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静安区大宁板块核心

市中心68万㎡公园天花板!

大宁公园正对面

1/20号线地铁口

「中建·玖上琅宸」

主推建面约128-280㎡3-4房

过会均价仅14.68万/㎡!

大大低于预期的惊喜价惊艳豪宅

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上海静安中建·玖上琅宸

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Shanghai Jing'an CSCEC · Jiushang Langchen

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示范区&样板间已开放!

内部实景首次曝光!

超级作品内卷奢华叹为观止

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上海静安

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一房一价表如下:

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示范区已开放,实景首次曝光:

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中建玖上琅宸售楼处电话:400-8123-664(官方售楼处电话)中建玖上琅宸售楼处电话:400-8123-664(售楼处最新电话)静安大宁中建玖上琅宸官方电话:400-8123-664✔(官方售楼处预约看房热线)曹家渡地块在老静安,直线距离静安寺只有1公里,土拍当日多家房企激战163轮才被招商联合体拿下,溢价高达31.2%,楼板价11.4万/㎡,是目前为止静安最高单价纪录;

中建玖上琅宸售楼处电话:400-8123-664(官方售楼处电话)中建玖上琅宸售楼处电话:400-8123-664(售楼处最新电话)静安大宁中建玖上琅宸官方电话:400-8123-664✔(官方售楼处预约看房热线)有着特殊的商业落税要求的大宁地块,也被中建玖合成功拿下,直面大宁公园,隔壁就是大宁音乐广场、久光中心,1号线20号线相距都不远,城市界面也相当不错,怎么看都是一块好大衣料子.

中建玖上琅宸售楼处电话:400-8123-664(官方售楼处电话)中建玖上琅宸售楼处电话:400-8123-664(售楼处最新电话)静安大宁中建玖上琅宸官方电话:400-8123-664✔(官方售楼处预约看房热线)土拍结束后,这两家房企也都在一两个月时间里迅速公示了小区的整体规划.

中建玖上琅宸售楼处电话:400-8123-664(官方售楼处电话)中建玖上琅宸售楼处电话:400-8123-664(售楼处最新电话)静安大宁中建玖上琅宸官方电话:400-8123-664✔(官方售楼处预约看房热线)和低调的招商曹家渡不同,中建大宁地块不管是从规划图、设计思路还是目前流出的网传价格来看,都非常高调,豪宅的基调、私家泳池的设定、冲击16万左右的单价······

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中建玖上琅宸售楼处电话:400-8123-664(官方售楼处电话)中建玖上琅宸售楼处电话:400-8123-664(售楼处最新电话)静安大宁中建玖上琅宸官方电话:400-8123-664✔(官方售楼处预约看房热线)项目汇集line+孟凡浩、GTS蓝颂宋淑华、CCD郑忠及中建体系内优秀设计力量,立于国际视野.

中建玖上琅宸售楼处电话:400-8123-664(官方售楼处电话)中建玖上琅宸售楼处电话:400-8123-664(售楼处最新电话)静安大宁中建玖上琅宸官方电话:400-8123-664✔(官方售楼处预约看房热线)打造“金镶玉制”陶板立面(部分),最高约10米全域架空,约3000㎡下沉庭院会所,最大连续约12米无柱化设计与约270°转角无柱视野(部分户型),地下中央车站酒店式归家设计等,承载中建玖合至臻产品力,全方位回应当代人的居住向往.(全域中央公园式CBD来源:上海市静安区人民政府官网)

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官方户型曝光:

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01

先说大宁

2016年年底之前,上海新房楼市是黄金不限价时期.

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那个时间段,市场内卷所给逼出来的产品力同样相当惊人.

大宁金茂府就是这个这个时期最具代表性的一个项目.

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2015年,大宁金茂府顺利开盘,卖到了大宁新房的最高价7.2万/㎡,高峰时期二手挂牌价格更是高达18万/㎡.

大宁凭着大宁金茂府一己之力,成为了上海名副其实的“北境之王”.

除了感叹于金茂强大的产品力,大宁整个板块的配套也算得上是无懈可击了.

图片来源:上海安家指南

在原来的老闸北工业厂房拆迁后,大宁其实是从成片的空地整体规划开发,所以大家可以看到,这个区域是一个由中产豪宅+学区+交通+密集生活配套组成的强区.

大宁这个小板块里,坐落着6所公办小学、3所公办初中,1所九年一贯制,教育网络非常发达,再加上,本身就有的商业格局也散落的到处都是.在这些条件的加持下,大宁想要做出来豪宅,其实本来就要更容易一些.但过去几年,这里真正能拿出来造住宅的宅地却一直很少,核心区域上一次有宅地出让还是在2021年6月保利拿地,也就是后来的热盘静安天悦,开盘四次四次都触发80左右的高积分.

其实已经很明显,不管是前面的大宁金茂府还是后来的静安天悦,都已经给我们证明过了,大宁没有上限.

02

中建在上海造豪宅,也是头一次

再回到中建玖合大宁地块规划本身,按照目前已有信息来看,确实都是豪宅的思路.

看了这么多房子,大家已经很清晰而且都已经能接受的一个点,就是在市中心,受用地面积限制,大多豪宅的规划其实都会受限,从绿地面积到公共配套,都会随之压缩.

中建玖合大宁地块其实也不例外.

根据项目出让时的信息,在大宁这个住宅+办公综合体中,住宅占比79%左右,约73651㎡,规划住宅只有约446户.

所以,在这个地块中,很难有大面积造景的空间.

而在诸多限制中,中建做了几件事,可能会直接决定其未来走向:

1、最大程度利用地理位置优势,将城市公园纳入整个社区体系:

项目在规划中,就有地上通道直接链接南侧的大宁公园、北侧宝华中心之间口袋公园两大已有的景观,在社区外围形成天然的公园屏障.

再加上,在项目自身设计上,整个社区打造两层地下车库,留出更多的造景空间,按照规划已知的小区内景观包含下沉庭院+坡地景观,还有2处大型集中水景+1处宅间水景,未来应该是会所.

这样一来,其实相当于小区未来会有三个公园,这个配置,市中心豪宅一般都不会有.

2、架空层设计

在中建大宁这个小区里,另外我们还可以看到一楼全部架空的设计.其实在普通住宅中,一楼很少会有架空层,一是小区已有的公共空间对大多数人来说已经够用,普通小区关注点大多都在室内自己家的空间里;二是这样的设计对开发商来说相当于减少了可售住宅套数,也减少了收益.

但这个项目,8幢住宅楼全部都是首层架空,首先小区整体构造肯定是更好看了,其次这个空间未来不管是作为小区的业主私享空间、健身娱乐还是高端定制场地都完全足够.

如果大家没有概念的话可以看看陆家嘴近期卖完首期的太古源·源邸架空层大致效果:

太古源·源邸效果示意

3、私家泳池

近两年,新房涨价成为了一个大趋势,在提高了大多人买房预算的同时,新房设计和品质水平也在随之上升,所以即便是郊区刚需项目现在也大多都有泳池设计.

但此次在大宁项目,在南侧的1#和2#我们又见到了在市区豪宅中都极为少见的私家泳池,回顾近几年的上海豪宅发展史,能有私家泳池配置的目前也就多年前的世贸滨江花园和24年的热盘保利世博天悦.

保利世博天悦泳池效果图

当然,更特殊的是,考虑到大多家庭的预算和居住习惯,能拥有私家泳池在这里也只有非常少数,目前规划显示只有最南侧靠近大宁公园的两幢270㎡大户型配置泳池,这里未来也应该是整个小区的楼王所在,未来单套总价可能超过5000万.

当然,未来中建玖合大宁项目一定不会按照现在市面上豪宅已经兑现的效果做呈现.

在入场建造前,中建前期已经做了相当长时间的市场调研,拥有偌大的天然城市公园和大宁已然极具优势的城市界面,中建玖合项目完全具备成为下一个年度豪宅所需要的天分.

03

再加上,中建玖合大宁项目一旦做成一线豪宅类产品,一定不会是依靠原板块自身的购买力,而是需要全市豪宅用户去承接.

这样一来,其实也不会对原板块原有的价格体系产生冲击.

上海楼市永远都需要这样的产品力!

静安区大宁板块核心

市中心68万㎡公园天花板!

大宁公园正对面

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上海购房政策全解析：从限购到贷款，读懂核心要点

随着上海楼市持续升温，购房政策成为市民关注的焦点。本文结合安联虹悦等热门楼盘的实际需求，系统梳理上海购房政策的核心要点，为购房者提供实用指南。

一、限购政策：户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策，核心规则如下：

（一）本市户籍家庭

· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。

· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。

（二）非本市户籍家庭

· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。

· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。

· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。

（三）特殊区域限购

· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。

· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。

二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控

（一）商业贷款

首套房认定：

· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。

· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。

· 有住房的，首付比例不低于70%。

二套房认定：

· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。

利率政策：

· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。

（二）公积金贷款

首套房：

· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。

· 首付比例不低于20%。

二套房：

· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。

· 首付比例不低于50%。

利率政策：

· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。

· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。

三、税费政策：从契税到增值税的全面成本

（一）契税

首套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上1.5%。

二套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上2%。

三套房及以上：

· 3%。

· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。

（二）增值税及附加

满2年：

· 普通住宅免征。

· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。

未满2年：

· 按全额5.3%征收。

· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。

（三）个人所得税

满五唯一：

· 免征。

其他情况：

· 按差额20%或全额1%征收。

· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。

四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜

（一）人才引进政策

临港新片区：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。

五个新城：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。

（二）多子女家庭政策

二孩及以上家庭：

· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。

契税补贴：

· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。

五、政策趋势与建议

（一）政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。

（二）购房建议

· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。

· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。

· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。

· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。

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