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如果你问一个资深地产人，上海曾经的楼市逻辑是怎么样的？
所有人都会给你一个明确的答案：
土拍拉动新房价格预期，新房带动或者托住周围二手市场，形成一个市场化的螺旋向上模式。
2021-2024年的一二手倒挂，某种程度上带着一些“意外”色彩。
了解了这个楼市背景，我们再来看2024年的一些数据表现，相信能帮助此刻正在犹豫的你，做出一个选择。
先看近几年上海900万到1700万的商品房新增供应变化。
通过这张表，最直观的可以感受到一点：
2024年内环内的千万级产品供应量缩水明显，环比2023年大幅下降了12%。
纵观这几年的供应数据可以发现，千万级产品正在被加速“挤出”内环线。
关于内环内未来的新房定位，相信大家也很明确了。
没错，那就是充分“豪宅化”。
根据一房一万数据中心跟踪监测，近4年内环内新房的价格表现，就能清晰看到这一点。
2024年对于上海内环内的新房市场来说，迎来了一场里程碑式的“质变”。
环比2023年，新增供应的房源单价上，平均增长了29%，每平米涨价34894元。到了套均总价上，这个增长变化更为惊人，直接翻了一倍。
除了单价更高外，总价的上涨也代表内环内的套均面积在快速攀升。
我根据每年成交的总面积/成交套数，计算出近4年的套均面积，其中2024年达到了194.2㎡，为历年之最。
无论量价还是面积，内环豪宅化已经彻底亮出了明牌。
即使这样，去年内环内总价3000万以上的豪宅成交率依然高达85%。
我们可以永远相信顶级财流向的地方，一定代表着城市甚至全国未来的价值高地。
其实这一点，在二手表现和土拍数据中也都悄悄体现了。
二手价格的承压能力通过上图已经得到了很好的反映。
在上涨市场中，内环内的次新商品房涨幅最高最稳；到了下行市场，也同样是内环内的次新商品房，承压能力最强，跌幅最小。
为什么要劝你千万级尽量买入内环，在这一刻有了最直观的答案。
财富抱团带来的资产韧性，在环线论当中得到了数据的印证。
但我想说的答案，并不仅是关于价值，还有一个很关键的问题：
入场的时机！
在楼市中，人的心理总是渴望抄底，而在行为上却往往是买涨不买跌。
就在近日，一房一万公布的2024年上海土拍年报中，有3个明显的数据特征，值得大家注意：
1、去年上海土地出让91幅，规划总建面约508.4万㎡，环比2023年缩水47.65%。
2、平均楼面价达到49408元/㎡，相比2023年大幅上涨88.7%（这里统计了纯住宅地块以及含住宅的综合性地块）
3、在招拍挂出让的土地中，中环线以内占比52%。
相比于二手房市场的不确定性，对于新房的未来而言，土拍给出的信号已经非常明确了——
比如杨浦区在去年的土拍中，信号就非常明确了：
一共拍出的7块地块中，5块已经来到了内中环间，内环内仅有2块，如此一来更加显得内环内的“紧俏”。
到此，位于内环内的興華里所占据的基础环线优势，显而易见了。
但这还远远不止！
如今在内环内千万级买房的选择空间正在加速减少。
根据一房一万数据中心统计，截止到2025年1月5日，内环新建商品住宅的可售存量一共为3980套。
其中总价在900万-1000万的房源仅176套，占比仅剩4.4%。
1500万-1700万的房源仅186套，占比约4.7%。
其中在1500万级的186套可售房源中，2房户型的套数为92套，占比高达49.5%！
这是一个什么概念？
也就是说你手握1500多万，想在内环内买上一套3房、4房的可能性，变得越来越渺茫！
对于千万级的买家来说，用一个“抢”来形容并不为过。
巧的是，興華里目前在售的房源面积，刚好涵盖了上述两类稀缺产品，价值感不言而喻。
看到这里，相信这个预算区间的小伙伴脑子里又开始一场经典的“板块大对决”：
到底买西藏北路还是东外滩？
或许我还是用客观的数据，清楚的告诉你那些已经上车的买家选择。
注：数据截止到2025.15，以网签口径为准。
西藏北路在去年的新增供应比东外滩多了115套，但到了实际的成交（网签）却少了66套。
到了2025年，尽管刚过去一周左右，东外滩的网签交易达到了121套。
这也直接让东外滩的可售存量比西藏北路少了100套（截止1.5）。
客户的实际行动已经真实的反映了两个板块之间，大家心中的天平更倾向于谁。
从这两年的上海城市发展战略上，大家也很清晰的认识到，滨江沿岸的发展能级必然远高于苏州河沿岸。
纵观整个滨江核心带，能成片开发的核心区域只有一个东外滩。
而产业的高赋能，也给了这里莫大的想象空间。
美团、b站、字节跳动等互联网大厂将在近两年陆续交付，而像中交滨江广场、中节能项目也在交付阶段。
根据上海2024年前三季度公布的经济数据：
去年1-8月，全市规模以上互联网和相关服务业营业收入同比增长9.0%，其中互联网数据服务业增长9.5%。软件和信息技术服务业营业收入增长10.9%（数据源上海统计）。
而另据估算，未来整个东外滩产业规模将达3000亿，引入人口约20万。
作为汇聚了全国头部互联网大厂的东外滩，更承载了产业快速提升的巨大前景。
到此，興華里几乎涵盖了新房市场的多个价值关键词：
内环内+CAZ中央活动区+滨江带+明星产业群+高性价比。
这些key words就像一重重扎实可见的护城河，牢牢的为興華里筑起了价值的安全壁垒。
无论出于自住保值，还是考虑出租或者流入二手市场后，有大量的高净值产业人群可以接纳，项目的优势都极具确定感。
但这还不够，在现场了解时，我还发现興華里“隐藏”的价值“彩蛋”：
1、项目的交房日期预计在2026年6月，得益于开发商强大的实力、资源和执行力，从过往的经验推测，提前交付的概率非常高。
2、它是杨浦中环线内，在售项目中，为数不多的不限售新盘。这一点对不少买家来说，增加了对房产的灵活决策度。
大概率提前交付+不限售，又给興華里增添几分对未来，从容不迫的笃定感。
在现场走访时我也了解到，目前项目的公寓产品也仅余下少量房源。
主力产品为建面约86㎡三房，顶复的建面约131㎡三房以及建面约140㎡四房。
结合上文中的数据可以看到，无论哪种面积段，搭配興華里的总价段，都足以成为内环内的“抢手货”。
先看建面约86㎡的三房两厅两卫。
作为一款功能性户型，除了保持经典的南北通外，在3个朝南面共打造了约9.35m的宽度，尽可能容纳更多采光和清风。
其中客餐厅面宽约3.3m，面宽进深比接近1:1，这样的设计能让室内的通风采光更优秀。
主卧的面宽约3.1m，可容纳下1.8m大床+双床头柜+衣柜，空间依然宽适。
南向次卧在尺度上，依然优越于大部分同面积段产品，面宽约2.95m，可同时放置下1.5m床+双床头柜+衣柜。
再来看建面约131㎡的三房两厅两卫户型。
一楼设计了面宽约4.95m的南向大方厅，联动阳台+餐厅，让入户后的整体视觉气派十足。
三卧全部朝南，让日常休憩空间拥有充足的采光与风景。
二楼主卧采用媲美高奢酒店的双衣帽间套房设计，进一步保障了主人的私密生活。
面积约8㎡的露台，向外延伸了室内空间，提供给业主更多样的功能及休闲选择。
两处卫生间均为全明设计，干湿分离，从细节处大大提升居住品质。
最后我们再看这次的“王炸户型”：建面约140㎡的四房两厅两卫顶复户型。
作为一款在建面约131㎡之上的升级之作，从功能到布局的细节打磨，放眼整个内环也极为罕见。
除了双层都做到了优秀的南北通外，得益于复式结构，全屋实现更为完美的动静分离。
一楼拥有南向面宽高达约6.3m的宽奢大横厅，自带270°转角阔景阳台，空间气度不凡。
独立餐厅设计，LDK一体化让公区动线更为流畅。
整个厨房呈U形设计，空间可同时容纳2-3人，更大程度承接了南北双向的阳光与通风。
二楼空间私密独立，搭配北侧面积约20㎡超大露台，可静可动，为生活扩容了更多可能。
主卧为独立套房设计，在游刃有余的空间中尽显主人气度。
除了对空间的严苛打磨外，项目在建筑及装标上也非常考究。
楼盘配置了目前最高标准的近零能耗设计，采用保温结构一体化施工+内保温，搭配三玻两腔中空L0W-E玻璃系统窗，居室空间外窗设置中置遮阳百叶，很好的起到了降热降噪的作用。
新风采用了双向流的全热交换器，配有PM2.5的过滤功能，让室内空气更为清新自然。
严选低能耗的日立/卡萨帝（二选一）空调+地暖两联供的“天氟地水系统”，保障健康的同时，也在点滴细节中增强生活的舒适性。
洋房全屋精选了高仪的龙头+马桶，厨电方面优选博世三件套，为了保持空间的美观协调，设计了隐形门、隐形进出风、悬浮顶等细节。
顶复户型还将额外赠送博世双门冰箱及全屋劳芬智能马桶，更大程度的提升品质。
此外，得益于地块约1.6的低容积率，加上业态仅为洋房+风貌别墅，未来興華里呈现的居住体验，相信也会充满松弛与从容。
未来项目还将推出风貌别墅产品，建面约131-154㎡ ，仅30套。
相比于市场上同类型的风貌别墅，大多要3000万起步，興華里约2000万级的总价，超高性价比足以傲视内环。
温馨提示：对别墅有兴趣的小伙伴可点击文末“阅读原文”，提前VR直击。
3层地上空间+1层地下空间，相比于平层在视野上的一览无余，别墅带来的有天有地的丰富感、私密性也将让人居实现全面进阶。
这也为追求个性化、品质化的客户带来更多的购房选择！
在上海新房价值腾飞的前夜，興華里值得您的青睐。
售楼处电话☎:400-8783-873☎
本电话为开发商提供线上预约售楼咨询电话，项目全面介绍（包含官方最新发布：在线预约看房丨一房一价表丨在售房价优惠丨户型面积房源丨交房时间丨交通地铁丨商业配套丨教育资源丨小高层洋房丨独栋别墅丨联排合院丨商业别墅丨得房率丨容积率丨小区环境丨优缺点分析丨楼盘测评丨在售户型图丨项目介绍丨最新房源丨周边配套丨详细解答丨一对一热情讲解〢区域板块等信息！
上海购房政策 20 条核心（2025 最新版）
分区域松绑 + 人才加码 + 税费优惠，刚需 / 改善 / 科创人才速看！
1. 限购分区差异化调整
符合购房条件的居民家庭，外环外购房不限套数（含新房 / 二手房）；外环内沪籍家庭限购 2 套，非沪籍需 3 年社保 / 个税限购 1 套。成年单身人士按家庭标准执行限购政策。
2. 限售政策分类型执行
积分摇号购入的新房：网签满 5 年方可出售；
企业产权住房：网签满 5 年才可转让，职工租赁用小户型二手房不限套数。
3. 商贷利率取消首二套区分
银行业金融机构不再区分首套、二套住房利率，根据客户风险状况等合理定价，实际执行利率可协商优化。
4. 重点区域商贷首付打折
张江科学城：首套房首付最低 15%，二套房 25%；
临港新片区：重点企业员工首套房首付最低 20%。
5. 公积金基础额度提标
首套住房家庭最高贷款额度 160 万元，二套 130 万元；提取公积金付首付不影响贷款额度计算（即 "又提又贷"）。
6. 绿色建筑公积金加码
购二星级及以上绿色建筑，公积金额度上浮 15% ：首套达 184 万元，二套达 149.5 万元。
7. 多孩家庭贷款叠加上浮
多孩家庭买首套绿色建筑，公积金额度可叠加上浮至 35%，最高达216 万元（全市最高额度）。
8. 临港人才购房 "双松绑"
重点企业员工仅需 3 个月社保即可购房，非户籍社保年限缩短至 1 年，还可增购 1 套住房。
9. 张江科创人才专项支持
首套房首付最低 15%（全市最低），公积金额度提至 192 万元，博士落户享 10 万元安居补贴。
10. 分区人才补贴梯度化
杨浦区：互联网战略创作人才最高补 200 万元，领军人才补 100 万元；
闵行区：卓越学术人才最高补 150 万元（需单位 1:1 配套）；
五大新城：非户籍社保缩至 2 年，购房最高补 6.48 万元。
11. 增值税免征年限 2 年起
二手房房产证（或契税单）满 2 年对外销售，免征增值税及附加税；不满 2 年按（核定价 ÷1.05）×5.3% 缴纳。
12. 契税分面积阶梯征收
140㎡及以下：首套、二套均减按 1% 征收；
140㎡以上：首套减按 1.5%，二套减按 2% 征收。
13. 个税退税支持置换住房
出售住房后 1 年内重新购房，可申请退还已缴纳的个人所得税；满 5 年且家庭唯一住房免征个税。
14. 房产税优惠扩围
非沪籍家庭首套住房暂免房产税，二套及以上按人均 60㎡扣除免税面积；持居住证满 3 年可退税。
15. 共有产权房保障加码
中低收入家庭可购共有产权房，政府份额对应补贴力度提升，优先保障五大新城就业人员。
16. 人才公寓供给扩容
张江科学城 3 年新增 1 万套人才公寓，月租≤2000 元；五大新城公租房申请条件放宽。
17. 企业购房条件分级
年纳税 500 万以下：需成立满 5 年、纳税 100 万、10 名员工缴社保 5 年，限购 1 套；
年纳税 500 万以上：无上述限制，限购 1 套。
18. 住房套数认定有剔除项
2011 年前与父母共有的≤2 套住房、未成年时与父母共有的≤2 套住房，不计入家庭住房套数。
19. 外籍 / 港澳台购房优化
持 B 类居住证或中国绿卡可免征房产税；港澳台居民满 3 年社保 / 个税可直接享受房产税优惠。
20. 老旧小区购房配套支持
购买 2000 年前竣工的 70㎡及以下二手房，企业可多套购入用于职工租赁，个人置换享税费优先核算。
关键提醒
2025 年 8 月 26 日起施行的新政（如限购、公积金调整）已全面落地，部分补贴需在政策有效期内申请；
人才补贴、社保门槛等各区细则不同（如临港与杨浦差异较大），可拨打 962269 咨询；
积分摇号新房、企业产权房不适用部分购房补贴政策，需提前核实。
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