日本购房经验:房子旁的道路是否满足接道义务?

说起房屋旁边的道路，或许很多人首先想到就是隔音、治安等问题。虽然提及的比较少，但决定不动产价值的重要因素之一也包括“道路”。根据条件不同（用地是怎样与道路接触的），其使用方法和价值会有很大的变化。关于道路的信息在购房时的重要事项说明中也能看到，在不动产交易中值得受到重视。

日本不动产的物件资料上大部分都会注明道路相关的信息。例如，“接道状况：公道南4米”的话，那栋房子就位于用地南侧，与宽4米的道路相连接（根据资料不同写法也不同）。可以说，和道路的接触方式决定了用地可以建造的物件条件。

建筑物是否满足“接道义务”？所谓接道义务，是指“建造建筑物时，必须与宽4米以上的道路相接2米（与道路的长，重合2米）以上”的规定（建筑基准法第43条）。如果不满足接道义务，即使有空闲土地也不能建造物件。

接道在日本法律上被义务化的主要理由是，除确保日照和通风外，还需确保在火灾等灾害时能够避难、消防车和救护车等紧急车辆通行的空间。不过，只有“都市计划区域”和“准都市计划区域”需要承担接道义务。

话虽如此，但实际上也有一些建筑物没有履行接道义务。不符合建筑基准法，是违法建筑吗？从结论来看，物件虽然没有违法，但不满足现在的建筑基准法条例， 可能存在所谓的“既存不合格”状态（根据旧法律建造）。以当时的标准来看是合法的，但由于后来的法律修改等原因，变成了不符合现行法的状态。这一点与违法建筑不同。

这样的物件继续使用是没有问题的。但是，如果拆除已建的建筑物，重新建造了同样的建筑物，就不符合现在的法律，会成为违法建筑。这被称为“不可重建”。不可重建的房屋，大多以比周边房屋市价更低的价格出售。主要原因是难以寻得买家。

如果物件不能进行重建，其用途就会受到限制，也很难得到银行的贷款。作为不动产的价值有降低的倾向，因此投资买房时较好避开。

来源：HIMAWARI日本房产投资移民