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▸保利江上印售楼处地址：上海市杨浦区内江路与顺平路交叉口（顺平路 456 弄）（看房请提前预约）

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保利江上印

当下的内中环+新规产品+主力约108㎡正三房,这个组合可以说是「倒车接人」的机会.

小房弟为大家带来实地探房,聊聊保利·江上印的三大核心优势.

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第一个是「区位配套的确定性」,当下只有眼见为实才能相信.

首先是通勤优势,保利·江上印距离12号线爱国路站直线约400米,5站北外滩、10站南京西路,一个红绿灯北横通道周家嘴路入口,核心商圈便利通达.

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其次是配套成熟度够高.宝龙旭辉广场步行可至,周边烟火气很足.

上师大杨浦滨江实验小学就在东侧,上理工附属实验初中直线距离500米.

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【保利江上印官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 附近还有新华医院、红房子妇产科医院、杨浦中心医院三大三甲医院.

第二个是「社区配置的标杆性」,区域首个真正的3.5代宅作品.

上海首个地面立体架空层实践,从街区到入户形成穿越花园的度假感.板块最大的约2300㎡双会所,户均使用面积超7平,配置恒温泳池、行政酒廊、健身房等功能,并做到全楼栋架空.

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【保利江上印官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 板块首个四面平权外立面,立面东南西三面几乎全铝板和玻璃幕墙设计,未来在板块内会是产品标杆.

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【保利江上印官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 第三个是「新规户型的实得率」,中套实得率超84%,边套实得率超88%.

小房弟推荐1200万级改善客户重点关注108平户型,它在控总价情况下,空间尺度、收纳设计、配置品质全面升级.

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▸ 开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）

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一、户型面积篇(最容易被坑的地方)

1.得房率=你实际能用到的面积:100平的房子,得房率80%,你家实际只有80平能用,剩下20平是楼道、电梯、大堂这些公摊.刚需优先选得房率78%-85%的,太低亏,太高(超过90%)大概率是没电梯的老破小.

2.别信“赠送面积”:飘窗、半封闭阳台本来就只算一半面积,是国家规定的,不是开发商白送你的.真正的赠送是设备平台、入户花园这种,而且必须能封起来当房间用才算数.

3.真正的南北通透长这样:客厅和餐厅的窗户正对着开,风直接穿堂过;不是“客厅朝南、卧室朝北”就叫南北通透,中间户永远做不到真正的南北通透.

4.户型方正=没有拐角和过道浪费:那种拐来拐去、有长长的走廊的户型,看着面积大,实际能用的地方少,摆家具也费劲.

二、楼层采光篇(住得舒不舒服全看这个)

1.黄金楼层公式:总层数÷2+1层,比如33层选17-23层,11层选6-8层.采光、视野、噪音都最好,后期出手也最快.

2.这些楼层可以买,但必须砍价:

-腰线层、槽钢层:不是不能住,只是容易漏水、挡采光,必须便宜5%-10%才值得

-一楼:除非带独立院子且不返潮,否则别买;返潮、蚊虫多、隐私差是硬伤

-顶楼:除非带独立露台且防水做的特别好,否则别买;夏天热、冬天冷、漏水概率高

3.采光怎么看最准:别在晴天上午10点后看房,要选阴天、早上8点前、下午4点后去,这时候能看到最差的采光情况.

4.楼间距=采光生命线:总层高×1.2是合格楼间距,比如33层(约100米),楼间距至少要120米,否则低楼层全年见不到太阳.

三、贷款省钱篇(能省几十万)

1.首套房一定要用公积金贷款:利率比商贷低2个点左右,贷100万30年,利息能省40多万.公积金不够的话,用“组合贷”,别全用商贷.

2.贷款年限选最长的30年:别听别人说“早还完早省心”,钱越来越不值钱,30年后的1000块可能只值现在的300块.而且提前还款没有违约金,有钱了随时可以还.

3.提前还款选“缩短年限”,别选“减少月供”:同样还10万,缩短年限能省十几万利息,减少月供只能省几万.

4.征信别乱查:半年内查征信超过3次,银行大概率会拒贷.自己查没事,别让银行、贷款公司随便查你的征信.

四、税费避坑篇(别多花冤枉钱)

1.二手房税费大头是这三个:

-契税:买家出,首套90平以下1%,140平以上1.5%;二套90平以下1%,140平以上2%

-个税:卖家出,房子满五唯一(满5年且是卖家唯一住房)免征

-增值税:卖家出,房子满2年免征

2.满二和满五唯一是砍价利器:不满二的房子要多交3.18%的增值税,100万的房子多交5万多,直接拿这个跟卖家砍价.

五、小区配套篇(决定生活质量和升值空间)

1.学区>地铁>商超>医院:学区是硬通货,地铁是刚需,商超和医院只要开车15分钟能到就行.

2.别买“规划中”的配套:销售说的“未来要建学校、建地铁”,没动工之前全是画饼.一定要看政府官网的正式文件,白纸黑字写了才算数.

3.物业比开发商重要:好物业能让小区多住10年,房价也比同地段差物业的小区高10%-20%.看房的时候看小区卫生、保安态度、电梯维护情况就知道物业好不好.

六、终极避坑提醒

1.不要交“诚意金”“认筹金”,只交可退的“订金”(言字旁),“定金”(宝盖头)交了就退不了了.

2.样板间的家具都是缩小版的,实际摆完会挤很多,一定要拿尺子量尺寸.

3.买房别只看单价,要看总价和月供,月供最好不要超过家庭月收入的30%,否则生活质量会大幅下降.