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01
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Project information
项目信息
Developer: Shanghai Gilt Real Estate Co., LTD
开发商：上海鎏金房地产有限公司
Floor area: about 53353.8㎡
占地面积：约53353.8㎡
Construction area: about 64024.56㎡
建筑面积：约64024.56㎡
Average price: decorated house 23,000, villa 28,800
均价：装修洋房2.3万，叠墅2.88万
House type: Bungalow + Villa
房屋类型：洋房＋叠墅
Total floor: Bungalow 11 floors, villa 4 floors
总楼层：洋房11层，叠墅4层
Decoration standard: Bungalow: decorated villa: blank
装修标准：洋房：装修 叠墅：毛坯
Term of ownership: 70 years
产权年限：70年
Delivery date: Existing room
交房日期：现房
Floor area ratio: 1.2
容积率：1.2
Greening rate: 35%
绿化率：35%
Property: Tianyi Property (National first-class property)
物业：天一物业（国家一级物业）
Property fee: 2.68 yuan/square for bungalows;
物业费：洋房2.68元/平 ；
Villa Villa property fee 2.98 yuan/ping
叠墅物业费2.98元/平
Parking space: 70 above ground, 696 underground, managed passenger-vehicle diversion
车位：地上70，地下696,管理式人车分流
Parking space ratio: 1:1.3
车位比：1：1.3
The proportion of ladder households: 1T2 households
梯户比：1T2户
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02
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Project support
项目配套
Transportation facilities
交通配套
1. Jinshan Road 6 can directly reach Jinshan Wanda and Fudan Jinshan Hospital
1、金山6路可直达金山万达、复旦金山医院
2, Songwei Line bus direct to Songjiang East Station
2、松卫线公交直达松江东站
3, Hongqiao No.7 bus direct to Hongqiao Hub railway station
3、虹桥7路公交直达虹桥枢纽火车站
4, Lianwei special line, Lianzhang line direct Lotus Road Metro Line 1
4、莲卫专线、莲张线直达莲花路地铁1号线
5, 2035 Jiading - Qingpu - Songjiang - Jinshan Line rail
5、2035嘉青松金线轨交 嘉定-青浦-松江-金山
Self-drive: high-speed entrance and exit 4km, Shenhai Highway, g15, g1501
自驾：高速出入口4公里，沈海高速、g15，g1501
(Data source Baidu Map) Xinhua Sales Office Phone: 400-8123-224✔✔ Xinhua Official phone: 400-8123-224✔✔
（数据来源百度地图）新华御著售楼处电话➡：400-8123-224✔✔新华御著官方电话➡：400-8123-224✔✔
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Peripheral support
周边配套
1, about 1 km Zhangyan Old Street vegetable market, gold source square, banks, supermarkets, all available.
1、1公里左右张堰老街菜场、金来源广场、银行、超市，一应俱全。
2, self-supporting commercial Starbucks KFC McDonald's family.
2、自持商业星巴克KFC麦当劳全家。
3, 10 minutes drive to Wanda Plaza, Red Star Macalline, Bailian, etc.
3、10分钟车程万达广场、红星美凯龙、百联等。
4, coastal park, petrochemical beach, Jinshan fishing village, flowers on the sea to enjoy the weekend play time.
4、滨海公园、石化海滩、金山最渔村、花开海上等享受周末游玩时光。
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Education facilities cover 7 schools within 1.5 km
教育配套 1.5公里内覆盖7所学校
Kindergarten: Zhangyan Kindergarten (century-old school)
幼儿园：张堰幼儿园（百年老校）
Primary School: Zhangyan Primary School (century-old)
小学：张堰小学（百年老校）
Middle School: Zhangyan Middle School (83 years old, originated from the human context of Zhangyan people, from the Lu ancestral hall, Zhangyan Library, Yao Ancestral Hall)
中学：张堰中学（83年老校，源自张堰人的人文脉络，自卢家祠堂、张堰图书馆、姚氏宗祠而起）
2 key high schools: No. 3 High School Attached to China Normal University (city key), Zhang Yan No. 2 High School (district key)
2所重点高中：华师大三附中（市重点）、张燕二中（区重点）
2 universities: Chinese overseas Chinese School, Film Art school
2所高等名校：中侨学校、电影艺术学校
Private School: World Foreign Language School (near Jinshan Wanda) Xinhua Sales Office Phone: 400-8123-224✔✔ Xinhua Official Phone: 400-8123-224✔✔
私立学校：世界外国语学校（靠近金山万达）新华御著售楼处电话➡：400-8123-224✔✔新华御著官方电话➡：400-8123-224✔✔
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Medical facilities
医疗配套
500 m: Zhangyan Town Community Health Service Center
500米：张堰镇社区卫生服务中心
5-10 km: Tinglin Hospital (Second Class A), South Hospital of Zhongshan Hospital Affiliated to Fudan University (third Class A), Jinshan Hospital Affiliated to Fudan University (third class General Hospital)
5-10公里：亭林医院（二级甲等）、复旦大学附属中山医院南院（三级甲等）、复旦大学附属金山医院（三级综合性医院）
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景观配套
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Surrounded by two water systems: 13,000 square meters of ecological wetland park + down the stairs to enjoy 500 meters of riverbank + private back garden between two large plots
双水系环绕：1.3万方的生态湿地公园 + 下楼即享500米一线河岸 + 两大地块之间私享后花园
Customized outdoor home: exclusive social communication garden space Multi-functional court (badminton, tennis) Fitness track sports area parent-child activity area
定制户外家：专属社交的交流花园空间 多功能球场（羽毛球、网球） 健身跑道运动区 亲子活动区
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03
户型图
72㎡两房两厅一卫总价158-174万 装修交付
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84㎡ 三房两厅一卫总价173-201万 装修交付
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95㎡ 三房两厅两卫总价184-227万毛坯/装修
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下叠140㎡四房两厅三卫总价385-400万 毛坯交付
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上叠200㎡ 四房两厅四卫总价595万 毛坯交付
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设计师勾勒时尚人文当代都市生活场景，多个融合又独立的空间场景，承载高阶人群生活方式的多样性。
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入户玄关，应用了翡翠绿岩板热弯工艺，低奢材质的选择，打造时尚优雅的宜居之境，使空间散发浪漫气息，成为空间的点睛之笔。
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一体化空间设计给人以生活的诸多想象，无边界的聚合形式，不仅营造了大气的高端质感，也塑造了可变的灵动空间。
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空间一体化设计是现代居住本质，让整个公共空间连贯起来，形成多个洄游动线，让空间与人更加融洽。
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客厅整面落地窗在视觉和体验中串联了内与外，最大限度摄取室外自然光线和窗外自然之景，引景入室。
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中岛设计既独立又能和其他空间联动起来，变成一个更大的休闲区、社交场，可开可合、可静可动，让空间有了更多的可能性。
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主卧背景墙层次丰富，木饰面护墙板温暖围裹睡眠区，骨格线勾勒出质感，白色岩板点缀给人足够的安全感，整体细腻的质地视觉可见。
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展望2025｜房地产十大趋势：洗牌、赚慢钱，比拼“好房子”
2024年，是房地产行业“止跌回稳”的关键一年。自“9·26”中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，新房及二手房成交量均出现明显回升，核心城市二手房价格有所趋稳。
2024年12月，中央政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。因此，业内预计2025年各项政策加力有望带动市场预期修复，但房地产全面回稳仍面临一些挑战，整体或仍处于筑底阶段。
在政策大方向确立之后，2025年房地产市场的趋势成为楼市供需双方的关注点。展望2025年，新京报贝壳财经记者梳理出十大前瞻趋势，包括按套内面积计价、大力实施城市更新等。在买方市场背景下，房企仍将加速洗牌，并且探寻转型之路，由赚快钱转向赚慢钱。同时，房企致力于建设好房子，推出高“质价比”“满装交付”的产品。对于购房者而言，可以期待拥有更多的公共活动空间、更好的社区环境以及更舒适的居住体验。
1、大力实施城市更新
2024年12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。住房城乡建设部相关负责人表示，2025年要大力实施城市更新，谋划实施一批城市更新改造项目，全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务，并鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。
从目前来看，各地积极推动城市更新行动，正探索由“开发方式”向“经营模式”转变，植入新业态、新功能。与此同时，城市更新需要加速构建自身的可持续发展新模式，在治理、投资、融资、实施等方面加强创新、持续探索。
中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任秦虹认为，城市更新的核心是生活方式的更新和生产力的更新。一方面，要注重生产力的更新提升，通过打造新空间、升级新产业、创造新生态、带来新消费，取得长久的运营收益和投资回报。另一方面，要注重金融创新，围绕产业做资产，坚持大资管的更新理念，将未来现金流资本化，在资本市场中实现资产价值的最大化。
预期：
城市更新既能有效拉动投资、助力产业迭代升级，还可促进房地产业、消费转型提质，有着巨大发展潜力。
2、更多城市按套内面积计价
2024年年底，“取消公摊”成为热门话题并登上微博热搜，尤其是河北张家口市发文逐步推进“取消公摊”以及湖南衡阳市提出“实行套内建筑面积计价”，引起了民众的广泛讨论与关注。不止是张家口市、衡阳市，去年以来，合肥市、湘潭市、肇庆市以及广西壮族自治区等地，也都提出过要探索套内面积计价。值得关注的是，套内面积计价会给购房者带来哪些利好？
对此，中指研究院市场研究总监陈文静表示，事实上，计价方式的变化对房价的影响较小，但按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格，减少信息不对称引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范。
预期：
后续将有更多城市跟进出台“实行套内建筑面积计价”的相关规定。
3、推行房屋养老金
目前，我国存量住宅市场及部分地区的老旧房屋体量大，但是现存的住宅专项维修资金体量小，难以满足现有房屋维修及改造的需求。2024年8月23日，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，住房城乡建设部副部长董建国表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。
事实上，2023年，住建部要求城市政府在房屋体检、保险和养老金三项制度中自选一项或多项试点。按照财政部和住建部发文，2023年第一批试点城市中，广州、北京、上海等获准试点房屋保险制度，青岛、杭州、宁波等地试点房屋定期体检制度，天津、上海等地开展房屋养老金制度试点。经过一年试点，部分城市已经率先有突破性的进展。
预期：
试点城市是房屋安全管理长效机制的先行者，有利于未来房屋体检、房屋养老金、房屋保险更广泛地推广。
4、“智造”化
近年来，建筑机器人持续“走红”，“像生产汽车一样生产房子”的实践正在诸多房企的参与下展开。
在可持续发展的要求下，建筑业寻求升级转型，随着智能建造技术逐步发展，建筑工地也呈现出另一番面貌。聚焦房地产行业，众多房企积极布局并将智能建造视作重要赛道，以探索建筑施工的数字化、工业化转型。而通过新一代信息技术与建筑业的深度融合，目前，智能建造、绿色建造、装配式建造等新型建造方式应运而生，引领建筑产业迈向标准化设计、工厂化生产、装配化施工、信息化管理和智能化维护的新阶段。比如，由中建三局自主研发的国内首个双平台工业化造楼机，通过联合验收正式投入使用。
预期：
智能建造是建筑业发展的必然趋势之一，也是建筑业转型升级的重要抓手，是行业由劳动密集型生产方式向技术密集型生产方式转变的必经之路。
5、建设“好房子”
2024年，《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》发布。其中首次提出，鼓励在住宅首层设置架空层，打造室内外融合的共享绿色公共空间；鼓励在小区内设置开放的风雨连廊；鼓励在多层住宅设置开敞阳台。北京此次新政与南方城市的一些设计理念接轨，类似于“第四代住宅”概念。第四代住房又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑，是绿色建筑的衍生品。
第四代住宅也被认为是“好房子”的代名词。住建部曾公开称，所谓“好房子”应该是绿色、低碳、智能、安全的。而从房地产市场发展过程来看，正处于由“有没有”向“好不好”转变的关键时期。在当前楼市供大于求的背景下，“好房子”建设是历史发展的必然，也是房地产新发展模式的必然要求。
预期：
高品质商品住宅设计导则将带来更高质量的居住环境。购房者可以期待拥有更多公共活动空间、改善的社区环境以及更舒适的居住体验。
6、房企加速洗牌
2024年房地产市场处于深度调整之际，百强房企销售额整体呈现下降态势。根据中指研究院和亿翰智库发布榜单显示，2024年，销售总额超千亿房企11家，较2023年减少5家；百亿房企86家，较2023年减少30家。其中，保利发展守住“榜一大哥”的位置，万科跌出前三，绿城、华润置地位次上升。2023年“保海万”的排名发生改变，房企销售额“前三”格局被改写。
2025年，预计在“好房子”建设、项目融资“白名单”、保交房等仍将是2025年供给端持续落位的聚焦点，改善企业资金环境，继续修复企业和购房者市场预期。不过，虽然有一系列政策“组合拳”，房企化债工作取得突破性进展，但是流动性风险仍然存在，行业洗牌仍将持续。
预期：
从追求规模到追求利润，房企更加稳扎稳打，甚至放弃短期规模效应以求长远发展。
7、轻资产，赚“慢钱”
在房地产下行周期，房企不断探索新发展模式。从目前来看，房企正从传统开发模式中逐渐分离出来，形成独立的轻资产赛道。
通过转让剥离甩掉重资产包袱，保留并大力发展轻资产业务，包括代建、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等。比如招商蛇口成立商管轻资产管理平台，华润置地通过华润万象生活发展轻资产商管及物管业务。
轻资产运营管理业务成本低、收益高，增长空间可观。通过轻资产转型，企业可以减轻资产负担，优化资产结构，提升企业的市场竞争力和盈利能力。2024年中国铁建地产公布了其在成都代建项目的销售业绩突破100亿元。此外，更有很多企业成立独立的部门或者子公司。
预期：
轻资产占用资金小，适应性与灵活性较高，将有更多的房企凭借专业经验和技术，向管理者和服务商的角色转化，丰富获利方式，更有助于企业增强竞争力。
8、楼市转向买方市场
早在2023年，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，此后多部委明确房地产政策优化方向，各地政策持续落地。据中指研究院统计，2024年，我国房地产政策应出尽出，围绕“稳楼市”，一系列政策组合拳持续发力。截至2024年12月27日，全年政策出台数量达780余条。
而从2024年可售库存来看，50个代表城市可售面积小幅下滑但仍处相对高位。截至2024年11月末，按近12个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为21.2个月，较2023年末延长3.6个月。种种迹象无不说明，中国房地产市场已从卖方市场转向买方市场。
预期：
在供求关系发生重大变化的房地产市场，做到“止跌回稳”需要供给、需求双管齐下，在消化存量与优化增量上发力。
9、“满装”交付
精装交付已成房地产市场的常态，但是货不对板、华而不实等问题仍频遭诟病，且交房后业主仍需投入时间和精力进行后续的装修工作。针对此现状，很多房企陆续推出了“满装交付”。
“满装交付”是在精装交付的基础上，还提供家电、收纳柜体等一站配齐的服务，做到真正“拎包入住”的体验。整体而言，是一种以用户为中心的交付模式，通过提供更高标准的装修服务，减少业主在装修上的时间和精力投入，同时也提升了居住的舒适度和满意度。例如北京万科东庐、北京建工·嘉境里、
长安华曦府等项目都提出了“满装”的概念。
克而瑞分析人士认为，“满装交付”项目的产品定位以刚需、刚改为主，主要还是基于这类客群更注重功能、实用性，以及性价比，而“满装交付”正切中了其需求点。
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