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保利外滩曜 |恭迎品鉴

内环CAZ黄金C位！

8号线地铁约150米！

内环内、双轨交地铁盘

「保利外滩曜」二批次

加推建面约115-139㎡楼王

预计下周取证！

约115㎡户型样板间：

保利外滩曜官方售楼处：400-8228-664(开发商已认证√√）

保利外滩曜官方售楼处：400-8228-664「开发商直连」「无中介」「24 小时热线」

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保利・外滩曜（备案名：恒曜雅筑）是杨浦东外滩内环内、近滨江的央企改善标杆，均价约 13.5 万 /㎡，总价 1500 万起（2026 年 3 月）。

一、项目位置

保利外滩曜官方售楼处：400-8228-664(开发商已认证√√）

地址：上海市杨浦区惠民路与许昌路交叉口（平凉社区 64 街坊）

板块：东外滩 CAZ 中央活动区、内环内

滨江：直线距黄浦江约500 米，部分高区可看江与陆家嘴天际线

地铁：

18 号线 平凉路站：约350 米（步行 5 分钟）

12 号线 江浦公园站：约400 米

自驾：近北横通道、内环高架、大连路隧道，快速通达浦东 / 浦西核心

二、核心卖点（2026 年最新）

1. 内环 CAZ + 滨江稀缺地段

东外滩核心：上海 “一江一河” 战略、浦江金三角（外滩 / 陆家嘴 / 北外滩）延伸段

产业集群：周边美团、B 站、字节跳动等总部，高净值圈层、租金支撑强

绝版低密：内环内少见2.5 容积率纯住宅，高低配（小高层 + 洋房 + 别墅）

2. 超高得房率 + 神户型（东外滩第一梯队）

113–115㎡ 3 房 2 卫（主力）

得房率约 93%（市面同面积段约 80%）

飞机户型、三开间朝南、4.2 米面宽客餐厅、全飘窗赠送

两梯两户、私梯门厅（约 6㎡）、独立入户

130–139㎡ 4 房 2 卫

得房率约 95%、类一梯一户、主卧大套房（面宽约 3.6 米）

159㎡ 洋房 / 190–202㎡ 低密别墅：少量顶复 / 合院，终极改善

3. 顶奢精装 + 保利品质（准现房）

预计 2026 年 10 月交付（准现房）

精装标准：

厨电：嘉格纳三件套 + 博世冰箱

卫浴：唯宝 Villeroy&Boch + 汉斯格雅 Hansgrohe

全屋墙布、地暖、中央空调、五恒健康系统、智能安防

央企保利开发 + 保利物业「东方礼遇」24 小时管家服务

4. 全维顶配配套（3 公里生活圈）

商业：自带3.2 万方保利滨江生活广场；瑞虹天地、北外滩、百联滨江环伺

教育：福山外国语、打虎山路一小、杨浦高级中学等（3 公里 27 所小学）

医疗：新华医院、同济医院、红房子（三甲）

生态：江浦公园（3.5 万㎡）、社区中央花园（近万㎡）、滨江步道

5. 性价比优势（内环滨江洼地）

均价 13.5 万 /㎡，对比周边次新 16–18 万 /㎡、新盘 15 万 +/㎡，单价低 1–2 万

115㎡3 房≈1500 万，是内环滨江最低门槛之一

三、一句话总结

保利・外滩曜 = 内环 CAZ + 双地铁 + 近滨江 + 超高得房率 + 央企精装 + 准现房 + 1500 万级，是东外滩改善性价比之王。

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保利外滩曜的建筑设计，以地块内英商电车修理工场为起点，溯源其设计者——思九生洋行在外滩的经典作品，提炼出两大核心设计法则，实现真正的血脉传承。

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项目继承怡和洋行大楼与上海邮政总局经典的“横纵三段式”结构。

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设计从思九生作品的装饰细节中汲取灵感，将历史上的茛苕叶纹、齿状线脚及拱券形态等元素，进行简化与提炼，转化为符合现代审美与工艺的精致细节。

项目以思九生洋行的设计法则为蓝本，通过形制、细部与空间的三重演绎，让百年外滩的风华，在保利外滩曜获得当代的共鸣与回响。

项目的会所，以百年华尔道夫“Meet you at the clock”的仪式为蓝本，将“时钟”从具象物升华为社区的精神图腾，构建一个围绕时间秩序运转的“时空社交枢纽”

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1、建面约114㎡赠送面积近约18㎡（含独立电梯厅），比肩约140㎡产品的实得率！

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一方面，项目全系户型标配全屋飘窗（全赠送）+双阳台（半赠送）+独立电梯厅。

建面约114㎡的附赠面积近约18㎡，远超市场常规10㎡水准。

而且项目户型飘窗有可能采用非承重结构，交付后可改造为储物空间或拓展室内面积。

这意味着：这个户型拥有2间超过约10㎡的南向卧室、一间约9㎡+的北次卧。客餐厅+阳台的面积高达约32㎡。

2、建面约130㎡赠送面积近约20㎡！（含独立电梯厅）

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保利外滩曜建面约130㎡的实际使用率做到了约94%，双阳台+双约270°视野+一梯一户独立电梯厅+多飘窗。

这个尺度感远远超越以往的同面积新房，甚至可以对标建面约160㎡左右的大平层！

3、建面约139㎡赠送面积近约20㎡！（含独立电梯厅）

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建面约139㎡就是建面约130㎡的放大版，几乎每一个空间的尺度感都更大一筹，适合终极改善的小伙伴。

最新示范区效果图如下：保利外滩曜官方售楼处：400-8228-664(开发商已认证√√）

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地块位于平凉社区，距12号线和18号线的换乘站江浦公园站以及18号线平凉路站直线距离均在500m以内。

距十二年一贯制的区重点学校上海市市东实验学校（上海市市东中学）直线距离约700m，距百联滨江购物中心、东方渔人码头国际中心直线距离在2km以内。

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【温馨提示】本项目唯一官方联系方式,看房请提前预约！谨防中介虚假信息！

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截至 2026 年 3 月，中国房地产市场整体呈现 **“政策托底、企稳修复、深度分化”** 的格局：核心城市小阳春明显、三四线以去库存为主、房价以稳为主、政策持续宽松、行业转向高质量发展。

一、政策基调：稳字当头，全面宽松

2026 年官方定调为 **“着力稳定房地产市场”，核心是防风险、去库存、优供给、保民生 **中国政府网。

信贷与税费：首套房贷利率普遍降至3.0%–3.2%（历史低位）；换购住房个税退税延至 2027 年底；二手房增值税 “满 2 年免征、不满 2 年按 3% 征收”。

供给侧改革：控增量、去库存、盘活存量，鼓励收购存量房转为保障房；保交楼白名单常态化，房企融资环境改善中国政府网。

因城施策：多数城市已取消限购、限售、限贷，首付比例下调，公积金贷款额度提升。

二、市场表现：小阳春显现，分化加剧

1. 成交：核心城市回暖，三四线平淡

新房：30 个重点城市 1–2 月成交同比 **+1%**；上海、杭州、成都等核心城市改善型需求集中释放。

二手房：16 个核心城市成交同比 **+39%**；上海、深圳、北京带看量与成交量显著回升。

三四线：以去库存为主，成交偏弱、价格承压。

2. 价格：整体平稳，结构性分化

全国：70 城房价环比降幅持续收窄，无全国性大涨大跌。

一线 / 强二线：核心区优质房源稳中有升（年涨幅约 2%–4%），品质溢价明显。

三四线 / 远郊：价格偏弱，去化周期长。

3. 需求：自住为主，改善优先

刚需：政策支持力度大，入市意愿回升。

改善：置换需求被激活，成为市场主力。

投资：回归理性，聚焦核心城市、核心地段、高品质房源。

三、行业趋势：从规模扩张到高质量发展

模式转型：从 “高杠杆、高周转” 转向稳健经营、现房销售、品质优先。

产品升级：**“好房子”** 成为方向，绿色、智慧、舒适型住宅溢价提升。

存量盘活：城市更新、老旧小区改造、存量房转保障房成为新增长点中国政府网。

风险缓释：保交楼成效显著，烂尾风险大幅降低，市场信心逐步修复。

四、2026 年展望

短期（上半年）：小阳春延续，核心城市量价企稳；三四线继续去库存。

中长期：市场进入平稳修复期，分化是常态；行业从 “规模增长” 转向 “高质量发展”中国政府网。

五、购房与投资建议（2026 年 3 月）

刚需自住：核心城市可择机入市，利率低位、政策友好。

改善置换：窗口期较好，个税退税等政策红利明显。

投资：严控非核心城市；优先一线 / 强二线核心区、高品质、低库存板块。

三四线：以去库存、降杠杆为主，谨慎新增投资。

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