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放眼上海楼市,北外滩平层单价已然突破21万+/㎡,同等置业预算,单价16.65万/㎡起便可入手静安芯双拼别墅准现房,价值反差一目了然.

同时,它还打破了内环核心风貌别墅受限于原始肌理与地块规划、难以呈现大规模园林的常态.

近期,【保利·永兴里】全维实景示范区开放!

整座园林、整条里弄、整条巷道全维实景呈现,以罕见的浓荫密度与极高的名贵树种覆盖率,成为内环风貌别墅圈中极具突破性的作品.

开放后引发高度关注,目前中轴央景别墅新品重磅上新.

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顶配地段:内环静安,0.4%别墅供应

顶配资源:外滩三公里,一城繁华精粹

顶配业态:禁墅令下,极具收藏价值的城央别墅

顶配产品:独门独院,五层空间高附赠

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静安内环内,外滩仅3公里+陆家嘴3公里

市中心正C位低密墅区『保利永兴里』

建面约216㎡双拼风貌别墅热销中

总价约3596-4486万!

样板间参观需提前预约,并验资600万,2026年12月交付!

项目风貌别墅示意图

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户型图赏鉴

建面216平户型,地面总高3层,地下一层5.5米带夹层,地下室面积就达到120m²,另外有露台、花园等,项目平均附赠也达到了约60%!

一层8.7米南向面宽&超大客餐厅

远超市面同等面积段风貌别墅的南向面宽(约8.7米),搭配落地窗,不仅采光更好,还将花园景色引入室内,享受阳光与自然的慷慨馈赠,无论是居家还是聚会,都会有“人在家中坐,景从眼前来”的感官享受

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室内设有会客厅、厨房和灵动空间,还有一个次卫,耳房面宽4.1米,可以打造成一个空间阔绰的大套间给老人房居住,让他们也拥有自己的个人独立天地!

值得一提的是项目的楼梯&电梯井的布局!

不同于很多风貌项目将电梯井和楼梯分开的布局,保利·永兴里交付时会有1-3层的贯通梯,预留电梯井,电梯井和楼梯位置结合的设计充分减少了面积浪费,也很大程度上提高了室内的美观性,这背后是保利在那些被市场忽略的细节之处默默努力!

二层双豪华套房设计&超大落地窗

沿楼梯上到二楼,入目是两个套房,一个20m²,面宽4.1米,带4.8米超大衣柜,另一个27m²,面宽4.2米,带独立衣帽间

这样的空间尺度已经足以媲美市面上很多改善平层产品的主卧空间了,是真正的成长型空间!

衣帽间、梳妆台、2米大床甚至是浴缸,都可以轻松容纳,再加上超大落地窗的设计,居住舒适度直接拉满!

三层40m²超大主卧套房&露台

主卧面积和“别人家”差不多大是一种什么体验?

3楼主卧豪华套房可以轻松容纳超大衣帽间、书房、五星级卫浴间、舒适睡房等

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室外露台约11.35m²,可以尽情享受阳光与清风,女主人早上瑜伽、男主人早上泡杯咖啡刷新闻都能更好地亲近自然,小业主夜晚仰望星空,甚至打造空中花园,这些梦想都可以满足!

从一层到三层,每一层都让人惊艳!

而且很贴心的一点是所有房间都是套房,从小业主到长辈,尊重各代人的生活习惯和隐私,让各自都拥有一份独立的天地,可以根据家庭成员或客人的喜好,为每个房间定制不同的装修风格和家具摆设,让家更加温馨、个性化

这种尺度、这种规制传达出的是一种对家族居住和传承的重视!

超大附赠的地下空间

住过别墅的朋友应该都深有体会,整个室内空间里最能利用的就是地下室了!

那里不仅是一个储藏空间,更是一个充满无限可能性的私人领域,家长们可以打造成一个私人影院、酒窖或是健身空间

对于热爱电子娱乐的孩子们,可以特别为他们设计一个独立的电竞房,营造一个安静舒适的环境,不仅可以满足他们对电子娱乐的热爱,更可以在一个安全、健康的环境中培养他们的兴趣爱好

另外,地下室入户门外是双车位,业主下班回家后可以瞬间转换居家的休闲舒适与放松!

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你不得不佩服保利对于产品的死磕精神,永兴里所展现出来的设计理念令人耳目一新,其通透阔绰的起居空间令人叹为观止,其营造的居住体验更是重新定义了城央墅居的新高度!

据悉,项目未来可能会推出别墅精装定制服务(具体细节还在打磨中),为业主的品质生活添砖加瓦!

土拍回顾及规划

2023年10月11日,在上海市第三轮土拍首轮活动中,保利发展以总价154612万元成功竞得静安区中兴社区C070202单元280-06地块.溢价率为9.7%.楼板价为81375元/平方米,高层房地联动价12.5万/m²,风貌别墅房地联动价18万//m².

地块四至范围:东至公兴路,南至永兴路,西至静安区闸北第三中心小学,北至象山小区.

该地块的出让面积为7616.5平方米,容积率为2.5,计容面积约19041.25平方米,装修标准为4000元/平方米.

根据设计方案显示,项目拟建1栋17层高层、以及10栋3层的别墅类产品以及一栋保障房.

地块北侧象山小区、西侧是静安区闸北第三中心小学.

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复刻经典海派归家之路,仪式感拉满!

社区复刻和平饭店酒店式门庭,引入酒店式双线归家仪序,五进入户礼序+四重车仪之道,重现海派隐奢归家之路.

过程稿效果图,非最终成果,仅供参考

定制酒店式落客区、入口,参考了华尔道夫安曼的设计理念;在挑高约6米的入户大堂里有保利物业的24h双管家服务,时刻为业主的品质生活保驾护航!

过程稿效果图,非最终成果,仅供参考

东园西邸布局,兼顾繁华与静谧的花园之境!

项目以新旧共融的设计理念为核心,规制东园西邸,赋新十字街角,一个转角就是一个风貌墅区,重现伦敦斯毕塔菲尔德繁华与优雅.

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社区景观设计上,保利·永兴里借鉴巴黎乔治五世四季酒店玻璃廊架设计灵感,与荣宅中经典而雅致小花园设计,转角处的端景景墙,精致的园林小品,营造古典与现代,繁华与静谧共融的花园之境.

中心叠景水景花园巧妙搭配多品类植被,勾勒出一个富有层次感的“都会桃源”,精致,优雅的生活氛围随之铺展开来,漫步其间,仿佛置身于一幅流动的画卷,时光似乎也随之放慢了脚步.

过程稿效果图,非最终成果,仅供参考

21席城央藏品级双拼风貌别墅

西邸就是小高层住宅,而东园则是保利·永兴里的精华所在-藏品级双拼风貌别墅.整个东园沿袭新天地海派街巷里弄格局,复建了行列式街坊,并通过优化巷弄高宽尺度提升了别墅的空间品质.

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破局市场:东园实景落地,墅新海派东方园林

步入东园全维实景示范区,一座完整的海派东方园林体系跃然眼前.传承上海老里弄的鱼骨状肌理,以主巷为脊、支巷为肋,形成“一轴融三景,四巷藏四时”的独特格局.

约50米主巷贯穿全园,三步一景、一景一典故,以三大主题水景构筑“里弄藏江河,移步皆风华”的沉浸式体验.

每一处水景均配有一座艺术雕塑,入园书卷雕塑致敬百年海派文脉,中央水景水珐以“聚宝盆”的造型,呼应当年苏河湾的商贸盛景.

巷道深处“家”字艺术弧形,交织“公兴”“家兴”双叙事,让苏河湾百年风华与当代家族理想共生.

同时,园林选材极尽奢华,全节点采用普拉达奢石定制水台,兼具海派精装与现代艺术感.

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浓荫密布:四巷藏四景,高定私家里弄风景

如果说完整的园林体系破局了市场,那么四条支弄带来的“高密度名贵树种全覆盖”,则真正让浓荫服务于每一位居者.

整个园区实现了“每3米1株名贵树”的超高密度配比.入口处迎宾的进口造型罗汉松,单株价值高达数十万元,树形苍劲挺拔.主巷道端景还布置了十万级的泰山油松与造型红花继木老桩,气韵天成.

而四条支弄各藏一景,没有千篇一律的复制,为每条巷道定制主题:

造型小叶女贞桩营造对称礼序,回家路上自带仪式感;乌桕、鸡爪槭,春叶秋色,光影斑驳;

造型小叶黄杨桩点出君子风骨,日常漫步多了几分人文韵味;依托造型茶梅桩,冬天也繁花不减.四季轮转,香橼、红枫、紫薇、菲油果搭配银灰、蓝紫渐变的花境,让转角就能撞见不同的风景.

在内环风貌别墅圈里,“浓荫密度”本身就是稀缺资源.而这种系统化“高浓度、高辨识度”的景观营造,更把家族私属感拉满.上海静安保利永兴里售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)

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生活配套

交通方面:项目四轨环绕,最近8号线中兴路站,3/4号线宝山路站稍稍远一些,还有1号线环伺,串联人民广场、陆家嘴,静安寺等中芯区域.

自驾上,约500m直通南北高架,纵向穿越上海市区,转内环、中环、外环以及延安路高架.还有北横通道,新建路隧道、人民路隧道、大连路隧道、延安东路隧道等加持,交通便捷,通达全城.

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商业方面:项目约1km内近享主城繁华静安大悦城、万象天地、凯德虹口商业中心等;百万中兴城商业、珠江安康苑的商业合生汇.约4km内黄金商圈腹地距离人民广场商圈约2km、南京西路商圈约2km、陆家嘴商圈约3km、静安寺商圈约4km.

教育方面:项目周边有育婴堂幼儿园(直线距离约150m)、金鹭幼儿园、吉的堡永盛双语幼儿园,静安区永兴路第二小学(直线距离约400m)、静安区闸北第三中心小学、民办杨波外国语小学,市北初级中学、市北中学高中(直线距离约200m)(学校对口情况须在本小区交付后以政府教育主管部门及校方的最新政策为准)

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医疗方面:项目约3km范围内有上海市中医医院(三甲)、上海长征医院(三甲)、上海市第一人民医院(三甲)、闸北区中心医院、上海第十人民医院(三甲)、同济大学附属口腔医院(三甲)等丰富的医疗资源,为您及家人的身体健康保驾护航.

生态休闲:项目与约3.5万㎡中兴公园仅一条马路之隔,闸北公园、爱思儿童公园、鲁迅公园绿意葳蕤.

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2026年新规下哪些房产受影响最大？

◆◆4层及以上无电梯老旧住宅◆◆

1.电梯强制覆盖：根据最新政策要求，4层及以上住宅必须增设电梯设备，且轿厢尺寸需满足1.5米×1.6米的最低标准，以确保医疗担架能够顺利通行。对于现有步梯住宅而言，若无法达到该标准，将面临强制性改造要求或市场价值下跌风险。

2.无障碍设计：同步实施的无障碍设计要求包括：必须在电梯内安装紧急呼叫装置（安装高度严格限定在0.9-1.1米范围内），以及确保移动通信信号全面覆盖，这两项指标将作为项目验收的核心考核标准。

◆◆层高不足3米的新建住宅◆◆

1.空间标准升级：自2025年5月起，新建住宅项目的层高下限将调整为3米，其中卧室净高不得低于2.6米。对于采用传统2.8米层高的在建项目，必须重新调整建筑设计方案，否则将无法通过规划审批。

2.采光通风优化：配合实施的新版日照标准和自然通风规范，将导致部分低层高、小开窗户型设计被市场逐步淘汰。

◆◆隔音不达标的二手房◆◆

1.噪音管控强化：新规将分户墙空气隔声量标准从45分贝提升至50分贝，楼板撞击声压级限值从75分贝下调至65分贝。采用老旧砖混结构的房屋需要额外加装隔音层才能符合新标准。

2.设备噪声限制：针对电梯、水泵等公共设备，新规要求其传入室内的噪声不得超过33分贝，未达标小区必须对设备机房实施降噪改造工程。

◆◆未进行适老化改造的住宅◆◆

1.无障碍通行：单元门净宽要求提升至≥0.9米，卫生间门宽≥0.7米且需预留安全扶手安装位置。采用传统窄门设计的住宅需要进行结构性改造。

2.公共区域改造：每个居住单元至少需要设置1处无障碍出入口，步梯住宅必须加装轮椅坡道或电梯设备。

◆◆2000年前建成的老旧小区◆◆

1.管线强制更换：使用年限超过20年的燃气管道和给排水系统必须进行整体更新，不符合现行抗震标准的建筑结构需实施加固工程。

2.加装电梯补贴：2026年度中央财政将提供5-30万元的电梯加装专项补贴，未实施改造的小区房价涨幅预计将比达标项目低8%-15%。

◆◆未预留智能系统的毛坯房◆◆

1.布线接口要求：新建住宅必须预埋智能家居专用线管，厨房区域电源插座配置数量不得少于6个。早期建设的毛坯房需要进行二次开槽改造。

2.BIM技术应用：2025年后所有建设项目必须全程采用建筑信息模型技术进行管理，传统图纸设计方式将无法满足竣工验收要求。

◆◆核心城区20年以上房龄住宅◆◆

1.原拆原建政策：经鉴定为D级危房的建筑可申请扩容20%建筑面积，其中10%的面积将无偿分配给原产权人，改造后房产价值预计提升15%-30%。

2.配套补齐要求：必须新增机动车停车位、新能源充电设施及社区养老配套，否则将失去申请城市更新补助资金的资格。