出奇平静的土拍背后暗含这些规律

苏州房产导购 2017-11-18 16:23:38

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房地产较大的纠结：土拍的压力&高端产品的实力

近年来苏州楼市可谓越来越惊险，在昨日结束的苏州土拍上，苏州一共挂了8块地，包括4块纯住宅用地和4块商住用地，由于土地的许多限制性，细究这次的土拍后就会发现，并没有地块能用来打造高品质住宅。莫不是些高层小高层，长租公寓的项目。难道是高品质人居需求已经饱和了吗？那我只能说你too young too naïve了。

从这次土拍我们必须清醒的认识到的是，高品质低密型住宅项目，已然越来越稀缺和金贵了。那么究竟什么样的产品才是值得高端置业人士一掷千金的呢？开发商又该用什么样的品质标准锻造稀土时代的产品呢？

投机讨巧不现实，“被上位”要靠真本事

|稀土时代高品质人居的首要标配——低密

低密人居在高端置业人士中近些年越发火热，城市高密度快节奏的生活使得人们越来越向往内拥静谧外享繁华的低密生活。那么放眼苏州，能有此条件的，只能是内环洋房别墅项目了。都知道内环好，配套标准高，也知道内环只会越来越贵，那么想在内环做出低密级别的产品不仅需要够硬气的开发商，更需要有远见和魄力的产品打造能力。可谓难上加难，但是却有一个项目，找到了完整的破局之道，它就是：上坤·狮山四季

|产品规划到位了，项目档次就扎稳了

在上海混久了的对上坤自然不陌生，而苏州很多置业人士在首次接触狮山四季时，会对其产品类型感到奇怪，它是洋房+叠墅的组合模式，而在1.5容积率下，苏州市场见多的应当是联排+高层，而上坤这一产品规划，使得社区居民整体水平均衡在稳定和较高的层次；在节奏快、流量大的内环区域，能从窗口看见花园绿地都已是难能可贵，而上坤选择较大程度的让渡绿地，既使项目的档次得到提升，又是内环界难得一见的低密产品，足够稀缺。

不得不提上坤集团产品打造的足够走心，由于狮山四季紧邻苏福快速路，中环西线，并且与南环、北环无缝对接，交通是便利了但是却产生了不少城市噪音的Bug，但上坤的过人之处也在这里体现：为了把噪音影响降到较低，狮山四季从红线外开始，造了一座“绿色消音墙”

约14.5米隔离带+约2.5米高差堆坡+4层植被过滤+约8-10米乔木隔断+约8.4米宅间花园+约8米庭院

不仅从听觉上有效降低外在环境影响，还在视觉上形成隔断，让首排住户拥有三个层次的景观过渡。可以说是“有里有面”。

|够不够“洋气”，还得看配置

南方的冬天才是冻彻心扉，狮山四季内配置可以远程控制的地暖系统，四季都能舒适宜人，更考虑到当前不佳的空气与水的质量，配备可以滤除约90%以上的PM2.5的新风系统，达到5层净化的双重净水系统，全面考虑到城市精英高端的居住品质。

往大了做是在拼硬件，往细了做就是走心了，狮山四季令人动容的更是它人性化的细节设计。起夜照明小灯的设计，关怀到长者的生活习惯；互联网时代家里置入USB充电口，是对我等网虫较好的关爱；防水灶台的置入，入户挂钩的设计等等，真是将人性化惠实到了家庭的每一个成员的生活细节上。

|看到尺度，才让人感到产品的差距

要说上坤此次苏州首秀最让人惊叹和动心的，非尺度不可，总听上海人说上坤擅长做产品，此次一看上坤的样板间，不得不服气，约115㎡的洋房产品，以四室两厅两卫的户型，做到了四开间朝南，甚至约97㎡产品，也以三室两厅两卫的户型，做到了三开间朝南。这样的产品尺度放眼全苏州都是出类拔萃的。

大横向已成为大趋势，狮山四季做到了约12m面宽，大横厅的设计下更是开拓了客厅的1+n身份，不仅可以日常会客聚会所用，还可以切换茶室、瑜伽室、工作室、游戏室。花样之多甚是令人欢喜。

而飘窗的设计在洋房产品中得到较大环境优势的发挥，双面观景体验，在这样的低密社区能享受到四季不同的自然风情，不仅是对于压力的舒缓，对于孩子来说，也是较好的课堂了。

|洋房里为什么是“洋”生活

所谓洋房生活，除了有颜有料，最令人向往的应该就是那些曾经的洋房里的故事，因为洋房住区的开放性，邻里间能在这里产生更多的交流，狮山四季内置四重公园，约800米跑道、90°转角归家动线、约9619㎡滨河公园、约2800㎡全龄公园、0-3岁婴儿活动区、4-12岁分龄游乐区、孕妇无障碍守护、长者特色活动区、宠物公园、篮球场…我相信这一切的设计，是让这座红色的社区除了有颜有料之外，更有得聊的地方。