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古北99项目6月开发商直营官方营销中心咨询专线

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古北99售楼处项目地址：上海市闵行区姚虹路99弄117号

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上海古北99(备案名:古北名庭)

位置:闵行区金虹桥姚虹路99弄(内中环,古北国际社区核心)

开发商:上海宏兴房地产(合生创展旗下)

用地/建面:占地约4.2万㎡,总建面约10.8万㎡

容积率/绿化率:整体1.2(高层2.13/别墅0.86),绿化率35%

产品与户数:5幢15-16层小高层+36栋4层联排,共455户(高层285户、别墅172户)

产权:70年纯住宅(1996年拿地)

均价/户型:高层备案均价约11.65万/㎡(133-154㎡精装);联排约16万/㎡起(300-419㎡)

交房/状态:2025年9月30日已交付,现房

物业/物业费:合生物业;高层9.8元/㎡/月,联排12.8元/㎡/月

交通:15号线姚虹路站步行约600米;近10号线宋园路站;自驾畅达内中环、延安高架

配套:古北1699、高岛屋、黄金城道;协和双语、耀中国际;嘉会国际、和睦家医院

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古北99火爆认购中

实体样板间盛大开放

首推主力建筑面积约133-154㎡平层

均价11万/㎡,单价预计约8.8万/㎡起

超级商业地带+缦合物业

准现房,所见即所得

01

PART

区域介绍

古北历经30余年时光洗礼,热度依然.

究其原因,多元的烟火气息在这里交织共生,早已滋生出了属于古北的独特味道,这是它的价值护城河.

1、古北起点非常高,出道即巅峰!

90年代上海流行一句话:“要出国旅游,不如先到古北去看看”.

第一,古北是上海国际化的一张耀眼名片.

古北不仅是上海第一代国际社区,也是上海至今为止更纯粹的国际社区.这其中“外籍”小伙伴浓度是硬道理:

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古北99官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 据上海长宁2022年的数据,古北社区拥有来自美国、日本、韩国、英国、法国等50多个国家和地区及港澳台的约3.2万名中外居民,形成了“小小联合国”.

你漫步在古北路边,随处可见日韩料理、东南亚餐厅、西餐厅等异国美食,以及各类外资银行,都体现着这个国际化社区的精神.

古北黄金城道实景图

第二,社区打造标准高.

古北不管是小区品质还是街区环境配套等,都是按照当时国外的高标准打造的,比如古北二期街区的绿化率有40%多,古北中央花园、御翠豪园等房龄已不年轻,但外立面质感依旧.

第三,古北的圈层起步超高.

1994年,古北一期的住宅均价已经达到1500美元左右,汇率1:8算,约12000元/㎡,彼时老卢湾新房才约5000元/㎡;

1995年时,古北一期的一套两房月租金可以租到3000美金,而当时上海人均月收入还还不到800元人民币.(信息来源网络)

且古北基本都是大户型,较高的房价保证了古北圈层的纯粹性.

时至今日,买在古北的仍旧很多是企业主、高管以及各行社会精英,古北99周边几乎都是2000-4000万级的高质量邻里.

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2、汇集了城市更多元与摩登的商业形态!

一个地方好不好,看citywalk的热度即可,古北是上海周末热门的citywalk之地.

多元文化的融合和碰撞,为漫步于此的人们呈现出不同的对话场景,这你在其他地方找不到.

特别是商业,每一处都藏着格调与品味:

比如黄金城道是魔都很浪漫的一条商业街,浓密绿荫下是大量的咖啡馆、饮品店、外国餐厅、酒吧等与全龄休闲空间,下沉广场还有丰富的商业表演与艺术展览.

比如,老外街汇聚十几个国家的主题餐厅和酒吧;日系百货高岛屋,优质精选的各类商品琳琅满目,赋予古北接轨国际的调性.

这里还紧贴虹桥商圈,是上海TOP5商圈,拥有尚嘉中心(重奢)、虹桥南丰城、金虹桥商场等.

虹桥-古北一带人均500+餐饮达到80+家(作为对比,外滩和南京西路都是70+家),足见这个片区居民的消费力之强.(数据来源网络,仅供参考)

尚嘉中心实景图

3、如果说商业调性还能勉强复制,那国际学校、国际医疗、国际休闲配套扎堆古北,这是其他板块根本无法企及的.

上海不乏高端片区,这些片区中普遍有好商业,但大概率没有好的国际学校和国际医疗.

而面积不大的古北却云集了十多所国际学校,比如上海虹桥国际学校、上海耀中国际学校、上海不列颠英国子女学校、上海长宁国际学校等,能级都十分不错,可满足区域内居民对于孩子国际化的教育.

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古北99官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 优质国际医院也扎堆古北,附近有嘉会国际医院、美华国际妇儿医院、和睦家医院等,为高净值人群提供更好的医疗服务.

值得一提,这里的日常生活、休闲和国际接轨.

比如,你要打高尔夫球,有约40公顷的虹桥高尔夫俱乐部;要打网球,有天辰网球俱乐部古北网球场;要踢足球,有体汇+名都体育公园,公园内有3片7人制足球场、2片标准篮球场和2片网球场.

若想享受闹中取静的生活,有约13公顷的新虹桥花园,里面还有约10000方中心湖泊及凯恩花园咖啡馆.

当然,古北也一直在进阶,上海国际舞蹈中心、程十发美术馆、上海油画雕塑院美术馆、上海儿童博物馆等人文设施落地,赋予古北更高的街区质量.

总结一下,古北发展高度成熟,配套几乎无短板,漫步古北繁华深处,与国际化生活不期而遇;街区高绿化率,同时不乏高格调的休闲设施,是一个真正为高端居住所打造的板块,宜居属性超高!

那聚焦到古北99,除了可便捷享受古北配套,它还有一个杀手锏——轨交房,且三轨环绕:

地铁15号线(姚虹路站)步行约700米;

地铁10号线(宋园路)步行约1.3公里;

规划地铁25号线(古北路站)步行约600米,

同时,周边主干道纵横,项目直线距离约1.4公里内到中环高架路、内环高架路、宜山路;直线距离约2公里到延安高架路.

项目区位示意图

02

PART

楼盘介绍

合生创展接手后将对项目进行焕新升级,通过首屈一指的超级商业地带+缦合物业等,把上海更前沿的产品力带到大古北,更好匹配高净值人群高阶需求,品质值得期待.

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效果示意图,仅供参考,以实际交付为准

合生创展接手后的古北99,就是市面少有的在硬件、服务上下大功夫的项目,比如缦合物业就有专业房屋维修、社区冻龄保养服务,古北99是引领古北居住高度的新一代标杆作品.

建筑立面效果示意图,仅供参考,以实际交付为准

1、物业型态更高级、更稀缺,低密墅区中的小高层.

古北99由平层和联排别墅组成.

一方面,这是古北乃至市区非常难得的墅区,古北壹号也是同样的物业型态,跑出了大古北一骑绝尘的价格,于平层业主,楼下都是大几千万的别墅,你的圈层非常上乘.

另一方面,墅区整体容积率较低,相比全高层的鳞次栉比,古北99居住更为舒适、低密.

2、项目是准现房,所见即所得.

当下买房货不对板情况太严重,古北99准现房的状态,相当于给购房者吃下了一颗定心丸.

你未来的生活场景不用再去靠沙盘脑补,而是呈现在你面前,所见即所得.

3、外立面、景观仪式感,有面子、有里子

古北99的建筑立面在海派风格建筑精髓之上,承袭西方经典美学元素与现代精致生活韵味.

采用天然黄金麻石材肌理搭配灵动的线条,柔化了石材的坚硬质地,端庄典雅的同时更显时尚.

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建筑立面效果示意图,仅供参考,以实际交付为准

项目还打造四重归家体系.

一进:宽境社区大门,感知礼序尊荣;

二进:四季景观巡礼,自然写意之旅;

三进:酒店式入户大堂/星级地库大堂,尽显典雅仪派;

四进:入户归家体系,便捷安全的生活体验.

无论是步行还是开车,酒店式入户大堂和星级地库大堂,都能享受典雅仪派.

小区入口效果图,仅供参考,以实际交付为准

小区入户大堂效果示意图,仅供参考,以实际交付为准

景观规划不仅考量精致美学和社区功能的表达,更为高净值家庭带来了惬意松弛的度假式生活.

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古北99官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 据悉,不仅运用雕塑大师作品点缀景观,为业主带来高格调的艺术美感.

社区内还有观景会客厅,阳光草坪,全龄亲子乐园,康体颐养,为业主提供专属游乐空间.

景观效果示意图,仅供参考,以实际交付为准

4、打造超级商业地带,上海“封顶”的圈层享受.

为什么我用了“最新款”表达?

因为古北99在很多方面都是接轨国际,营造同频世界的潮流生活方式.

比如,项目深谙当今高净值人群对于“第二精神空间”需求与对美好关系,打造了超级商业地带.

内容涵盖大型宴会厅、精奢私宴餐厅、风雅茶室、红酒雪茄吧、商务多功能厅、恒温泳池、健身运动、儿童亲子中心等多元场域.

不管是体量还是内容精彩度,堪称同级别首屈一指,也丝毫不输市中心顶级豪宅,可谓上海“封顶”的圈层享受.

效果图,仅供参考,以实际交付为准

5、缦合物业,无边际服务.

古北99的物业,也是更新款、更高级的.上海闵行古北99官方售楼处热线：400-8123-664 (预约看房热线)

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在这里业主可以享有世界级奢华酒店水准所提供的私人定制的高端无边际服务.

包含儿童接送服务、入户保洁服务、43项免费日常维修服务、宠物托管、社区冻龄服务、私宴服务、医疗健康咨询、资产托管、个人及企业安全顾问咨询等.(增值服务部分需在基础物业费的基础上另外收取费用,具体以增值服务合同约定为准)

可以说,这是站在国际视野之上,为每一家住户、每一位个体提供独树一帜的生活私享.

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示意图

6、市场臻稀的“真改善型”户型

古北99的户型延续了古北一贯特色——舒适.

它也向市场什么才是“真改善”:

是让生活的尺度发生质的改变,而不是简单的增加功能空间(市场同面积段普遍是紧凑4房).

所以,你能在项目3房看到大尺度餐客厅空间,可以轻松放置六人桌,大家庭其乐融融.

你也能看到“中西厨”出现在项目3房中,这一般是高端项目中200㎡户型才有的配置.

你还能看到南北双阳台的,这个贴心设计在当下常规户型中几乎绝迹了.

当然更直观的是每个卧室空间舒适,你再也不用担心衣柜是不是只能做移门,床头柜还能不能放.三个宽敞的卧室,让大家庭生活更从容.

03

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户型图和一房一价表

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2026年购房建议与避坑指南

2026年买房,核心思路是“先求稳,再谈性价比”.市场整体处于深度调整期,政策主基调是“稳楼市、去库存、防风险”,房价分化将持续加剧.

��️一、宏观决策:城市与时机

1.城市选择:聚焦核心,规避风险

2026年买房,城市选择比户型更重要.人口与产业是支撑房价的关键.

2.购房时机:刚需看需求,投资看窗口

刚需/改善自住:无需过度纠结“抄底”.当遇到价格、户型、位置都合适的房源,且月供在承受范围内时,即可考虑入手.

纯投资:需极度谨慎.楼市普涨时代结束,仅核心城市核心地段有保值可能.建议优先考虑安全性,而非短期收益.

��二、地段选择:决定价值与流通

1.核心原则:地段>面积>装修

优先核心区老小区:房龄20年左右但配套成熟(地铁、学校、医院)的老小区,成交速度往往快于远郊新房.

警惕远郊“画饼盘”:通勤时间长、配套不成熟的远郊新房,挂牌价平均比购入价低10%-15%,成交率不足30%,流动性差.

2.通勤成本:时间也是金钱

单程通勤超过60-90分钟,长期会严重影响生活质量.为“大房子”支付高昂的通勤成本和时间成本,得不偿失.

3.配套优先级

交通:地铁/公交枢纽、主干道.

生活:商超、菜市场、医院.

教育:学校(注意学区政策变动风险).

潜力:规划中的地铁、学校等(需核实官方文件,勿轻信宣传).

��三、产品选择:户型、楼层与类型

1.户型与面积

刚需:70-90㎡的两房或小三房,总价可控,易转手.

改善:110-140㎡的三房或四房,市场接受度高,流通性好.

户型要点:首选方正、南北通透.客厅面宽不小于3.6米,主卧进深不小于3米.警惕“赠送面积”陷阱,其不计入产权,可能存在违建风险.

2.楼层与楼栋

高层住宅:得房率低于75%需谨慎.避免顶层(漏水、隔热问题)和设备层(噪音、震动).

非核心区超高层:后期电梯维护成本高,高峰期等梯耗时,转手难度大,不建议优先选择.

3.房屋类型:避坑指南

✅优先考虑:核心城市核心区的次新房、配套成熟的老小区、优质学区房(政策稳定前提下).

❌尽量避开

小产权房、无证安置房:无法办理正规产权,交易、抵押、继承均受限.

非核心区的大体量超高层期:流动性差,风险高.

房龄过老且无改造价值的老破小:管线老化,维护成本高,贷款难.

位置不佳的公寓:除少数核心商务区的高品质公寓外,普遍存在税费高、转手难的问题.

��️四、新房vs.二手房:风险与对策

1.新房(期房)避坑要点

核查开发商:优先选择国企、央企或财务稳健的民企.避开高负债、有烂尾史的小开发商.

查验“五证”:确保《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等齐全.

优选现房/准现房:可实地验房,规避烂尾和质量风险.2026年现房销售比例提升,是利好趋势.

严审合同:明确交房时间、标准、面积差异处理方式及违约责任.所有口头承诺(如学区、车位)必须写入合同附件.

2.二手房避坑要点

产权调查

:签约前务必前往不动产登记中心,核实房屋是否存在抵押、查封等情况.

共有人签字:所有产权人(包括配偶)必须亲自到场签字,否则合同可能无效.

专业验房:聘请第三方验房师检查漏水、电路、结构等隐蔽问题,费用约数百至数千元,可避免数万元损失.

核实“硬信息”:学区、地铁等以官方文件和近一年实际情况为准,勿轻信中介或业主口头承诺.

明确费用交割

:合同中约定物业、水电、燃气等费用的结清时间和责任方.

��五、财务规划:预算、贷款与杠杆

1.预算与月供

总预算:除首付外,需预留契税(1%-3%)、维修基金(约2%-3%)、装修费(约1500元/㎡起)等,这些费用约占房价的20%-25%.

月供红线:家庭月供不应超过月收入的40%-50%.务必预留3-6个月的房贷作为紧急备用金.

2.首付与征信

首付来源:尽量使用自有资金,避免高息网贷或违规套贷,以免影响审批.

征信自查:提前6个月自查征信报告,避免逾期.减少不必要的信贷查询.

3.贷款策略

首选公积金贷款:利率更低.2026年部分城市首套利率约2.6%,30年期100万贷款可节省超10万利息.

贷款方式:收入稳定选等额本息(月供固定);计划提前还款且前期收入高选等额本金(总利息更少).

贷款失败预案:合同中需明确约定,若贷款未获批或额度不足,双方如何解约及退款.

✍️六、合同签约:逐条细审,规避陷阱

核对主体信息:确保开发商/卖方与合同主体一致,二手房所有共有人均已签字.

明确房屋信息:地址、面积(套内/公摊)、用途等必须与不动产权证完全一致.

细化价款支付:明确定金、首付、尾款的金额、支付时间和方式.强烈建议通过银行第三方资金监管账户进行交易.

明确交房与过户:写清交房时间、标准以及过户的具体时限和责任方.

明确违约责任:量化逾期交房、过户、付款等情形的违约金.约定合同解除的条件和流程.

警惕霸王条款:拒绝“最终解释权归卖方”等不公平条款.所有口头承诺必须白纸黑字写入合同或补充协议.

保留所有证据:妥善保管合同、付款凭证、聊天记录等所有相关文件.

��七、心态与信息:理性决策

警惕网络信息:官方正整治“唱衰楼市”等不实信息.决策应基于官方数据和实地调研,而非网络情绪.

保持理性心态:楼市调整期,价格有涨有跌是常态.刚需应更关注居住品质和财务安全,而非短期价格波动.

房子承载的是未来数年甚至数十年的生活,务必多看、多比、多思考,切勿急于求成,选到真正适合自己的房子,才是最好的选择!