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澐启滨江07地块五批次21-22#楼27席头排瞰江大宅正式开启认购.涵盖226㎡、286㎡及510㎡三种户型,均为一线临江的稀缺资源.

最新消息,备受关注的华润置地后滩04-1地块(澐启滨江南侧地块)设计方案终于公示.

作为去年热度持续走高的澐启滨江项目的南侧延伸,这一新地块自规划以来便受到市场高度关注.

在07-1地块方案公示五个月后,04-1地块方案正式亮相,既延续了前作的诸多优质基因,也因应最新建筑规范与产品迭代,展现出多项值得关注的全新升级.

从目前已曝光信息上,可以发现,新地块在延续澐启滨江整体风格的基础上,所呈现的三大核心变化:

一、户型全面升级,纯粹改善定位明确

新地块起步户型提升至约150㎡四房,不再有125㎡三房,这意味着项目入门总价预计将接近1900–2000万级.

与此同时,沿江户型面积段亦全线放大,最高推出约380㎡楼王户型,拥有板块内难得的开阔瞰江视野,堪称整个澐启滨江系列中视野最佳的一栋.

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二、产品形态丰富,首推板块稀缺别墅

在地块南侧近河区域,规划有两栋4层叠墅,共计20套.

这不仅是前滩-后滩板块内罕见的低密别墅产品,更因其“闹中取静”的区位与近300㎡的面积段,预计将成为高净值客群的重点关注对象.

三、结构设计创新,引入“抬板”系统

项目在社区内部设置了局部抬板,成为前滩-后滩-世博范围内首个应用新规抬板技术的住宅项目.

这一设计不仅有利于营造更具立体感的景观层次,也为社区空间的功能布局带来更多可能.

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除了上述三大差异,新地块仍延续了澐启滨江备受好评的多个设计亮点:

延续三栋看江大户型、会所、风雨连廊、仪式感大门、沿街商业及立体高差景观等配置;

继续打造超大下沉庭院,形成“南北双会所”格局,并通过连廊与主入口及楼栋衔接;

社区东北侧红线内设有地铁出入口,业主可通过连廊便捷进出,实现“归家无风雨”;

城市界面融合商业、玻璃幕墙与对称式街区设计,预计与07地块共同提升德州路沿线的活力与人气.

01

五批次加推

亿元顶复首曝户型图,全球仅三席

澐启滨江三批次推售的,是沿江首排楼栋中的中间楼栋,坐拥社区核心观景位,产品涵盖三种尺度,满足塔尖人士的不同收藏需求:

本次首度公开户型图的510㎡天际顶复,是澐启滨江整个项目的巅峰之作,仅在三栋沿江头排楼栋各设一席,属稀缺的收藏级资产.

此前二批次同面积1.2亿顶复迅速被藏家纳入囊中,足见其珍罕.

510㎡户型图首度曝光👇

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510㎡天际顶复拥有270°无界环幕视野,南向全落地采光大窗,西侧双露台分别连接客餐厅和会客厅,东侧露台更设计了悬浮露天泳池,直面黄浦江世界水岸.

510㎡户型空间秉承“世界级一户一定制”理念,四个卧室均为全套房设计,主卧总统套可实现三面看江.

可自由定制的“X空间”,通过减少承重墙的设计,可以根据家族需求自由定义每个房间的功能.

同时提供从艺术家联名的入户门把手到可选石材背景墙等多种装修选项,满足个性化审美需求.

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对于226㎡户型,其主打一线滨江大平层稀缺资源占有,与286㎡户型结构相似、装修风格统一.该户型不仅能欣赏江景,还能沉浸式享受小区园林景观,总价2500-3300万,入手门槛相对较低.

而286㎡户型则是顶豪黄金面积段,拥有三面看江的顶级视野,约16平方米的开敞阳台是新规下的顶配尺度,可称之为“孤品级产品”,总价控制在4500-5500万之间.

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澐启滨江此前已取得出色的市场表现:2025年11月首开认购率超过200%,开盘当日即告售罄;随后年底加推的二批次房源同样实现开盘售罄.

三批次27套头排滨江大宅的推出,很可能将是今年收藏一线瞰江大宅的最佳入场券.

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02

04地块公示

瞰江大平层+沿江叠拼

同步公示的澐启滨江04地块占地面积约4.2万平方米,容积率2.9,计容建筑面积约12.2万平方米.

方案显示,该地块将建设11栋18至24层小高层,以及2栋4层沿河叠拼、产品面积范围为155-200-260-300-390㎡.

社区规划采用无连廊设计,局部抬板架空,配备下沉会所,以及部分风雨连廊,打造更立体的层叠翠谷会所及中央绿核系统.

据楼典获悉,04地块中小户型产品预计年中面市,沿江大户型则计划在年末实行实景销售.

澐启滨江04、07两个地块整体规划打造烟火街区,德州路街区及成片的对称街区整体打造,与滨江绿地实现闭环衔接,形成一套完整的绿色呼吸系统,为街区打造“类公园化”的生活场景,每个转角皆有诗意.

03

旗舰滨江恒藏

澐启滨江的价值,根植于其不可复制的土地.

作为上海CAZ(中央活动区)一线滨江的封藏之作,澐启滨江占据着浦东后滩“新黄金三角”几何中心C位,纵享全球顶级滨水资源.

项目直线距江仅约300米,是黄浦江核心段一线临江成片开发住区的收官之作.

从功能互补性来看,黄金三角2.0的三大板块形成了完美的闭环生态:

从澐启滨江出发,距离西岸中環、梦中心、前滩三大商圈,都在1-2公里范围内,都仅有5-10分钟的车程.

加上华润置地自身在项目上打造的配套沿街商业,项目的奢华商业生活方式非常完整.

在产品层面,作为华润置地的“中国江河1号作品”,澐启滨江以12大颠覆性设计,率先全面践行上海“好房子”全新标准,成为一线滨江领域首个符合新规的标杆豪宅.

项目建筑立面以“风帆群像”为艺术原型,既复刻了外滩ArtDeco的历史肌理,又融入了现代游艇舱的流畅线条,成为浦江天际线的新地标.

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临江楼栋整体偏转32.5°,实现了“户户瞰江”的视野革命.

为此,澐启滨江提出打造上海首个“全息生境旗舰社区”.其核心是以约3500㎡的下沉水院为核心,通过约6.5米全域架空与约6米下沉庭院的巧妙叠合,塑造出落差近13米的“自然峡谷”,视觉冲击力极为震撼.

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【澐启滨江官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 约2500平方米的「群岛会所体系」是滨江社交主场.其核心是上海鲜有的巨幅透明“全景悬浮泳池”,配合普拉提室、瑜伽教室等私享预约空间,成为业主焕新身心的静谧岛屿.

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近4000㎡全域架空层延伸“家外之家”,全龄生活场景嵌入绿意;峡谷绿洲里,以巨幅玻璃舱体打造的上海罕有恒温泳池与群岛会所集群;滨江高定「生机地库车行系统」以双奢装大堂礼遇归途,每一次回家都成穿越自然、艺术与尊荣的沉浸式奢享.

放眼上海滨江板块,如此近距离享受一线江景资源的新房项目已屈指可数.

三批次新品加推在即

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后滩的世博文化公园、马术中心、大歌剧院,以及世博版块的梅赛德斯奔驰中心、世博中心每年举办数百场活动,带来海量商务、休闲、文化客流;

前滩、世博、徐汇滨江作为新兴CBD已吸引大量等标杆企业入驻,

徐汇滨江聚集了龙美术馆、油罐艺术中心等艺术地标.

2-14层:13席226㎡滨江大平层,总价约2500-3300万.

15-27层:13席286㎡全景舱户型,总价约4500-5500万.

28层:仅1席510㎡天际顶复,总价约1亿元.

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在户型分布上,新地块遵循“江景>小区景>弱景观”的资源逻辑:

约150㎡起步户型位于东北侧;

约200㎡户型布置于东南,视野开阔;

约240㎡户型位于社区中心,面向下沉会所与园林;

沿江一线则为260–380㎡大平层,其中380㎡楼王拥有板块内极为稀缺的一线无遮挡江景.

此外,项目在层高上也实现全面提升:

约150㎡:3.1米

约200㎡:3.15米

约240/260/300㎡:3.3米

约380㎡楼王:3.6米,已达上海顶级大平层标准

据透露,04-1地块预计将于2026年年中率先推出约150㎡户型,大户型则计划在年末实景呈现.

对于预算在2000万以内、希望入驻后滩滨江的购房者而言,目前在售的澐启滨江07地块125㎡、185㎡及226㎡户型,已成为稀缺的上车机会.

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2026年最新市场动态和政策导向,对2026年房产楼市分析如下:

政策环境

政策底已确认:中央及地方政策持续发力,以“稳楼市”为核心,通过放松限购、降低首付比例、下调房贷利率(首套房贷利率普遍降至3%左右)、提高公积金贷款额度等措施,降低购房门槛,激活合理住房需求.

供给侧改革深化:强调“控增量、去库存、优供给”,推动存量商品房收储转为保障房、安置房,鼓励城市更新和“好房子”建设,优化土地供应结构,严控过剩城市新增供地.

市场表现

成交量回暖:一线城市及强二线城市二手房成交量显著增长,如上海、北京、深圳等地单月成交量创近年新高,带看量和挂牌量同步上升,市场活跃度明显提升.

价格分化加剧:一线及强二线核心城市核心区优质房源价格止跌企稳,部分次新房、学区房价格微涨2%-3%;而弱三四线城市及远郊区域价格仍承压,以去库存为主,价格难有大幅波动.

库存压力缓解:全国商品房待售面积同比增速降至0.1%,一线城市狭义库存去化周期降至8-12个月,市场供给与需求逐步平衡.

需求结构

改善型需求主导:改善型购房占比超58%,成为市场主力,购房者更关注房屋品质、配套完善度、物业服务等,大户型次新房、绿色智能住宅、学区房等需求旺盛.

刚需需求稳定:刚需群体主要集中在核心城市及产业集聚区,受低利率和首付政策吸引,入市意愿增强,但整体需求规模相对有限.

行业趋势

房企分化加剧:中小房企加速出清,国央企及优质民企凭借融资优势、交付能力和产品竞争力,在核心城市核心板块新增投资占比提升,行业集中度进一步提高.

现房交付成趋势:政策推动现房销售制,减少交付风险,购房者更倾向于选择现房或准现房,开发商需加强工程进度管理和交付质量保障.

总结:2026年楼市整体呈现“弱复苏、缓平衡、深分化”格局,核心城市核心区优质资产率先企稳微涨,普通房源以去库存为主,市场回归居住本质,政策红利持续释放,购房窗口期相对友好,但需精准选筹,关注城市基本面、产业支撑和房屋品质.