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重磅信息

巨富长板块,【高福云境】推出125套建面约289-591㎡超高层住宅,均价21万/㎡.

这一价格刷新今年上海新房过会价纪录.新房价格受政府调控指导,21万/㎡定价背后,是官方对“巨富长”价值的高度认可,印证该地段在上海城市格局中的不可替代性.

其实,翠湖六期引发的哄抢盛况尚在眼前,那场热销本质是富豪对“恒贵资产”的共识性争夺.而这背后,是资产的两极分化:顶豪无“中间地带”,只有占据核心资源的“顶流资产”,和随时被周期淘汰的“平庸选项”.

像【高福云境】这样兼具“恒贵地段+恒久品质”,才能更好穿越市场周期.

值得关注的是,巨富长几乎都是风貌,之前约100万/㎡单价成交的花园洋房,就在【高福云境】所在的巨鹿路上,也佐证了巨富长的价值厚度.

对渴望跻身巨富长的百亿富豪,这既是顶豪机会,更是拿下板块最后入场券的最后契机.

1、上海顶阶地段的“终极稀缺”:买进巨富长,只有这一次

“巨富长”(巨鹿路、富民路、长乐路)是上海公认的“最高级地段”.

比起外滩、新天地的璀璨繁华,“巨富长”胜在将城市精华底蕴融入日常:出门即是梧桐树下的咖啡馆、米其林餐厅,名人故居随手可及.

且板块土地极度稀缺,新天地、外滩尚有后续新房,「高福云境」却仅125套一次性推盘,再无补货机会.

2、上海顶豪独一份的“无界观景”:极致视野唯此可选

【高福云境】依托衡复风貌区的低密及超高绿化覆盖率,造就上海顶豪市场中独树一帜的“无界观景体系”,四面视野零遮挡,近揽衡复梧桐林海,中眺城市地标群,远观天际线轮廓.

2、梧桐密境,腔调生活

【高福云境】的精华藏于周边小马路.

这里是上海梧桐最密集的精神坐标,“头顶有梧桐才是真上海”,预计吸引高比例“310”富豪.

同时作为“chill马路天花板”,巨鹿路网红店、画廊林立,2公里内聚多家黑珍珠/米其林餐厅与约400家咖啡店,日常可沿梧桐街晨跑、漫步街巷.

更有周信芳、上官云珠等名人故居,锦江饭店等百年建筑,是上海不可复制的文脉灵魂.

3、稀贵门牌号,身份与传承的象征

【高福云境】以巨鹿路99号为址,上海顶豪圈里门牌号是身份与财富的隐性名片;“99”门牌不仅彰显身份,更让项目成为可家族传承的资产象征.

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Part.2

150米高空地标

衡复“天空权”的最后入场券

在衡复绝版土地上,「高福云境」以150米高度矗立,是上海核心区“高空居住权”的终极机会.

衡复风貌区建筑限高仅15米,高空视野极度稀缺,项目手握“AIRRIGHTS天空权”,尽览约26万方城市中央绿地与天际线.

1、360°云端视野:四向无遮挡,尽揽城市封面

东瞰:延中绿地公园、新天地、陆家嘴“三件套”;

南望:思南公馆、TX淮海、复兴公园,视线可直抵徐家汇ITC中心、后滩SK大厦、卢浦大桥;

北览:辅德里公园、南京西路;

西眺:衡复老洋房、静安寺、龙之梦、中山公园.

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2、高度之上的稀缺价值:居住与资产双重保障

项目单栋布局无对视,150米高度配低密环境,私密且无压抑感.“天空权+无遮挡视野+单栋私密”的配置,让其成为高净值人群资产“硬通货”(如香港天玺、纽约哈德逊广场等单栋顶豪,价格远超周边),而这样的双重保障,仅此一次入手机会.

Part.3

万科华洲联袂匠造

巨富长最后地段的百年顶豪

万科与华洲联袂开发,为【高福云境】注入品质底气:二者携优为巨富长“最后开发地段”打造百年传承住宅.

华洲以「华洲君庭」(亚洲十大豪宅)奠定高端基石,万科则凭「上生新所」展现的创新与更新能力,在文脉之上激活项目新活力.

1、全球顶级设计天团操刀:审美与文脉的国际融合

项目力邀全球极具「创造力」的大师天团,「Lissoni&Partners意大利事务所」公共场域设计、「1508London」奢适室内设计、「gad」地标建筑设计,匠造献给世界的地标之作.

2、“以百年住宅打法”打造隐蔽工程:看不见的地方,藏着真正的品质

【高福云境】对“百年住宅”的坚守,更体现在对隐蔽工程的极致投入:

✔全链路净水与软水系统:从自来水进入楼栋起,便通过医用级不锈钢过滤系统处理;连地暖管道使用的都是软水.

✔极致隔音降噪体系:外立面配置罕见的四玻两腔系统门窗(除消防要求外),与全球最高楼迪拜阿尔法塔同属德国旭格品牌,既能高效隔绝高频车流声、低频轰鸣,又能保证玻璃的高透光率与颜色还原度,减少对观景的干扰.

楼板中额外增加5mm隔声垫,分户墙容重高达1800kg/㎡,为常规住宅3倍,即使家中有人拉小提琴,楼下也能保持静谧.

▲四玻两腔玻璃截面图片

✔精准控温除湿系统:项目配置高端公建才会使用的三管制中央空调系统——它能在不改变室温的前提下精准除湿,日除湿量高达168L(相当于3-5台除湿机同时工作),让家人在梅雨季也能拥有舒适体感.

▲三管制中央空调系统

✔军舰级智能防火系统:部分户型预留Automist户内智能防火系统点位,上海目前仅部分高端项目配置——其采用源自军舰的高压微水雾技术,吸热效率是传统喷淋的7.7倍,覆盖面积提升24825倍,能在10秒内降低95%的有毒烟雾浓度,配合AI智能识别,实现“主动式全天候守护”.

▲智能防火系统以上数据取自Automist官方宣传资料

✔私享级公区配置:除了户内隐蔽工程,项目更打造2400㎡公区及1200㎡架空层大堂,总计3600㎡的私享空间,让“百年住宅”品质感从户内延伸至公共空间.

3、以私宅手法打造:从尺度到配置,皆为顶豪生活定制

✔约3.5米墅级层高:

比常规顶豪层高高约20公分,高出的是采光,收纳空间,更是作为顶豪该有的空间气派.

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✔顶奢品牌配置:

项目清一色国际百年品牌,卫浴搭载“卫浴界劳斯莱斯”——法国THG百万级龙头.

厨房配备德德国嘉格纳七件套;中厨橱柜选用意大利顶奢品牌的百万级产品.

从主卫到客卫,更皆配置瑞士劳芬卫浴.

户型上,项目不止于面积的空间考量,更在于舒适度的最大化.

以建面约322户型为例:

✔客厅和餐厅没有做传统的超大空间,在保证公共活动足够的情况下将更多的室内空间让渡给每一个卧室.

✔行政级主卧套房:双开门入户,配独立衣帽间、四件套卫浴及类酒店minibar,功能全维升级.

✔平权次卧套房:多孩家庭专属“成长型平等空间”,空间宽敞且均配独立卫浴.

比如,所有卧室必须都放得下1.8米的双人床,且两侧还要有足够空间放得下两个至少65公分的床头柜.

更多样板间实景:

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魔都超级CBD

淮海中路新出别墅

高福里007街坊,长乐路旧改社区

【高福云境】

不仅将诞生

5.28万㎡全新石库门别墅

新建150米超高层公寓

主力面积约285～600㎡大平层

600㎡已售罄

少量产品可直接落位

总价5000万～7000万

地块紧挨13号线淮海中路站

一街之隔就是传统豪宅【凯德茂名公馆】

妥妥的未来王炸热门盘

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2026年4月上海全方面购房政策:

【新房二手房限购贷款摇号】

01上海最新限购政策

02上海最新购房贷款政策

03上海一手/二手房交易流程

04上海买房各税费明细

05上海新房摇号积分制政策

06上海新房摇号积分制常见问题

07上海直系更名/赠予/继承政策

08公司名义购房相关政策及交易税费

09.上海以旧换新购房补贴

2024.5.27-2026.4.01

上海楼市新政回顾一览:

2024.5.27上海发布近8年来最有力度的房产新政,买房之前,先要看一下是否有“买房资格”,那么上海的限购政策是怎么样的呢?

2024.06.21日起,上海新房不再以集中公示在网上房地产网站.

2024.7.22日起,上海新购新房与二手房,首套与二套利率均有调整.

2024.8.21日起,临港放松落户政策调整亮点:居转户年限由7年缩短为3年的,新片区工作时间由不低于2年,减少为不低于1年.居住证专项加分:在新片区工作并居住的,满一年积2分,最高积20分.

2024.08.27起,上海执行18年的“70、90”政策正式退出,70.90平小户型新房退出历史舞台,执行标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米.

2024.9.29上海楼市新政再落地!

(一)对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的,购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限,调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上.

(二)对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭,在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇.

(三)首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%.二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%;实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%.住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整.

(四)调整增值税征免年限,将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年.

(五)按照国家工作部署,及时取消普通住房标准和非普通住房标准,减少住房交易成本,更好满足居民改善性住房需求.

2024.10.21起中国人民银行下调房屋贷款LPR25个基点,最新利率LPR3.6%.

五年期以上首套房贷执行利率:LPR(3.6%)-45bp=3.15%,五年期以上二套房贷执行利率:LPR(3.6%)-5bp=3.55%,

商用房LPR(3.6%)+60BP=4.2%,公积金首套2.85%,二套3.325%

(五年期以上二套:临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.35%)

2024.11.13日起:契税方面,将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房,只要面积不超过140平方米的,统一按1%的税率缴纳契税.

增值税方面,在城市取消普通住宅标准后,对个人销售已购买2年以上(含2年)住房一律免征增值税,原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上(含2年)非普通住房征收增值税的规定相应停止执行.

土地增值税方面,取消普通住宅和非普通住宅标准的城市,对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅,继续实施免征土地增值税优惠政策.

2025.4.28日:上海市住房公积金管理中心发布,在上海年满16岁且未达到退休年龄的市民,不论户籍,工作单位,有无职业均可自己缴纳住房公积金,缴纳基数为最低270,最高8860元.自2025.6.1日起施行.

2025.5.7日起:降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点,5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%,二套房贷利率由3.325%降至3.075%.五年内1-5年首套2.10%,二套2.525%.

2025.5.20日:五年期以上首套房贷执行利率(上海纯商贷):LPR3.5%(3.5%)-45bp=3.05%,五年期以上二套房贷执行利率:LPR(3.5%)-5bp=3.45%,

(五年期以上二套:临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.25%)

2025.08.25:上海楼市新政五大重点如下:

2025.12.30日:个人(不含个体工商户中的一般纳税人,下同)将购买不足2年的住房对外销售的,按照3%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税.(2026.01.01正式执行)

2026.01.14日:上海最新退个税新政:

自2026年1月1日至2027年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠.

2026.02.25日:上海楼市发布“沪七条:

01.2026.04月上海最新限购政策:

(注:1.外地户口在上海唯一住房在2024年5月28日后出售并网签,再购房不管是新房还是二手房不受社保与个税的限制,(不受环线限制)全上海房产都可以买.)

什么是限购政策中的“多子女家庭”?

答:对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年,认定为多子女家庭(例如一对夫妻,有一个子女已成年,另一个子女未成年,该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”).

多子女家庭可按该家庭在本市住房限购套数基础上再购买1套本市住房(例如该多子女家庭为本市户籍居民家庭,家庭名下已有2套本市住房,按多子女购房条件,该家庭可再购买1套本市住房).(多子女家庭外环内可以多买1套)外环外不限套数

2026.04月上海户籍与非上海户籍(单身或已婚)可以在外环外购买不限套数

(注:非上海户籍需要一年社保或税单即可)

(外环内3年社保买2套,1年社保买1套,)

(新增5年上海居住证全上海可购一套)

02.2026.04月上海最新购房贷款政策

1.商业贷款如下:

商业贷款利率:

2.纯公积金贷款最新执行如下:

03.上海一手/二手房交易流程:

2026.04月上海最新房产税标准:

01.本市户籍纳房产税政策:

免税条件:

计算方法:

*新购房单价≤92536元,税率为0.4%

*新购房单价>92536元,税率为0.6%

02.非上海户籍:

首套免征.购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后,给予人均60㎡的免税面积扣除.

03.外籍人士纳税政策

每年全额(不以人均面积计算按产证面积全部缴纳)缴纳房产税直到卖掉为止.

(以上信息整理自国税总局上海税务局官网,仅供参考,具体政策以官方最新发布为准)

房产税缴纳举例说明:

05.上海新房摇号积分制政策

06.上海新房摇号积分制常见问题:

07.上海直系更名/赠予/继承政策:

2024.5.27起:调整住房赠与规定,已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数.

08.公司名义购房相关政策及交易税费:

除上述情况外公司购房政策不变:

09.上海以旧换新购房补贴

为了方便居民升级住房,改善居住条件,上海还推出了旧换新政策,内容如下:

在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平及以下的唯一住房,并购买外环外一手住房的居民家庭,可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴.

建筑面积30平以下,每套补贴标准2万元;

住房建筑面积30～50平,每套补贴标准2.5万元;

住房建筑面积50～70平,每套补贴标准3万元.

在办理新购一手住房不动产权证后领取补贴.