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样板间&示范区已正式开放

外滩曜首推建面约115-130㎡小高层

现已开盘，火爆热销中

从“追逐爆款”到“锚定确定性”

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在很多地产项目仍在追逐“日光”、“爆款”等短期市场热度时，一批具备远见的项目正悄然回归初心——

它们不再仅仅讲述一个关于价格与速度的故事，而是转向一种更为深沉、也更具韧性的价值叙事。

相较于“创造型”叙事，这种强调“兑现力”与“积淀感”的价值逻辑，因其扎实的基本盘与可验证的承诺，反而在充满不确定性的市场中构筑起更坚实的信任基石，从而能更从容地抵御周期波动，通过市场的严苛压力测试。

以上海市场为窗口，杨浦东外滩为例。

东外滩的规划能级很高，蓝图勾画的也颇具想象力，但真正的遗憾是起步的时间太晚，板块内产业总部2020年才陆续拿地，既聚拢不起人气，也没有先发优势，遑论去刺激市场购买力。

很明显，这个板块需要一个能真正让购房者看到的确定性，来担当板块价值崛起的强大引擎，充当区域价值的锚点。

也是在这里，保利发展打了一场相当经典的“锚定确定性”的战例。

2024年11月28日，保利发展以16.27%的溢价率在东外滩拿地，拿地楼板价8.6万/㎡，即保利外滩启PARK77；

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半年后，2025年6月19日，保利发展再次鏖战竞价95轮，最终拿下保利外滩曜，楼板价9.55万/㎡。

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保利外滩曜效果图

两个项目所在的东外滩板块势能强劲，且项目之间距离非常近，合力优势明显。

未来不仅可以共享东外滩约为3000亿级的科创产业，同时板块还会导入约20万创新科技型人才。人是城市发展的血液，当东外滩有了能吸引人过来的企业，往近处看，是给东外滩提供了大量的就业岗位，形成新的产业聚集区；

更远来看，庞大的企业税收能给杨浦区带来的更高速的良性发展，有助于城市发展。

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具体到项目，保利双子又有其各自的“确定性”。

外滩启PARK77更多体现在内环内+双轨上盖+公园首排。

12号线/18号线黄金十字轴直接打通陆家嘴金融城（6站）、北外滩（2站）、徐汇滨江（8站）三大核心板块，形成“15分钟城市精英圈”，未来有助于板块形成自身独有的内生精英力量。

同时，项目与江浦公园（内环十大公园之一）仅一路之隔，270°环幕玻璃幕墙设计让住户推窗即见绿意，完美平衡繁华与静谧。

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而外滩曜的确定性在于让藏品奢宅回归人本！

作为东外滩中央风貌区的重点项目，项目打造的是更为珍稀的小高层&洋房社区。联袂四大设计天团，精研在地肌理，成就穿越时光的藏品奢宅。

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随着保利发展在东外滩的连续落子，项目成功牵引了整个市场的视线。这种高度的关注，本身便为其奠定了与众不同的高端底色。

在“连续加仓东外滩”之后，保利发展又发起了一场“IP战”，重新梳理东外滩的想象力，把东外滩这一传统富人聚集区，塑造为锚定中央风貌区的豪宅新极点。

这些价值体系亮点，让东外滩强势闯入大众视野，彻底改写市场对板块的认知，让东外滩成为了整个外滩的置业热土。

这一系列的打法，不仅向市场与客户传递出坚实信心，更昭示着它激活板块、赋能未来的魄力与实力。

更重要的是，保利发展也通过外滩启PARK77和外滩曜向市场传递了一个关键的信号：

市场下行期，保利双子是锚定板块确定性的存在；市场上行期，更将是房地双涨的领头羊。

回过头来复盘，这一系列的布局如同一盘精心落子的大棋局，极大地放大了东外滩的的整体板块价值与想象空间。

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02内核解析：

超级开发商的双重角色

城市共建者与生活系统工程师

回到具体的实操层面，抛开东外滩的价值跃升，关键是赢在了哪里？

答案是：城市共建者与生活系统工程师共存。

角色一：城市重要片区的共建者与守望者

在东外滩中央风貌区开发，远非普通建宅。

东外滩曾是中国走向世界的第一站，是中外文化交流的重要窗口，周恩来、鲁迅等由此出海求知；爱因斯坦、泰戈尔由此踏上中国土地……

因此，东外滩是上海滨江风貌资源最集中的区域，其保存完好的成片风貌住宅、杨树浦水厂、毛麻仓库等46处工业遗存，规模堪比老城厢，而可更新土地资源更是老城厢的两倍之多，未来潜力巨大。

这样的东外滩就要求保利发展这样的超级央企，在板块焕新中具备长期主义、耐心、文化底蕴和与城市共荣的承诺。

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角色二：“周密且自洽”的生活系统工程师

区别于以往传统豪宅，以保利·外滩曜为例，保利带来了“新她享主义、新奢配主义、新人本主义、新定制主义”四大产品更新，为业主提供值得传承珍藏的惊艳力作！

新她享主义：系列定制美妆冰箱、美妆灯、美妆龙头、美容舱浴霸，在家即可尽享院线级精致体验。从二人世界到三口之家，再到三代同堂，空间始终适配生活所需。

新奢配主义：项目设计溯源地块内百年历史的经典建筑，整体空间建筑极具奢贵感；

新人本主义：人本主义并非孤立存在，而是贯穿整个项目，项目多个大师团队共同打磨细节；

新定制主义：像选配豪车一样选配豪宅，为业主带来专属“定制化”豪宅。

新奢配和新人本主义在公区体现的更为精妙！如果回到室内，新她享和新定制主义则更为吸睛！

建面约115㎡3房2厅2卫户型有诸多亮点：

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亮点一：大尺度独立电梯厅设计，这不仅是归家的私密过渡，更是一个可灵活利用的“第二玄关”，极大拓展了生活的实用边界；

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亮点二：南向双阳台+全屋飘窗配置，这一设计让阳光成为家中的常客。它实现了全屋无死角照明，营造出倍增的空间通透感，并赋予了室内布局极高的自由度。这不仅关乎采光，更关乎一种被阳光全方位呵护的健康生活；

同时，北卧创新采用270°转角飘窗设计，未来，园林景观将成为业主日常生活的背景图。

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亮点三：LDKB一体化，将客厅、餐厅、厨房、阳台这些原本独立的公共区域，融为一个多功能、高互动的室内核心社交区。

好处显而易见：空间利用率更高、视觉效果更开阔、采光通风更好、活动动线更短，生活效率自然提升。

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亮点四：内含大尺度家政储藏空间，满足生活居住的功能性！

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关于建面约130㎡4房2厅2卫户型，外滩曜也十分亮眼，配置独立电梯厅，南向双阳台，双卧270°转角飘窗，奢阔横厅以及高定家政空间……整体舒适度更高、空间尺度更大！

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保利的目标不是建造一所房子，而是精密编排一个能让身体舒展、精神松弛、日常丰盈的“完整生活方案”。

这一结论，也可在保利发展2026年开年进行的组织与人事调整中窥见一二，总的来说就是：精总部、强一线、深专业。

①深化“以客户为中心”，打造全维度的“好房子”；

②聚焦“经营能力提升”，做强项目一线组织能力。

无论是开发商还是购房者，每一个人都知道选择产品，是选择它所承诺的未来，更是选择其背后的支撑体系。这一点在保利双子和背后的保利发展身上，更加具象化呈现了。

03未来启示：

好房子的终局

承载“时代人物”的立体藏品

过去一年被视为“好房子元年”，一场围绕“好房子”定义的深刻变革，正在重塑房地产行业的底层价值逻辑。

面对这一趋势，头部房企纷纷亮出积淀多年的产品体系与价值主张，展开新一轮的角逐。

保利双子的产品主张正是保利发展献给市场的重磅礼物。

外滩曜溯源外滩万国建筑群奠基者“思九生洋行”的美学底蕴，打造东外滩中央风貌区独特的居住社区。

把视角挪回社区本身，项目小高层产品立面以现代的材料和手法，糅合纵横三段式比例，打造简洁利落现代化的时尚形象，重现外滩建筑群的秩序之美与韵律之美！

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东侧人行次入口，同样采用了与主入口一脉相承的拱券元素，经典三段式构图，以现代手法演绎经典。

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为营造更从容尊贵的归家体验，项目从社区外围开始匠心打造巷道花园。有别于传统街面直入的布局，一道绿意盎然的景观长廊徐徐展开，巧妙隔开城市的喧嚣。

穿行其间，树影婆娑、花香萦绕，归家的心境也随之沉淀，于繁华深处，独享一份庄园级的仪式与静谧。

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庭院内，以爱奥尼克柱式构建柱廊序列，穹顶与拱券的组合营造出极具英伦风的现代建筑！

悬浮式花园、艺术喷泉是社区内生机与优雅的来源。花园满足视觉、喷泉弥补听觉，视听结合展现园林的灵魂，让整个庭院空间都生机盎然。

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项目打造了约1200㎡生活中心和约400㎡泛会所，提供全功能的业主服务！

在约1200㎡的生活中心，可以看到，大面积的落地玻璃窗，让室内可直面外部下沉庭院采光及美景，将室内与室外空间相互交融延伸！

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效果图，仅供参考

同时，未来在观景阳台也能看到绿意盎然的下沉庭院！

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在会所配置上，有能让精英阶层保持高效与活力的日常刚需：健身中心与律动泳池；

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效果图，仅供参考

还有专为女性构建融合的瑜伽、冥想与颂钵音疗等灵性空间，更配备理疗室与高压氧舱，让每一次抵达，都成为从身体到精神的深度更新；

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保利外滩曜在约400㎡的架空层泛会所中，无论是长者茶会、孩子生日，还是商务沙龙、瑜伽锻炼，每个人都能在这里找到自己的天地。

这里不仅服务于生活，更是为科创精英与高知阶层提供一个稳定、优雅的交流平台，让圈层在共同的生活节奏中自然凝聚！

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上海最新购房政策

2026年2月25日，上海市五部门联合发布房地产新政“沪7条”，自2月26日起实施。新政从限购松绑、公积金优化、房产税减免三方面调整，非户籍居民外化内购房社保年限由3年缩短至1年，持居住证满5年可全市购房，公积金贷款额度最高提至324万，并放宽多子女家庭购房限制。

一、进一步调减住房限购政策

服务宜居安居，促进职住平衡，聚焦满足居民合理住房需求，《通知》明确进一步调减住房限购政策。

一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房。对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。

三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

按照上述规定，非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。

关于住房限购政策相关业务，可拨打房地产交易行业服务热线“962269”具体咨询。

二、优化住房公积金贷款政策

发挥公积金支持住房消费作用，满足缴存人在不同阶段的宜居安居需求，《通知》规定优化住房公积金政策。

一是适度提高住房公积金最高贷款额度。将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。

二是优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款。

三是扩大多子女家庭购房支持范围。公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。

关于住房公积金贷款政策相关业务，可查询上海住房公积金官网或拨打住房公积金热线“12329”具体咨询。

三、完善个人住房房产税政策

支持居民置换改善需求，《通知》规定自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。

购房人家庭住房情况发生变化，符合上述条件的，可向应税住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款。

关于完善个人住房房产税政策相关业务，可拨打税务咨询热线“12366”具体咨询。

此次调整涉及调减住房限购、优化住房公积金贷款、完善个人住房房产税等政策。下为购房政策调整前后的对比情况，供大家查阅：

01关于住房限购政策

Q本次限购政策调整时间节点？

A网签合同需在2026年2月26日当天及以后，符合本次限购政策调整。

Q本次调整中非沪籍居民家庭和单身人士，社会保险或个人所得税满足1年或者3年的要求?

A①以上满1年是指购房网签合同前1个月满足连续15个月累计12个月的社会保险或者个人所得税；

②以上满3年是指购房网签合同前1个月满足连续39个月累计36个月的社会保险或者个人所得税。

Q持满足条件《上海市居住证》群体可在本市购买住房的，《上海居住证》满足什么条件？

A网签合同之前1个月《上海居住证》累计满5年即可、无需连续，且持有《上海市居住证》人员必须上产证。

Q满足120积分上海长期居住证且连续满足3年社保或个人所得税的非沪籍成年单身人士，是否可剔除限购前和父母住房？

A提供关系证明，住房套数中可以做剔除。

02关于公积金贷款政策

Q此次政策调整何时生效，如果之前已经申请了公积金贷款，是不是就无法享受到此次贷款额度上调的政策支持了？

A2026年2月26日前受理的公积金贷款按原政策执行，2026年2月26日（含）后受理的公积金贷款按调整后的政策执行。

2026年2月26日前已受理但未发放的公积金贷款，借款申请人与购房合同各方协商一致的，可向贷款受理机构申请撤销原贷款申请，按照调整后的贷款条件、额度等政策重新申请公积金贷款，具体可咨询公积金贷款受理机构。

Q按照最新的政策，缴存人在本市购买住房申请公积金贷款，最高贷款额度是多少？

A缴存人在本市购买首套住房的，个人公积金最高贷款额度（含补充公积金最高贷款额度，下同）可达120万元，家庭公积金最高贷款额度可达240万元；在本市购买第二套住房的，个人公积金最高贷款额度可达100万元，家庭公积金最高贷款额度可达200万元。

同时，多子女家庭购房（上浮20%）和购买符合条件的绿色建筑住房（上浮15%）的公积金最高贷款额度上浮比例保持不变，同时符合多种上浮条件的，上浮比例可叠加，即最高可上浮35%。

Q夫妻双方在本市缴存住房公积金，名下各有一次公积金贷款且均已结清，再次购房时可以申请公积金贷款吗？

A在本市无住房或仅有一套住房的本市缴存人家庭，当前公积金贷款已结清且符合其他贷款条件的，在本市再次购房时，可申请公积金贷款。

Q公积金贷款中的首套住房和第二套住房的认定标准是什么？

A首套住房：缴存人家庭申请公积金贷款购买住房时，家庭名下在本市无住房或者购买共有产权保障住房的；

第二套住房：缴存人家庭申请公积金贷款购买住房时，家庭名下在本市已有一套住房的。

Q夫妻双方在本市缴存住房公积金，名下各有一次公积金贷款且均已结清，再次购房时可以申请公积金贷款吗？

A在本市无住房或仅有一套住房的本市缴存人家庭，当前公积金贷款已结清且符合其他贷款条件的，在本市再次购房时，可申请公积金贷款。

Q家庭名下有未结清的公积金贷款，再次购房时可以申请公积金贷款吗？

A缴存人家庭在本市或外省市有未结清的公积金贷款的，不予贷款。如本市缴存人家庭名下在本市或外省市有未结清的公积金贷款，但符合其他贷款条件的，可以先行结清已有贷款，再申请公积金贷款。

Q外省市缴存职工在本市购买住房，可以申请公积金贷款吗？

A外省市缴存职工在本市申请公积金贷款应当同时满足以下条件：

（1）符合《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款若干具体问题的通知》规定的异地贷款使用条件，即当前未使用过公积金贷款或首次公积金贷款已结清；

（2）在本市购买首套住房或者第二套住房，且符合本市其他公积金贷款条件。

03关于房产税政策

Q客户A上海单身，在2011年1月28日之前跟上海父母在徐汇共有一套住房90平，2015年又买进一套浦东新区的住房60平，现在卖掉浦东的住宅，再买一套50平的住宅，本次购房是否仍然可以享受成年子女首套免征房产税？

A自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。

Q客户A上海单身，在未成年时跟上海爷爷在徐汇共有一套住房90平，2015年又买进一套浦东新区的住房60平，现在卖掉该住宅，再买一套50平的住宅，本次购房是否仍然可以享受成年子女首套免征房产税？

A购房人未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。

Q符合本次房产税首套减免条件的购房人员，如何操作？

A购房人家庭住房情况发生变化，符合上述条件的，应向征收房产税的住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款。