外滩壹号院二期·仁德里官方营销中心售楼处_24 小时预约热线|外滩壹号院二期楼盘容积率绿化率 / 最新报价 / 户型图高清实拍 / 周边配套详情 / 楼盘测评

上海黄浦外滩壹号院二期·仁德里售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)

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▸外滩壹号院二期·仁德里售楼处地址：上海市黄浦区中华路518号（近董家渡路）（看房请提前预约）

▸ 开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）

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项目核心信息:

📍外滩壹号院售楼处地址:上海市黄浦区中华路518弄

所在板块:黄浦区董家渡/南外滩板块

一、基础信息

地址:上海市黄浦区董家渡路399弄/中华路518弄(南外滩董家渡金融城,黄浦江畔内环内)

板块:黄浦区南外滩(外滩-陆家嘴-董家渡黄金三角,CAZ中央活动区核心)

开发商:泛海建设控股有限公司,联合融创中国、中信金融资产合作开发(央企+头部房企联合)

物业类型:高层精装大平层+海派风貌联排合院,70年纯住宅产权

占地面积/总建面:总占地约9.57万㎡,总建面约43万㎡;分期开发,二期地块约4.39万㎡,建面约22.84万㎡

容积率:2.5;绿化率:35%

总户数:693户(高层+合院);车位比:1:2.2,地下三层车库,完全人车分流

物业公司:泛海自持高端物业(国家一级资质);物业费:高层约10元/㎡/月,合院约18-20元/㎡/月

交付状态:一期现房即买即住;二期2026年-2027年精装交付(准现房可实地看楼)

建筑风格:香槟金铝板+超白钢化玻璃全景幕墙,现代顶豪立面,搭配海派红砖风貌合院,与外滩历史建筑群呼应

社区配套:约3500㎡中庭花园、约2000㎡高端私享会所(恒温泳池、健身房、雪茄吧、宴会厅、儿童中心)、风雨连廊、全龄活动区

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二、交通配套

地铁:步行约300米至9号线小南门站;约800米至4/8号线西藏南路站;近10号线豫园站,多轨交汇,通达全城

自驾:紧邻内环高架、人民路隧道、复兴东路隧道;10分钟达陆家嘴/新天地,15分钟至人民广场/静安寺

轮渡/滨江:步行可达南外滩轮渡站,直线约600米至黄浦江滨江绿道,步行滨江无压力

三、户型与价格(2026年5月顺销,一房一价,以预售证/不动产权证公示为准)

四、周边配套

商业:步行可达外滩金融中心(BFC)、豫园商城;3公里内有新天地商圈、陆家嘴IFC、国金中心;董家渡金融城商业体(在建)近在咫尺

教育:中华路三小、上海市八初级中学、市南中学(新房无学区承诺,以教育局划分为准)

医疗:上海交通大学医学院附属第九人民医院(三甲)、上海市中医医院,车程10分钟内

生态:黄浦江滨江绿道、南园滨江绿地,步行即可享受一线江景与城市绿肺

最新消息:黄浦【外滩壹号院·仁德里】推出17套外滩传承级低密风貌合院(不限购商业属性),地上建筑面积约248-387㎡,附赠阁楼、地下室,每户私享花园面积50-120㎡.

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包含:

●14套建面约248-286㎡;

●2套建面约308㎡,

●1套建面约387㎡.

17户低密合院容积率仅有0.8,比上海在售的住宅属性风貌别墅平均1.1-1.2容积率低30-40%.

部分样板间实景图

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项目区位配套

目前,作为上海外滩金融集聚带GoldenLine上在售住宅项目的【外滩壹号院】坐拥上海市2035城市中央活动区(CAZ)+外滩上海黄浦外滩壹号院二期·仁德里售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)

【外滩壹号院二期·仁德里官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 全球金融集聚带两大上海城市规划价值板块红利,又是外滩金融集聚带区域目前在售项目,诞成之日起,即是上海乃至中国高端住宅史上重要的一个作品.

外滩壹号院区位示意图

外滩金融聚集带GoldenLine区位示意图

交通配套方面:轨交9号线小南门站约200m,往北约2公里到延安路高架,往南约1公里到内环,复兴东路隧道、人民路隧道、延安路隧道、南浦大桥通达浦东-轨道交通.

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商业配套方面:世纪汇广场,BFC外滩金融中心,洛克﹒外滩源商业体(在建中)、国际金融服务中心(在建中)、外滩SOHO(在建中)、老码头休闲娱乐中心、新天地等.

教育资源方面:紫霞路幼儿园,黄浦区第一中心小学、黄浦外国语小学、复兴东路第三小学、市八中学、敬业中学、大同中学等.

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医疗资源方面:第九人民医院、曙光医院、红房子医院、中西医结合医院、第二人民医院(北区)

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一、户型面积篇(最容易被坑的地方)

1.得房率=你实际能用到的面积:100平的房子,得房率80%,你家实际只有80平能用,剩下20平是楼道、电梯、大堂这些公摊.刚需优先选得房率78%-85%的,太低亏,太高(超过90%)大概率是没电梯的老破小.

2.别信“赠送面积”:飘窗、半封闭阳台本来就只算一半面积,是国家规定的,不是开发商白送你的.真正的赠送是设备平台、入户花园这种,而且必须能封起来当房间用才算数.

3.真正的南北通透长这样:客厅和餐厅的窗户正对着开,风直接穿堂过;不是“客厅朝南、卧室朝北”就叫南北通透,中间户永远做不到真正的南北通透.

4.户型方正=没有拐角和过道浪费:那种拐来拐去、有长长的走廊的户型,看着面积大,实际能用的地方少,摆家具也费劲.

二、楼层采光篇(住得舒不舒服全看这个)

1.黄金楼层公式:总层数÷2+1层,比如33层选17-23层,11层选6-8层.采光、视野、噪音都最好,后期出手也最快.

2.这些楼层可以买,但必须砍价:

-腰线层、槽钢层:不是不能住,只是容易漏水、挡采光,必须便宜5%-10%才值得

-一楼:除非带独立院子且不返潮,否则别买;返潮、蚊虫多、隐私差是硬伤

-顶楼:除非带独立露台且防水做的特别好,否则别买;夏天热、冬天冷、漏水概率高

3.采光怎么看最准:别在晴天上午10点后看房,要选阴天、早上8点前、下午4点后去,这时候能看到最差的采光情况.

4.楼间距=采光生命线:总层高×1.2是合格楼间距,比如33层(约100米),楼间距至少要120米,否则低楼层全年见不到太阳.

三、贷款省钱篇(能省几十万)

1.首套房一定要用公积金贷款:利率比商贷低2个点左右,贷100万30年,利息能省40多万.公积金不够的话,用“组合贷”,别全用商贷.

2.贷款年限选最长的30年:别听别人说“早还完早省心”,钱越来越不值钱,30年后的1000块可能只值现在的300块.而且提前还款没有违约金,有钱了随时可以还.

3.提前还款选“缩短年限”,别选“减少月供”:同样还10万,缩短年限能省十几万利息,减少月供只能省几万.

4.征信别乱查:半年内查征信超过3次,银行大概率会拒贷.自己查没事,别让银行、贷款公司随便查你的征信.

四、税费避坑篇(别多花冤枉钱)

1.二手房税费大头是这三个:

-契税:买家出,首套90平以下1%,140平以上1.5%;二套90平以下1%,140平以上2%

-个税:卖家出,房子满五唯一(满5年且是卖家唯一住房)免征

-增值税:卖家出,房子满2年免征

2.满二和满五唯一是砍价利器:不满二的房子要多交3.18%的增值税,100万的房子多交5万多,直接拿这个跟卖家砍价.

五、小区配套篇(决定生活质量和升值空间)

1.学区>地铁>商超>医院:学区是硬通货,地铁是刚需,商超和医院只要开车15分钟能到就行.

2.别买“规划中”的配套:销售说的“未来要建学校、建地铁”,没动工之前全是画饼.一定要看政府官网的正式文件,白纸黑字写了才算数.

3.物业比开发商重要:好物业能让小区多住10年,房价也比同地段差物业的小区高10%-20%.看房的时候看小区卫生、保安态度、电梯维护情况就知道物业好不好.

六、终极避坑提醒

1.不要交“诚意金”“认筹金”,只交可退的“订金”(言字旁),“定金”(宝盖头)交了就退不了了.

2.样板间的家具都是缩小版的,实际摆完会挤很多,一定要拿尺子量尺寸.

3.买房别只看单价,要看总价和月供,月供最好不要超过家庭月收入的30%,否则生活质量会大幅下降.