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保利海上瑧悦项目6月开发商直营官方营销中心咨询专线

上海宝山保利海上瑧悦官方售楼处热线：400-8123-664 (预约看房热线)

保利海上瑧悦官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线）

保利海上瑧悦售楼处项目地址：上海市宝山区丰皓路1288弄

到访须知：官方项目开发商直营管理，未授权任何中介代理销售，看房需提前电话预约，谨防第三方虚假房源！

VIP 专属热线：400_812_3664

上海保利海上瑧悦（备案名：观悦名邸）基础信息

区位与开发：坐落宝山区丰皓路 1288 弄，南大智慧城核心、中外环之间，央企保利旗下上海保镡置业开发，保利瑧悦系上海首作，70 年纯住宅产权，预售证宝山房管（2023）预字 0000393 号。

社区规划：占地约 5.72 万㎡，总建面约 21 万㎡，容积率 2.6、绿化率 35%；规划 13 栋 17-26 层高层，合计 1446 户，人车分流，车位配比 1:1.2；一级资质保利物业，物业费 5.4 元 /㎡/ 月，2026.6.30 精装统一交付，现阶段分批实景交付中。

产品 & 售价：精装交付（装标超 3000 元 /㎡），在售建面 99㎡三房、128-130㎡四房、154㎡大四房；2026 年在售均价 6.2-6.5 万 /㎡，99㎡总价约 550 万起、130㎡约 680 万起、154㎡约 800 万起，少量特价房源单价低至 6 万出头。

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保利海上瑧悦官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 交通配套：距 15 号线丰翔路站直线约 500-600 米，步行 7-8 分钟，远期衔接规划 22 号线；临近中环、外环、沪嘉高速；周边在建 60 万方丰翔路 TOD 商业，近山姆、日月光、上大商圈，片区配建南大中央公园，周边规划中小学用地。

保利·海上瑧悦!

上师大附小旁+约500米正地铁

双公园+双TOD宝藏生活地

超级北中环约130㎡、154㎡稀缺大四房

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01.基本信息

02.推售信息

03.周边配套

*上海合作楼盘最高返佣至80%

最近南大板块热度飙升,可以说是整个中环线卖的最好的板块.

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小编在直播的时候也有很多粉丝问我,为什么南大板块热度如此之高?于是我特意挑了假期去南大板块最近热度很高的「保利·海上瑧悦」实地探了下盘,看完之后给我的整体感受只有一个字:热!不是身体上的温度,而是整个现场的氛围火热!

来探房的人一波接一波,和销售沟通得知,假期来了600多组客户...

南大,起飞!

实景归家体验示范区开放当日

在探盘过程中,还偶遇了一个小编的粉丝朋友问我“选虹桥、嘉定南翔还是南大?为什么选南大?南大有什么优势?”这也是很多观看我直播的朋友们的疑惑.今天就给大家一一解答.

首先是价格,5字头入住中环,放眼上海,几乎没有,从城市版图来看,放眼上海中外环线,浦西中外环间的新盘,基本都能看到8万+/㎡,甚至10万+/㎡;浦东中外环间,有盘甚至已破10万+/㎡,置业总价起步动辄800万、甚至上千万.

纵观大宁、新江湾城的一二手房市场,也不难发现,成熟的国际社区,二手房价均定义区域标杆,且十分坚挺!

与此同时,南大板块的房地联动价也实现了“三连涨”:从23年1批次联动价6.3万/㎡,到2批次联动价6.7万/㎡;而3批次跃升到了6.9万/㎡.与22年10月开盘售罄的楼盘5.7万/㎡相比,一年涨1.2万/㎡,涨幅达到21%!这惊人的涨幅,不难看出南大板块潜力无限!

而保利·海上瑧悦,其仅约6.07万元/㎡,属于同环线史诗级入主中环的价格机遇!可能也是5字开头入住中环的绝无仅有的机会!未来价值前景空间也十分值得期待!

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那么南大板块,凭什么领跑上海新房价格涨幅?

这与它十年磨一剑的匠心脱不了干系,产业/商业/教育/公园等规划全面落地,“量变”累积到“质变”,北上海将会与新江湾城+杨浦创智示范区、大宁+市北高新并驾齐驱的又一个科创中心暨国际社区呼之欲出!

而央企保利,洞察并顺应这一城市发展趋势,前瞻性地将产品落子南大,以超配的产品标准打造保利·海上瑧悦,豪宅级的“高定”产品,匹配的是明天的南大!

北中环唯一一个文化高定项目

央企匠心打造东方庭院

直线约500米正地铁

步行约500米到万象系商业

双公园就在门口

同价位项目中无敌手

保利借鉴上海百年张园造景手法,以东方美学为骨相,实景打造了江南古典园林.

“一园三堂五进九雅(山水隐园、门堂、厅堂、轩堂)”的空间布局,尊贵归家体验引人入胜.

山水隐园实景图

水景一般都是开发商规避的重点.造景贵、维护难,没什么人愿意做吃力不讨好的事,但保利做了!

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保利海上瑧悦官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 项目更让人惊喜的是:打造了长约200米,近1000平的灵活水系覆盖整个社区,并将静水、跌水、瀑布等不同形态水景观置入,形成五种风格的水景观.

在保利的项目上,很难看到取舍,全程流露出的只有“做好景观、做好产品”的态度.

轩堂实景图

二进丹华水院实景图除却水景,本次实景示范区额外开放了动静分离的全龄架空层、街角花园以及地上地下双大堂,一个成熟且具有仪式感的归家路线被完美地呈现了出来.

充满仪式感的归家线路

地上入户大堂采用中式经典构图方法——框景,打造未进门,先见景的效果.中国人一直讲究,生活中处处有景.框景的工艺就是能做到从任何一个框望过去都是景色,角度不同景色也不同,一步一景的效果.

再加上香槟金型材金石嵌套设计,这一配色使建筑立面变得更加柔和,代表温和尊贵的价值取向.

地下入户大堂的灵感来自于深圳安达仕酒店,在地下空间内采用东方本墨晕染透光云石点缀,视觉上加大空间的亮度和色温.

地上/地下大堂实景图

进入社区内部,就能看见动静分离的架空层.

在高压的都市生活中,都市人最想要的就是一片可供自己随时停下来充电的地方,阅读,闲谈,甚至是什么都不做闭目养神也是好的,本项目打造的架空层满足你充电的需求;

静区架空层实景图

静区架空层实景图

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在保利打造的架空层不仅是一个人的世界,还是一个有温度的生活场.在这里可以与家人、与朋友一起共度,孩子们也会在滑滑梯、体能测试、亲子手作的时候结识到拥有不同兴趣爱好的朋友.

同时,全方位设置儿童护眼灯光、圆角家具、防撞护角、防滑地垫等安全细节,让孩子可以无忧玩耍,给孩子一个快乐童年.

动区架空层实景图

动区架空层实景图

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街角花园——户外放松基地.

当你突发奇想,不想待在室内,就可以选择街角花园,在花园里到处都是丛生的乌桕、冬青等绿植,可以想象这是多么奢侈的享受!选择保利真的赚了!

每一个细节,都是超规格享受!

如果只是实景园林还不足以让我震惊,项目的另一个关键词是取材.

在草木景观上:全小区价值近5千万,奢选铁冬青、乌桕、朴树、红枫、油橄榄等高价值高观赏性的树种全冠移植,园林师花费90余天,奔波约8000公里,往返全国九个省严选而来;

更独特的是!专属定制了一棵树在每幢楼下!每个单元门前都会种植一棵寓意特殊的树种.这次开放的4号楼放置的就是来自1000公里之外的油橄榄,它外形秀气又古朴,是和平的代表植物.

在石景上:运用圆明园同款的黑山石,全小区约160吨,选自历经亿万年沉淀的九岭山脉;

黑山石水景实景图

在门头及入户大堂的用材上:单元门头整体和小区入口大堂呼应,两侧采用大象灰石材哑光面和拉槽面,搭配定制龙鳞纹金属网,带给业主的出入间的仕第门庭礼序,呈现了现代东方的城市风骨,尊贵感油然而生.

一进门庭礼院实拍图

还有青绿大理石——全球PRADA专用同款、梦幻玉珍珠岩板——石材王国意大利品质之选等材料.

青绿之美实拍图

在东方纹样上,保利也是独具匠心,打造了五种纹路!其中的蟒水纹便有8000块,遍布在小区的各个地方!

要知道蟒纹是古代帝王将相蟒袍上的装饰纹样,象征尊贵与不凡,再与竹编纹样相结合,寓意厚德载物;

而保利为体现细节质感,这8000块纹样都采用纯手工打磨而成,单元图案直径100mm×100mm,图案空隙、整体厚度均仅为3mm,定制化打造才能体会到东方尊贵!

还有海棠纹,因”棠“与”堂“谐音,玉堂传说是神仙居住的场所,所以有玉堂富贵、满堂平安的寓意,在这一美好寓意的基础上,保利纯手工定制了36朵海棠纹样柱头,真独具匠心!

纹路实拍图

这些纹样的精美程度真不是可以概括的,真心建议大家实地去看看!

还有突显文人风骨的一字枋心纹,制作精美的套方锦纹,”皇家御用“的龙鳞纹,保利的每一个细节都是超规格的豪奢阔气!

当这些一一呈现的时候,会惊觉东方高级定制就是这样了,都在这一方天地了.

一字枋心实景图

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建面约99-154㎡文化奢宅

每一席皆为高定

经得起推敲的产品力户型

懂生活的品质精装领衔向往!

在户型设计上,保利·海上瑧悦注重家庭关系的打造,特推出建面约99-154㎡户型,不仅方正朝南、采光出色,空间场景的使用功能也极具亮点,用以承载不同家庭阶段、不同家庭成员的生活乐趣.

不仅如此,保利·海上瑧悦在精装品质上也足够硬核.整体精装运用保利自研的八大模块精装体系,从收纳、场景、选型、外观、品质等多个方面进行评测,可以说每一寸空间都经得起细细推敲.

约154㎡高定央座重磅登场

从官方介绍就可以知道奢侈尺度超乎想象!总价约948-1170万!再来从我们旁观者的角度对户型进行分析.

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南大高定央景楼王7#,建面约154㎡瑧境美学样板间一经上新,便以其优质户型和奢雅格调吸引了众多购房者的目光,大获好评.

不仅有全龄安居的生活尺度,更循迹各类瑧奢材质,以极致精工造诣打造东方隐奢的高颜值央座雅宅.四大东方元素的细节雕琢,尽显为生活高定的美学哲思.

4房2厅3卫设计,整体格局方正,南北通透,四开间超14米奢阔尺度,阳光清风肆意流淌.约9.9米阔绰LDKB一体化空间,大尺度的竖厅设计,容纳多元家庭欢欣团聚.

约5米大尺度面宽阳台,收藏中轴全域风光,让每一次眺望,纵览东方庭园美景.

南向双套房设计,兼顾私密与便利,给予三代同堂家庭,最大的尊重.全飘窗设计,不仅可利用空间高,奢贵气质尽显.

三重玄关收纳场景,收纳尽在方寸之间.

电视背景墙选用带有东方意蕴的万里河山石材,颜值超高!

吊顶、餐边柜台面、卫生间台盆等多处圆弧设计,一方面是东方弧度美学,另一方面也是考虑儿童友好,避免磕碰的人性化设计.

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在交付配套之中高阶定制餐柜空间,提供更多收纳空间之外,也增加空间视觉层次.

每一件精奢品牌皆是居住品质感的彰显.保利·海上瑧悦瑧选博世(厨房6件套)、高仪、唯宝等百年德国品牌,且均为交付标准,东方意蕴与国际品位和鸣,用一部奢装教科书致敬当代雅仕.

全屋智能马桶交付,主卫配置唯宝一体马桶,浴缸也为交付标准.

主卫恒温龙头套装、浴缸龙头、水龙头均选用德国高仪,是五星酒店御用的世界领先品牌,真是大手笔!

温馨明亮的儿童房,予孩子梦幻成长的童心世界.父母在此陪孩子玩乐高、讲童话故事,享受温馨的亲子时光.

雅致书房设计,为生活创造一处私享空间,在这里徜徉书海,享受闲暇之余的心灵沉淀.

约99㎡爆款明星三房

功能性拉满,总价约450-590万

来到样板间内,99㎡户型每个房间都能当卧室用,家庭生活全能王,可谓中环的宝藏之选,如此好产品与好机会,值得趁早把握!

该户型还制定了LDKB一体化空间规划,厨房、餐厅、客厅三大空间联通,打造一个可以让家人之间交流更为频繁的“家庭核心区”,促进日常互动交流,让家人更亲密,让陪伴更温馨.

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99平自带2.8米的超长玄关收纳柜,霸气又实用!

先说收纳,保利·海上瑧悦基于用户在玄关场景下的常用功能,在玄关处交付了约2.8米的超长玄关收纳柜,同时,针对餐厨收纳保利·海上瑧悦创新打造900mm立案的双面岛台收纳空间,将厨房收纳扩容30%,这在同级别产品中十分罕见.

约130㎡宽境奢居

更多想象空间,总价约732-855万

130㎡大户型,我们能看到创新设计的X百变空间,链接家人情感的同时,更强调提供丰盛多变的生活方式.在这里,居住者可以将其打造为书房/琴房室,为自己带来放松身心的私享空间.同时,也可以将其拓展,成为约6.2米面宽的超级会客厅,尽可能延伸出更大的社交场地.

全德系装标,品质杠杠的!

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在精装选型上,保利严选【高仪】【唯宝】等以严苛工艺著称的德系精装品牌;三大件采用日立(或同等品牌,以实际交付为准)中央空调、地暖和新风.

方太高端系厨房三件套,科技感拉满

厨房精装产品的使用上,保利精选方太高端系三件套,有效解决中式烹饪过程的油烟烦恼,例如面材采用防油膜更便于清洁;手势开机模式令烹饪更便利,定制更适合东方家庭的幸福智慧厨房.

交通、教育、商业方面

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保利海上瑧悦官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 15号线丰翔路站,真地铁盘!对于许多开发商来说,只要距离不超过1.5KM,那么地铁盘的名头还是可以蹭一蹭.但保利·海上瑧悦可以说是实打实的真地铁盘,约500米15号线丰翔路站,同时还接驳规划中的22号线,双轨交汇,出行便捷指数将得到极大提升.

1公里内双TOD,未来价值高地!既然说到地铁,就不得不提与地铁密切相关的TOD规划.在保利·海上瑧悦1KM范围内,汇集了丰翔路TOD和南大路TOD,其约60万方的体量,是前滩太古里的近三倍,也就是说业主未来出行、购物、休闲、娱乐的日常生活需求一站便能得到解决.

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当然,TOD规划带来的不仅仅是生活上的便利,其背后的价值更是不言而喻.以距离丰翔路TOD更远的南大新盘为例,房地联动价已经上涨至6.7W/㎡,而在十一批次已经入市的丰翔路TOD地块,房地联动价更是高达6.9W/㎡!

选择保利·海上瑧悦,就是选择了未来的价值高地!教育医疗配套,一应俱全项目所在区域规划建设8所幼儿园、2所小学、1所初中、1所高中、2所九年一贯制学校,宝山区南大实验学校已启用,上师大附中宝山分校主体结构已封顶.

而医疗资源方面,除了已建成的仁济医院宝山分院、复旦大学附属华山医院,南大还将打造国际医疗机构、市三甲医院、高端社区医疗3重医疗体系,护航家庭生活健康.上海宝山保利海上瑧悦官方售楼处热线：400-8123-664 (预约看房热线)

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生态方面

保利·海上瑧悦,所在板块是以不低于黄浦江两岸标准建设的南大生态智慧城.面积约6.4平方公里的南大,规划了40个公园,累计约2.6平方公里公共绿地,生态体量近2倍之于世纪公园,绿化率高达43%.出门即是公园!

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2026年购房建议与避坑指南

2026年买房,核心思路是“先求稳,再谈性价比”.市场整体处于深度调整期,政策主基调是“稳楼市、去库存、防风险”,房价分化将持续加剧.

��️一、宏观决策:城市与时机

1.城市选择:聚焦核心,规避风险

2026年买房,城市选择比户型更重要.人口与产业是支撑房价的关键.

2.购房时机:刚需看需求,投资看窗口

刚需/改善自住:无需过度纠结“抄底”.当遇到价格、户型、位置都合适的房源,且月供在承受范围内时,即可考虑入手.

纯投资:需极度谨慎.楼市普涨时代结束,仅核心城市核心地段有保值可能.建议优先考虑安全性,而非短期收益.

��二、地段选择:决定价值与流通

1.核心原则:地段>面积>装修

优先核心区老小区:房龄20年左右但配套成熟(地铁、学校、医院)的老小区,成交速度往往快于远郊新房.

警惕远郊“画饼盘”:通勤时间长、配套不成熟的远郊新房,挂牌价平均比购入价低10%-15%,成交率不足30%,流动性差.

2.通勤成本:时间也是金钱

单程通勤超过60-90分钟,长期会严重影响生活质量.为“大房子”支付高昂的通勤成本和时间成本,得不偿失.

3.配套优先级

交通:地铁/公交枢纽、主干道.

生活:商超、菜市场、医院.

教育:学校(注意学区政策变动风险).

潜力:规划中的地铁、学校等(需核实官方文件,勿轻信宣传).

��三、产品选择:户型、楼层与类型

1.户型与面积

刚需:70-90㎡的两房或小三房,总价可控,易转手.

改善:110-140㎡的三房或四房,市场接受度高,流通性好.

户型要点:首选方正、南北通透.客厅面宽不小于3.6米,主卧进深不小于3米.警惕“赠送面积”陷阱,其不计入产权,可能存在违建风险.

2.楼层与楼栋

高层住宅:得房率低于75%需谨慎.避免顶层(漏水、隔热问题)和设备层(噪音、震动).

非核心区超高层:后期电梯维护成本高,高峰期等梯耗时,转手难度大,不建议优先选择.

3.房屋类型:避坑指南

✅优先考虑:核心城市核心区的次新房、配套成熟的老小区、优质学区房(政策稳定前提下).

❌尽量避开

小产权房、无证安置房:无法办理正规产权,交易、抵押、继承均受限.

非核心区的大体量超高层期:流动性差,风险高.

房龄过老且无改造价值的老破小:管线老化,维护成本高,贷款难.

位置不佳的公寓:除少数核心商务区的高品质公寓外,普遍存在税费高、转手难的问题.

��️四、新房vs.二手房:风险与对策

1.新房(期房)避坑要点

核查开发商:优先选择国企、央企或财务稳健的民企.避开高负债、有烂尾史的小开发商.

查验“五证”:确保《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等齐全.

优选现房/准现房:可实地验房,规避烂尾和质量风险.2026年现房销售比例提升,是利好趋势.

严审合同:明确交房时间、标准、面积差异处理方式及违约责任.所有口头承诺(如学区、车位)必须写入合同附件.

2.二手房避坑要点

产权调查

:签约前务必前往不动产登记中心,核实房屋是否存在抵押、查封等情况.

共有人签字:所有产权人(包括配偶)必须亲自到场签字,否则合同可能无效.

专业验房:聘请第三方验房师检查漏水、电路、结构等隐蔽问题,费用约数百至数千元,可避免数万元损失.

核实“硬信息”:学区、地铁等以官方文件和近一年实际情况为准,勿轻信中介或业主口头承诺.

明确费用交割

:合同中约定物业、水电、燃气等费用的结清时间和责任方.

��五、财务规划:预算、贷款与杠杆

1.预算与月供

总预算:除首付外,需预留契税(1%-3%)、维修基金(约2%-3%)、装修费(约1500元/㎡起)等,这些费用约占房价的20%-25%.

月供红线:家庭月供不应超过月收入的40%-50%.务必预留3-6个月的房贷作为紧急备用金.

2.首付与征信

首付来源:尽量使用自有资金,避免高息网贷或违规套贷,以免影响审批.

征信自查:提前6个月自查征信报告,避免逾期.减少不必要的信贷查询.

3.贷款策略

首选公积金贷款:利率更低.2026年部分城市首套利率约2.6%,30年期100万贷款可节省超10万利息.

贷款方式:收入稳定选等额本息(月供固定);计划提前还款且前期收入高选等额本金(总利息更少).

贷款失败预案:合同中需明确约定,若贷款未获批或额度不足,双方如何解约及退款.

✍️六、合同签约:逐条细审,规避陷阱

核对主体信息:确保开发商/卖方与合同主体一致,二手房所有共有人均已签字.

明确房屋信息:地址、面积(套内/公摊)、用途等必须与不动产权证完全一致.

细化价款支付:明确定金、首付、尾款的金额、支付时间和方式.强烈建议通过银行第三方资金监管账户进行交易.

明确交房与过户:写清交房时间、标准以及过户的具体时限和责任方.

明确违约责任:量化逾期交房、过户、付款等情形的违约金.约定合同解除的条件和流程.

警惕霸王条款:拒绝“最终解释权归卖方”等不公平条款.所有口头承诺必须白纸黑字写入合同或补充协议.

保留所有证据:妥善保管合同、付款凭证、聊天记录等所有相关文件.

��七、心态与信息:理性决策

警惕网络信息:官方正整治“唱衰楼市”等不实信息.决策应基于官方数据和实地调研,而非网络情绪.

保持理性心态:楼市调整期,价格有涨有跌是常态.刚需应更关注居住品质和财务安全,而非短期价格波动.

房子承载的是未来数年甚至数十年的生活,务必多看、多比、多思考,切勿急于求成,选到真正适合自己的房子,才是最好的选择!