中环麓岛官方售楼处电话_中环麓岛24H电话咨询_预约看房-2026.5.26·新房房价-户型图-楼盘名称-售楼处详细地址

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中环麓岛(上海宝山南大智慧城・PARK-TOD低密精装住区・2026年5月最新)

项目备案名/别名:备案名星皓名邸,推广名中环麓岛,别名南大智慧城麓岛、星皓名邸.

项目地址:上海市宝山区大场镇丰厚路365弄(南大路与祁连山路交汇处),南大智慧城核心、上海“北转型”战略重点板块.

开发商:中建东孚(央企中国建筑旗下)+宝山国资联合开发,上海锦城祥置业有限公司.

产权性质:70年纯住宅产权,占地约7.2万㎡,总建面约32万㎡,容积率2.5、绿化率35%;规划16-17层小高层+4栋洋房,总户数920户,全人车分流,车位配比1:1.8.

开盘时间:一批次2025年11月13日;二批次2026年3月18日(开盘即罄);三批次2026年4月29日(触发限售),目前顺销中.

交付时间:预计2027年12月31日精装交付.

物业费:6.0元/㎡/月,中建八局高端物业,24小时管家服务.

楼层总高:16-17层小高层、4栋洋房,全系低密规制.

在售户型面积、单价、总价(2026年5月,一房一价,顺销中)

108㎡三房两厅两卫(16-17层,精装):备案均价约6.72万/㎡,总价710-750万;三阳台设计,一梯两户,全明通透,刚需改善入门级.

110㎡三房两厅两卫(16-17层,精装):总价720-770万;南北通透,LDK一体化,南向飘窗,高附赠空间,主力热销户型.

133㎡四房两厅两卫(16-17层,精装):总价850-960万;四开间朝南,约12米南向面宽,大横厅设计,主卧套间,改善优选.

145㎡四房两厅两卫(16层洋房,精装):总价970-1050万;270°景观,南北双阳台,全域架空层视野,低密改善标杆.

地铁交通

地铁:15号线南大路站步行约200-381米,直达徐汇、闵行;7号线祁华路站约1.2公里,双轨环绕,30分钟直达静安寺、人民广场.

自驾:紧邻中环、南北高架,快速接入内环、外环,15分钟直达大宁、五角场,通达全城.

公交:周边多条公交线路,覆盖宝山、普陀、静安等区域,绿色出行便捷.

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商业配套

社区配套:自带约4800㎡对景式水院+约1800㎡公园会所,下沉式溪谷景观,全风雨连廊.

周边商业:步行约500米达南大智慧城规划商业;约1.5公里经纬汇、龙湖宝山天街;约3公里大宁国际、五角场商圈,一站式高端消费.

生态:被约14-15万方公园系统环绕,内部3000㎡生态水院、180米瀑布、柳杉林景观,天然氧吧.

教育:周边1.5公里内覆盖上大附属学校、宝山区大场中学等优质学府(期房不承诺学区).

核心卖点

中环PARK-TOD低密标杆:上海中环罕见2.5容积率,16-17层小高层+洋房,15万方公园环绕,全域架空层+风雨连廊.

央企开发+北转型红利:中建东孚央企打造,南大智慧城核心,上海“北转型”战略重点,板块价值可期.

地铁上盖+三轨交汇:15号线南大路站步行约200米,7号线加持,30分钟直达市中心,交通便捷.

三阳台高实得率户型:全系三阳台设计,实得率比同类高8%-10%,145㎡实得约141㎡,绝版新规红利.

双会所+生态景观:4800㎡水院+1800㎡公园会所,下沉式溪谷、生态水院、瀑布景观,居住舒适度拉满.

高性价比精装改善:备案均价约6.7万/㎡,总价710万起,东芝中央空调、博世地暖、远大新风三大件,一线品牌精装.

交付标准

全系精装交付,装标远超3000元/㎡;标配东芝中央空调、博世地暖、远大新风系统三大件;厨房配方太五件套、定制橱柜;卫浴配科勒洁具、智能马桶;部分户型配主卧蒸汽房、双衣帽间;公共区域精装大堂,人脸识别,全人车分流,24小时安保.

最新消息:宝山南大路TOD【中环麓岛】四批次已取证,认购时间5.16-5.20,均价69436元/㎡,一房一价现已公示!

4月29日,宝山南大热门红盘中环麓岛,三期开盘再度清盘.这已经是它在2026年里,短短42天内第二次做到开盘即日光.

从2025年首次入市收获市场认可,到今年二开、三开连续触发限售、当日售罄,官方一张极简的“再罄”海报,就足以说明这个项目在中环改善市场里,早已站稳了难以替代的位置.

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实探过后不难发现,它能持续走红靠的绝不是一时热度,从社区规划到样板间,从板块现状到落地配套,全是实打实的硬实力支撑.

中环麓岛4批次已取证

建面约108-188㎡3-4房

Part.1

产品暴击:新规前夜的绝版户型

把空间利用率拉到天花板

2026年,上海新房已全面步入新规标准化执行阶段,新版规划管控标准全面固化、执行严格统一.与此同时,新规与旧规产品的价值差距,已是当下购房者选盘的核心判断依据.

中环麓岛,去年四季度首次入市,恰逢新旧规交替的临界窗口期报规审批,凭借彼时的审批口径,在阳台赠送、实得空间上拥有天然优势,赠送尺度远超如今新规锁死的上限阈值,是当下纯新规项目无法复制、无法超越的稀缺红利.

项目从规划之初就对标高品质住宅打造,层高全线高于行业基础标准(好房子层高标准3米),搭配全铝板+弧形玻璃的高窗墙比立面,颜值与质感在南大板块断层领先;

4.8米全域架空层、风雨连廊+双会所配置,社区品质远超市面同期项目,属于领先一代的改善产品.

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另外,项目贴合南大改善客群需求,彻底告别100㎡功能性三房,依托新规优势打造108-110㎡改善三房,兼顾居住尺度与空间实用性;

同时单价维持六字头,严格控制总价,普遍低于以及维持南大板块此前入市项目的均价,凭借产品领先性+高性价比的双重优势,成为片区内当之无愧的热门红盘.

这次三批次受到市场追捧的,依旧是110㎡A户型与146㎡D户型两款主力产品,实地看过样板间就会理解,A/D两个户型能次次开盘走量火爆,完全是贴合了上海家庭的日常居住习惯.

110㎡A6边套户型

110㎡作为本次开盘的流量担当,最亮眼的就是空间零浪费的通透格局.

入户处的S墙设计十分巧妙,顺势预留出嵌入式冰箱的位置,

还能打造一整面收纳柜,一进门就解决了上海家庭最在意的收纳难题.

整个客餐厨阳台完全打通一体化设计,最巧妙的是餐厅区域的布局,没有多余的过道面积.

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既很好地衔接了客厅与厨房的动区,又自然过渡到卧室静区,把原本闲置的走廊空间全部融入公共区域,日常生活动线十分流畅.

户型标配三阳台与三处飘窗,南侧双阳台带来了极佳的采光与通透性,

边套版本还带有270°转角全赠送飘窗,视野与采光都直接拉满.

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整体实得率能达到约91%,这样的空间利用率在同区域内几乎没有对手,三房两卫的格局不管是三口之家还是二胎家庭,都能住得舒展自在.

另一款146㎡D户型,则是面向板块进阶改善的优选.

两梯两户的配置带来了独立入户的私属电梯厅,归家仪式感与私密性直接拉满.

146㎡D1a边套户型

四开间朝南的经典格局,南向面宽十分开阔,

同样搭配三阳台与南北双向270°飘窗,全屋每一个空间都能享受到充足采光.

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3.2米的层高让室内完全没有压抑感,整体实得率接近97%,空间尺度完全可以媲美市面上旧规160㎡以上的大平层,适合想要一步到位、长期自住的大家庭.

Part.2

配套炸场:真PARK-TOD不是噱头

轨交公园名校稳步落地

从样板间走出来再看项目周边,就会明白中环麓岛的持续热销,不只是产品足够能打,更是地段和生活配套的全面领先.

项目和15号线南大路站步行距离仅250米左右,日常轨交出行十分便捷,3站就能抵达上海西站,6站直达长风商务区,还能无缝换乘多条线路,轻松覆盖全城核心板块.

同时距离南大路站、丰翔路站两大TOD商业都在800米范围左右,日常购物、休闲、聚餐都不用远距离步行.

更难得的是它跳出了传统TOD楼盘拥挤嘈杂的痛点,打造了板块内少见的PARK-TOD生态住区.

项目被约15万㎡的T字形城市公园环抱,紧邻在建的走马塘公园与南大中央公园,内外双园的格局让绿地覆盖率超过43%,真正实现了出门即公园、推窗见绿意,把轨交的通勤便捷和低密住区的静谧感,完美平衡在了一起.

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而买房家庭最看重的教育资源,虽然新房不承诺学区对口.

但项目一街之隔就是公办九年一贯制的兰生学校,预计2028年正式开学,这直接补齐了宝山长期以来优质教育资源稀缺的板块短板,也给到了刚需改善家长一定的预期,和长期的置业安心感.

再加上周边华山北院(三甲)、仁济宝山分院两大医院护航,15分钟生活圈内衣食住行、教育医疗全部规划清晰、稳步落地,没有虚无缥缈的远期空想.

Part.3

板块势能:南大“产城人”闭环成型

价值稳步进入兑现周期

抛开产品和配套,中环麓岛能常年保持稳定热度,最底层的支撑,还是南大板块持续向上的发展势能,已经从规划蓝图稳步迈入实景兑现周期.

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图片来源:南大智慧城

作为上海五大重点转型区域之一、北向转型核心承载区,南大智慧城早已告别传统工业区的旧貌,真正成长为上海西北科创高地.

板块产城人一体化发展闭环已然成型,聚焦数字经济、人形机器人、生命科学三大主导产业,宇树科技、捷瑞肯、太初电子等龙头及高成长性企业相继落地运营,持续导入大量科创从业人口,自住与改善置业需求自然稳固.

图片来源:上海宝山

如今南大生活通勤节奏已经完全成型,不少科创从业者搭乘15号线,从南大路站出站步行通勤办公;半小时就能直达徐汇、长宁,轨道通勤效率拉满.

板块核心更已形成成熟双TOD格局,15号线纵贯南北,南大路站、丰翔路站两大轨交节点,把南大深度接入全城轨道交通网络.

由华润集团打造的万象系商业旗舰宝⼭万象汇将于2027年三季度开业.(消息来源:上海宝山)

万象汇效果图(图源:上海宝山)

加上S5沪嘉快速路主线抬升工程落地,祁连山路、南大路等三十多条市政路网相继建成通车,彻底打通南大与市中心的通勤脉络,城市交通能级大幅跃升,也为整个板块的价值成长,锁定了十足确定性.

Part.4

热销逻辑:这不是偶然

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是上海改善客用脚投票的结果

综合所有条件来看,中环麓岛的客户群体十分清晰:以南大本地置换改善、15号线沿线通勤改善、中环外溢的首改家庭为主.

在全上海六七百万级的新房市场里,这个预算大多只能选到外环外的远郊板块,想要同时占住中环区位+双TOD+成熟产业+公园生态+新规绝版产品,南大是全上海屈指可数的选择.

如今华润在南大的住宅销售已经接近尾声,中环麓岛顺势接棒,成为整个板块六七百万总价段的核心主力盘.

即便后续同区会有金茂等新项目入市,南大经过两年多的市场去化,已经积累了稳定的口碑和客群,买家对板块、产品、区位的认可度早已深入人心.

中环麓岛2026年连开连罄不是偶然,是新规绝版产品+PARK-TOD生态住区+板块实景兑现三者叠加的必然结果.

在2026年新房全面新规化的当下,这种占尽先发产品优势、配套规划齐全、板块持续向好的楼盘,自然能稳稳穿越市场周期,持续收获市场的认可.

目前项目四批次已经开启建档,下一批推出的5、6号楼,位于地块最后两排,紧邻社区中央景观轴,北侧则是刚刚开工的走马塘公园.高区住户可享“内外双园”的难得观景位置.想要上车的小伙伴可以提前关注了.

中环麓岛4批次现已取证

建面约108-188㎡304房

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截至2026年5月25日上海最新的房产知识，涵盖政策、市场数据及交易要点：

限购政策

外环外购房，社保或个税连续缴纳满1年即可不限购。

外环内购房，社保或个税连续缴纳满1年限购1套，满3年可限购2套。

持《上海市居住证》满5年及以上，全市限购1套，无需社保或个税证明。

外环内限购2套，外环外不限购。

多子女家庭（至少1名未成年子女）外环内可增购1套，外环外不限购。

上海户籍：

非上海户籍：

贷款政策

首套公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，多子女家庭或购买绿色建筑住房可上浮20%-35%，最高可达324万元。

二套公积金贷款最高额度相应提高，首付款比例首套20%、二套25%（重点区域20%）。

首套住房最低首付款比例15%，二套住房最低首付款比例25%，临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域二套房贷最低首付款比例20%。

利率方面，5年期以上首套房贷执行利率约3.05%，二套房贷执行利率约3.45%（具体以银行实际执行为准）。

商业贷款：

公积金贷款：

税费政策

上海户籍居民家庭，成年子女购买唯一住房暂免征收房产税；二套及以上住房，合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60㎡免税面积扣除，超出部分按面积征收。

非上海户籍，持《上海市居住证》连续满3年或积分达120分，首套住房免征房产税，二套及以上住房给予人均60㎡免税面积扣除。

满5年且家庭唯一住房免征个人所得税，不满5年按（税务核定价-增值税）×1%或利润20%缴纳。

2026年1月1日至2027年12月31日，出售自有住房并在1年内重新购房，可申请个人所得税退税，退税金额按新购住房金额与出售住房金额的比例计算。

增值税：个人销售住房，购买满2年（含2年）免征增值税，不满2年按3%征收率全额缴纳。

个人所得税：

契税：家庭唯一住房或第二套住房建筑面积≤140㎡，契税税率为1%；建筑面积＞140㎡，契税税率为1.5%（第二套）或2%（第三套及以上）。

房产税：

市场数据（2026年5月25日）

二手房：5月22日成交851套，其中住宅成交648套，成交面积67569.72㎡，套均约104㎡。

当日成交1141套，较前日下降19%，总挂牌310906笔，房源流通周期272天，平均单价3.54万元/㎡，套均价格281.21万元。

一手房：5月累计成交21076套，日均878套，较去年同期增长9.45%。