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静安万科中興傲舍

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上海万科2024年度期待作品！百万方大城的惊喜彩蛋！上海2024年静安万科中興傲舍，AUTHOR静安万科中興傲舍首页，万科中興傲舍地址

万科是会造豪宅的，这点毋庸置疑。

早在15年前，万科就在上海做过，比如翡翠别墅，如今高达7000W+(数据来源：链家网2022年成交数据)。

近10年间，它又陆续打造了万科翡翠滨江、万科翡翠雅宾利等一系列高端产品，无不成为板块内的地标豪宅。

但想要做一个价值永恒的长期主义作品

这对于万科而言，这是史诗命题，也是史诗难题！

2024年的万科·中興傲舍，

正如傲舍英文读音AUTHOR，它将成为解这道题的作者！

也希望用这道题的答案，提供全新的生活方式，让每个人都成为自己生活的作者！

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项目效果图

用长期主义的角度理解上海，理解地段，理解地产，成为答题的原点

我们常说：地段决定了房价

多数人止步于此，无人再深挖一步，

那么，又是什么决定地段？

答案：生产力决定了地段

其实，生产力是房价的最终推手！

城市空间是”生产力“的最终产物。

理解了这个，也就看清了万科做中興傲舍的远见卓识。

万科中興傲舍

百万方中兴城收官之作

建面约170-320平3-4房

主力总价2000-3000W

抢占上海内环长期主义先锋作品

展厅已开放 预计三季度入市

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从历史出发，看城市发展脉络，来理解生产力决定地段会更加透彻。

为什么近代上海

房价高地是外滩

早期的外滩只是远离城区的荒滩。

但外滩却成了20世纪初上海房价高地，

不是因为他风景瑰丽，而是因为他河运发达。

图源：老上海地图

当时以制造业是主要生产力，是社会财富的源泉

那么，江河是当时生产力的放大器。

一大批厂房、住宅、娱乐设施都围绕河运发达的地方兴起。

所以，可以看到离生产力越近的地方，地段价值越贵。

那时生产力决定了苏河湾和黄浦腹地相同地价

因为抗日战争破环＋生产力转向商贸服务业，苏河湾地区没落了几十年

新的智造时代+城市更新，上海的地段价值再次回归。

智造时代新生产力

让地段价值重新洗牌

进入智造时代，人类大脑成为重要生产工具。

一切服务于大脑，对新生产力有刺激的符号，比如商业、景观、艺术、新奇等，成为决定地段价值的新要素。

所以，

以聚集”新生产力“为目的的城市更新重塑上海板块价值

1、新生产力解释了，徐汇滨江、前滩城市更新后的迅速崛起

徐汇滨江、前滩的城市界面构成里，都聚集了大量能刺激人类大脑的多巴胺元素：江景+活力商业+公园+文化场所+地标建筑……。

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在这些新生产力要素的刺激下，徐汇滨江、前滩成为了房价高企之地。

图源：链家网成交数据截图

2、新生产力解释了，苏河湾和新天地地段价值的再次走向趋同

在新生产力下，同样的生产力元素组合，地段价值会逐渐趋同。

目前两个板块的二手房挂牌价基本都在20W+：

图源：链家网挂牌数据截图

3、新生产力解释了，前卫的城市空间会有更高的价值上限

东京麻布台之丘、新加坡国浩大厦、纽约曼哈顿HudsonYards、伦敦考文特花园

通过城市更新，创造性的提供了刺激新生产力的各种元素。

图源：网络信息整理

新生产力要素的刺激，让他们的房价与周边产生了至少30%的价差：

数据来源：rightmove、zillow、propertyguru、homes

新生产力让原本的地段价值“解构”，

未来只要拥有符合新生产力诞生的要素，就能改变一个板块的地段价值。

新生产力

让万科中兴城充满无限可能

不可忽略的一点，以解放新生产力为目的的城市更新，

能给城市核心地带带来更剧烈的价值增溢！

1、对标国内、国际，万科中兴城本就拥有优质地段基因。

不难发现上述这些城市更新项目，本就位于其所在城市的市中心位置：

图源：网络信息整理

是城市更新让它们重新焕发了活力，一跃成为崭新的城市地标。

1）中兴城同样是上海的核心地段

中兴城也不例外，100年前这里地段价值就看齐淮海中路、静安寺、衡山路、徐家汇等核心板块。

从这个角度讲，中兴城血液里就具备成为高阶地段的地理基因。

图源：根据老上海地图绘制

中兴城也是如今上海核心商圈环绕的城心地段，直线约3公里（信息来源：百度地图测量）范围汇集了人民广场、静安寺、陆家嘴、北外滩等超级商圈

图源：根据百度地图地产热点观察自制

聚焦到万科中興傲舍，周围约1.5公里范围内，生态、教育、商业、交通齐聚：

图源：网络信息整理

图源：根据百度地图地产热点观察自制

值得一提的是，万科还邀请李兴钢工作室联合参与项目附近教育地块的代建，又将是一场人文与艺术的碰撞。

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小学效果图

2）未来中兴城还有无限可能！

整个中兴城看似已经更新接近尾声，但基本都是以住宅为主，

高体验感的商业、充满人文气质的艺术展馆、超设计感的办公都没有呈现。

真正能给人大脑带来愉悦体验的，目前其实只有中兴公园。

以新生产力为目的的城市更新，中兴城的完成度只有35%。（35%计算方法：已更新的中兴公园占地面积占中兴城新生产力地块占地面积的比例，数据为手动测量，可能存在误差，仅供参考。）

万科中兴傲舍的建设，加速了整个中兴城新生产力建设进程，整个片区会在未来的一两年内，完成近75%的新生产力更新。（75%计算方法：中兴公园+傲舍的占地面积占中兴城新生产力地块占地面积的比例，数据为手动测量，可能存在误差，仅供参考。）

届时中兴城的板块价值将不可同日而语。

另外，除了中兴城，整个中兴社区的城市更新都在如火如荼进行中，伴随着越秀、保利、华发等开发商的加入，未来这里的城市界面将大焕新。

图源：根据百度卫星图地产热点观察自制

目前，中兴城南侧苏河湾、不夜城片区新生产力更新进度84%-100%区域，房价已经突破20W/㎡。

以苏河湾片区为核心，中兴城和不夜城类似，都是在其直线2KM范围内。

目前中兴城新生产力更新只有约35%，其代表项目中興路一號，价格已经比周边次新房高出15%以上。（数据来源：链家网6月挂牌价）

数据来源：链家网6月挂牌数据

待到中兴城新生产力更新完毕，其地段价值不言而喻。

数据来源：图中面积为占地面积，均为手动测量，可能存在误差，仅供参考

万科中興傲舍作为百万方中兴城的收官之作，带来的不仅仅是品质住宅，更是一场人居体验的巨大变革。

是万科继中興路一號之后，又一大胆创新的升级力作！

这一次，万科为颠覆地段价值而来！

2、万科中興傲舍是新生产力的合集

这里未来居住和工作一群具有超强智造力的人群，他们更是城市未来的先锋代表。

为了提升这里的智造生产力，万科将全新打造一个未来世界社区。

万科的城市更新已经跳脱单独建筑的硬提升，而是深入到了软性的国际文化社区打造。

目前已经有700多位海归城市精英入驻中興路一號，同时街区商业也陆续通过主理人的招商入驻，成熟开发经验也会传承到未来傲舍项目。

未来在片区万科将联动雅宾利一二三期、中兴路一号等高质量业主、上海先锋新锐商业主理人、政府等多端口打造片区的先锋社群，让有共同爱好的一群人聚在一起，迸发国际先锋社区全新的生活方式，助力板块蝶变。

中興路一號八大社群之骑行社

此外，万科首次将来自不同国家、不同文化背景的设计师齐聚一堂，共同雕琢这部值得期待的重要作品。

万科中兴项目设计团队

万科中興傲舍总建筑面积约38万方，涵盖地标办公、公园社交商业、高端艺术住宅、多样绿化等丰富的业态。

各种业态垂直变化和横向链接，最大化刺激人类感官，形成一个新生产力的放大器。

项目效果图

这次「万科·中興傲舍」融入了首尔Parkside园畔的规划理念，打造了四重立体公园体系:远景的中兴公园、中景的绿野街区、近景的高线公园与地库光厅，让每个垂直场景，皆有自然生长的身影。

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非项目图片，仅作为学术展示，不作为本项目配套样式效果的承诺。

具体来讲就是用点-线-面的手法搭配高低差：

点：中兴公园+超级绿核枢纽+9大花园群落

项目南面紧靠中兴公园，本就是市区难得的自然资源丰沛之地。

万科还不惜成本，邀请意格设计参与中兴公园的联建，为公园里增设专业的运动设备，打造市区少有的山林社区公园。

项目还通过道路，充分将中兴公园的自然引入社区。

在社区的中心广场，形成一个全民可享的绿核枢纽。

中兴公园实景图

除此之外，项目还打造了9大主题花园群落：城市观景台、拾阶花园、灵感花园、古巴比伦空中绿道、沙龙花园、私享花园、宠物花园、嬉戏花园。

为居者提供功能丰富、亲近自然、全龄友好的绿色公共空间。

线：高线公园+自然长廊+花园连廊

项目的可贵之处，在于各个空间，都不是孤立的。

在设计之初，就将街区花园以及社区内高线公园统筹考虑，通过高线公园、自然长廊、花园连廊形成多场景、多连接的自然生活体验。

其中高线公园以古巴比伦空中花园为灵感，通过私密舒适、多动线的景观设计，打造儿童、老人、以及宠物友好的高线游园空间。

高线公园效果图

自然长廊，是建筑外围打造的城市花园长廊，鼓励居民与自然互动。

花园连廊，则是风雨连廊的设计，加强了业主回家的便利性和尊贵感，同时大大增加小区景观的空间体验。

面：以点和线相互连接，构成整个项目的园林底盘。

公园、连廊、花廊，多点位、多空间联动，形成多维立体、可休憩、可观赏、可游乐的园林景观。

连廊效果图

项目汲取东京麻布台之丘与六本木之丘的开发理念，突破的围墙限制，把商住办底层空间完全打通融合，把美术馆、运动走廊、中心公园等公共空间引入，做成一个多元的公园社交型商业空间。

非项目图片，仅作为学术展示，不作为本项目配套样式效果的承诺。

项目商业以传统上海里弄为基础，让不同尺度的街巷、口袋广场、多维绿化相互渗透，形成混合共生的美好商业体验。

有别于传统的购物街区，项目的商业更像是生活方式无限延伸的情景空间。

外围以先锋活力呈现，打造国际前沿的生活方式；

商业效果图

内部以漫步型商业游廊为核心，构建静谧的休闲与游憩。并将中兴公园的自然引入街区，在街区打造六大空袋公园，尽可能多地与绿色交融，开启新的商业和生活方式。

商业效果图

同时，项目还打造了9大特色转角空间，包含大露台、环廊小广场、入口平台、餐饮聚落、景观大台阶、多层商业平台、树屋、落水平台、餐饮角等。

让街区不再只是单一的消费空间，而是可以承载更多生活场景的活力场，创造更多“转角遇到爱”的可能。

商业效果图

整个项目的商业将以户外运动、艺术Gallery、社区服务、宠物友好生活、高端餐厅为核心，打造公园社交及社区友好型商业。

让不同的生活状态，在这里都可以得到满足。

值得注意的是，不同于其他商业是经营场地，万科是经营人。

未来这里是主理人店铺的集合体，提供富有品质 的“楼下生活圈 ”，构建国际化的精致生活方式。

这也是新生产力的呈现方式，他们都在制造财富，但方式与百年前完全不同了。

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中兴城位于上海城央腹地，拥有浓厚的文化底蕴，万科中興傲舍在打造过程中，对文化的传承和创新做了多番考量。

1、文化传承：红线外改造

项目承袭商务印书馆在地人文，对红线外进行了大量改造。

红线外的建筑造型都延续了商务印书馆的“书页、卷轴”等文化因素，传承文化的同时，塑造独一无二的艺术感观。

红线外效果图——一个人的美术馆

红线外效果图——城市家具

2、文化传承与创新：食集

在上海市集文化越发火热，成为商业新趋势。

万科敢为人先，参考阿姆斯特丹市集、伦敦考文特花园等知名国际市集，在万科中興傲舍做了一个国内领先的城市据点空间——食集。

非项目图片，仅作为学术展示，不作为本项目配套样式效果的承诺。

在文化传承方面，食集以商务印书馆在地文脉和市井风物（集市“顶蓬”、建筑“天窗”）为设计源点，打造出了市区少有的高级烟火气。

食集效果图，仅为效果展示，具体活动及开放时间待定

创新方面，食集参考阿姆斯特丹市集，在屋顶上打造天窗，屋檐中留有特色城市观景台，屋檐下构筑自然植物源，形成以人为中心，与绿植共处的社交空间。

食集效果图，仅为效果展示，具体活动及开放时间待定

值得一提的是，食集为了革新市集体验，意向联名米其林餐厅，构建家门口的高端话题型休闲场，特设花园广场、中庭广场，并且鼓励商业外摆，营造巴黎左岸、伦敦考文特花园的街区浪漫。

项目住宅为新海派建筑风格，在延续海派文化的同时，融入西方建筑美学。

既有东方的典雅高贵，亦有西式的时尚新潮，打造独属于上海的新美学范本。

通过经典三段式设计，通高的竖向线条，双层幕墙塔冠，尽显海派建筑的现代美学。

同时项目各个细节都充满了艺术表达。

1、设计语言的艺术性

项目建筑设计中融入了邬达克古典主义弧形设计，类似武康大楼的弧形外观：

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武康大楼实景图

不仅是美学，更实现了约270度观景，对望陆家嘴。

住宅效果图

2、建筑色彩的艺术性

项目在不同的业态模块，采用不同的色彩语言进行诠释。

住宅立面选用了珐琅蓝，高反光铝板+雕刻纹理，就像琉璃瓦在阳光下呈现的光泽感，更具质感！

同时还将香槟金、摩登红等色彩运用到住宅立面上，增加整个项目的色彩，形成一座醒目的城市地标。

住宅效果图

而在商业街区，考虑到外部接壤的是中兴公园，项目选用了比较彰显大胆的橙色和绿色，与公园的自然绿色相碰撞，营造出活力、多元的街区文化。

3、高级感的艺术会所

项目会所借助三大几何图形，呼应上海石库门，采用云石等几何构造，营造强烈视觉冲击力的美学空间。

示意图

同频和平饭店的门厅仪式感，并在大堂立面采取弧形釉板进行装饰，呈现极致美感。

会所效果图

其中独具亮点的是，围绕女性业主打造了女性友好健身房，专属设计了适配女性的器械，类似多功能架等，还配置了健康管理服务，创造专业且舒心的健身服务。

示意图

还有上海无二的艺术阶梯、上海首个度假感植物园泳池及独特的艺术光影长廊……

每一个细节，都用先锋的手法来做设计。

会所效果图

会所效果图

4、艺术氛围十足的样板间

目前项目的室内设计信息还比较少，但从已经曝光的样板间图片来看，品质感和艺术感拉满，大家可以期待下最终的样板间展示效果。

样板房室内效果图过程稿，仅供参考

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综上，万科中興傲舍并不是简单的它不是传统意义上的住宅，也不是传统意义上的综合体，而是一个高效融合的世界级新社区！

它带来的不仅是建筑的革新，更是生活方式的大变革。

同时公园、商业、文化、艺术，这些新生产力符号的汇聚。

终将化成内生力量，为中兴城带来巨大的价值颠覆。

在这一切来临之前，万科中興傲舍邀您一同参与板块蝶变。

项目将推出建面约170-320平3-4房产品，联动价约13.3万/㎡，主力总价2000-3000W，目前展厅已开放！欢迎品鉴！

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5月27日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。《通知》自2024年5月28日起施行。

《通知》要点包括：

将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”;

非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房；

取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数；

调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数；

对二孩及以上的多子女家庭(包括本市户籍和非本市户籍居民家庭)，在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房；

首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减45个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%)，最低首付款比例调整为不低于20%；

对购买首套住房的职工，个人公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为80万元，家庭公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为160万元；

申请公积金贷款购买首套住房的，最低首付款比例调整为20%；

对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴。

非沪籍单身人士购房区域扩大

首套房首付比例低至20%

据上海住房城乡建设管理官微消息，为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，本市坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善“市场+保障”的住房供应体系，构建房地产发展新模式，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，5月27日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(以下简称《通知》)，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。《通知》自2024年5月28日起施行。

一、《通知》主要内容

《通知》明确调整优化住房限购政策。一是优化非沪籍居民购房条件。缩短非本市户籍居民家庭以及单身人士购房缴纳社会保险或个人所得税的年限，扩大购房区域。二是调整相关政策口径。取消离异购房限制，调整住房赠与规定，支持企业购买小户型二手住房用于职工租住。

《通知》强调支持多子女家庭合理住房需求。一是可增购1套住房。二是优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准。

《通知》提出优化住房信贷政策。一是按照因城施策原则调整优化个人住房信贷政策。二是进一步发挥住房公积金个人贷款支持居民合理住房需求的作用，适度提高本市住房公积金个人贷款最高额度。

《通知》提出支持居住困难家庭改善居住条件。阶段性采取给予过渡租房、装修搬家等适度补贴措施，支持居住困难家庭住房“以旧换新”，促进改善居住条件。

《通知》要求优化土地和住房供应。充分发挥城市总规的统领作用，合理把握区域规划时序和开发节奏、结构，着力提升土地资源配置效率，根据区域基础设施、公共配套、产业发展、市场需求等，实现高质量精准供地。完善房地联动机制，差异化调整优化中小套型住房面积标准和比例要求，支持区域统筹、总体平衡，更好促进区域人口、土地、住房协调发展。

根据《通知》规定，上海还将建立健全住房保障体系，探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给;加快推进“两旧一村”改造等城市更新，多渠道改善广大人民群众的居住条件和环境质量;提升住房品质，支持建设绿色、低碳、智能、安全的好房子;加强监测监管，维护房地产市场秩序。

二、具体政策解读

(一)调整优化住房限购政策方面

为满足合理住房需求，服务人才安居，促进职住平衡，差异化、分区域调整优化住房限购政策。

一是缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”;新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。

二是扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域。立足促进区域职住平衡，将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。

三是调整相关政策口径。取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。

四是支持企业购房用于职工租住。对企业购买小户型二手住房(系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房)用于职工租住的，不再限定购买住房套数。

(二)支持多子女家庭合理住房需求方面

为满足多子女家庭合理住房需求，在住房限购和信贷等方面采取支持措施。

一是增购1套住房。对二孩及以上的多子女家庭(包括本市户籍和非本市户籍居民家庭)，在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房。

二是优化首套住房套数认定。优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准，减少购房利息负担。

(三)优化住房信贷政策方面

按照因城施策原则，调整本市新发放商业性个人住房贷款的有关政策：

一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减45个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%)，最低首付款比例调整为不低于20%。

二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减5个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%)，最低首付款比例调整为不低于35%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减25个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%)，最低首付款比例调整为不低于30%。

银行业金融机构根据要求，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。具体贷款业务可向经办银行咨询。

(四)优化住房公积金个人贷款政策方面

进一步发挥住房公积金个人贷款支持居民合理住房需求的作用，优化住房公积金个人贷款政策。

一是提高贷款额度。对购买首套住房的职工，个人公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为80万元，家庭公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为160万元。多子女家庭贷款购买首套住房，最高贷款额度在此基础上上浮20%政策不变，即最高可达192万元。对购买第二套改善型住房的职工，个人公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为65万元，家庭公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为130万元。

二是降低首付款比例。申请公积金贷款购买首套住房的，最低首付款比例调整为20%；申请公积金贷款购买第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为35%，所购住房在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的，最低首付款比例调整为30%。

(五)支持居住困难家庭改善居住条件方面

为支持居住困难家庭改善居住条件，对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴。

一是补贴对象。自《通知》施行之日起，在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。

二是补贴标准。按出售住房建筑面积实行分档定额补贴，建筑面积30平方米以下的，每套补贴标准2万元;住房建筑面积30～50平方米的，每套补贴标准2.5万元;住房建筑面积50～70平方米的，每套补贴标准3万元。在办理新购一手住房不动产权证后领取补贴。

本市将坚持因城施策，适应房地产市场供求关系的新变化，满足人民群众对优质住房的新期待，统筹存量和增量、市场和保障，多措并举保持房地产市场平稳运行，推动构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

此前已调整公积金贷款利率

据央视财经，5月18日，上海宣布下调个人住房公积金贷款利率，其中首套房5年期以上最低降至2.85%。

22日中午，记者在上海金沙江路上的一家房产中介门店看到，店内看房钥匙的箱子已经空了一大半，临近饭点还有不少销售人员匆匆出门，接待客户。记者了解到，在新政公布后的首个周末，这家中介的全市二手房新增带看量，相比4月周末要平均上涨两成左右，成交量较前一周周末则提升超过30%。

一套位于普陀区的老式公房，挂牌两天后，上周日达成签约，30平方米总价192万元，单价创下了该小区同户型上半年以来的新高。

某地产公司市场分析师卢文曦：这几天市场情绪已经明显被调（动）起来了， 刚需的客户入市积极程度比较（强），对于盘活二手房市场交易，进而对于一些新房，尤其是中高端的改善型的（房源）去化比较利好。

截至21日，5月份上海包括商住、住宅在内的二手房成交量超过11000套，其中上周成交接近4600套，环比前一周增长了25%。

据证券时报，近期，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会对外宣布，积极响应第五届上海“五五购物节”，联合倡议在上海市发起商品住房“以旧换新”活动。该活动旨在通过“以旧换新”模式，方便居民置换住房，更好地支持居民合理的梯度置业需求。“以旧换新政策能在一定程度加快二手房的去化速度，对于区域性的置换需求有一定帮助。”有房产中介人士对记者表示，以旧换新政策可能会刺激购房需求，特别是有改善升级置业需求的购房者。

镜鉴咨询创始人张宏伟指出，目前集中在外环外的“以旧换新”项目活动仅为倡议，相对而言其他城市已有税费减免等相关降低交易成本的支持政策。为此，他建议，“以旧换新”本质上是为了促进成交，如若在成交过程中，适度降低二手房交易增值税（免征年限由5年降低至2年）、一二手房买卖契税等税费成本，尤其是置换需求给予契税优惠政策（卖旧的契税可以抵扣买新的契税），或许更能促进一二手房交易联动。

房地产基础知识大全

1、土地产权年限：商品住宅为70年，公寓、LOFT等多为40年或50年。

2、房屋性质：公寓、LOFT等主要为商业性质，水电均为商业，一般不通燃气、暖气。

3、普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。

4、商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，是居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

5、购买条件：商品住宅会有较多限制条件，户口、社保、纳税证明等；公寓、LOFT一般不需要，基本上不在限购范围。

6、付款条件：商品住宅首套较低首付比例为总价的20%--30%，且非首套房的首付比例更高，按揭年限最长可达30年；公寓、LOFT等没有首套和非首套之分，首付比例一般为总价的50%，按揭年限最长为10年。

7、现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。通常意义上的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

8、准现房：指房屋主体已基本封顶完工但未竣工验收，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。（但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。）

9、期房：指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。即指开发商从取得许可证开始至取得房地产权证（大产证）为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。目前市面上销售的新房基本上都是期房。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。

10、毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

11、成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

（1） 内墙面为普通仿瓷涂料

（2） 客厅楼地板为普通瓷砖

（3） 普通铝合金窗

（4） 普通胶合板门

12、民用建筑高度与层数，根据《住宅设计规范》划分为：1-3层为低层住宅，产品主要为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅等。4-6层为多层住宅，产品主要为叠拼别墅、花园洋房（有的有大平层概念）等。7-10层为中高层住宅（也叫小高层），很多城市广义上将18层以下的住宅也称之为小高层。11-30层左右为高层；30层以上为超高层。小高层及高层一般为普通住宅，超高层一般为城市豪宅

13、保障性住房：指政府为住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房和定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。经济适用房在满足一定条件的情况下可以转变为商品住宅。

14、房地产”五证“：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。开发商在取得五证之前，是不允许销售的，一般会有认购行为（一种是在开发商未拿到预售证，而向购房者预约房源，待拿到预售证正式销售时正式成交。即在没有正式的销售许可的情况下，开发商与购房者达成购买协议。也叫认筹、预约、预订。）

15、房地产“二书”：是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。

16、购房资格：各个城市的条件不一样，因地制宜。目前可多关注当地人才引进计划，实际上是尽可能放开限购的伎俩。

17、资金情况：对于首付比例及月供有一个相对明确的概念。

18、购房需求分析：先安家?孩子教育？工作较近？改善？投资等等。明确以上问题后，接下来要在市面的产品上进行考察、选择。买房就是资金、品牌、地段、配套、户型、物业等方面做权衡，根据自己的情况选择。

19、买房意向金：在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

20、面积赠送：购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

21、住宅的净高：是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

22、住宅的开间：是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

23、住宅的长度和进深：是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

24、住宅的层高：是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

25、个人住房贷款还款方式：分为等额本金还款和等额本息还款两种。

26、首套房优惠：配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受首次购房的各种优惠政策。

27、哪些公用面积应分摊：应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

28、哪些公用面积不能分摊：不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。

29、套内使用面积：指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

30、银行按揭：按揭是英语“Mongase”（抵押）一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。

31、公积金贷款：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。

32、申请住房公积金贷款的条件：凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请，每个城市政策可能有所不一样。

买房要买楼王吗? 是宣传陷阱还是真的赚到

作为购房者，在接收到的各种房产营销信息中一定看到过类似“xxx项目楼王加推，只此一栋，错过不再有！”这样的宣传语。其中“楼王”两个字特别引人注意，一旦带上这个字眼就表明该楼栋是整个项目中最优质的一栋。具体优势在哪，下文会介绍。

从情感角度来说，好东西人人都有兴趣，尤其在听完置业顾问的介绍后普遍都会动心。但较好的东西往往也标上了最贵的价格。房子不同于普通商品，其单价高，每平米贵1000，整套房就要多出十几万。多花一笔大价钱买一份长久的“王者”体验到底值不值呢？你需要知道以下几点：

什么是“楼王”

“楼王”的概念来源于香港，原是指楼房顶层面积较大、定价最贵的一两种户型。现在我们说的“楼王”通常是指社区里所有楼栋中综合条件较好的那一栋建筑，“楼王”一般占据着整个小区较好的资源。

根据楼盘的规模差异，还会细分出更多品类，例如“楼王组团”，泛指超级大盘中的较佳区域内多个楼座共同组成的部分，楼王组团中往往还会出现“楼王之王”；再如一期楼王、二期楼王等等，泛指分期开发的楼盘中每一个开发周期内的楼王。

“楼王”的特点

位置较好：“楼王”通常是位于小区的“C位”。排名前列不会离小区外围很近，避免车来人往的噪音干扰和空气污染。第二离小区各个出口都较近，保证进出方便，去地铁站、超市、幼儿园都不会走很长。

景观较佳：“楼王”一般离相邻的楼栋会较宽一些，视野更开阔；不会被其它建筑大面积遮挡，保证采光不受影响；另外，对外，如果楼盘本身就靠近山、海、江、湖、林等自然景观，那“楼王”基本也会占据欣赏景观较佳的位置。对内，“楼王”通常靠近中央园林，能欣赏到较佳的小区内部园林景观。

配套最全：“楼王”通常可享受最完备的小区内部基本配套，如健身设施、游乐设施、休闲设施、景观设施、生活设施等。

户型最优：一般楼王的产品会是整个楼盘中较高端的，如面积较大、装修标准较高，户型设计较好的产品。另外，楼王的梯户比一般也会是小区比较好的。

朝向较好：通常是坐北朝南，保证空气流通，光照适宜。

价格较高：开发商深知自己楼盘优劣势，也知道每栋楼、每套房子的优劣势，楼王占据较佳资源，所消耗的内部资源往往都是最多的。为了使商品房价值与价格相匹配，达到收益较大化；楼王位置的标价往往较高，与其它楼栋拉开一定差距。

“楼王”不是特别的

排名前列，我们需要清楚的是，“楼王”一说，原本就是从香港传过来的一个概念，现在常被房产商用作宣传房屋时的一个亮点。有时，开发商会宣传他的多个楼栋都为“楼王”，用这样的噱头去吸引购房者，利用购房者“害怕错过”的心态，催促购房者尽快成交。有时，是借着楼王的名号，名正言顺地卖出高价。所以，宣传中所谓的“楼王”也许并非真“楼王”，需要购房者仔细辨别。

第二，“楼王”并非会在每一个方面都达到较佳，比如有一线江景景观的楼栋也许离地铁站比较远。“楼王”只是一个综合下得出的相对最优结果。购房者要根据自身需求进行选择。

第三，“楼王”概念不是所有小区都适用。有的楼盘只有几栋建筑，每一栋都临街，位置、楼间距、景观都差不多，这种情况下，购房者千万不要被商家所谓的话术牵着鼻子走。

第四，“楼王”不一定对所有人都是较好的，也千万不要认为买房就一定要买“楼王”。如果购房是为了长期居住，那就从自身的预算、交通需求、生活需求等出发去评定选择即可。预算够，又要追求较高的居住体验，买“楼王”当然可以。预算不够，可以考虑“楼王”邻近的几栋。如果购房是为了投资的话，更需要考虑几年后出手，你所购买的“楼王”的价格能不能与同小区的其他楼栋拉开差距。