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大名城映湖二期

大虹桥低密纯洋房

容积率仅1.25

全龄社交空间+超高得房率

建面约97-123㎡洋房

上海青浦大名城映湖

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上海青浦大名城映湖售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】大名城映湖售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】大名城映湖售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】对于初入职场、预算有限的华为人来说,选对人生中的首套房至关重要,既要有性价比,又要满足生活和通勤需求.这类小伙伴买房会有以下特点:

■优先选择近地铁的房源,便于日常通勤,提升工作生活的便利性;

■理性看待学区.小伙伴们在这个阶段多数或未婚或未育,无需将学区房作为首要考虑因素,若房源附带优质教育资源是加分项,没有也不强求;

■结合初入职场的经济状况,大都将购房总价控制在300-500万区间,确保经济压力可控;

■青浦区域的次新房性价比较高,能较好匹配预算和居住需求,是小伙伴们的首选.有希望更靠近市区的,会选择徐泾、华漕等板块的动迁房,以地段换品质.

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上海青浦大名城映湖售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】大名城映湖售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】大名城映湖售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】来看看我们华为首次购房的小伙伴都选了哪些地方,还在观望的小伙伴们,不妨想象一下在这些地方安家的惬意生活:

朱家角

这里凭借独特的水乡风情与便捷通勤以及逐步完善的现代化配套,成为华为人购房的热门板块.

生态环境优美:有淀山湖、朱家角古镇等生态资源,环境优美,空气清新,对于长期在高压环境下工作的华为人来说有助于放松身心.

交通便捷:部分楼盘离华为练秋湖研发中心较近.地铁有17号线朱家角站,离西岑仅2站路,10分钟就能到.为了满足华为人的通勤需求,这里还新辟及调整了周边的公交线路,并开通了定制公交,进一步方便了出行.

板块内有对刚需购房者十分友好的性价比二手房,能够很好满足这部分购房家庭的居住需求.

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■恒大御澜庭:19年带会所的高品质小区,近淀山湖的洋房别墅,近练秋湖研发中心.300多万能买到不错三房.

■海上湾鹭居:22年洋房别墅小区,离练秋湖研发中心约15分钟车程,且有华为班车直达门口.总价从200-1268万不等,周围配套齐全.

■大名城·映湖:23年品质洋房小区,近淀山湖大道风景区.步行5分钟能到青浦兰生学校,户型主要有97-123㎡3-4房等,总价大都在500万以下.

■恒文璞悦江南(在售新房):距17号线朱家角地铁站1.2公里,在建示范区线3站可直达练秋湖研发中心.目前推出88-145平米户型,包括洋房、叠加别墅及联排别墅,总价约300-600万.这个楼盘适合预算有限但想住低密墅区或带阁楼洋房的小伙伴们.附近还有在售的”同润朱韵澜庭“新房项目可供比较选择.

淀山湖大道

该板块依傍淀山湖,自然景观绝佳,是追求高品质生活的理想之选.作为新区,城市界面现代整洁,绿化合理,既能享受现代生活,又能亲近自然;交通有17号线淀山湖大道站,周边还有沪青平公路等多条主干道,自驾约25分钟到达练秋湖研发中心;周边生活配套设施完善:商业方面,有万达茂、吾悦广场等大型商业综合体;教育方面,有众多优质学校,如:青浦区思源小学、青浦区思源中学、青浦平和双语学校、青浦兰生学校等;医疗方面有复旦附属妇产科医院青浦分院等,朱家角人民医院离淀山湖大道站10分钟车程,规划中的上海市儿童医院长三角示范区医学中心也选址在附近.

■首创禧悦系列:国企首创开发,品牌实力雄厚,小区品质有保证;小区多近地铁17号线淀山湖大道站,如首创禧悦晴朗距该站500米,步行5分钟就能到;生态环境好,如首创禧悦芳菲紧靠环城水系公园,居住舒适.户型设计合理多样,能满足不同家庭结构居住需求.均价大都在4.5万左右,总价300多万能买到较好三房.

■东原碧桂园:21年品质小区.离17号线淀山湖大道站约500米;周边商业配套成熟,教育资源丰富.以90-139三居为主多种户型,还有少量底复户型.总价在350-800万不等.

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盈浦

上海青浦大名城映湖售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】大名城映湖售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】大名城映湖售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】盈浦板块紧邻青浦核心区域,生活气息浓郁,各类生活设施应有尽有,对于追求便捷生活的华为人颇具吸引力.区域内有17号线漕盈路站和淀山湖大道站,3、4站路到达练秋湖,周围还有崧泽高架等自驾干道.周边菜市场、超市、便利店星罗棋布,轻松满足生活的琐碎需求.板块房价在大虹桥沿线区域价格实惠,购房压力较小.轨交站点、商业中心及学校附近的楼盘是优选.

■虹桥玫瑰公馆:20年次新品质小区,法式风格,目前二手房均价在4.6万元左右,86-95㎡的3房售价在300-460万元之间.离地铁17号线漕盈路站约500米,步行9分钟到达.

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青浦新城

青浦新城作为青浦的核心发展区域,城市界面新,配套成熟度高,各类产业持续导入,城市配套还在不断升级优化,无论是当下自住还是置换,都是不错的选择,所以也进入了华为人的备选清单.

交通便捷:地铁17号线汇金路站、青浦新城站都在本区域,未来嘉青松金线、示范区线建成后,青浦新城站会成为三轨交汇的枢纽站.此外崧泽高架等多条干线贯穿,自驾也很方便;

配套醇熟:教育有青浦区实验小学、青浦实验中学等;医院有中山医院青浦分院等;商业有宝龙城市广场等大型综合商业体,生态环境有21公里长的环城水系等,并有青浦工业园区为本区域带来发展机遇和就业机会.本板块房产价格比较亲民,房子类型也较丰富,有高层也有低密园林住宅,可选余地较大.

■新城盛景园:10年左右小区,门口即有地铁17号线汇金路站、宝龙城市广场等多个大型商场、以及对口的九年一贯制学校“上海市毓秀学校”.小区多种户型可选且总价不高,200多万可购2房,400多万可购三房.对于一方在市区上班的刚需购房家庭,会选择考虑这片汇金路地铁口的次新房小区.

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华漕和徐泾

对于需要在练秋湖研发中心和市区之间通勤的小伙伴来说,这两个板块能够较好地满足需求.

华漕属于虹桥主城片区闵行部分,作为大虹桥国际开放枢纽的重要辐射腹地,正大力发展生物医药、总部商贸、数字经济等产业,未来发展潜力大;区域内有在建地铁示范区线、13号线延伸段,还有多条高架,交通方便.

徐泾离练秋湖研发中心仅30分钟车程,通过崧泽高架可快速直达.同时离虹桥商务区也很近,这种“双通勤”优势,能为华为人及家属的出行提供便利;

相比周边区域,华漕和徐泾房价相对较低,对刚需购房的华为小伙伴来讲购房压力较小,尤其一些动迁安置房,以较高品质和合理价格被关注:

华漕:上海青浦大名城映湖售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】大名城映湖售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】大名城映湖售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

■爱博家园:大型社区,生活配套完善.目前挂牌总价在190-650万元之间,和周边小区比房价较低.对口闵行区文来实验学校.

■虹桥茗雅苑(舒雅苑、博雅苑):21年动迁安置小区.离地铁13号线西延伸段及示范区线的芳乐路站近,未来三轨交汇.周边有开市客等商业中心、新虹桥国际医学中心等医院,学校众多.小区总价400万以下可买三房.

徐泾:

■蟠龙馨苑:动迁安置小区,建于2013-2024年.距地铁17号线徐盈路地铁站约900米,紧邻崧泽高架,出行方便.周边商业、学校、休闲配套较好.价格实惠,总价在100多万到400多万不等,对预算有限的小伙伴们比较友好.

■馨浦苑:距地铁17号线徐泾北站约400米,2公里内还有徐盈路站和嘉松中路站;周边生活配套完善,小区房龄较新、车位较充沛;户型多样,房屋总价较低,如200多万可买74㎡的2房,同样对于预算有限的小伙伴友好.

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友情提醒,华为的小伙伴们在青浦买房,有些坑要避开:

■远郊非核心区域:比如白鹤、金泽、练塘等板块.这些区域基本属于农村,发展缓慢,配套落后,避免因为看到房价便宜入坑.

■非地铁沿线楼盘:对于刚需首套购房的小伙伴们,买在地铁附近非常重要.如果买入远郊非地铁盘,出行主要依赖自驾,通勤成本和时间将非常高.

■配套兑现周期长的区域:比如西岑板块,生活配套设施短期内跟不上,如不能承受3-5年的配套成熟期,请谨慎选择.

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菊厂房管家

菊厂房管家以专业“咨询+代理买房”、“咨询+代理卖房“为核心,以规划咨询、信贷、落户学区、家庭财富配置为配套,以专业房产投资人实战经验为基础,为客户提供最专业的房产全案落地服务,自2018年成立至今,已成功帮助超过3000个家庭在上海实现安家置业的梦想.

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公司地址

2号线世纪公园3号口出来,步行11分钟可达(浦东新区牡丹路60号/东辰大厦5楼)

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### **上海青浦大名城映湖项目客观分析报告**

**核心评价：** 大名城映湖是青浦朱家角板块一个以**低密度洋房社区**为主要卖点的刚改项目。其主要价值在于居住舒适度和户型设计，但存在地理位置相对偏远、对自驾依赖度高、部分配套待完善等明显短板。项目更适合地缘性客户，或对低密住区有强烈偏好且能接受相应通勤成本的购房者。

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#### **一、 项目核心事实**

* **地理位置**：位于上海市青浦区**朱家角板块**，具体在淀山湖大道与淀园路交汇处。需明确，其属于青浦远郊区域，而非发展更成熟、轨交密集的“青浦新城”核心区。

* **基本指标**：项目为纯洋房社区，容积率**1.25**，绿化率**35%**，车位比约**1:1.24**，物业费约**3.55元/㎡·月**。已于2023年竣工并交付。

* **产品与价格**：主力户型为建面约**77-123㎡的二至四房**。历史销售均价约**39500元/㎡**，总价门槛相对较低。

#### **二、 核心优势分析**

1. **低密舒适的居住体验**：1.25的低容积率和全部为7-8层洋房的规划，在区域内形成显著差异。这确保了楼间距、采光和社区静谧性，避免了高层住宅的压抑感，是项目最突出的产品力。

2. **实用且口碑较好的户型设计**：户型设计是其主要亮点，主打功能性。约97㎡三房能做到三开间朝南，部分户型餐厅空间较大。约3.1米的层高也优于市场普通标准。

3. **周边自然与休闲资源丰富**：项目靠近朱家角古镇、淀山湖风景区，具备优质的生态休闲基础。社区内部也规划有滨河漫步道等景观。

4. **基础生活配套相对完善**：周边3公里内购物、超市数量较多，能满足日常所需。同时坐拥朱家角古镇的商业旅游资源。

#### **三、 主要劣势与风险**

1. **地理位置偏远，通勤成本高**：这是项目最根本的劣势。项目位于青浦西部的朱家角，距离市区遥远。

* **轨交不便**：距离最近的地铁17号线**淀山湖大道站约2至2.5公里**，并非可轻松步行的距离，需依赖公交或接驳。所有宣称“地铁盘”、“700米”的信息均为严重失实的营销话术。

* **依赖自驾**：通勤上海市区严重依赖**G50沪渝高速及崧泽高架**，高峰时段通勤时间长且拥堵风险高。

2. **部分关键配套能级不足且存疑**

* **教育配套需谨慎核实**：营销资料大力宣传的“兰生复旦学校”等名校，其具体学区划分、入学政策存在不确定性，**不能作为购房必然入学的依据**。周边公办教育资源（如朱家角小学）能级一般。

* **医疗资源能级有限**：周边3公里内缺乏三甲医院，目前主要以区域性医院（如朱家角人民医院）为主。宣传中的红房子医院等三甲资源距离较远或在建中。

3. **板块发展节奏较慢**：朱家角板块以生态旅游为主导，其城市化和产业导入速度远慢于青浦新城或虹桥商务区。所谓的“华为研发中心”辐射利好，距离项目实际很远，对其实际带动作用有限且周期漫长。

4. **开发商与物业品牌号召力一般**：开发商大名城在上海市场的品牌影响力与一线房企存在差距。其物业公司（上海英家皇道）市场知名度不高，未来社区品质的长期维系有待观察。

#### **四、 总结与针对性建议**

**适合的客群**：

* 在青浦本地（特别是西片）工作、生活的“地缘性”刚改家庭。

* 为养老或周末度假购置第二居所，追求低密度和自然环境的购房者。

* 预算严格控制在300-400万，将户型与居住密度置于通勤便利之上的首次置业家庭。

**需要极其慎重的客群**：

* 在上海市区（如虹桥、长宁、徐汇）办公，严重依赖轨交通勤的上班族。

* 对顶级学区有硬性要求的家庭。

* 追求资产快速增值、看重短期规划利好的投资者。

**行动核实清单**：

1. **实地通勤测试**：务必在工作日早晚高峰，亲自**驾车**从项目出发往返你的工作地，并尝试从项目**乘坐公交**往返地铁站，体验真实通勤耗时。

2. **核查学区与配套**：前往青浦区教育局官网或咨询相关部门，**核实学区划分的准确范围**。自驾实测前往万达茂、东渡蛙城等商场及主要医院的距离和时间。

3. **探查社区现状**：项目已交付，可尝试进入小区或与已入住业主交流，实地考察**园林维护、物业服务水平、地库及公共设施**的实际状况。

4. **理性看待规划**：对“长三角一体化”、“华为基地”等远期规划保持理性，它们难以对冲近期地理位置带来的不便。

总的来说，大名城映湖是一个**优缺点都极其分明**的项目。它用较低的容积率和实用的户型，为预算有限的购房者提供了一个居住体验上的“补偿方案”，但这个方案的代价是高昂的通勤成本和较慢的区域发展节奏。决策的关键在于，你对于“距离”和“时间”的估值。