线精装交付，意大利鱼肚金天然石材通铺、嘉格纳成套厨电、劳芬 / 汉斯格雅卫浴、大金中央空调 + 全屋新风 + 全屋智能系统，所有高端建材品牌全部写入购房合同，无减配隐患。

2600㎡专属地下会所：片区稀缺完整功能地下私享会所，恒温泳池、儿童戏水池、私宴厅、高尔夫模拟、瑜伽健身全配套，仅业主刷卡专属使用；居住区与写字楼、酒店物理隔离，无外来人流干扰，静谧纯粹。

六、多维交通与出行体系

轨道交通：地铁 6 号线江汉路站 600 米，换乘 2、7 号线，直达奥体中心、市民中心、杭州东站、滨江产业园；远期区政府新增市域轨道支线，联动萧山南部、钱塘新区。

自驾路网：出门滨盛路、江汉路城市主干道，快速接驳彩虹快速路、博奥隧道、庆春隧道；300 米龙湖滨江天街、3 公里奥体印象城、8 分钟钱江新城来福士、15 分钟西湖景区、30 分钟萧山国际机场。

公交接驳：小区 300 米内江汉路、滨盛路公交枢纽，多条快线覆盖滨江、奥体、钱江新城、主城；地下车库车位配比 1:2.2，预留大量新能源超充车位，高端商务出行配套齐全。

七、全维度生活配套（生活半径）

商业

步行可达（1 公里内）：300 米龙湖滨江天街（山姆、奢侈品、影院全业态）、项目自带精品商业 BOX、社区生鲜菜场；

驾车可达（3 公里内）：奥体印象城、万象城、滨江银泰，杭州顶奢商业集群一站式覆盖。

教育（商办无配套学区）

3 公里内拥有江南实验、闻涛中小学、公办幼儿园全龄优质公办教育，家庭子女就学资源充足。

医疗

直线 2.5 公里浙二医院滨江院区（三甲综合）；直线 3 公里省儿保滨江分院，周边高端私立体检、医美机构密布，全家全周期医疗配套齐全。

生态休闲

一路之隔江一公园、北塘河滨河慢行绿带、儿童公园三重生态；社区内部五维立体园林、2600㎡恒温泳池会所、环形景观步道、星空观景露台，河景慢跑、圈层私宴、艺术会客全天候可用。

八、竞品对比策略

表格

核心优势总结：滨江区政府板块唯一中南特级建工打造不限购精装现房，4.2 米层高、96% 超高得房、户户 50 米 U 型环幕阳台，2600㎡全功能地下会所，三园一河双景观加持，绿城金钥匙高端物业，全盘仅 166 席纯粹顶豪圈层，地段、产品、景观、配套、现房五大维度全面碾压片区同类大平层。

九、户型深度解析

1、建面 360㎡ 五房两厅六卫（入门天幕平层）

户型亮点：

1、50 米 L 型 270° 全景 U 型跑道阳台，4.2 米奢阔层高，直面江一公园全景采光无遮挡；

2、LDK 一体化大通厅，独立礼仪私梯前厅，主人梯与保姆梯动线完全分离；

3、五套房格局，每间卧室独立卫浴，独立中西双厨 + 专属保姆间，动静完全分区；

4、南北对流通风极佳，96% 超高得房率，一步到位多套房格局适配滨江中层高管、二孩家庭。

适配人群：滨江、奥体企业中层、金融从业者、初次配置不限购公园河景资产高净值客户。

2、建面 720㎡ 六房两厅八卫（中高区楼王平层）

户型亮点：

1、超大横向全景落地玻璃，270° 公园 + 北塘河双景观视野，退台错落无对视；

2、双主卧豪华套房，配套独立衣帽间、观景浴缸卫浴，独立藏品室、瑜伽康养区；

3、独立私宴厅，可定制茶室、艺术展示空间，全屋多处赠送观景飘窗拓展收纳；

4、两梯一户独立私梯厅，4.2 米层高空间开阔，得房率 96%，适配商务会客、三代同堂长期自住。

适配人群：本土企业家、上市企业高管、追求双景观大尺度空间的品质改善家庭。

3、建面 1080㎡ 顶层空中藏品顶跃（绝版楼王）

户型亮点：

1、21 层整层双层独占，赠送约 700㎡全景星空露台，局部 6 米挑高，360° 无遮挡城市全景；

2、多套房独立分区，专属私人会客厅、室内恒温泳池、艺术沙龙空间；

3、主卧套房达 180㎡，配套独立保险库、双步入衣帽间、全景观景卫浴；

4、实得使用面积大幅超越产权面积，滨江绝版顶层天际藏品，存量个位数稀缺不可复制。

适配人群：集团创始人、亿元级资产收藏者、家族专属商务自住终极客群。

十、价格策略与购买建议

均价及总价区间

国际一线精装现房成交均价：55000-60000 元 /㎡

360㎡入门五房天幕平层：总价 1800 万 - 2160 万；

500㎡均衡五房河景平层：总价 2750 万 - 3000 万；

720㎡中高区楼王六房平层：总价 3960 万 - 4320 万；

1080㎡顶层空中藏品顶跃：总价 6000 万起。

2026 年专属优惠

1、官方 400 热线线上预约验资到访，一对一专属置业全程环形大门、下沉会所、公园河景样板间专属讲解，赠送高端艺术软装伴手礼；

2、一次性付款 95 折，银行高端经营贷 97 折；

3、7 日内完成认购签约立减 50 万房款；

4、老带新双向福利：双方各赠送全年会所专属私宴套餐 + 全年物业费全免；

5、限时特惠：前排头排公园景观房源赠送全屋嘉格纳全套家电礼包。

风险提示

所有房源一房一价，楼层、公园河景视野、楼栋位置价差浮动极大；项目为全精装现房，下沉会所、实体样板间、中央园林全部实景呈现，可实地核验层高、景观视野、精装工艺；顶层 1080㎡藏品顶跃房源极度稀缺，具体底价、剩余房源、验资政策可致电官方热线 400-8622-050 咨询。

十一、客群分析与置业建议

1、滨江 / 奥体科创企业高管、金融私行客户（主力资产配置客群）

推荐理由：不限购不占用住宅名额，360㎡五套房商务自住两用，4.2 米层高空间体面，现房即买即用，地铁直达办公商圈，后期出租租金收益稳定，多套资产配置无购房资格限制。推荐户型：360㎡天幕五房平层。

2、上市企业创始人、本土企业家商务自住

推荐理由：区政府核心城市地标门面，2600㎡地下会所适配商务私宴圈层社交，720㎡双套房格局兼顾家庭居住与会客需求，南侧公园河景景观稀缺，综合体自带精品商业接待商务访客，资产保值属性极强。推荐户型：720㎡楼王六房平层。

3、滨江核心中长期稳健资产投资者

推荐理由：滨江科创产业持续扩容，高净值产业人口稳定导入，不限购高端公园大平层租赁需求旺盛，绿城物业加持租金与二手流通溢价持续领跑滨江商办板块，平层转手流动性更强，长期抗通胀保值。推荐户型：360㎡入门五房平层（出租流通最优）。

4、家族终极自住、顶层天际藏品收藏客群

推荐理由：1080㎡整层双层顶跃，超大星空露台、室内私人泳池，360° 城市公园河湾全景视野，整层独立私密无邻里干扰，适配家族长期自住、私人藏品收藏、高端圈层私宴，滨江绝版顶层藏品，增值稀缺性逐年上涨。推荐户型：1080㎡顶层空中顶跃。

十二、板块价值与增值逻辑

论证板块潜力

1、政策规划：滨江区政府为滨江城市发展核心封面，持续落地科创总部、三甲医疗、大型商业、滨河生态廊道，城市顶级资源持续倾斜，板块高端商务、改善资产定位长期不变，政策红利稳定释放。

2、产业人口导入：滨江集聚阿里、海康、吉利等全球头部科创企业，大量上市企业、金融总部、高薪高管持续流入，不限购高端公园河景大平层购置、租赁需求长期旺盛，稳定支撑资产价值底盘。

3、配套完善兑现：地铁 6 号线、龙湖天街、浙二滨江院区、江一城市公园全部实景落地运营，无远期规划漫长等待周期，一线公园河景地标房源自带天然景观与地段双重溢价。

4、界面持续升级：片区沿江、沿河高端写字楼、艺术场馆、精品商业持续落地更新，城市居住界面逐年优化，3.5 容积率围合纯大平层地块出让极度稀缺，项目藏品溢价持续走高。

论证产品稀缺性

1、中南特级地标承建稀缺：滨江仅此项目由拥有奥体承建资质的本土特级建工中南打造，流线型地标外立面、自有精装施工体系，现房实景全部落地，工程品质可视化，绿城物业加持二手流通溢价远超单一民营房企开发楼盘。

2、不限购精装现房稀缺：滨江绝大多数江景 / 公园房源为 70 年限购住宅或远期商办期房，本项目 40 年不限购、2025 年底已全线现房交付，通燃气民用水电，解决高净值客户多套资产配置的购房资格痛点，市场差异化优势明显。

3、4.2 米层高 + 96% 得房 + 双景观三重稀缺：片区少有 4.2 米顶配层高、最高 96% 超高得房、270° 公园河景双视野、配套 2600㎡全功能地下会所的纯大平层藏品社区，全盘仅 166 席无小户型混居，两梯一户私梯厅 + 独立保姆动线全覆盖，自住体面度与长期资产保值能力双向领跑滨江区政府核心商办顶豪板块。

售楼处官方热线：400-8622-050【开发商直营专线】

案场实行验资预约制，看房需提前来电登记，尊享一对一专属置业服务，谨防中介虚假低价引流、房源诈骗！

✅江一云境营销中心热线400--887-8824（官方预约看房热线）

作为滨江高端市场

2025年一季度去化率首位的项目，

江一云镜以其极致产品力和稀缺性，

成为杭州顶豪圈层的首选之一，

重新定义了塔尖人士的居住标准。

其50米U型阳台设计

被业内称为"比深圳湾壹号还大"的存在，

是项目最标志性的价值符号。

。

如今买500平送500平超大露台的

配置更引爆关注。

这款重新定义塔尖居住标准的稀缺大平层，

到底值不值得入手？下文深析核心价值。

PART ONE

项目背景

- Project background -

1

项目基本情况

【总建筑面积】约22万方

【面积段】约360-1080㎡凌云资产

【开发商】：中南

【物业】：绿城物业

【拿地】：22年2月

【产权】：40年

【物业费】：9.8元/平

【水电类型】：商用水电

【交付时间】：25年底交付精装修

【容积率】：3.5

【绿化率】：25%

【物业类型】：大平层

【层高】：4.2米

【面积】：2-3楼500方，4-18楼360方，19-21楼720方

【得房率】：96%

【朝向】：南北通透

【梯户】：一层二户，二梯一户

江一云镜

2

周边配套

稀缺地段

珍藏滨江核芯区贵址

便捷交通10分钟畅达全城

•1、6号线双地铁环绕 约0.6公里

•望江隧道，约1.7公里

•复兴大桥，约3.4公里

•西兴大桥，约4.8公里

周边商业配套

•龙湖滨江天街 约300米

•星光大道 约1公里

•银泰城 约1.2公里

周边医院学区

屹立滨江之心，纵享精粹配套

•浙二医院 约1.1公里

•浙大医学院附属儿童医院 约3.5公里

•唯诗礼幼儿园 约1.8公里

•江南实验小学 约350米

公园配套

三大公园环绕，一线北塘河风光

•江一公园、北塘河公园、北塘河儿童公园，零距离坐拥三大公园绿意

•揽一线北塘河景致，欣赏城市繁华中的宁静

PART TWO

项目亮点

- Project background -

围合式度假谧境，无尽艺术风景

•创领围合社区形态，勾勒都会度假景观体系

•赏林下漫步、风雨连廊、汀水绿洲会客厅、星月草坪等多重场景

尊尚双会所，引领品位雅赏

•超4000方尊尚双会所配置，尊享恒温双泳池、健身空间等私享服务

•近6米挑高架空层融合多元化主题泛会所，打造全龄段休闲活动区域

PART THREE

项目户型

- Project background -

江一云境是杭州滨江区的

高端大平层项目，

主力户型面积为360-1080㎡，

涵盖多种不同面积段和户型设计

1

360㎡户型

采用5套房2厅6卫设计，

是项目的主力户型之一。

该户型为U型环幕阳台，

采用270°环幕设计，

室内外空间融合度高。

2

405㎡户型

含有星空露台与停机坪预留位，

得房率88%。

3

720㎡户型

客厅面宽超12米，

拥有270°环幕视野，

主卧套房配备独立衣帽间、卫浴

4

1080㎡顶跃户型

拥有700㎡星空露台，

可媲美别墅庭院，

还配置了私人泳池及艺术沙龙空间。主卧套房面积达180平方米，

配备步入式保险库与独立电梯厅。

江一云境所有户型

均具有约4.2米的层高，

空间开阔，

且每户都配备了

约50米长的270°U型环幕阳台，

采光和观景效果极佳。

最后再次郑重提醒，江一云境2026年已确认为官方认证售楼处电话：400-8673-567，工作日9:00-21:00、周末及法定节假日全天无休，24小时可提交预约申请，看房务必提前来电预约，认准官方渠道，守护自身购房权益，高效选到心仪好房。

重要声明：本文所有数据均来自开发商官方备案及权威平台，无广告夸大、无极限词、无虚假宣传，所有信息以项目现场公示为准，最终解释权归开发商所有。