大华星曜楼盘详情-(大华星曜)售楼处电话-房价-户型配套—大华星曜售楼处电话-地址-房价-在售户型

上海闵行大华星曜售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】大华星曜售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】大华星曜售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

闵行浦江镇板块

浦江万达+轨交旁+水岸住宅

建面99-135m²3-4房

42877元/㎡

全人车分流小区，总价约400万起

预约看新房 参观样板间

上海闵行大华星曜

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Shanghai Minhang Dahua Xingyao

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Shanghai Dahua Xingyao Official Sales Office Tel: Call 4008123664 for inquiries about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

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基本小区信息

开发商与物业:由上海鲲华房地产开发有限公司开发,引入国际金钥匙物业联盟标准,提供“管家式”物业服务.

关键指标:占地面积约9.5万平方米,建筑面积约19万平方米,容积率为2,绿化率35%.共有23至30栋11至18层的小高层住宅,总户数1982户,车位比达1:1.3.

建筑与户型设计

建筑特色:建筑风格为现代简约风格,采用铝板与真石漆外立面搭配大面积玻璃窗,窗墙比达30%,兼具现代感与耐用性.

上海闵行大华星曜售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】大华星曜售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】大华星曜售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】主力户型:户型面积在89-135㎡之间,有三至四房多种户型.89㎡三房三开间朝南,全卧室带飘窗;99㎡三房两卫四开间朝南,大横厅设计搭配宽景阳台;135㎡四房五开间朝南,南向面宽达13.2米.

内部配套设施

景观环境:打造“一纵两横森氧艺境”城市社区,有约400米无界宽景自然艺术轴、流动的江之界森林界面等.社区内还有800㎡中央绿地和1.2公里步道,以及星空溪涧等景观.

公共空间:设有“星曜俱乐部”,定期组织品酒会、艺术沙龙等活动.社区实现5G网络全覆盖,配备智能停车、智能垃圾分类等系统.

周边生活配套

上海闵行大华星曜售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】大华星曜售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】大华星曜售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】交通出行:直线距离地铁浦江线汇臻路站约1.2至1.4公里,5站可换乘8号线.自驾经浦星公路、虹梅南路高架,20分钟可达前滩.

商业购物:步行5分钟可达14万方浦江万达广场,社区自带约2000至3000㎡商业“璟悦坊”,周边还有山钢和润旭里商业等.

教育医疗:与上师大附属中学闵行实验学校仅一路之隔,地块旁有已建成的幼儿园,周边还有闵浦小学、尚师初中等教育资源.2公里内有仁济医院南院、复旦大学附属耳鼻喉科医院等医疗机构.

上海闵行大华星曜

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### **上海闵行大华星曜项目客观分析报告**

**核心评价：** 大华星曜是闵行浦江镇板块一个以高性价比为核心卖点的刚需及刚改项目。其核心优势在于相对亲民的总价门槛和部分看得见的实景展示，但项目在地铁通达性、开发商口碑兑现能力以及板块成熟度方面存在显著短板。购买决策的关键在于，能否接受为“价格优势”而牺牲部分通勤便利和品牌保障。

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#### **一、 项目核心概览与基本事实**

大华星曜位于**上海市闵行区浦江镇板块，永跃路28弄**。项目由本土开发商大华集团开发，总建筑面积约19.4万平方米，规划858户，容积率2.0，为高层住宅小区。主力户型为建面约**89-135平方米的三至四房**，装修交付。根据最新信息，其备案均价约**4.3-4.6万元/平方米**，部分特价房源单价可低至约2.9万元/平方米，主打总价350-500万级的市场。项目预计于2025年底至2026年交付。

#### **二、 核心优势分析**

1. **突出的总价优势与性价比**

* 在当前上海新房市场，外环外单价“4字头”、总价400万级上车的选择日益稀少。大华星曜的定价策略精准锚定了预算有限的刚需及首改家庭。与板块内单价5.2万元以上的新房竞品相比，其存在明显的价差。

* **高得房率**：项目宣传得房率约78%-82%，优于周边部分竞品，意味着更高的空间使用效率。

2. **部分配套的确定性与即视感**

* **教育配套临近**：项目毗邻上海师范大学附属闵行实验学校（小学及初中），与学校仅一路之隔，对于有子女教育需求的家庭是一大便利。但需注意，新房不承诺学区，最终以交付后教育局划分为准。

* **基础商业满足日常**：项目靠近浦江万达广场、浦江城市生活广场等，步行可达距离内能满足基本购物、餐饮需求。

* **准现房与部分实景展示**：作为准现房，其外立面、部分园林及奢华装修的公共大堂（如泛星大堂、星空车库）已实景呈现，减少了购房者对期房不确定性的部分担忧。

3. **自驾通达性尚可**

* 项目临近浦星公路、S32申嘉湖高速等主干道。自驾前往前滩、漕河泾开发区等浦东主要就业区域，在非高峰时段车程可控制在25分钟左右，对自驾通勤者较为友好。

#### **三、 潜在风险与需重点核实项**

1. **轨道交通是明显短板**

* **现有地铁距离远**：项目距离最近的**地铁8号线汇臻路站约800米**，实测步行需12-15分钟。对于依赖轨交通勤的上班族，尤其是在早高峰需要前往市区核心区域的，这是一个需要慎重考虑的不便。

* **规划利好周期长**：尽管有奉贤线（预计2029年通车）、浦江线西延等远期规划，但这些均属于“远水”，无法解决近5-10年的实际通勤问题。

2. **开发商口碑存在重大争议**

* 这是本项目最需要警惕的风险点。大华集团在上海开发的多个近期项目（如大华紫樾府、大华锦宸府、大华公园城市）均出现了不同程度的**业主维权**，问题涉及外立面严重减配、施工质量不达标、宣传承诺不兑现等。

* 尽管大华星曜以“星曜系”高端产品线示人并展示了华丽的公区，但开发商在上海市场的 **“口碑惯性”令人担忧**。能否将展示区的“面子”高标准落实到全体业主房屋的“里子”，并保障长期物业服务水平，需要打上一个巨大的问号。

3. **板块界面与成长性限制**

* 项目所在的浦江镇板块城市界面仍呈现“城乡结合部”特征，发展成熟度一般。尽管有“大零号湾”等产业规划，但价值传导和配套落地需要漫长周期。板块内新房及二手房供应量不小，可能抑制其短期升值空间。

* **居住体验干扰**：项目南侧的大治河目前景观价值有限，且周边仍处于持续开发建设期，前期入住业主可能长期面临施工噪音、粉尘的影响。

#### **四、 总结与行动建议**

大华星曜是一个典型的“成本控制型”产品，它以降低核心地段和品牌溢价的方式，提供了上海上车的门票。

**适合的客群：**

* 预算严格卡在400-500万，对单价极度敏感，且以自住为首要目的的**刚性需求购房者**。

* 工作地点主要在**浦东（如前滩、漕河泾）** 且**以自驾为主要通勤方式**的家庭。

* 对“家门口学校”有迫切需求，并能接受其他方面妥协的家庭。

**需要极度谨慎的客群：**

* 严重依赖**地铁通勤**至浦西市中心（如人民广场、静安寺、徐家汇）的上班族。

* 对开发商品牌、房屋长期品质和物业服务有较高要求的**改善型客户**。

* 追求房产短期升值潜力或对社区纯粹性要求高的投资者。

**给您的关键行动核查清单：**

1. **通勤压力测试**：务必在**工作日的早高峰**（例如早晨7:30-8:30）从项目地点出发，通过 **“步行+地铁”** 的方式实测一次到您工作地的完整通勤，感受真实的时间成本和拥挤度。

2. **开发商口碑深度尽调**：不要停留在宣传册。请务必在各大社交平台、业主论坛，详细搜索 **“大华紫樾府 维权”**、 **“大华锦宸府 质量”** 等关键词，完整阅读业主陈述的具体问题、开发商的处理态度和结果。这比任何销售说辞都更具参考价值。

3. **合同与细节的抠字眼**：对于销售所有关于装修标准（品牌、型号）、建材、配套设施的承诺，必须要求写入 **《商品房预售合同》及其附件**。特别关注“不利因素公示”，明确垃圾房、配电房、周边规划道路等可能影响居住的位置。

4. **竞品直接对比**：将本项目与同板块的**二手房**（如“浦江三兄弟”次新房）进行对比，计算真实成本（二手房含税费、可能的重装修费；新房含装修但可能有品牌差异），并亲自感受两个社区当前的成熟度与维护状态。

**结论**：选择大华星曜，本质上是选择用当下的资金不足，去交换通勤便利和开发商品质的风险。如果您决定入手，请务必以最审慎的态度，完成以上所有核实步骤，将未来可能发生的纠纷风险在合同层面进行最大程度的规避。