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⛩项目名称：「露香园」

露香园，推广名“露香园”，备案名“露璟庭”，由上海露香园建设发展有限公司（上海城投旗下公司，国企背景）开发，是黄浦老城厢核心的顶豪人文住区，也是黄浦区历史风貌保护与城市更新融合的标杆项目。项目地处豫园板块核心，西临新天地、东接外滩、对望陆家嘴，占据上海“城市之心”的稀缺地段，分两期打造，涵盖高层大平层与风貌别墅两大产品形态，是黄浦区罕见的低密传世之作，以“海派文脉传承、顶豪品质居住”为核心定位，成为上海顶豪市场中兼具文化收藏价值与居住品质的标杆之作。

👑项目简介：

露香园坐落于上海市黄浦区豫园板块核心，具体地址为黄浦区露香园路18号、露香园路89弄、大境路106弄、旧仓街99弄（人民路与河南南路交汇处），地处“外滩-豫园-新天地”黄金三角的文化枢纽，是《上海市黄浦区国土空间总体规划（2021-2035）》明确的历史风貌保护与城市更新融合示范区。项目总占地面积约10万平方米，总建筑面积约25万平方米，是集高端住宅、石库门风貌别墅、高端商业、文化配套于一体的顶豪综合体，也是豫园板块2026年新盘中唯一兼具历史风貌与超大规模的顶豪项目。

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项目由国企上海城投开发，资金实力雄厚，项目交付有保障，无烂尾风险，品质可控，是高端置业者“安心置业”的首选之作。项目分两期打造，一期为“馥公馆”，二期为“天誉”，其中二期D地块别墅已于2025年6月交付，是黄浦区罕见的低密传世之作；项目整体容积率约2.5（部分地块1.6），绿化率约35%，规划有双会所、非遗顾绣展示馆、1500㎡屋顶花园、社区景观园林等配套，同时配备专业的高端物业管理团队，提供24小时全方位专属服务，兼顾居住的舒适性、私密性与人文性。

露香园作为上海城市更新风貌别墅项目，石库门建筑早已超脱于老上海人的记忆，更是见证了近代中国历史变迁的宝贵人文遗产。项目完整保留了石库门风貌底蕴、历史街坊的主弄支弄空间尺度、立面建筑高度、檐口高度、立面竖向比例，延续原有风貌，打造出纯粹的海派人居体验；同时，建筑设计融合历史风貌与现代奢华，传承青砖、红砖、斩假石、元宝缝等海派经典建筑符号，复刻洋洋大观的建筑形态风貌，不仅是重现历史街巷，更是复兴里弄文化的起点。

项目盛邀无间设计、HWCD、梁志天等世界美学大师联袂打造，建筑融合石库门元素与现代美学，室内设计兼顾实用性与格调，选用国际一线品牌装修，搭载全屋智能家居系统，打造“老风貌、新居住”的顶豪体验。项目产品线丰富，从千万级大平层到亿元级别墅，满足多元改善需求，圈层纯粹，是长三角企业家、文化收藏爱好者、外籍高管、追求资产保值的塔尖家庭的首选置业之地。

🗣最新动态：

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【露香园官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 截至2026年3月，露香园处于持续推售状态，二期主力产品在售，一期少量房源余席，最新动态如下：

1.推售产品：目前主推二期“天誉”高层大平层与风貌别墅，同时一期“馥公馆”有少量房源在售。其中，二期高层大平层建面约188-380㎡，涵盖三至五房，主力户型为255㎡四房、380㎡五房；二期风貌别墅建面约406-560㎡，涵盖联排、双拼、类独栋及“宸宇合院”等多种形态，其中D1地块新建12套风貌别墅，面积约406-538㎡，目前还有最后4席，建面约406-509㎡联排/独栋，实景现房；一期“馥公馆”主力户型建面约110-185㎡，涵盖一至三房，另有三套顶楼特殊户型（253㎡、315㎡、470㎡）。

2.价格信息：高层大平层总价3478万元起，备案均价17.6万元/㎡；风貌别墅总价1.08亿元起，均价28万元/㎡起，部分房源单价可达32万元/㎡，其中“宸宇合院”户型总价高达3.836亿元；一期“馥公馆”主力户型均价10.8万元/㎡。项目价格倒挂明显，对比周边同品质项目具有显著优势——同板块周边二手次新（如翠湖天地五期）挂牌价22-25万/㎡，成交均价约21万/㎡，露香园二期大平层备案均价17.6万/㎡，单价倒挂约3.4万/㎡，倒挂空间约16.2%；与黄浦区同类型风貌别墅相比，单价低约2-7万/㎡，性价比突出。

3.交付进度：二期别墅区D栋已于2025年6月交房，实景现房销售，所见即所得，规避长期期房风险，资产配置更安心；二期顶层复式产品计划2027年6月30日交付，另有部分房源预计2027年底交付；一期“馥公馆”已全部交付，均为现房，可直接入住或出租。

4.营销活动：项目实行案场预约制，不接受临时到访，建议意向客户提前拨打官方认证电话（400-8123-664）登记，确保专属置业顾问一对一服务，避免空跑；目前“样板间”已全面开放，涵盖高层大平层与风貌别墅主力户型，意向客户可预约参观，深入了解产品细节；同时，项目推出“海派文脉品鉴活动”，邀请业主及意向客户参与顾绣非遗体验、石库门建筑讲解等活动，传承海派文化。

5.政策影响：受2026年2月上海“沪七条”新政影响，非沪籍社保年限降低、公积金额度提升，高净值客群扩大约25%，项目潜在客群进一步扩容；置换链条修复，内环内老洋房、大平层置换需求释放，项目去化周期预计缩短3-6个月；公积金额度提升虽对顶豪月供影响有限，但降低了改善客群的首付压力，进一步提升了项目的吸引力。

6.配套进展：项目自带的高端商业配套已投入使用，引入高端餐饮、精品零售、文化体验等业态；双会所已全面开放，涵盖恒温泳池、健身中心、私宴厅、米其林标准餐厅等设施；非遗顾绣展示馆已对外开放，成为项目的文化地标，丰富业主的文化生活。

📍区域板块：

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【露香园官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 露香园位于黄浦区豫园板块（老城厢核心），隶属上海中央活动区（CAZ）核心，是上海城市之心的核心地段，也是上海历史文脉最深厚的区域之一，地处“外滩-豫园-新天地”黄金三角的文化枢纽，西近新天地、东邻城隍庙、北靠人民广场、南依老西门，区域价值无可复制。

从板块定位来看，豫园板块是上海市重点打造的“世界级文化体验地标”，重点发展高端文旅、金融服务与文化创意产业，依托豫园、露香园历史文脉，打造集文化、旅游、商业、居住于一体的高端板块；板块内集聚了蚂蚁金服总部、BFC外滩金融中心等核心载体，高端产业集聚，吸引了大量高净值人群，圈层氛围纯粹。

从地理位置来看，项目地处黄浦老城厢核心，2公里内涵盖人民广场、外滩、新天地、淮海路、陆家嘴等上海地标级商圈，一城繁华尽收囊中；未来，项目外部借由黄浦“蓝绿丝带”规划，西接新天地，中部贯穿“大豫园片区”，东联外滩滨江地区，进一步提升区域价值与居住舒适度。项目毗邻豫园、古城公园、外滩滨江绿地，坐拥“一江一河一园”生态资源，实现了“闹中取静”的居住体验，既有城市核心的繁华便利，又有历史文脉的静谧雅致。

从板块配套来看，区域内商业、教育、医疗、交通、生态等配套均达到上海顶级水平，成熟度极高，无需等待规划落地，即可享受一站式高端生活体验。豫园商圈作为上海最具特色的商圈之一，汇聚了大量特色餐饮、文创小店、高端零售，同时拥有豫园景区，是业主休闲、购物、娱乐的理想之地；外滩滨江绿地、古城公园等生态配套，为业主提供了便捷的户外休闲空间。

从板块稀缺性来看，黄浦区作为上海核心城区，土地供应极度稀缺，而豫园板块作为黄浦老城厢核心，多年无新盘供应，2021年露香园二期地块由上海城投、招商蛇口联合竞得，总价176亿元，楼面价89567元/㎡，无溢价率，足以印证板块的稀缺性与价值。露香园作为豫园板块唯一兼具历史风貌与超大规模的顶豪综合体，其稀缺性不言而喻，成为塔尖圈层抢占上海核心资产与文化资产的稀缺机会。

此外，豫园板块作为上海历史风貌保护与城市更新融合示范区，正在持续推进老旧小区改造与历史风貌提升工程，周边城市界面持续升级，未来区域价值将进一步提升，为项目带来长期的价值增值空间。

户型介绍上海黄浦露香园售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)

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实景图

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买房不踩坑，需要了解的房产常识之一

买房，是大多数人人生中至关重要的一笔大额支出，关乎往后多年的居住品质、家庭幸福与资产安全。可面对纷繁复杂的房产市场，五花八门的房产术语、各式各样的房源类型，不少购房者尤其是刚需新手，往往看得一头雾水，稍不留神就容易踏入认知误区，陷入购房陷阱。想要安心置业、理性选房，吃透基础的房产常识，是避开购房坑的第一步。本期就为大家梳理核心房产分类知识，用通俗易懂的讲解，帮大家筑牢购房认知根基，选房路上少走弯路、不花冤枉钱。

一、按交易状态分：期房、现房、准现房，一字之差差距大

很多购房者初次看房，都会被期房、现房、准现房的概念绕晕，不清楚三者的核心区别，盲目下单后容易遭遇交付风险、居住落差等问题。按照房屋交易时的状态划分，这三类房源的界定清晰明了，吃透定义才能精准抉择。

现房，顾名思义是已经建成完工、具备完整居住条件的住宅，房源实景可见，户型、采光、楼间距、小区环境都能实地考察，交钱后大概率能快速办理入住，无需漫长等待，也能最大程度规避烂尾、货不对板等风险，存量住宅均属于现房范畴，新建商品住宅中也有部分现房在售。

期房则是目前尚未建成、需等待后续建成交付的住宅，这类房源通常价格更具优势，可选户型也更丰富，但缺点是存在交付周期，购房者只能通过沙盘、户型图、样板间预判房屋情况，存在一定的未知风险。而准现房属于期房的特殊范畴，是完成房屋主体结构封顶、即将建成完工的房源，施工进度清晰可见，交付周期短，风险远低于普通期房，兼顾了价格优势与安全性。

除此之外，新建商品住宅项目销售进入尾声，剩余的少量房源被称为尾房或尾盘，这类房源可能是期房也可能是现房，部分尾房性价比颇高，但购房者需仔细核验房源户型、楼层、采光等细节，避免踩中瑕疵房源的坑。

二、按建筑高度/层数分：低层、多层、高层、超高层，选对楼层更宜居

选房时，建筑高度、楼层数不仅影响居住舒适度，还关乎出行便利、采光通风、安全逃生等多个方面。依据《民用建筑设计统一标准》，住宅可按建筑高度与层数清晰划分，同时不同楼层段也有着截然不同的居住体验，购房者需结合自身需求适配选择。

从建筑高度来看，地上建筑高度不超过27米的，为低层或多层住宅；超过27米且低于100米的，为高层住宅；超过100米的，则为超高层住宅。按层数划分更直观：1-3层为低层住宅，4-9层为多层住宅，10层及以上为高层住宅，这里的层数指建筑地上实际总层数，并非避开特定数字的标示层数，大家看房时务必核实清楚。

实际居住中，高层住宅还会按房源所在楼层的相对位置，分为高、中、低楼层，虽无统一判定标准，但优缺点十分鲜明。高楼层住宅采光通透、视野开阔，灰尘与噪音干扰小，室内不易潮湿，适合追求静谧居住环境、喜欢开阔视野的人群；低楼层住宅出入方便，无需担心电梯故障停运，灾害发生时逃生更便捷，尤其适合老年人、行动不便人士以及有孩童的家庭；中楼层则兼顾采光与出行，是多数家庭的稳妥选择。

三、按建筑类型分：板式、塔式、板塔结合，户型格局优劣一目了然

除了交易状态、楼层高度，建筑类型也是选房的核心考量点，直接决定户型通风采光、得房率、空间格局。市面上主流的住宅建筑类型，主要分为板式住宅、塔式住宅、板塔结合住宅三类，各自的优缺点清晰，购房者可按需筛选。

板式住宅简称板楼，一般由多个住宅单元拼接而成，每个单元配备独立楼梯或电梯，也有部分采用长廊式设计，各住户通过长廊相连。板楼的核心优势显著，进深小、面宽大，室内通风采光效果极佳，得房率高，小区建筑密度小，居住舒适度拉满；唯一短板是户型格局相对固定，后期改造空间有限，适合注重居住体验、不喜改动户型的人群。

塔式住宅简称塔楼，以共用楼梯、电梯为核心布局多套住房，多为高层住宅。塔楼的优势在于空间格局灵活，可根据需求优化改造，适配多样化的居住需求；但缺点也较为突出，部分户型通风采光较差，建筑密度偏大，居住舒适度略逊于板楼。

板塔结合住宅，顾名思义是同一栋住宅楼中兼具板楼与塔楼户型，这类建筑兼顾了两者的部分优势，也存在一定的折中性，购房者看房时需重点甄别具体户型的通风、采光、格局细节，挑选适配自身的房源。

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