苏州楼面价快3万,就要卖建面6万一平?你觉得OK,我觉得不行!

.壹 .

 地价是开发商自己拍高的

又没有人逼你

（2016年 限购前的疯狂）

苏州的土拍地王一个接一个

木渎金枫路沿线已经无限接近3w了

16年苏州土拍收入1700多亿，高举全国排名前列。一些土拍楼面价已经超过3万/平米，还有很多在2w+，问题了来了，如果房价要卖多少，开发商卖出来多少价格才能不亏？按照之前地王的状况，龙湖狮山原著，唐宁府1.5w+的楼面价，现在都在卖3w+.

“地价是新房的一半，新房价格是楼面价的2倍。”

这是一个流传甚广的简单粗暴的估价方式。

不管他是来自于市场的证明，还是房地产销售的一遍又一遍洗脑，反正已经深入热心，几乎每次土拍都有人用楼面价2倍去估算开发商，要卖多少钱才不亏。

真要这么算的话，重庆去年还有1000多的楼面价，难道买2000块每平米就卖给你？

这不够建筑成本啊。

真要这么卖，开发商不哭死。

自比如说香港拍了个30+w的楼面价，难道要卖个100万才够本？

要真的这么卖，三少和大家，一起合伙买地去了。

看多了，你会发现，楼面价乘以2 这种简单粗暴的计算法真的很荒谬。

因为本来就是这么算的。

其实成本价于楼面价根本不是什么比例关系。

开发商定价，也不会关注周围房子卖多少，最主要的还是成本+利润。

.贰.

 成本价=楼面价+建安成本+其他

楼面价：土地总价格 / 建筑总面积，土拍时已经确定。

建安成本：

全国的建安成本不会相差太多，大部分地区3000一平，已经很合理了。一线多给1000顶天了。

这里可以把它看做一个常量。数值在3000左右，而且对于大型房企，配套商已经很完备且稳定，价格上面有优势的。

其他费用：

融资成本、财务、管理、设计费、消防费、景观费等成本的许多小项，把它们归到其他项里面，反正不占多少比例。财务、管理是比例关系，但占比很低（5%以下），设计等费用几乎是固定值。

融资成本以前变化很大。开发商投入的当然不全部是自有资金，近期规定拿地必须使用自有资金，以前可不一定。自有资金越少，杠杆率越高，资金成本越高。现在全国前50的大开发商都是上市公司，拿地了怎么办？可以定向增发，为土地定增出钱来，凭空多出几十亿股票卖给股民，你说资金成本是多少？利率为零，本金成本为零。当然这只是一部分，开发商发行的债券利率也是很低。以前中小开发商多的时候，融资能力弱，为了生存，高成本资金甚至高利贷都敢借。随着房地产开发越来越集中到大型地产商手里，大家的融资成本基本上差别不大了。所以其他这一项，中小城市1000，大城市3000一平足够了。

通过上面我们查阅的数据，我们可以清楚的知道，总成本和楼面价不存在什么比例关系，楼面价只是里面一个单项而已。

有点一线城市楼面价占房价的60%-70%，二三四线城市的楼面价只占20%-30%。

比如一个小县城楼面价2000，建筑成本3000，其他费用1000，总成本4000，正好是2倍。

一个大城市楼面价是4w，建筑成本4000，其他费用3000，总成本4万7，1.175倍。

成本价是楼面价的2倍，只是在某些时期，某些楼面价和某些开发的特定条约内的范围里成立。因为为建安成增长缓慢，当楼面价超过6000，这个公式就不能用了。

.叁.

 销售价=成本价+利润

当然，开发商都是无利不起早，不可能成本价卖给你，在有限的范围之内，在市场大环境好的情况下，能变着花样提高利润。

利润率是必须要保证，没有必要的利润率，就没有开发商改善的动力，据说开发商的毛利一般要达到30%以上。

对于大城市影响房价的两个最主要因素就是楼面价和利润，建安成本的增加幅度极为有限，比市场平均成本增加的部分都是为了获取溢价（利润）。

一个开发商高价拍了地， 必须要做加法，把某些功能做足，把某些逼格做的让消费者，看了就有买的冲动，这样才能卖出溢价来保证利润率。

如果不考虑多少利润，比如北京的限价房：

海淀区永丰自住房地块就被中铁以21.5亿元的价格拿下，楼面单价2.92万元，而该地块的自住房销售限价为3.5万元，中铁也不可能亏本去买地。按照2倍计算法，难道成本要5.84万？实际上，2.92+0.58=3.5万就可以了。

今后遇到拍地的楼面价，不是乘以2，而是（楼面价+6000）就是他的成本价。

如果这个盘的B格高一点，售楼处会所造的豪华一点，泳池在大一点，绿化在牛逼一点，再加上2000给他，精装修另外算，里面水分太多了，号称一万的标准，有个5000-6000，就是良心发现了。

至于卖价，看他需要多少利润。

回到开头，楼面价30000，买价别想6万成本价了，能卖3万8不亏，4万5笑醒。

所以，房价中变化较大的就是利润。可以为0，也可以上天。

为什么“售价要达到楼面价2倍才不亏”甚至“成本是楼面价2倍”流传这么广，地王旁边项目的投资者是这么想的，开发商也乐于接受。

所以楼面价3w，就要卖6w一平米。

这个理论，

你以为OK，我觉得不行。

苏州的曾经每个时期的地王

你们现在还好么？

售价有多少2倍的，

请大家留言。

来源：房苏州

农润资产综合整理发布