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建发云湖玥(上海宝山美兰湖・地铁7号线・新中式低密洋房+叠墅)

项目备案名/别名:备案名云湖玥邸(云湖玥园),推广名建发・云湖玥,别名美兰湖浮岛社区、建发云湖玥园

项目地址:上海市宝山区罗店镇美健路与陆翔路交叉口(美兰西湖畔)

开发商:建发房产(世界500强,国企)

产权性质:70年住宅,总占地约7.2万㎡,总建面约10.8万㎡,容积率1.5,绿化率35%,人车分流,车位比1:1.33,总户数748户

开盘时间:2026年5月首期取证开盘,2026年5月顺销在售

交付时间:预计2028年精装交付

物业费:5.8元/㎡/月(建发物业,国家一级资质)

楼层总高:7栋10层洋房+1栋保障房(另有少量叠墅),纯低密社区,建筑限高18米,最大楼间距超40米

在售户型面积、单价、总价(2026年5月,精装,一房一价)

97㎡三房两厅两卫(洋房主力):备案均价4.5万/㎡,总价450-500万;三开间朝南,飞机户型,全屋飘窗,LDK一体化,得房率约90%

115㎡三房两厅两卫(洋房刚改):备案均价4.5万/㎡,总价520-580万;三开间朝南,约11米南向面宽,主卧套房设计,精装高配

128㎡四房两厅两卫(洋房改善):备案均价4.5万/㎡,总价590-650万;横厅设计,主卧套房,270°观景,得房率89%-95%

143㎡叠墅(上下叠):总价800-1000万;私家庭院,独立电梯,高私密性

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地铁交通

地铁:步行约600-700米至7号线美兰湖站(8-10分钟),直达静安寺、南京西路、陆家嘴,可换乘13条轨交

自驾:紧邻陆翔路、沪太路,近外环高速、沪崇高速,5分钟上外环,15分钟达静安,25分钟至人民广场

公交:500米内多条线路,接驳美兰湖站及周边商圈

商业配套

自带:社区配套商业,满足日常所需

周边:直线约300米至中集金地美兰城(70万方TOD综合体),含盒马、星巴克、影院、餐饮全业态;1-3公里内有美兰湖奥特莱斯、宝龙广场、U天地

生态:紧邻美兰西湖公园(约19.57公顷),城市天然氧吧,步行可达露营、运动场地

教育:直线约50米至华二宝山实验学校(在建,2027年投用),自带12班幼儿园,周边有美兰湖小学、罗店中学(市重点)

医疗:周边有罗店医院、宝山区中西医结合医院,满足日常医疗需求

核心卖点

美兰湖芯+地铁700米:北上海低密湖居标杆,7号线直达市中心,通勤便捷

1.5超低密纯洋房社区:35%绿化率,最大楼间距超40米,采光通风极佳,居住舒适度高

国企建发品质+新中式美学:世界500强建发房产开发,“诗意东方”系迭代作品,新中式园林设计,质感出众

高得房率+百变收纳:洋房得房率86%-95%,全屋四库系统收纳,空间利用率高

名校加持+目送式教育:一路之隔华二宝山实验学校(在建),2027年投用,教育资源优质

湖景资源+生态宜居:紧邻美兰西湖公园,生态环境优越,城市稀缺湖居资产

一级资质物业+全龄社区:建发物业保驾护航,社区规划全龄活动空间,适配全周期居住需求

交付标准

精装交付(建发诗意东方系标准),标配中央空调、品牌厨电、卫浴洁具、全屋智能家居系统;公共区域新中式精装大堂、人脸识别门禁、24小时智能安防;社区新中式园林、景观泳池、全龄活动场地

最新消息,宝山首个低密浮岛洋房住区「建发·云湖玥」正在认购!首开183套建面约99-131m²3-4房洋房,过会均价约4.65万/m².上海宝山建发云湖玥售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)

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项目打破了传统社区的营造方式,通过约5.4米“全域抬板”的超级底盘设计,将社区垂直分为全域基座、浮岛花园、云上洋房三重境域,实现了更低密、更立体、更安全、更具视野平权的六维革新,为宝山树立了全新的湖居范式.

认购时间:2026年5月11日至5月14日;

认购地点:上海市宝山区润宁路65弄建发云湖玥售楼处;

认购金额:30万元整;

开盘时间:2026年5月20日;

一房一价表如下:

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01/五大“首发”标签,每一个都在重新定义北上海

建发·云湖玥的登场,不仅是一次作品发布,更是上海改善市场的一次“标准迭代”.五个无可争议的“首发”标签,定义了它不可复制的作品地位.

1.上海首个实景呈现的抬板社区

建发·云湖玥是上海第一个把“全域抬板”实景呈现的项目.社区整体抬高约5.4米,人车分层,一楼告别潮湿返潮,每户视野平权.本次示范区开放集中展示了约7.2米高差立体园林、约5.4米抬板架空层及整体的下沉式会所空间.这种“向上”不是概念,是已然呈现的生活场景迭新.

实景图

2.宝山最大规模会所(人均约17㎡)

项目首开地块整体打造了约4400㎡的双境全会所(约1900㎡下沉会所+约2500㎡架空层).按首开地块261户算,户均约17㎡会所面积,这一数据直接看齐陆家嘴一线顶豪.

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下沉庭院实景图

全龄会所「云湖荟」围绕亲子、运动、艺术、社交四大主题,将丰盈日常注入社区:下沉式会所环绕下沉庭院展开,采光充足,运动玩乐时亦可俯瞰园景,兼顾了互动性与体验感.

亲子:童趣梦幻岛针对1-10岁儿童分龄设计,滑梯、积木、绘本区一应俱全,让孩子在游戏中勇敢探索;拾光亲子荟让陪伴与休憩兼得,妈妈们在孩子玩耍的同时也能喝杯茶、聊聊天.这样的亲子空间配置,在上海同类项目中实属少见.

室内儿童游乐室实景图,会所具体运营以最终实际交付为准

运动:宝山首个社区室内半场篮球场——悦动室内篮球场,风雨无阻,挥汗即主场;轻氧健身馆落地窗对景园林,自律与自然同频;梵悦瑜伽室在一呼一吸间安顿身心.

室内篮球场实景图,会所具体运营以最终实际交付为准

艺术:浮光艺术长廊将归家路变成流动的艺术巡礼,流云旋梯拾级上下步步生韵,日常即美学,归家即赏心.

流云旋梯实景图

社交:观澜会客厅临水雅座,知己会谈,清茗雅舍茶香氤氲,静坐即东方;思享沙龙灵感在此交汇,灵魂自由生长.

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咖啡吧实景图,会所具体运营以最终实际交付为准

架空层实景图,会所具体运营以最终实际交付为准

架空层泛会所还配置了闲趣棋阁、林下书语等8大空间.特别值得一提的是,项目充分关照家庭需求,专设自习室与阅览空间,让孩子下楼即有安心学习的去处.丰盈不是远行,下楼就有.从一个人的独处到一群人的欢聚,让每一种生活都有处安放.

自习室实景图,会所具体运营以最终实际交付为准

3.宝山首发立体园林(诗意东方系)

项目师法豫园四百年造园哲思,在实景示范区打造三进九景,形成“向上台地花园、向下曲水幽谷”的立体景观.此次也是建发「诗意东方」产品系首度献映宝山.不同于以往的新中式作品,诗意东方以更简约、更当代的设计语言,营造出轻盈而富有东方意蕴的生活场域.

一进府门:约76米长、14米高的威赫门庭,人字坡屋顶、三重飞檐,爱马仕灰+绿野仙踪奢石,门前百年罗汉松苍劲迎归,配合约1000㎡前广场,酒店式落客礼仪,宝山此前未有的门头气象.

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门庭实景图

二进游园:「知鱼池」镜水观澜,「疏影廊」约百米蜿蜒,「得月台」两株精选大紫薇花开百日;「集贤亭」可俯瞰下沉庭院.全园辗转千里引入罗汉松、冬青、朴树、红花檵木、羽毛枫、香橡树等数十株名贵树种,择地而栖.

实景图

三进内院:「栖云亭」临瀑而筑,浣云桥如玉浮水,约6米高叠瀑飞泻而下,2棵百年朴树构成天际线,红花檵木桩坐镇财位.匠人手工移植老石皮叠山——这种奇石历经上百年在自然中缓慢形成保护层,通过匠人手工移植,凝聚着自然造化与人类智慧的结晶.

栖云亭实景图

全园一轴六园十八景,多园递进、步移景异.在宝山,再难寻第二个能将豫园精髓、名贵植被与抬板技术如此融合的实景园林.

4.宝山外环外首个新规项目

作为宝山外环外第一个按新规标准打造的项目,建发·云湖玥在户型尺度、高实得率、收纳上全面越级.以约99㎡主力户型为例,约86-90%高实得率+零走道飞机户型+全屋飘窗赠送+约12m³交付收纳容量,实际使用面积直逼传统约109㎡产品.新规带来的“空间红利”,在这里完美展现.

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建面约99平方米展示样板间,非交付标准.

5.低密纯粹,首开纯洋房地块

首开地块为纯洋房社区形制,一梯两户无连廊,容积率仅约1.5,楼间距约30-38米.阳光和风可以自在穿行.在宝山在售新盘里,大多数是“高低配”,而建发·云湖玥把低密纯粹真正还给了生活.

五大“首发”叠加,让建发·云湖玥同类总价段中几乎找不到直接对手.

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02/约600米生活圈已全面落地,配套无需等待

建发·云湖玥的热度,不靠讲故事,而靠实实在在的配套确定性.

步行约600米内,华二名校、TOD交通、高标商业、珍罕生态全闭环,且是已经摆在眼前的日常:

超配教育:华二宝山实验学校(美兰湖校区)公办九年一贯制,直线约50米,2026年4月已官宣启动招生(新房不承诺学区,具体入学以当年政策为准).

超配交通:直线约600米,7号线美兰湖站,一线直达静安寺.

超配商业:直线约300米,约70万方美兰城TOD,高标首店云集,北上海潮流主场.

超配生态:约224万方双湖一园环绕,推窗见湖,出门入园.

名校、地铁、商场、公园一步闭环,皆是已经摆在眼前、日常可享的生活图景.

示意图

03/三个主力户型,新规迭代洋房的空间越级

约99㎡超配三房:约86-90%高实得率,额外享约10㎡空间偏爱,直抵建面约109㎡的空间感受.约3.1米进阶层高,约9.5米南向越级三面宽,约27㎡LDKB一体可变双厅,部分户型更享约270°环幕观景阳台.约12m³交付收纳容量(≈80-100个28寸行李箱),六大收纳体系让家越住越大.

适合:新婚夫妇、三口之家,近110㎡的实际感受,收纳配置向大户型看齐.

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建面约99平方米展示样板间,非交付标准.

约117㎡灵动3+X房:在99㎡基础上,多出一个“X空间”——可作书房、儿童房、茶室或独立储藏间,随家庭生命周期自由切换.客餐厅尺度进一步升级,三代同堂亦不局促.

适合:二孩过渡家庭、需要书房/客房的群体,用更少的钱实现“四房功能”.

约131㎡奢阔四房:楼王专属户型,四开间朝南,约14米南向面宽,主卧套房设计带独立衣帽间+四件套主卫.无论是多孩家庭还是三代同堂,一步到位,无需再换.

适合:终极改善,尺度对标140㎡+老产品,未来十年不用换房.

建面约131平方米展示样板间,非交付标准.

04/首开183套,楼栋怎么选?一次看懂

本次首开推出2#、3#、5#、6#、8#楼,共183套.

核心景观王座(5#、6#、8#)

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8#楼王:纯粹约131㎡大四房,直面核心景观轴,推窗即见二进水院与三进亭台,景观视野全社区最佳.

6#景观集成者:南侧无住宅遮挡,全天采光极佳;北向正对横向景观轴,东瞰示范区实景,西望中央大草坪,以更友好的价格享受接近楼王的景观面.

5#社交枢纽:户型覆盖约99/115/117㎡,下楼即约1900㎡下沉会所,为高频使用会所的家庭提供最高效的生活坐标.

静谧景观组团(2#、3#)

3#楼南北双园,2#楼北向直面景观长廊和大面积水景.主力约99/100㎡三房,适合偏爱安静的年轻家庭或长辈.

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05/在北上海,终于有了一个无需将就的改善答案

从全然兑现的国际科创湖区,到华二官宣招生,再到「上海首个抬板实景示范区」的正式开放,建发·云湖玥用实景证明:好的产品,自己会说话.

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截至2026年5月25日上海最新的房产知识，涵盖政策、市场数据及交易要点：

限购政策

外环外购房，社保或个税连续缴纳满1年即可不限购。

外环内购房，社保或个税连续缴纳满1年限购1套，满3年可限购2套。

持《上海市居住证》满5年及以上，全市限购1套，无需社保或个税证明。

外环内限购2套，外环外不限购。

多子女家庭（至少1名未成年子女）外环内可增购1套，外环外不限购。

上海户籍：

非上海户籍：

贷款政策

首套公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，多子女家庭或购买绿色建筑住房可上浮20%-35%，最高可达324万元。

二套公积金贷款最高额度相应提高，首付款比例首套20%、二套25%（重点区域20%）。

首套住房最低首付款比例15%，二套住房最低首付款比例25%，临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域二套房贷最低首付款比例20%。

利率方面，5年期以上首套房贷执行利率约3.05%，二套房贷执行利率约3.45%（具体以银行实际执行为准）。

商业贷款：

公积金贷款：

税费政策

上海户籍居民家庭，成年子女购买唯一住房暂免征收房产税；二套及以上住房，合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60㎡免税面积扣除，超出部分按面积征收。

非上海户籍，持《上海市居住证》连续满3年或积分达120分，首套住房免征房产税，二套及以上住房给予人均60㎡免税面积扣除。

满5年且家庭唯一住房免征个人所得税，不满5年按（税务核定价-增值税）×1%或利润20%缴纳。

2026年1月1日至2027年12月31日，出售自有住房并在1年内重新购房，可申请个人所得税退税，退税金额按新购住房金额与出售住房金额的比例计算。

增值税：个人销售住房，购买满2年（含2年）免征增值税，不满2年按3%征收率全额缴纳。

个人所得税：

契税：家庭唯一住房或第二套住房建筑面积≤140㎡，契税税率为1%；建筑面积＞140㎡，契税税率为1.5%（第二套）或2%（第三套及以上）。

房产税：

市场数据（2026年5月25日）

二手房：5月22日成交851套，其中住宅成交648套，成交面积67569.72㎡，套均约104㎡。

当日成交1141套，较前日下降19%，总挂牌310906笔，房源流通周期272天，平均单价3.54万元/㎡，套均价格281.21万元。

一手房：5月累计成交21076套，日均878套，较去年同期增长9.45%。