嘉华国际,在苏州“水土不服”这几年
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在苏州，有一个很神秘的房企。
从香港来，在苏州主核区域相城高铁新城、新区浒关连拿两宗地之后，却接连几年沉寂无声。
近两年终于项目接连入市开售，成绩却很不理想。一个同期项目都交付了，它熬到现房还苦苦在卖；另一个项目就更惨了，开盘一年就卖出去36套，去化不足1成。
说到这，也许有人猜出来了：这个房企正是——嘉华国际，在苏州两大楼盘：高铁新城的嘉致峰庭、新区浒墅关永旺旁的嘉骏峰庭。
对于嘉华国际，苏州市场的反馈非常两极化，有人喜欢它的建筑立面，有人却对其户型大力吐槽，觉得是淘汰款，跟不上时代。
明明位置优越，买房人却“视而不见”；
明明价格合理，去化却不理想。
这个房企很有意思，也值得剖析，今天我们就好好聊聊嘉华国际。
两大楼盘纷纷折戟
去化1成不到/熬到现房还没完
2017年11月16日，上海嘉兆（嘉华）以总价8.86亿竞得苏地2017-WG-42号地块，成交楼面价1.51万/㎡，这也就是后来的项目——嘉骏峰庭。
具体位置在新区城铁新城板块，周边聚集四大商业巨头，出门就是地铁口，地段非常优越。
此后近6年时间没动作，终于在2022年入市。
嘉骏峰庭2022年6月1日首次取证，共514套全部取证，截至目前，据网签数据显示，嘉骏峰庭一片绿色可售房源，开盘一年，网签36套房源，去化不到1成。
数据来源 苏州商品房网上销售系统|截图时间6月6日10点20分
浒关项目销售惨淡，另一个在高铁新城的也不容乐观。
2019年9月28日，上海嘉兆（嘉华）以总价11.2亿竞得苏地2019-WG-29号地块，成交楼面价1.59万/㎡，要求封顶销售，这就是嘉致峰庭。
南侧就是花语天境，北侧是苏州北站，同期的花语早已交付，但嘉致峰庭至今还没卖完。
项目打造拟建6栋23-26F高层产品，已于2021年7月20日取证首开，2021年11月2日，二批次取证，588套房源全部取证。
截止目前，据网签数据显示，嘉致峰庭还有133套约22%的房源处于可售状态。
数据来源 苏州商品房网上销售系统|截图时间6月6日10点20分
如果按照如今的市场，对普通楼盘来说，开卖3年去化近8成，成绩相当优异了，但对于嘉致峰庭的黄金地段，优质配套和大投入产品来说，应该早早清盘才对。
因为和它同时拿地，地段相同的竞品中铁建花语天境早在2021年底就差不多清盘了，目前已经交付。
有了隔壁竞品的参照，嘉致峰庭显然这样的去化成绩并不理想。
都是相城、新区一等一的核心板块地段，都是铝板+玻璃幕墙的板块外立面颜值标杆，一个拿地5年开卖3年去化近8成，一个拿地6年开卖1年去化近1成，嘉华国际的两个项目是水土不服，还是另有原因，在这里我们来分析一下。
无视市场 户型设计“畸形”
首先，大家公认的户型设计原因。
嘉致峰庭在项目拿地时，很多买房人就开始惦记上了，项目售楼处公开蓄客也相当不错，但户型一亮相逼退一大片，甚至有网友吐槽：户型烂的妈妈都不认识。
|图源：网络
那到底是什么样的户型呢？
嘉致峰庭打造户型约103/120㎡和138㎡，以大面积段的改善户型为主；但户型功能性是这样的：
建面约103㎡，3房1卫设计，建面约120㎡，3房2卫设计，这真是刚需买不起，改善没法改善的设计，功能性很差。
建面约103㎡：
建面约120㎡：
建面约138㎡，4房2卫设计，但体验感差，三开间朝南，两房朝北，虽然双套房设计，但没有主卧的大套房功能性。
建面约138㎡
对于竞品同面积段户型设计，嘉致峰庭的户型没有一点优势可言。
|从左到右：嘉致峰庭103㎡，花语天境107㎡，春和万象106㎡
|从左到右：嘉致峰庭138㎡，花语天境146㎡，春和万象143㎡
我们再来看下嘉骏峰庭的户型：
项目打造户型约81/113/123/129/㎡，81㎡户型2房1卫设计，113㎡2+1房1卫设计，123㎡3房2卫设计，129㎡3+1房2卫设计，也均为刚改面积为主。
在设计上，除了功能性欠缺，从户型图上，我们可以看到3个户型均有功能性不全，南北不通透等弊端。
|81㎡
|从左到右：分别为113/123/129/㎡
一句话形容就是：奇形怪状。
从户型的设计上，我们可以看到项目本身是奔着改善的定位去的，但面积上的分配和利用，都是大打折扣变成了功能上的刚需户型。
说明房企很可能没有深入苏州市场做详细调研，也没有去分析竞品和市场的产品，才出现定位偏差和产品错配的情况。
营销节奏拖拉 预判失误 错过时机
除了户型直观的问题，两个项目最致命的问题出现在操盘节奏失误上，硬生生拖到市场行情不好的时候。
嘉致峰庭项目2019年拿地，虽然要求封顶销售，有个一年多的时间，足够封顶，但项目却足足等了三年才首次入市，鸽了又鸽。
再深的热爱，也抵不过3年的等待。而恰恰就在这3年里，竞品中铁建花语天境完成了丝滑的一路畅销加收尾。
就算一开始真的对项目有意向的客户，也被竞品抢走和拖没了。待到项目入市，户型一言难尽，买房人直接不买账。
|嘉致峰庭实图
而嘉骏峰庭也是这个问题，项目2017年就拿地了，经过2018~2019年地产Zui为黄金的两年，运东顺便一个盘都千人摇，璞玥风华直接3w+千人摇，宽悦、南山楠等浒关一大片楼盘均在期间去化相当可观。
而嘉骏峰庭却在历经5年的去年迎来第一次取证，五年的时光，该盘错失时机，一拖再拖，硬生生拖到了如今内忧外患的局面。
|嘉骏峰庭实图
而且项目还有一个是自身的优越感和对未来价格预期的错判。
例如嘉骏峰庭，早在2020年7月份，房观途径就看到，项目已悄然封顶，售楼处已建好，当时还有一两个销售联系到我，是马上要开，正在备案价格阶段，预计在3w+左右。
后期再次过去，部分工作人员说：价格备不上去，可能还要等等，光这外立面都花了几千万，项目不能亏着卖啊，等到不限价就临近开盘了。这一晃2年过去，浒关3万神话不再，项目去年6月正式取证开卖，均价2.98w/㎡。
|嘉骏峰庭实图
去年什么行情，中南春风南岸1.8w，洛克不到2字头，各盘启动骨折大甩卖模式，2.98w/㎡这样的价格，比四大新城都贵，产品又没有别人出彩，买房人自然不买单。
可以说除了户型和操盘失误的关键点，项目还有一个致命的问题出现在对未来价格的错判上，以为等几年，价格终将会拔上去。
但苏州的现实是，属于他们的行情一去不复返，就算如今熬成了现房，也依然不占优势。
以上为我们对项目去化一般的一些分析，其实内在细节是多方面的，你认为嘉华国际的两个项目都输在了哪些方面，可以在评论区和我们聊聊！
来源：苏南房地产观察
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