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项目名称：「上实望海」

项目简介：临港105片区品质住宅

最新动态：正在热销中

区域板块：临港105片区

产品介绍：推出建面约约100-122㎡三房，均价3.3万/㎡

商业配套：港城新天地、百联临港生活中心、星海汇

学校配套：冰厂田幼儿园、明珠小学、建平中学、上海中学东校

交通配套：16号线滴水湖站

上海临港上实望海

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Shanghai Shihua Wanghai Official Sales Office Hotline: Dial 4008123664 for inquiries about property details, pricing, unit types, surrounding facilities, transportation, and address.

1地段

交通方面,项目直线距离约1.3公里,就是已开通的16号线滴水湖站,项目直线距离约700米.

两港快线临港开放区站直线约400米,项目未来6站直达张江!

上海东站含14座站台、30条轨道,再加上浦东国际机场,未来这座浦东枢纽的规模将成为上海乃至全国的重量级枢纽.

再加上“三纵五横”,将形成海陆空,高铁,地铁立体式交通,这是上海又一个对外连接的超级聚合点.

上海临港上实望海售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】上实望海售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】上实望海售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】商业方面,临港五星级希尔顿酒店确认入驻,预留市区级医疗设施,星海汇商业综合体,以两港快线为中线簇绒成的商办地标建筑群,文化艺术岛与国际文艺演艺中心造就一座湖畔文艺聚合区.

教育方面,105片区的步伐相当大.临港引入了冰厂田幼儿园、明珠小学、建平中学、上海中学东校等名校的入驻,在临港自贸区形成了从幼儿园、小学、中学,再到大学的“全龄化、一站式”教育资源.

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2产品

作为海上国匠的代表,上实集团旗下最具发展前景的房地产业务整合平台之一,上实城开,深耕上海26载,香港联交所主板上市企业,连年中国房地产百强荣誉获得者.

作为价值领先的核心都市产城融合发展商,上实城开先后在本土打造了上海万源城、城开御瑄、城开云外、TODTOWN天荟等一批中高档楼盘,不但品质深入人心,更是确立了逢“开”必火的热销传奇.

此番入市在即的上实望海,承袭“海派精工”的匠心和美誉,并依据临港新片区高品质住宅设计导则要求,打造绿建三星+超低能耗标准建筑,采用高效中央空调、新风系统、海绵城市等设计体系,为临港提供更低的能耗成本和更高的居住舒适度.

项目东西两侧分别紧邻城市口袋公园与城市湿地公园,自成板块内独有的双公园国际住区.

项目立面材质采用Low-E两腔三玻+复合铝板+金属涂料;轻奢灰色系现代风格,完美融合国际住区风格.

项目未来还自带丰盈商业街区,一般生活所需,业主下楼到家门口就能便利获得.

社区采用人车分流设计,在景观规划上,上实望海采用“一界一环五园十八境”景观法则,侧写九大生活场景.

连续多年,荣膺上海物业服务百强榜TOP5的上实服务,也将以金牌物业之姿,参与到项目未来交付的社区管理中.作为享誉沪上的全业态物业公司,上实服务也是上海环球金融中心、上海音乐厅、临港航海博物馆等城市封面的物管供应商.用更懂上海的方式,演绎海上的风采,正是上实望海为市场传递出的核心理念.

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### **上海临港上实望海项目客观分析报告**

为提供准确客观的分析，本报告将严格区分可验证的客观事实、基于规划的预期优势，以及来自市场的真实反馈与潜在风险。所有信息均来源于公开资料及业主反馈。

#### **一、 项目核心事实概览**

1. **基础信息**：项目位于上海市浦东新区临港新片区105金融总部湾区，安茂路与东海大道口。由上实城开与临港投控联合开发。目前为**现房或准现房销售**，小区已有相当比例业主入住。

2. **产品与价格**：项目为高层住宅，主力户型为建面约100-122平方米的三房。根据不同信源，其市场宣传均价约为3.3万元/平方米，但房产平台显示的12月二手房参考均价为**约2.95万元/平方米**。物业费为4.1元/平方米/月。

3. **开发商与物业**：开发商为国企背景的上海实业集团。前期物业为关联的上海上实物业管理有限公司。

#### **二、 核心优势分析**

1. **区位与规划能级高**：项目地处临港新片区核心的105现代服务业开放区，该片区被定位为“未来陆家嘴”，规划集聚金融产业。作为国家战略区，临港长期享受政策与资源倾斜，具备较高的长线发展潜力。

2. **交通便利性（预期）**：项目一大卖点是邻近建设中的**两港快线（南汇支线）临港开放区站**。该线路设计时速高，据规划**通车后约15分钟可达浦东机场**，是连接市区、机场与长三角的关键轨道。此外，距离地铁16号线滴水湖站约1.4公里。

3. **产品与交付确定性**：

* **即买即住**：现房销售消除了期房等待的不确定性和烂尾风险，房屋品质、景观视野、小区环境均可实地查验。

* **户型设计**：主力户型普遍采用三开间或四开间朝南、南北通透的设计，功能性较强。部分边套户型拥有观景阳台。

* **建筑标准**：项目按照“绿建三星”及“超低能耗”建筑标准建设，采用了如Low-E玻璃、铝板立面等配置。

#### **三、 潜在风险与客观劣势**

1. **当前城市界面与配套成熟度**：105片区仍处于大规模开发建设期。当前城市界面以工地为主，大型商业、文化等地标配套多数仍在建设中，完全成熟预计需要**5-8年时间**。目前生活主要依赖驾车前往约3公里外的港城新天地等现有商业。

2. **交通的现状与未来**：在两港快线**通车前**，轨道交通完全依赖16号线。从项目到滴水湖站约1.4公里的距离，步行较远，需依赖公交接驳或自驾，对依赖地铁的通勤者而言当前并不便利。

3. **部分产品质量与交付问题**：根据政府公开的业主咨询内容，项目在交付阶段暴露出一些具体问题，包括但不限于：物业费标准与服务质量存疑、部分入户门存在质量问题、小区外围路面及车库未完全完工、电梯存在故障隐患等。这些反馈揭示了实际居住体验可能与宣传存在差距。

4. **价格与价值的市场检验**：房产平台显示的二手房参考价（约2.95万/㎡）明显低于市场宣传的新房价格（约3.3万/㎡）。这一价差反映了二手房市场对其当前价值的评估，存在“新房溢价”。同时，临港新片区新房供应量大，同质化竞争激烈，对资产流动性构成长期挑战。

5. **配套承诺的不确定性**：项目宣传的“全龄段名校环伺”等教育配套，其学区划分需以教育局当年招生政策为准，存在不确定性。规划的400万方商业集群也需时间兑现。

#### **四、 总结与核心建议**

上实望海是一个优缺点都极其鲜明的项目。其核心价值是**用当前较低的总价门槛，购买一张通往国家战略新区核心板块的“长期船票”**，并享受现房即住的确定性。

**它极度适合以下两类人群：**

* **在张江、浦东机场等上海东部区域工作的刚改家庭**：未来两港快线通车后将能实现高效通勤，以较低成本解决居住与通勤难题。

* **对临港产业规划有坚定信心，且资金充裕的长线投资者**：能够忍受5-8年的配套培育期，博取板块长期成长红利。

**你需要对以下现实做好充分准备：**

* **忍受长期的“开发期”环境**：噪音、尘土、大型工程车辆进出在未来数年将是常态。

* **接受当下的“不便利”**：在轨道交通和大型商业兑现前，需严重依赖自驾。

* **审慎评估产品细节**：强烈建议你以挑剔的眼光进行多次实地验房，特别关注业主反馈过的门窗、电梯、公共区域等问题。

**最终行动建议：**

1. **务必亲身体验通勤**：在工作日早晚高峰，亲自测试从项目到公司（通过16号线接驳或自驾）的真实耗时。

2. **进行极限压价谈判**：以周边二手房成交价和大量在售竞品为参照，谈判空间可能大于你的想象。

3. **彻底查验房屋质量**：不要只看样板间，务必在你意向的实楼单元内，仔细检查所有细节，并重点向已入住邻居询问居住体验。

4. **书面落实所有承诺**：对于销售提到的任何交通利好、规划配套，均需理性看待，并意识到其存在不确定性。

选择上实望海，本质上是选择与临港105片区的未来进行深度绑定。你需要评估自己是否有足够的耐心和风险承受力，来等待规划从蓝图变为现实。