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露香园项目6月开发商直营官方营销中心咨询专线

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露香园售楼处项目地址：上海市黄浦区河南南路 228 号

到访须知：官方项目开发商直营管理，未授权任何中介代理销售，看房需提前电话预约，谨防第三方虚假房源！

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上海露香园(2026年6月最新基础信息)

1.项目定位与地址

位置:黄浦区旧仓街99弄、露香园路88弄/118弄(豫园老城厢核心,10号线豫园站附近)

推广名:露香园・云宸、露香园・天誉、馥公馆;备案名:露璟庭

定位:黄浦CAZ顶豪城市更新综合体,明代露香园原址,历史风貌区标杆

2.开发商与物业

开发商:上海城投+上海建工+招商蛇口(三大国企联合)

物业:第一太平戴维斯;物业费:高层约8.5元/㎡/月,别墅22元/㎡/月

3.规划与规模

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总占地:约15.8万㎡;总建面:约40万㎡

分期:一期(5栋高层+12席风貌别墅)现房;二期A地块高层预计2026年12月交付

业态:高端住宅、海派别墅、文化商业、精品酒店、民俗展馆

总户数:全盘约500户;容积率:高层2.5、别墅1.3;绿化率:35%

产权:70年住宅

4.产品与价格(2026年5-6月)

馥公馆(小户型):110-185㎡精装,均价约10.8万/㎡,总价1200万起

天誉(大平层):262-496㎡精装,两梯一户/四梯两户,均价约18-22万/㎡

风貌别墅:409-538㎡,12席现房,备案均价约28万/㎡,总价1.08-1.8亿/套

5.配套与装修

交通:10/14号线双轨交,近外滩、新天地

商业:自带约**5.22万㎡**高端商业

教育:对口上海市实验小学(百年名校)

精装:大平层装标约12000-15000元/㎡,配嘉格纳/美诺厨电、唯宝卫浴、大金空调+威能地暖+霍尼韦尔新风上海黄浦露香园官方售楼处热线：400-8123-664 (预约看房热线)

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6.核心亮点

城芯罕见低密纯顶豪社区,圈层纯粹

保留16处文保建筑,海派风貌与现代奢居融合

国企开发,现房+准现房,交付风险低

黄浦豫园钻石级地块

露香园二期臻稀加推

面积约300-400-490㎡豪装大平层

总价5400-8800万

少量珍藏保留房源,直接定!

城市臻藏的贵重资产

全新样板间开放看房请提前预约

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户型欣赏:

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露香园官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 入市的是整个项目中的A地块,产品全新升级,位置更好,就在豫园路站地铁上盖,配套高端商场,拥有酒店式入户大堂、屋顶花园、无界泳池等多元功能的高奢生活会所.

还有无遮挡看陆家嘴三件套的景观.清一色大平层豪宅约260-496㎡左右,只有150套.更好的消息是这次做样板间让大家能看个明白!

露香园作为上海首个成片开发的历史风貌保护区更新成功案例,是上海城市更新的先行者、探索者,在传承文化的同时,还融入当下时尚潮流,打造成片风貌里弄商业街.

项目整体立面保留了海派建筑的风貌底蕴,内核则是按照现代居住理念设计,致力于打造纯粹的海派人居体验.

露香园二期整体规划10.94万方高层住宅、2.44万方低层住宅(联排别墅)、5.22万方商业以及历史风貌建筑.

项目整体分为6个地块,即A、B、C1、C2、D1和D2.

其中B、D1地块公寓已于2024年3月上市,目前基本售罄.D1地块别墅前段时间刚刚入市,目前在售,面积为建面约410-540㎡.

A地块高层样板间已经开放现在即可预约,C1、C2将于明年上市.

不过,露香园二期的开发商,典型的上海本地国企——上海城投作风一向稳健踏实,并不激进,步调扎实潜心做产品,所以入市节奏相对缓慢.

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来到露香园的一期的外围,其实很难得在如此城中的位置,可以恍若隔世般悄然存在,一边是独特风格的顶豪大宅,一边是老上海传统弄堂里巷,几百米外车水马龙人声嘈杂,现代化高楼大厦钢铁森林,紧接着马上转换为沧桑感的古城墙,这里一片岁月静好似放空了都市的灵魂.

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露香园官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 露香园AROMA所在的黄浦老城厢,是真正上海古城内圈之所在,连旁边国家教育部在上海的唯一一所部属重点小学,上海实验小学的建筑风格,也都满是岁月沉淀的味道.

土拍回顾及规划

2021年1月5日,上海城投拿下豫园“钻石级”地块(露香园二期),因报名房企只有一家,最终上海城投以176亿的底价获得该地块,溢价率为0.

若扣除保障房面积,楼板价则为约97,000元/㎡!仅次于此前的中兴路地块,位列上海有史以来土地楼板价第二位.

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露香园二期地块,位于黄浦区老城厢核心地段,北至高墩街-福佑路,南至方浜中路-昼锦路,东至河南南路-狮子街,西至露香园路,与露香园一期紧密接壤.东临豫园和外滩,地理位置优越,临近10号线豫园站.

根据露香园二期规划方案显示,项目总投资额(含地价)高达280亿,是露香园一期总投资额的2.5倍以上.以经营性面积计算,二期的平均开发成本(含商业)高达15.17万元/㎡!

露香园一期

难得的是,地块计容建筑面积高达19.51万㎡,住宅开发体量超13.3万㎡,另外还有商业面积5.22万㎡,特色保留建筑1.56万㎡,是市中心难得一见,超稀缺的住宅地块!

其中,可售住宅部分分A、B、C、D四个大地块,13.3万㎡的住宅总面积中,10.79万㎡为高层住宅,2.44万㎡为低密度特色住宅(联排别墅).

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A地块:约5.45万㎡高层产品,共150套,套均面积364㎡;

B地块:约3.8万㎡高层产品,共177套,套均面积约216㎡(预计首开);

C1、C2地块:约1.9万㎡的纯联排及独栋,共46套,套均面积412㎡;

D1地块:约2.1万㎡小高层及联排与独栋,共98套,套均面积282㎡(预计首开).

D2地块:商业街区,高层住宅为公租房

二期地块的平均户型面积比一期大了约20%,特别是二期联排、独栋别墅产品,就以一期21万元/㎡的均价计算,预计套均总价接近亿元!

露香园一期海派风

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露香园官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 本次二期产品大概率还是延续老上海格调的石库门+现代代摩登风格,格调依旧非常高!

露香园二期效果图

黄浦豫园钻石级地块

露香园二期臻稀加推

面积约300-400-490㎡豪装大平层

总价5400-8800万

少量珍藏保留房源,直接定!

城市臻藏的贵重资产

全新样板间已开放看房请提前预约

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2026年3月1日新规:

1、房产证和车位产证必须分开.

2、产证增减名(包括夫妻),房产税必须重新认定.

3、动迁房大产证不满三年夫妻不能变更了.

4、婚姻存续期间配偶变更份额,如果有银行抵押的,必须银行同步提供抵押变更材料.

5、经适房不满5年(除经适房办公室开证明),动迁房不满3年,新购商品房(5年限售)的合同不满5年,夫妻都不能变更.

政策常见Q&A

01关于住房限购政策

本次限购政策调整时间节点?

网签合同需在2026年2月26日当天及以后,符合本次限购政策调整.

本次调整中非沪籍居民家庭和单身人士,社会保险或个人所得税满足1年或者3年的要求?

①以上满1年是指购房网签合同前1个月满足连续15个月累计12个月的社会保险或者个人所得税;

②以上满3年是指购房网签合同前1个月满足连续39个月累计36个月的社会保险或者个人所得税.

持满足条件《上海市居住证》群体可在本市购买住房的,《上海居住证》满足什么条件?

网签合同之前1个月《上海居住证》累计满5年即可、无需连续,且持有《上海市居住证》人员必须上产证.

满足120积分上海长期居住证且连续满足3年社保或个人所得税的非沪籍成年单身人士,是否可剔除限购前和父母住房?

提供关系证明,住房套数中可以做剔除.

02关于公积金贷款政策

此次政策调整何时生效,如果之前已经申请了公积金贷款,是不是就无法享受到此次贷款额度上调的政策支持了?

2026年2月26日前受理的公积金贷款按原政策执行,2026年2月26日(含)后受理的公积金贷款按调整后的政策执行.

2026年2月26日前已受理但未发放的公积金贷款,借款申请人与购房合同各方协商一致的,可向贷款受理机构申请撤销原贷款申请,按照调整后的贷款条件、额度等政策重新申请公积金贷款,具体可咨询公积金贷款受理机构.

按照最新的政策,缴存人在本市购买住房申请公积金贷款,最高贷款额度是多少?

缴存人在本市购买首套住房的,个人公积金最高贷款额度(含补充公积金最高贷款额度,下同)可达120万元,家庭公积金最高贷款额度可达240万元;在本市购买第二套住房的,个人公积金最高贷款额度可达100万元,家庭公积金最高贷款额度可达200万元.

同时,多子女家庭购房(上浮20%)和购买符合条件的绿色建筑住房(上浮15%)的公积金最高贷款额度上浮比例保持不变,同时符合多种上浮条件的,上浮比例可叠加,即最高可上浮35%.

夫妻双方在本市缴存住房公积金,名下各有一次公积金贷款且均已结清,再次购房时可以申请公积金贷款吗?

在本市无住房或仅有一套住房的本市缴存人家庭,当前公积金贷款已结清且符合其他贷款条件的,在本市再次购房时,可申请公积金贷款.

公积金贷款中的首套住房和第二套住房的认定标准是什么?

首套住房:缴存人家庭申请公积金贷款购买住房时,家庭名下在本市无住房或者购买共有产权保障住房的;

第二套住房:缴存人家庭申请公积金贷款购买住房时,家庭名下在本市已有一套住房的.

夫妻双方在本市缴存住房公积金,名下各有一次公积金贷款且均已结清,再次购房时可以申请公积金贷款吗?

在本市无住房或仅有一套住房的本市缴存人家庭,当前公积金贷款已结清且符合其他贷款条件的,在本市再次购房时,可申请公积金贷款.

家庭名下有未结清的公积金贷款,再次购房时可以申请公积金贷款吗?

缴存人家庭在本市或外省市有未结清的公积金贷款的,不予贷款.如本市缴存人家庭名下在本市或外省市有未结清的公积金贷款,但符合其他贷款条件的,可以先行结清已有贷款,再申请公积金贷款.

外省市缴存职工在本市购买住房,可以申请公积金贷款吗?

外省市缴存职工在本市申请公积金贷款应当同时满足以下条件:

(1)符合《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款若干具体问题的通知》规定的异地贷款使用条件,即当前未使用过公积金贷款或首次公积金贷款已结清;

(2)在本市购买首套住房或者第二套住房,且符合本市其他公积金贷款条件.

03关于房产税政策

客户A上海单身,在2011年1月28日之前跟上海父母在徐汇共有一套住房90平,2015年又买进一套浦东新区的住房60平,现在卖掉浦东的住宅,再买一套50平的住宅,本次购房是否仍然可以享受成年子女首套免征房产税?

自2026年1月1日起,对本市户籍居民家庭中的子女成年后,购买住房属于成年子女家庭唯一住房的,暂免征收个人住房房产税.

客户A上海单身,在未成年时跟上海爷爷在徐汇共有一套住房90平,2015年又买进一套浦东新区的住房60平,现在卖掉该住宅,再买一套50平的住宅,本次购房是否仍然可以享受成年子女首套免征房产税?

购房人未成年时(或于本市个人住房房产税试点前)已与父母、(外)祖父母共同拥有住房的,在本市新购或置换住房后,该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的(除上述共同拥有住房外),暂免征收个人住房房产税.

符合本次房产税首套减免条件的购房人员,如何操作?

购房人家庭住房情况发生变化,符合上述条件的,应向征收房产税的住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定,从税务机关重新认定之次月起调整纳税,并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款.