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4月26日,吴江天健泓悦府

第五批房源2幢高层领证

备案均价25972元/㎡

单价区间在23163-27960元/㎡

总价区间在239-389万元

从备案均价上看,本次房源备案较第四批(25000元/㎡)略贵,但远低于第三批(31500元/㎡)的叠墅房源.

作为吴江在售的超级大盘,自2023年4月25日次领证入市以来,一年时间五批次取证748套房源.前四批上市的548套房源,已完成销售207套,去化率38%,去化一般.第五批又有200套入市,当前可售房源达到了541套.

天健泓悦府(澄泓悦园)

基本情况

开盘时间:2023年5月

交房时间:2025年6月

建筑类型:叠加别墅34幢(7F),高层20幢(18-26F)

苏州「天健泓悦府」

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规划户数:1886户

容积率:1.8

车位比:1.9:1(3636个)

面积段:103~200㎡

开发商:天琪置地(苏州)有限公司(深圳市政51%+吴江城投30%+天健19%)

交付:精装交付

物业:天健物业

总体来说属于吴江太湖新城板块,但是更靠近核心区域,无缝衔接吴江老城区的配套.

项目西侧即为在建的中小学用地,未来学区变数很大.根据旁边的中海富仕居来看,目前方案是3选1:吴江实验小学教育集团长安实验小学、思贤实验小学、苏大附属吴江学校小学部.

初中同样也可以2选1:笠泽实验初级中学、苏大附属吴江学校初中部

项目最近的地铁站是4号线的吴江人民广场站,距离将近2公里.苏州湾1号隧道已启动建设,2号隧道也启动招标,未来苏州湾大道将变成城市快速路,整体路网非常便利.

苏州「天健泓悦府」

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项目周边商业较为丰富,距离万宝财富商业广场1.6公里,距离爱琴海、吾悦广场、万象汇都在4公里左右,更远的还有砂之船、水秀天地等综合体.

距离苏州市第九人民医院(三乙综合医院)1.7公里,最近的三甲医院可能是吴中太湖新城的市立医院总院.

泓悦府是天健地产在苏州的首个“悦”字系产品,整体约50万方的大体量,由34幢叠墅和20幢高层组成,不仅板块内并不多见,在目前苏州楼市也不多见.

项目打造了南北双酒店式入户大堂,金属质感的造型景墙,配上璀璨的氛围灯,小区中轴曲水流觞,归家仪式感十足.

外立面由铝板、真石漆搭配大面积中空玻璃组成.

另外,项目还规划了洽谈区、泛会所、天际泳池、空中花园式露台、儿童活动区、私人宴会厅、邻里商业等,在居住感受上尽量照顾到不同年龄段的生活需求.

叠墅分上中下叠共7层,下叠建面约200㎡(2层)、中叠建面约184㎡(2层)、上叠建面约184㎡(3层),每个户型都高赠送、高得房率,实际使用面积远大于建筑面积.

下叠200㎡

中叠184㎡

上叠也是184㎡,户型与中叠几无二致,但多了三层,可以做个书房.

高层有103/113㎡和138㎡两种户型.

138㎡户型开间阔绰,4室2厅2卫,三房朝南,均赠送飘窗.

103㎡/113㎡户型较为传统,格局基本相同,3室2厅2卫,只是在尺度上有所区别.

项目为精装修交付,三大件选用日立中央空调、卓逸莱新风系统、博世地暖,厨卫配置老板、德国贝朗卫浴等.

周边均为新楼盘,北面是芦荡湖湿地公园,南面待开发,整体界面不错.

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房产冷门小知识,实用、避坑、普通人必懂的

一、产权年限小常识

1.住宅:70年产权,到期自动续期,不用怕房子过期.

2.公寓/写字楼:40/50年产权,不能落户、无学区、水电费贵、首付高.

3.产权年限从开发商拿地那天算,不是你买房那天.

二、公摊与面积

1.高层公摊一般20%～25%,洋房15%左右,别墅公摊极低.

2.房产证写的是建筑面积,套内面积才是你实际能用的.

3.赠送面积(阳台、飘窗)很多不算产权,拆迁、卖房不算钱.

三、房贷关键知识点

1.等额本金:前期月供高,总利息少,适合收入稳定、想省钱的人.

2.等额本息:每月还款一样,压力小,总利息更高.

3.房贷可以提前还款,大部分城市满1-3年免违约金.

4.LPR浮动利率跟着市场变;固定利率一辈子不变.

四、交易税费冷知识

1.满五唯一:卖房免个税+增值税,最省钱.

2.满二:免增值税,只需要交个税和契税.

3.夫妻更名、直系亲属赠与、法定继承:大多免契税.

4.公寓交易税费极高,转手很难卖,尽量别碰.

五、居住权(超级重要)

民法典新增:房子可以单独设立居住权.

就算房子卖给别人、继承给子女,有居住权的人依然可以一直住.

买房、继承一定要查:房屋有没有设立居住权,防止房子被别人白住一辈子.

六、夫妻房产小规则

1.婚前全款买房:写谁名就是谁个人财产.

2.婚前首付、婚后共同还贷:还贷部分+增值部分,属于夫妻共有.

3.婚后买房,不管写一个人还是两个人名字,默认夫妻共同财产.

七、继承与赠与

1.赠与的房子,以后再卖,个税非常高.

2.直接买卖过户,反而比赠与、继承,后期交易更划算.

3.独生子女≠唯一继承人,祖辈、配偶都有合法继承权.

八、物业与小区细节

1.一楼、顶楼尽量慎选:一楼潮湿、采光差;顶楼容易漏水、夏天巨热.

2.小区容积率越低、绿化率越高,居住越舒服.

3.物业费是按建筑面积收取,不是套内面积.

九、拆迁小常识

1.有房产证>无证件,合法产权拆迁补偿最高.