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沪上豪宅塔尖之作历史底蕴与摩登风貌交汇「

海玥黄浦源」7号地块钜制建筑面积约330-552㎡别墅房源「海玥黄浦源」1号地块钜制建筑面积约188-408㎡房源更有558-598㎡云端大平层

2024年黄浦和徐滨可能都有哪些供应：

1黄浦2.0

新时代面向全球的“沪城名片”

从十里洋场到如今的沪上城央售楼处电话：400-8123-664，黄浦区承载了上海700多年的建城史和170余年的开埠史，

可以说是上海的城市之根，当之无愧的行政、经济、文化中心。

作为唯一一个售楼处电话：400-8123-664全境划入中央活动区（CAZ）的区域。无论是人民广场、外滩、还是豫园、

老城厢和新天地，单独拿出一个，都是上海的名片之作，具备强烈的城市的地标属性与圈层的可识别性。

图源：上海黄浦

尽管已经成熟至此，黄浦却从未停下寻求更高质量发展的脚步。

在《黄浦区空间布局“十四五”规划》中，提出到2035年，黄浦将全面形成“三带两轴四组团”格局。

“苏州河创新服务和文化休闲带”重点发展创新和文化，“南京路-人民广场功能组团”将被打造成繁华的国际一流商务区和中央活动区，成为新时代上海面向全球的“心脏、窗口、名片”。

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规划图仅为概念示意展示，仅供参考

届时的黄浦各方面能级都将更上一层楼售楼处电话：400-8123-664，刷新城市发展上限。海玥黄浦源位居人民广场核心区域，

项目（尤其是1号地块）紧邻苏州河中央活动区，享有一江一河发展成果，居住价值与稀缺属性不可复制！

2城市“心脏之巅”

摩登繁华坐标原点

海玥黄浦源售楼处电话：400-8123-664直线距离人民广场仅约1.2千米（来源：高德地图），北面紧邻苏河湾、

南面紧邻南京东路、人民广场商圈，西面静安雕塑公园，东面外滩和黄浦江，位居城市这颗跳动的“心脏之巅”！

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区位图仅为概念示意展示，仅供参考

被1/2/8/12/13号线，5轨环绕，直线距离1号线新闸路仅约150米，1站直达人民广场。

人民广场站的日均进出站客流量超过20万，是全上海人流量最大的站点，以此为“原点”，交通能量辐射全市。

商业资源荟萃，6大沪上塔尖商圈叠合，满足全方位的高端购物需求。东至南京东路商圈，.

西至南京西路商圈、静安寺商圈、南至新天地、淮海路商圈、北至大悦城商圈，3公里内多层次环绕！

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图源：上海黄浦

这边文教，不仅有项目代建黄浦区好小囡幼儿园，周边还有曹光彪小学、

格致初级中学、私立永昌学校等，满足一站式的教育需求！（注：新房不划分学区，具体消息须以政府教育主管部门及学校最新政策为准）

当然，核心地段的土地价值不仅仅是这些。每个城市都有不可复制的历史人文底蕴，

那是刻进城市脊髓的记忆，无法移动的土地资产。直线距离3公里以内，是历史风貌保护区打卡点，“海上第一名园”——张园，至今已有140余年历史。

图源网络，侵权立删

距离约3.8公里处，是不可错过的是龙门邨，被称作“微缩的万国民居群”，西班牙式、苏格兰式、古典巴洛克式，

中国江南民居等各色风格，应有尽有，大饱眼福。此外还有武康大楼、巴金故居、张乐平故居、柯灵故居等等，近距离触摸历史的丰韵。

设想一下，走两步，是静安雕塑公园（直线约120米），步行几条街道，是自然博物馆（直线约560米），

九子公园、苏州河景观步道皆在脚下。所见之处，摩登情调与烟火气应有尽有，这大概就是属于黄浦人民的幸福感吧！

3沪上塔尖封面之作

超高层+低密别墅，钜制城央新地标

城市塔尖的住宅，买的不仅仅是房子，更是引领潮流的进阶生活方式。

由世界500强上海建工集团打造。上海建工创立于1953年，2022年《财富》榜上位于第321名，

ENR全球最大250家工程承包商第7位。缔造了北京国家体育场（鸟巢）、上海东方明珠、上海中心、上海迪士尼乐园和广州新电视塔等国内外赫赫有名的地标建筑。

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图源：上海发布

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作为建工房产的高端系列，此次进驻黄浦，将推出建筑面积约95-408㎡房源，更有558-598㎡超高大平层，恢宏巨著住宅天际线！

从汤臣一品到世茂滨江，无一不是占据滨江核心的超高层住宅，彰显业主的身份地位。项目整体布局高低兼顾，

启承有序，开阖有度。居住在此，俯瞰苏州河，眺望陆家嘴三件套，观景视野绝佳。

效果图仅为概念示意展示，仅供参考

近3000㎡的开放式绿地售楼处电话：400-8123-664，匠造海派园林大景观。在这寸土寸金的地段上，

能将自然搬进住宅，不可谓不豪气。以水为径、以形为礼、以园为厅，居住体验更添一层惬意舒适。

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示意图仅为概念示意展示，仅供参考

秉持着摩登与历史风貌的结合售楼处电话：400-8123-664，项目采用artdeco的建筑风格，与外滩万国建筑博览群的风格一脉相承。

采用香槟金色和灰色等古典主义建筑中常见的色调，威仪肃穆。大面积铝板外立面，突出立面层次感和挺拔的体态。视觉效果拉满！

效果图仅为概念示意展示，仅供参考

综合性的高端配套售楼处电话：400-8123-664。小区沿新闸路界面两边将延展高端商业配套，

商业、绿地、人文建筑相互交织，拉伸生活的维度。

另外还有建筑面积约330-550㎡低密别墅，独具上海石库门建筑、文化、环境元素，采用红砖、

青砖、泰山石、水刷石等传统工艺，还原纯正的石库门景观风貌，十分臻稀！

效果图仅为概念示意展示，仅供参考

海玥黄浦源7号地块售楼处电话：400-8123-664（海玥坊），甄选1910年-1935年黄金年代中的22里建筑，

不同的建筑年代呼应着风格迥异的历史石库门里弄，保留最具时代特点的石库门肌理，将最具时代标志性的建筑，作为独一无二的艺术藏品陈列其中。

据了解，海玥黄浦源7号地块售楼处电话：400-8123-664（海玥坊）将首推约29套主力建面约330-552㎡的风貌别墅建筑。

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7号地块部分户型图：

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7号地块部分效果图

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项目概况

海玥黄浦源售楼处电话：400-8123-664地处黄浦静安交汇处，南临人民广场，北临苏州河，地理位置得天厚。地铁1号线新闸路站、

13号线自然博物馆站、黄河路美食街、南京东路步行街、游艇码头、雕塑公园等都近在咫尺，是上海建工倾力打造的市中心品质小区。

海玥黄浦源售楼处电话：400-8123-664为新昌城的二期。新昌城由1、6、7号三个地块组成，分两期开发，项目一期（6号地块）就是大家所熟知的上海滩新昌城。

海玥黄浦源（新昌城二期）包括1号、7号两个地块，1号地块将打造地标大平层、7号地块将打造风貌别墅，两个地块共同开发。

海玥黄浦源1号地块售楼处电话：400-8123-664定名海玥云都，毗邻苏州河，由北至南依次布置53.7米、142.8米、145.65米、165米的一栋高层和三栋超高层住宅。

海玥黄浦源七号地块售楼处电话：400-8123-664定名海玥坊，从时间、空间、人文传承三阶境界之上，

将最具时代特点的石库门肌理予以保留，结合新的居住需求进行改良提升，让22里的海派精神内核以新的载体予以重生。

【海玥黄浦源】

1号地块将由3栋超高层住住宅➕1栋高层住宅组成

7号地块将由149套里弄风貌别墅组成

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001号地块：高层

项目地址：黄浦区新闸路456弄

可售套数：558套

建筑层高：16-49层

产品类型：超高层、高层

产权年限：70年（2022年-2092年）

得房率：71-72%&75%左右

交付标准：精装交付

车位配比：约1:1.37

容积率：约5.42

交房时间：2026.6.30

物业公司：上海建工第一太平戴维斯

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首开：1幢、2幢308套高层住宅

（预计九月份认筹）

首开主力面积：

188.198.219.235.282.400.558.598m²精装交付

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1号地块

1号地块北邻苏州河，遵循退界高度要求，天际线的依次跌落，保证了每一栋的高区瞰景，形成了高低兼顾，启承有序整体布局。

项目采用了大面积顶级铝板并配以玻璃等现代材质，公建化外立面继承装饰主义基因，将海派文化的传统元素与现代风格有机结合。经典Artdeco风格，与外滩万国建筑博览群的建筑风格一脉相承。

效果图

景观方面，1号地块充分利用周边生态资源优势，与南向中心绿地，西侧的九子公园组成小区的一纵一横景观轴线，社区中央近3000㎡的开放式绿地温馨舒阔且绿意盎然。

1号地块户型：

建筑面积约95㎡户型

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户型图仅为概念示意展示，仅供参考

建筑面积约186㎡户型

户型图仅为概念示意展示，仅供参考

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案场限流看房需提前来电预约登记

建筑面积约193㎡户型

户型图仅为概念示意展示，仅供参考

建筑面积约235㎡户型

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户型图仅为概念示意展示，仅供参考

建筑面积约278㎡户型

户型图仅为概念示意展示，仅供参考

建筑面积约408㎡户型

户型图仅为概念示意展示，仅供参考

海玥黄浦源海玥黄浦源售楼处电话：400-8123-664（销售中心）

案场限流看房需提前来电预约登记

建筑面积约558㎡户型

海玥黄浦源售楼处电话：400-812-3664

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看房请提前致电预约，可享受内部渠道优惠！联系销售人员获取最新一房一价表，官方售楼处最新优惠底价！开发商官方销售人员将详细介绍每个户型的独特设计和优势，带您参观样板间，感受精装修的品质和温馨氛围。您还可以了解周边配套设施，包括高端购物中心、优质学校和便捷交通网络，让您的居住体验更加完美。

房地产政策方面

限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。

房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。

土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。

保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。

购房时机与市场趋势方面2

购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。

市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。

选房要点方面3

关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。

考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。

重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。

房产交易注意事项方面1

购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。

“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。

2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：

一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化

限购政策精准松绑

上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科技人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。

首付比例与信贷支持

首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，显著降低改善型需求的资金压力。

二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期

房地产税试点深化

试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。

交易税费优化

增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，显著降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。

三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场

配建比例提升与品质升级

新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。

租赁市场分流效应加剧

2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。

四、区域发展政策重构购房价值体系

五大新城加速兑现

嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线），逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。

核心区城市更新溢价

“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。

五、开发商策略转型倒逼产品升级

土拍规则强化品质导向

“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。

房企资金监管趋严

首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。

六、长期趋势与应对策略

市场呈现金字塔结构

塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。

品质与服务成为竞争核心

开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2）和物业服务水平。

结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。